《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。律师认为，此法条，是广大被征收人最需要牢牢铭记在心的征收法条，恐怕没有之一。原因就在于补偿决定对于最终的“结局”具有双重意义：（一）是它能够决定被征收人的补偿安置；（二）是它能够决定被征收房屋是否会被合法强拆。可以说，征收补偿决定诉了，则维权尚有希望；补偿决定逾期没诉，则维权将陷入极度困难，案件将因这一节点的经过而被归入“疑难”之列。实践中，很多被征收人理直气壮的讲自己“不懂法”，或者对征收方依法送达的补偿决定视而不见，或者自以为是的认为只要自己拒绝接收这一决定它就不会对自己产生效力。如此鲁莽的结果，只能是司法强拆的挖掘机推过，房屋被夷为平地……律师最后想提示广大被征收人的是，尽管“懂”与“不懂”是一个涉及专业与非专业的问题，但我们仍然希望被征收人群体能多懂些。只需稍微读一读法条，仔细看一看公告、决定的文书内容，就不难发现其中明示的救济权利。不懂的东西，我们一定要想法把它弄懂...
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2019
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房屋拆迁补偿安置协议签订以后，拆迁人应当按照协议约定的时向被拆迁人交付置换房屋或者为被拆迁人办理置换房屋的产权证。否则出现以下情况，被拆迁人有权请求拆迁人支付违约金：1、房屋拆迁补偿安置协议签订以后，拆迁人没有按照协议中约定条款向被拆迁人交付置换房屋、在约定的时间内为给予被拆迁人安置房或回迁房的，拆迁人应当向被拆迁人支付违约金。房屋拆迁补偿安置协议对违约金有约定的，从其约定；房屋拆迁补偿安置协议对违约金没有约定的，由法院参照房屋逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金。2、房屋拆迁补偿安置协议签订以后，拆迁人没有按照约定为被拆迁人办理置换房屋的产权证的，应当向被拆迁人支付违约金。房屋拆迁补偿安置协议对违约金有约定的，从其约定；房屋拆迁补偿安置协议对违约金没有约定的，按照房屋的市场价值，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。（采晴整理）
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一、被拆迁人该如何找到相应的责任人：两则新闻中，前一则强拆行为是发生在被拆迁人面前，且被拆迁人保存有部分录音、照片，指向征收相关行政部门的证据较为明确，根据拆迁律师日前分享的最高法公布的拆迁征收典型案例，人民法院可以根据拆迁方与强拆行为之间已被证明的一定程度的联系来推定出强拆责任主体，而不能让被拆迁人来承担行政不规范造成的后果，不能简单以被拆迁人举证不力为由拒之门外。也就是说，这种情况还不是最糟的，被拆迁人可以量力取证，并通过提起行政诉讼的方式进行维权。与前者相比，该拆迁公司被偷拆的情况更为复杂一些，因为被拆迁人连拆房过程都没有见到，丝毫不知道拆迁人员的信息，找责任人或者说证明强拆主体是谁更加困难。在这种情况下，被拆迁人应该先报警处理，通过警方调查获取更多的相关资料信息，找出责任人，或者找出证明强拆者是谁的初步资料，再在此基础上通过复议或诉讼主张自己的权利。二、拆迁维权应未雨绸缪：拆迁律师接触的很多被拆迁人都是在接到“强拆通知”后，或者已经受到不明人员骚扰后，甚至房屋被拆除后才想起来要寻求法律帮助。实际上，房屋被拆已经算是拆迁维权的“晚期”了。在强拆发生前，被拆迁人其实早有许多“反守为攻”的机会，所以说，被拆迁人应该在更早之前就开始拆迁维权准备工作，这个节点基本上为被拆迁人发觉拆迁存在问题，或者与拆迁方无法就拆迁补偿安置问题达成一致意见时。被拆迁人必须清楚的是，拆迁方的工作目标是很...
