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租赁房屋遇到拆迁,承租人的损失谁来承担?这份攻略必须收藏!

日期: 2022-05-20
点击次数: 23

房价日益上涨的今天,很多人外出去别的城市或工作、或做生意,一般都是租房子。而租来的房屋其产权不归承租人所有,承租人只享有该房屋的使用权。因此,当租赁房屋遇上拆迁时,承租人与房东之间多多少少会产生一些利益纠纷。

要是单纯地租来居住倒还好,损失不会太大;但要是租来做生意,如做厂房、商铺用,那就不一样了,涉及到装修费、停产停业损失等,这对承租人来说损失太大了。

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实践中,可能有部分承租人会认为,虽然房屋是自己租的,但是其已经在该房屋居住了大半辈子,已经对房屋产生了浓厚的感情,自己已经把它当成了真正的家,在拆迁时自己也应该享有拆迁补偿,所以就有了之前租客要求和房东平分500万拆迁款的、令人哭笑不得的新闻;

而有的站在房东角度来看,自己拥有房屋的所有权,拆迁补偿应该归自己所有,这是理所应当。

面对巨额的拆迁补偿,可能谁都会看着眼红,谁都想去分点。那么,租来的房屋遇上拆迁时,作为承租人究竟有没有拆迁补偿呢?而对于承租人的损失,法律上是否有保护呢?

今天我们就来浅析一下这个问题。


相关法律规定:
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

从上述的法律规定中我们可以看出,这里的被征收人,即房屋所有权人指的是拥有房屋产权的人,也就是该房屋产权证上写的谁的名字谁就是房屋所有权人。

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因此,我们从这也可以得知,承租人有没有权利申请拆迁补偿并非是通过租住的时间长短来决定的,如果是承租的房子,那么不论承租人已经在该房屋内住了多久,只要产权证上的名字不是承租人,仍然是房东,那么该拆迁补偿理应归房东所有,而不是承租人所有。

所以想和房东即房屋产权人平分拆迁补偿的想法,当然也就是想想罢了。

那么拆迁补偿就和承租人完全没关系了吗?

征收补偿款与房东的所有权人身份紧密相连,所以房东取得这份补偿也是理由应当的,但是这并不意味着租户和补偿款之间毫无关系。

房东和租户之间作为两个民法上的平等主体,对房屋面临征收后征收补偿款如何分配的问题,双方可以约定。只要约定基于双方真实意思表示且不违背法律强制性规定,约定就是有效的,从而对房东和租户产生约束。

这种情况多见于租住时间较长或者租户和房东非常熟悉的情况,租户随着租住时间的增长,会把租住的房屋当成自己的家,往往也尽心尽力地维护好居住的环境,在征收补偿问题上也容易和房东达成协议。

如果租赁时间长,在此鼓励大家在与房东的租赁合同中对补偿进行详细的约定,这样做在维权时会非常有效率。


房屋的性质和用途:
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如我们在文章开头提到的,承租人因为租的房子要拆迁势必会面临一定的损失,而损失的大小则和房屋的用途和性质有关。

性质包括:城市私房、城市公房、农村宅基地

用途包括:居住用途,非居住用途(经营)

简单区分可以根据用途来分析,除双方约定外,根据现有的法律和判例,租客在非居住用途的情况下可以获得相应的赔偿,在居住用途的情况下无赔偿。

1.居住用途下,拆迁补偿主要包括房屋拆迁补偿费、搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费等。

这些费用都是补偿给房东,我们常见的租房子用来住的租客,在拆迁的时候除了关于租金的多退少补、据实结算,无其他补偿。

2.非居住用途下,补偿还包括设备搬迁和安装费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。

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设备搬迁和安装费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,应归设备所有人。

因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

这里的设备所有人和实际损失的经营人就极有可能是租客,因为租客租房子正是用于经营,经营才需要各种设备。


万典律师提示:
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如果承租人在租赁期间遇到房屋拆迁,关于相关损失和补偿可以先和出租人进行协商,协商不成则可以通过法律途径维权。

要提醒大家注意的是,在向法院提交相关诉求时,承租人应当提供《房屋租赁合同》,由《房屋租赁合同》产生的租赁关系是承租人参与补偿诉讼的基础,是证明承租人作为原告是否适格的重要证据。

《房屋租赁合同》上面一般都会标注出租人、出租房屋、出租期限等基础信息,这些信息可以证明承租人诉权的来源。

其次,承租人应当提供明确的财产受损失的证据。比如征收行为通常会导致承租人须将涉案房屋内用于经营的相关设施、设备等进行转移,由此会产生搬家费。

承租人应当出示搬移物品照片、清单、搬家费票据等证据。关于停产停业损失,承租人亦应当出示以往合法经营、纳税、停业时间和遭受损失程度等相关证据。





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