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万典讲堂
一、需要关注补偿的范围:根据《土地管理法》第四十七条:征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。首先需要明白被征收土地的原有用途,用途不同补偿标准存在差异。其次需要确定农业人口的数量,一般以户口冻结时一户的人数确定,但是根据最高人民法院发布的案例,根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第八条第一款第三项有关“用地单位取得征地或者占地批准文件后,可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理入户、分户,但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外”,户口冻结后有以上情况可以增加人数。最后如果被征收的土地是耕地的,还需要了解该耕地被征收前三年平均年产值。二、及时关注公告提出...
更新时间: 2019 - 03 - 13
公路建设用地地上建筑物、构筑物拆迁补偿标准:在城市建成区(指有市政基础设施、上下水、市政道路、煤气、供暖等设施,管道配套完善的区域,具体由市规划局划定)范围内的,按本文件确定的市政设施、公益性项目拆迁指导价执行;在建成区以外的,按《辽宁省人民政府批转省交通厅等部门关于全省高速公路建设征地动迁补偿实施方案的通知》(辽政发[2005]6号)规定标准上浮,距建成区直线距离1公里以内上浮50%,1公里以外、2公里以内上浮40%,2公里以外、3公里以内上浮30%。林木、果树按照亩适宜株数进行补偿,低于亩适宜株数的,按实际株数进行补偿。农田水利设施等需要局部拆迁的,按照局部拆迁的规模与实际价值予以补偿。拆迁城市基础设施和社会公益事业项目按重置价格予以补偿。对政府征地公告发布后抢栽、抢种的各种植物以及抢建的各种建筑物、构筑物等所有附着物不予补偿。城市近期建设规划范围内集体土地征用拆迁补偿指导价格,由市国土资源管理部门根据市场物价的变化情况,定期评估、调整并公布。征地拆迁工作在国土资源管理部门监督指导下,由项目法人申请,委托有拆迁资质的单位依法实施。拆迁之前,项目法人要将征地拆迁补偿安置方案、标准公开。拆迁补偿当事人根据公布的补偿指导价格协商确定补偿事宜,并签订书面拆迁补偿安置协议。协商不成的,拆迁补偿当事人委托具有房地产评估资格的评估机构通过评估确定补偿价格。对补偿标准有争议的,由所辖区域内的乡...
更新时间: 2019 - 03 - 13
1、对法律的信任感低:公民往往认为法院就是“当官”的,认为他们不会切实执行法律的规定,对法律的信任感越来越差,难以相信法律。甚至在某些时候,个别司法工作人员知法犯法、枉法裁判,导致公民对人民法院的裁决不满,最终走上了信访的这条路。2、缺乏法律知识:部分公民的法律意识有待提高,缺乏对基本的法律知识,遇到事情总想通过找机构来投诉,认为上级机构领导下级机构,通过越级方式进行信访就能使自己的诉求得到解决,而我国长期以来在法院内部实行行政化的管理模式,导致大家都认为通过“院长接待日”、“县市长接待日”等方式就能对使自己的诉求得到满足。3、审判质量不高:尽管我国的司法环境在不断净化,司法发展越来越好,但仍存在不少问题,法官的审判素养仍须不断提高,而在法庭上主持庭审的法官也不一定就是最终决定案件的那个人,可能还要提交审判委员会等进行决定,导致大家越来越不相信法官的能力,认为他的裁判有问题。4、司法工作人员态度有待提高:司法工作人员在接到当事人时语气可能有些不耐烦或者粗暴,给当事人留下不好的印象,认为司法工作人员的暴躁性格会影响自己案件的公正审判。由于许多公民坚持认为更上面的“居庙堂之高则忧其民”,更相信他们能给自己一个合理的交代,产生一种“信访不信法,信上不信下”的心理,从而选择信访。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 13
(一)货币补偿:货币补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价。(二)产权调换:被拆迁人的安置面积核定标准:被拆除房屋的批准建筑面积低于(25-30)平方米/人的,按人均(25-30)平方米核定;在(25~60)平方米/人之间的,按批准的建筑面积核定;超过60平方米/人的,按人均60平方米核定。2人以下(含2人)的户,按2人核定;已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的,应合并计算房屋建筑面积。(三)农民自建:实行农民自建,应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划,并按相关规定进行建设。1、本村集体经济组织尚有宅基地,可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。(1)如由被拆迁人自建,拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿,对集体经济组织按照宅基地土地所有权区位补偿价给予补偿。(2)如由村集体经济组织统一建设住宅,拆迁人按本规定第九条的有关规定给予村集体经济组织补偿,由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。2、本村集体经济组织尚有农用地,可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的,由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用,对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 13
随着城市化的快速推进,城市建设用地需求迅速增加,大量农村集体土地被征收为国有土地,并转化为建设用地。而农村集体土地征收中却存在诸多问题和困境,如全国统一的《农村集体土地征收补偿条例》迟迟未能出台;现行土地管理法及其实施条例对土地征收程序规定的操作性不够强且各地实践差异较大;部分地区补偿安置标准偏低、随意性强等等,导致产生了大量土地征收类行政纠纷。当前,被征收人法律意识和维权能力不断提高,新实施的《行政诉讼法》畅通了行政诉讼渠道,加大了对政府行为的审查力度,土地征收引发的行政复议和行政诉讼案件不断增多,甚至成为了各地“民告官”的主要案件来源。土地征收不同于一般的行政行为,涉及多级政府多个部门的多个行政行为,包括:1、土地调查登记;2、征地审批;3、征地补偿安置方案;4、责令交出土地等一系列行政行为。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 12
