有些被拆迁人可能想，即使我没有见过公告，只要我觉得权利受侵害时找专业拆迁律师帮我，律师自然会告诉我我都有哪些权利可以行使。拆迁律师承认，无论被拆迁人自行做多少功课，都不如直接求助专业拆迁律师来的高效、完全，但这并不意味着被拆迁人自己的努力并不重要。并且，被拆迁人在直面拆迁时见到的所有人、事、物，包括征收公告等在内，都有可能成为拆迁维权过程中至关重要的证据。最高院曾公布过一则关于市政府不履行征地补偿安置法定职责的案例，在一、二审过程中，法院均因被征收人无法提供证据证明被诉市政府是否为征收涉案土地的组织实施主体这一原因判裁定驳回起诉/上诉。再审审理过程中，被征收人在拆迁律师的指导下提交了被诉市政府发布的征地公告和征地补偿安置方案公告作为新证据，有力地证明了被诉行政行为属于被诉市政府的法定职责，再审申请意见才终于被最高院采纳，最终裁定撤销一、二审行政裁定，并指令一审法院对该案进行立案受理。也就是说，正是被征收人及时搜集、提交了征地公告和安置方案公告相关证据，才免于承担被诉市政府踢皮球推脱责任、狡辩自己不是适格被告的不利后果。相信该案被征收人在后续的拆迁维权过程中能够凭借律师的帮助和自己的努力获得一个好的结果。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
03
-
01
根据《土地管理法》第三十九条之规定，开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。又第四十条之规定，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。也就是说，在开垦未利用的土地、四荒地前，应依法经批准后方可进行，且应保证开垦土地属于土地利用总规划划定的可开垦区域，不违反《水土保持法》等相关法律法规规定。尽管在个案中，受各方面因素影响，这位李姓农民朋友确实取得了征地补偿款，但并不意味着所有未经批准自行垦荒的行为都能受到法律的支持和保护，更不意味着垦荒者一定能够在征地时获得土地补偿费。拆迁律师建议各位有此类困惑的农民朋友在征地开始前就关注土地确权问题，不要让自己的辛苦耕耘成为泡影。如征地程序已经开始，农民朋友们可以就个案细节问题具体与专业征地拆迁律师沟通，确认自己能否在合法前提下尽可能争取自己的权益。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
03
-
01
拆迁律师遇到过很多被拆迁人有这样的想法，认为土地房屋征收/补偿公告“没有用”。大家之所以会这样看待征收补偿公告，一方面是因为在不少征收拆迁项目中征收方实际进行征收补偿工作时比较“随心所欲”，并不会完全遵照公告内容；另一方面则是因为有时某些地方政府并未严格按照规定进行公告工作。甚至有不少当事人告诉拆迁律师，直到房子被强拆，自己都没有见过传说中的几份公告，只是拆迁方来了工作人员给自己“做工作”，所有关于拆迁的消息自己都是从街坊邻居那里或这些工作人员口里知道的。自然而然地，有过这样的经历或者见过周围人有这样遭遇的被拆迁人会认为拆迁征收/补偿公告“可有可无”也就不难理解了。但是土地房屋征收拆迁/补偿公告对被拆迁人来说真的只是形式主义吗？拆迁律师为什么会一次次地向被拆迁人强调一定要关注公告并保留公告内容证据呢？拆迁律师提醒被拆迁人，千万不要忽视看似“形式主义”的几份公告，它们可不仅仅是形式化的程序，更在整个拆迁过程中将征收双方紧密地联系在一起，被拆迁人不但能通过这些公告知道很多事关自己的权益的信息，更能利用这些公告为自己的维权工作增加助力。那么，被征收人应当知道自己该知晓、了解的公告有哪些？涉及国有土地上房租征收的，被拆迁人应当见到并了解的有房屋征收/拆迁补偿方案以及房屋征收决定公告。前者在房屋征收部门将拟定的征收补偿方案上报市、县级人民政府审批时，就应当由市、县级人民政府组织有关部门对方案...
