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房屋征收,300多平米的空白土地不给补偿,老百姓如何争取?

日期: 2022-08-17
点击次数: 9

无论是农村的征地拆迁,还是棚户区、旧城区改造,房屋需要给予补偿这是毋庸置疑的。但是对于房屋附属的院落、空地是否给予补偿,却出现了不同的情况,有的被拆人拿到了这部分补偿,有的征收方却一再强调院落空地不属于法定补偿范围,不给这部分补偿。

这对老百姓,尤其是农村居民来说,损失是很大的。农村里的房屋几乎都带有小院,这在我国农村很常见,而且有的院子面积还很大,不给补偿实在说不过去

房屋征收,300多平米的空白土地不给补偿,老百姓如何争取?

今天通过一个征收案例告诉大家:合法拥有的院落、空地,也要依法给予补偿!


最高法关于院落空地补偿问题的答复

根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中第二项,国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。

以上最高院对于该问题做出的答复为被征收人主张院落、空地等土地享受补偿提供了重要的法律依据,更好地保障了被征收人的合法权益。

如果院落、空地没有登记在被征收人的土地使用权证上,被征收人能不能主张相应的补偿呢?

在实践中,由于历史原因或是当地征收部门未及时对土地进行登记的原因,有些被征收人的院落及空地不能在土地使用权证书上体现出来,但被征收人确实长期使用该院落和空地,针对这种情况,《答复》中也做出了说明,对土地公有制之前,通过购买房屋方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,未经确权登记,亦应确定现使用者的国有土地使用权。

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农村:合法的宅基地使用权理应获得补偿

对于农村宅基地上的院落、空地而言,只要其在集体土地建设用地使用证或者“房地一体”的不动产权证上有明确的确权登记,或者在土地登记审批表、个人建房用地审批表等其他证明材料上有记载,其都应当依法获得补偿。

一块宅基地上允许建房占用的通常只是一部分面积,但余下的面积只要在权属证明的附图范围内,没有突破乡镇政府批准的宅基地四至范围,就是农民合法享有使用权的宅基地,就应当有补偿

另外,根据法律规定和程序可以对个人房屋及不动产进行征收,同样院子也属于拆迁户的不动产,更何况现在的农村院子已经被拆迁户稍加装饰,用上了水泥等,就更应该享有补偿

《土地管理法》中规定,应当尊重拆迁户的意愿,不能因拆迁影响生活水平,应当以改善居住水平为基本原则,而院子也属于拆迁户日常居住的一部分,所以理应享有补偿,不然就是因拆迁影响了生活水平

房屋征收,300多平米的空白土地不给补偿,老百姓如何争取?


我们也代理过一些帮助当事人争取院落、空地补偿的征拆案件,以下这个案例中,300 多平米的空地没有补偿,在万典律师的努力下,最后胜诉。

【真实案例】

基本案情

上诉人赖xx系江西省赣州市居民,其位于赣州xx区的房屋属于旧城改造项目征收红线范围内。被征收房屋所占土地原为集体宅基地,批准总面积为480平方米,其中建房占地面积为120平方米。

2020年1月21日,上诉人赖xx与被上诉人赣州xx开发区征收搬迁办公室、街道办事处签订《国有土地上房屋征收补偿协议(货币安置)》,协议第四条第六项约定:乙方保留对房屋第四层主张主房的权利,对1994年xx镇政府批准的480平方米占地120平方米,经认定144.5平方米建房多余的335.5平方米土地主张单独补偿的权利……。

2020年1月23日,被上诉人向赖xx儿子的银行账户支付了相应的补偿款,其中并未给予空白土地的任何补偿。

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赖xx认为该协议有违公平补偿等原则,于是委托北京万典律师事务所王卫洲、康静两位律师代理案件,希望能够得到公平合理的补偿。随后在律师的协助下,赖xx向赣州市章贡区人民法院提起行政诉讼,要求被告另行赔偿原告因协议错误认定造成的损失(备注:已扣除被告已经支付的补偿款)。

一审:驳回诉讼请求

江西省赣州市章贡区人民法院(原审法院)认为,根据民事诉讼“不告不理”原则,法院审判的范围应与原告起诉的范围相一致,法院不得对原告未提出诉讼请求的事项进行审判。本案中,赖xx并未提出关于其335.5平方米的空白土地补偿或赔偿的诉讼请求,故对其提出的该诉请,原审法院不予受理。

故一审判决:驳回原告赖xx的诉讼请求。

二审:胜诉,依法补偿空地

一审法院以“不告不理”为由驳回了赖xx的诉讼请求,王卫洲律师认为:

关于空白土地的补偿问题,评估并未包含空白土地使用权,且上诉人一审中对空白土地335.5平方米的补偿明确提出了请求并非一审判决认定的未提出的情形。

上诉人除了建筑面积以外,楼前楼后共有335.5平方米空地,上诉人对此拥有合法使用权并已缴纳土地补偿费,应当予以补偿

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上诉人在一审中要求被上诉人赔偿的金额(加上已经扣除的已支付补偿款)实际已经包含了该部分空地的补偿,因为其中包含房屋价值、全部土地价值,且上诉人要求鉴定时也明确提出了请求,同意以鉴定结果作为认定损失的依据,故一审错误认为上诉人对该部分空地没有提出诉讼请求严重错误。

之后赖xxx向江西省赣州市中级人民法院(二审法院)提起上诉,法院审理认为:

关于被上诉人是否应当对上诉人的335.5平方米的空地予以补偿。《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落以补偿的答复》(2012)行字他第16号答复,“国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。”

……

原审判决认定事实基本清楚,但适用法律有所不当,本院予以纠正。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、撤销赣州市章贡区人民法院(2021)赣0702行初xxx号行政判决;

二、由被上诉人赣州xx区征收搬迁与项目建设服务中心、赣州xx街道办事处在判决生效后60日内对上诉人赖xx的335.5平方米的空地依法进行补偿。

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律师点评

根据《房屋征收评估办法》《房地产估价规范》在征收评估时,应当根据房地产土地使用权的面积、形状、开发程度等对于房地产的市场价值进行调整,而绝非简单的按照市场比较法评估建筑单价, 房地产评估时应当对此予以充分考虑,想当然的认为土地使用权包含在房屋价值中是错误的。

《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到:“国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。”

房屋征收中,最高人民民法院有明确的规定,空白土地应当补偿,但在拆迁中,拆迁办经常以土地使用权价值包含在房屋评估价值之中为由,认为空白土地已经补偿,导致大量被征收人空白土地使用权无法获得补偿。

土地使用权也是对房屋价值产生影响的因素之一,对于空地面积也应当依法作价补偿。本案中,原告除了建筑占地面积以外,楼前楼后共有335.5平方米空地,原告对此拥有合法使用权应当予以补偿。

被告主张的空白土地包含在房屋价值之中,但是经过查阅《征收房地产估价报告》其仅仅为建筑单价的叠加,而且这个单价是参照的华瑞花园、金手指小区均是缺乏独立土地使用权的房屋,属于众多楼层分摊土地使用权,而原告房屋具有480㎡独立土地使用权,除建筑占地外,尚有335㎡空白土地,这对房地产市场价格产生重大影响,被告依据华瑞花园、金手指小区交易价格比较确定原告房屋价格,显然没有将土地使用权予以考虑和评估。

而且在本次案涉片区片区征收改造之中,对于所有的房屋均是千篇一律的价格,无论是


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