1、征地批准文件根据《土地管理法》规定,征收集体土地需要由国务院或者省级政府进行审批,审批后作出征地批准文件。这是必须具有的审批文件,没有的征地不合法。(注:该征地批准文件有效期为两年)2、一书四方案“一书四方案”是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。由市、县国土资源局根据有关材料编写,并逐级上报至有批准权的人民政府(国务院或者省级政府)审批。一书四方案是进行征地审批的前置文件。3、用地项目的立项、规划、选址等根据相关法律规定,用地单位进行项目建设,需要先由有关部门进行项目审批,由有关部门进行规划许可及制定规划红线图,大的项目还需要具有选址意见书。4、征地公告文件上文说到征地需要进行审批,需要由国务院或者省级政府作出征地批文,但不是具有征地批文征地就合法了,该征地批文需要进行公告,没有依法进行征地公告的征地批文对被征收人不产生法律效力,超过两年期限的征地批文已经失效,进行征地公告也不合法。(采晴整理)
更新时间: 2019 - 03 - 12
土地共有人就是这类人可以享受和土地承包者相同的权利,而之所以有这一栏,主要就是针对那些没有土地分配的家庭成员。而成为共有人之后就可以享受到更多的权利,比如说,在土地的征收中,一般赔偿金是按照土地关系下的总人口来计算的。目前在我国,很多人并没有土地的承包权,而在土地共有人这一栏就可以添加进去,保证在征收时候获得更多的补助。这5类人可成为土地共有人:1、新增人口大家都知道,现在的土地承包,国家已经再次延长了30年,但国家规定土地和农民之间的权属关系不变,这样一来,新增人口就不会拥有自己的土地,其实90后大部分年轻人都没有自己的土地。虽然这类人以及现在的新增人口并没有自己的土地,但可以添加到“共有人”一栏中,以保障他们更多的权益。2、嫁出去的女儿国家明确提出了妇女也可以享受土地的红利政策,也可以保障自己的土地分配权益。而女儿嫁出去之后,如果在新的村集体没有获得自己的土地,那就可以在原村集体成为共有人。当然也可以将自己的共有人身份登记到婆家,总之,有权利选择一方登记。3、外地上大学的学生在高考结束后,大家都会陆续领取大学的录取通知书,而这时候,往往大家的户口也会转移到相应的大学里。这样一来,大家都会成为居民户口,就算在毕业后将自己的户口转移到农村,但依旧是城市户口的性质。这样一来就可以添加为共有人,享受自己的土地权益。4、退伍的军人在参军之后,户口会依据个人的意愿迁回到本村集体中,但这时候...
更新时间: 2019 - 03 - 12
虽然政府征地与开发商征地都是征地,但本质上还是有一定的区别的:1、首先是征地主体不同,征收的主体必须是政府,而且必须是市、县级人民政府,像乡镇府、镇政府不具有发布征收决定的资格,而拆迁的实施主体一般是开发商,土地储备中心等非政府机构。2、其次,是拆迁的目的不同,拆迁的目的大多数是危改项目、城市基础建设、私自企业发展、拓展项目等;而征收是有明确规定的,必须是为了公共利益,比如修公路、修地铁、建高铁等。政府征地一般根据《土地管理法实施条例》进行征收。征收土地方案经依法批准后,由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准和办理征地补偿的期限等,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。开发商征地的程序是什么呢?开发商在征地前需持经批准的设计任务或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明或图片,向土地所在地的县级以上地...
更新时间: 2019 - 03 - 11
征地具有强制性,这一点一直饱受农民朋友们的诟病。但无论是征收方还是被征收人其实都忽略了这种强制性的重要前提,那就是征收活动必须是依法按规定程序进行的。在实际征收过程中,征收方为了达到压低征地补偿、加快征地速度的目的,会使出一些表面看似合法,实际上却满是漏洞的强征手段,例如“责令交出土地”。责令交出土地,字面意思看起来很像是“(征收遇阻后、强行要求农民交出土地”,不少被征地农民曾向拆迁律师表达疑惑:真的有这样的法律规定吗?这不是欺负手无寸铁的老百姓吗?这一概念的来由实际上是《土地管理法实施条例》第四十五条的规定:“违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行”。被责令交出土地,你该如何说不?也就是说,如果满足相应的法定条件,县级以上人民政府土地行政主管部门是真的有权依法按规定程序要求农民交出土地的。关键之处在于,当征收方以此名义要求被征地农民交出土地时,是否真的是严格按照法律规定的条件和程序进行的。如果被征地农民被责令交出土地,可以先从以下几个方面入手:1、弄清楚对自己作出责令交出土地的相关行政决定的主体是谁,是否有相应的主体资格。根据《土地管理法实施条例》第四十五条的规定,有资格作出相关行政决定的行只有县级以上人民政府土地行政主管部门,也就是县级以上国土资源部门和土地管理局。如果对你作出责令...
更新时间: 2019 - 03 - 11
关于拆迁补偿数额(分类单价)有没有具体的“国家规定”的问题,答案是:并没有。但这并不意味着地方拆迁可以毫无底线地胡乱定价,更不意味着拆迁征收可以以超低价格强买强卖,实际上农村征地拆迁补偿还是有一定的依据的。一、土地征收补偿:拆迁律师这里说的征地补偿主要是指耕地征收补偿。根据《土地管理法》的规定,集体土地征收补偿主要由三部分组成,一是土地补偿费,也就是针对土地权利发生转移给予的补偿;二是安置补助费,是针对土地承包经营权人或者说因土地征收而失地的农民后续生计给予的保障性补偿,这部分补偿不一定是以现金形式到达被征地农民手里,还有可能是以保险、就业等形式实现;三是地上附着物和青苗补偿费,这部分补偿的数额往往最少,但实际上与安置补助费的计算也有着千丝万缕的关系。根据《土地管理法》第四十七条规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍......依照本条...
更新时间: 2019 - 03 - 11
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