更新时间:
2019
-
03
-
01
1、征收土地预公告：在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。这个公告是大家得知征地征收消息的第一步，征收不征收?征收范围在哪里?...都会详细的以文件形式展现给大家看，不过需要注意的是在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。2、征地批文和征地公告：征地审批权和农用地转用审批权由国务院和省两级政府审批。征收土地公告应当包括下列内容：(一) 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二) 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三) 征地补偿标准和农业人员安置途径;(四) 办理征地补偿登记的期限、地点。无论是因为公益项目或者是商业项目，征收土地都应当按照法律流程，缺一不可，征地批文是土地征收的合法依据，避免在实际过程中出现征地批文过期、少批多占、不按照批准用途用地等多种情况需要大家谨慎，所以拍照是最好的固定证据方式。3、征地补偿安置方案：这个是大家较为关心的问题，所谓补偿多少钱就要看当地这个补偿方案是如何规定的，如果不合理或者不合法就及时提出异议。征地补偿安置方案公告应当包括下列内容：(一) 本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;(二) 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三) 安置补助费的标准、数...
更新时间:
2019
-
03
-
01
征地补偿安置方案并不是只要“存在”就可以的，根据《征收土地公告办法》第三条规定，征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。具体来说，当征地补偿安置方案作出后，地方土地行政主管部门应当将《方案》在被征收土地范围内进行公告，并听取被征收土地的农村集体经济组织和被征地农民的意见，被征收人依法提出听证要求的，应当举行听证会。征补方案确需修改的，依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。也就是说，在这一步之前，征地补偿安置方案尚未经管辖政府审批，在通过以上公告和意见征集后，土地行政主管部门才能将附具被征地农村集体经济组织、农村村民和其他权利人的意见及采纳情况及听证笔录等的征补方案报市、县级人民政府审批。在方案经市、县人民政府审批后，征地补偿、安置方案才能正式实施。拆迁律师特别要提醒被征地农民注意的是，一旦征补方案开始实施，针对具体的征地补偿、安置问题的争议不会影响方案的实施。被征收人对补偿标准有异议的，将由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决（实践中参考行政复议程序）。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
03
-
01
国有农场的征收，由于国有农场的土地性质是国有，地方政府普遍存在以此为由拒绝向被征收人，尤其是农民个人给付土地征收补偿的情况。那么国有农场被征收时，农民个人究竟能否得到基于土地相关权利的补偿，相关的法律依据又是什么呢？拆迁律师接下来就来为大家重点解析这两个问题，希望能为有相关困惑的被征收人提供一些维权启发。被征收人首先要明确的一点是，并不是土地使用（权）人是农民，土地就一定是集体土地。实践中国有农场与集体经济组织的交叉，主要基于《农场土地承包法》第二条规定，其中明确：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”也就是说，农民朋友们从村集体经济组织，或地方政府手中承包的农场，也有可能是在国有土地上开发经营的国有农场。在农场被划入征收范围时，农民朋友们首先要明确自己所在（所承包）的农场属于何种性质，土地性质是集体所有土地还是国有土地。为了明确这一点，农民朋友们可以通过向当地国土部门申请信息公开的方式确认土地的性质，如果确认农场属于国有农场，那么被征收人就要调整维权思路，不能拘囿于“农民承包经营的土地应当是集体土地，集体土地被征收应当有土地征收补偿费”这样的片面认识中。目前的国有农场主要以三种运营模式存在，第一种是国家经营，以支付薪酬的方式聘任职工；第二种是国家将农场承包给集体经济组织，再由集体经济组织通过签订承包合同的...
更新时间:
2019
-
03
-
01
不管是任何单位，包括开发商，都无权违法私自侵占基本农田，或在基本农田保护区范围内占用基本农田进行非农建设。《土地管理法》第四十五条中有明确规定，征收基本农田的，应由国务院批准农用地转用，并同时办理征地审批手续。另《基本农田保护条例》第十六条进一步明确，经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。占用基本农田的单位应当按照县级以上地方人民政府的要求，将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。也就是说，基本农田依法可以被征收，但其审批条件较其他类型土地征收更为严苛。一方面，征收基本农田的，不管征地面积多少，审批权限都在且仅在国务院；另一方面，经国务院批准占用基本农田的，仍需按照占多少补多少的原则补充与被征基本农田相同数量及质量的耕地。实践中涉及基本农田征收纠纷的案例存在的违法问题往往集中在省人民政府超越征地批准权限对基本农田征收进行审批，这是明确违反土地管理相关法律规定的，也是被征收人在基本农田被强征时可以优先考虑的维权入手点。拆迁律师要特别说明的一点是，根据永久基本农田特殊保护制度相关...
更新时间:
2019
-
03
-
01
村的土地被建设项目占用，并没有看到过拆迁律师说过的什么征地、转用手续，是村委会直接和用地人签了用地合同，这样的占地用地方式合法吗？事实上，以土地流转方式代替合法但繁琐的征地程序，从农民手中“租赁”或者“买卖”土地的案例并不少见。拆迁律师可以很明确地告诉大家，这种用地形式是违法的。首先，根据《土地管理法》第四十三条及第四十四条规定，任何单位和个人因建设项目需要使用农用地的，须依法办理土地征收和农用地转用审批手续。这是法律的强制性规定，只要因建设项目占用使用农用地的，就要具备相应的审批文件，并依法按照相关法定程序完成土地征收征用工作。对于土地征收和农用地转用审批，也有严格的审级规定，并非任意一级政府都有权限。实践中很多农民朋友遇到地方政府或者其他用地单位未经依法征收程序，就向村委会提出用地要求，甚至直接占用农民土地、毁坏农民地上附着物和青苗的，不但是明显的土地违法行为，同时侵犯了农民个人的财产权利。即使用地单位和村委会或农民个人签订了租地或土地（使用权）买卖协议的，仍旧属于违法行为。其次，实践中还有很多的“征地”项目是挂羊头卖狗肉。表面上以与集体经济组织、农民个人签订征收补偿协议的名义进行土地征收，看似是在履行法定征地程序，但实际上征收方并不具备相应的审批手续，也未真正严格按照征地程序办事，仍旧是披着一层合法征收的“画皮”行违法租（买）地、用地之实。相较于我们上文中提到的，以民事主体之...
更新时间:
2019
-
02
-
28
一、四类人允许分户：1、已经成家的子女：对于那些已经组成家庭子女，这些人有着自己的家庭，且不再依赖于父母的经济支持。同时也有着相关的宅基地行为和房屋情况，这种情况下是可以进行分户的。2、家族中有多个子女的情况：在农村中有一些家族，从过去到现在五代同堂都没有进行分户，但子女之间有着独立的住处，且经济上更自主，这种情况下可以进行分户。同时对于那些因为家产的纠纷问题而闹到法院的情况，经过法院的判决后也可以凭着证明进行分户。3、子女成人：对于那些子女已经年满18岁的情况，国家是准许其进行分户的，但必须要是多个子女的家庭，同时也要有自己的独立生活，不能再依赖父母，要有合理的收入来源证明，这样才能准许分户。4、婚姻破裂：对于那些夫妻之间因为感情破裂、家庭暴力、婚外情等情况导致的离婚，夫妻之间是共用一个户口的情况下，是可以进行分户的。只要拿着相关的离婚证明就可以进行办理，但如果是双方自愿离婚的审查严格，假离婚将会被查出。二、四种人不能分户：1、未满十八周岁的人群。2、独生子女的家庭不可以提出分户的请求。3、对于那些已有家庭且经济独立的一群人，如果他们是和父母一起生活，那将会被拒绝申请。4、如果村集体已经被规划到未来的建设中，即将拆迁的情况禁止分户。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
被征收人对征地项目合法性的审查与权利救济常是联系在一起的：首先，被征收人想要确定自己面临的征地拆迁究竟是村委会自己所为还是依法由政府和征收主管部门组织主导，就要明确作出土地征收决定和征地补偿安置方案的主体是谁。想要知道这个答案，大家可以从两方面由浅入深地入手：一是关注相关公告，二是主动申请村务公开。紧接着，如果被征收人见到了征地审批文件及征地补偿安置方案，就要确认相关行为的作出主体是谁——如拆迁律师上文简要提及的，村委会是无权作出征收决定和指定征地补偿安置方案的——如果缺乏征地审批和农用地转用审批手续，又或者相关文件都是由村委会自行拟定的，那么该征地行为显然违背了相关法律法规的规定要求，被征收人就要提起精神准备下一步维权了。最后，如果被征收人初步确认了村委会正在实施非法的征地行为，就可以从两方面开始进行维权，一方面是拒绝在补偿协议和相关权利流转文件上签字或交出土地房屋；另一方面可以向当地国土资源主管部门举报村委会土地违法行为，申请相关部门依法对土地违法行为进行查处。如果有农民朋友遇到村委会拒不配合土地主管部门对相关征地信息进行公告，或独断拟定土地补偿费分配使用方案的，大家一方面可以向有关部门申请政府信息公开，以曲线救国的方式获取更多征地相关信息材料；另一方面也可以向乡、镇人民政府举报，由乡、镇人民政府责令其改正。管辖政府和相关部门未根据相关法定职责对土地违法行为进行查处的，大家还可...
更新时间:
2019
-
02
-
28