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依法维权是有法定期限的，在行政诉讼中，超出法定起诉期限，直接丧失起诉权。直接这样说大家可能不太容易理解，下面结合最高法公布的一则裁判案例来家解释何为“丧失起诉权”。被拆迁人过某是福建省三明市人，2006年，过某的房屋因三明自来水公司职工楼建设项目被拆迁，双方签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，过某将被拆迁房屋及地块完整合法有效证件（房屋所有权证、土地使用权证）移交给了三明自来水公司。房屋建设竣工后，过某取得了拆迁协议约定的两套安置房，但办理土地使用权证时却被告知要收取土地出让金才能办理载明土地性质为出让的《国有土地使用证》。纠纷产生后，2010年12月，过某就该拆迁合同起诉三明自来水公司（民事诉讼），诉讼请求被驳回。动迁中，过期丧失起诉权，请抓紧时间找准定位！2015（2014）年，过某针对三明市国土资源局（2006年）对该集资楼项目作出的《用地批复》向管辖法院提起了行政诉讼。根据修改前的《行政诉讼法》第三十九条、《最高人民法院关于执行<行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条、第四十二条规定，一审、二审乃至最高法再审作出的裁定结果结果都是“驳回”。审理过程中，被拆迁人过某主张“人民法院审理行政案件，应当对行政机关行政行为的合法性进行审查，并对行政机关应负举证责任的证据进行全面审查，不应当审查本案的起诉期限问题；法院应当查清本案被诉的具体行政行为将已经出让的土地使用权再度非...
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实践中，不少被拆迁人提到“拆迁方在对我房子进行调查登记的时候有问题”，其中有一部分是根本不存在实际调查程序，还有一部分在是调查登记的数据等有误，而关于被拆迁人认为拆迁方房屋征收部门在进行调查登记工作时存在问题，能不能直接起诉维权，就是一个看似简单实践中却很复杂的问题。在具体解析前先要说明一点，这里所说的调查登记与房地产价值评估机构工作人员入户测量不是同一概念，而是指《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第十五条规定的“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”中的调查登记。以及第二十四条第二款规定的“市、县级人民拆迁方作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”中的调查认定。简单来说，就是拆迁方（房屋征收部门）在作出房屋征收决定前依法应当完成的“预评估”程序。这项工作既是为了给房屋征收范围内未经登记的建筑一个“名分”，明确哪些房子要补、哪些房子不补，也是为后续的评估程序提供部分依据，为市、县级人民拆迁方依法决定征收补偿做铺垫。解释完以上概念之后，拆迁律师接下来就来说说，对于拆迁方征收部门未完成该项工作，或在进行调查登记的过程...
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协议拆迁过程中，被拆迁人和拆迁方（通常为民事主体）签订的拆迁协议一般为民事合同，不受行政相关法律法规的规范约束和管理，这就意味着一旦对方存在违约情形，被拆迁人只能通过民事法律关系调整途径主张自己的权利，执行难度会更大。基于“协议拆迁”的以上特性，被拆迁人的相关权利也都来自于与拆迁方签订的协议，这就要求被拆迁人在“协议拆迁”过程中，更要对协议的完成度以及约定内容的详尽程度提起重视，无论是说好的条件还是拆迁方的违约责任，都要白纸黑字标注清楚，拆迁方的签章也必须明确有效，这些对被拆迁人日后能否通过法律途径成功维权都有决定性的影响。一言以蔽之，被拆迁人的权益能否实现，全系于这一份协议；被拆迁人进行权利救济的支持也主要来自于这一份协议。（采晴整理）
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一、拆迁律师“两头”获利？拆迁律师可以很郑重地说明：拆迁律师，或者说代理任何案件的正经执业律师都不存在多方获利的情况。拆迁律师为哪位当事人代理案件，就会全心全意为当事人的利益考虑，在这个过程中或许会受到某些特别因素的干扰，甚至拆迁律师也会因为某些案件受到伤害，但律师绝不会反过来帮着拆迁方欺压被拆迁人。简单来说，拆迁律师对被拆迁人来说就是“军师”，利用自己的专业知识和实践经验帮助被拆迁人处理在获取合理补偿路上遇到的和可能遇到的阻碍，和被拆迁人坐在同一条船上。拆迁案件获胜了，律师也能取得更多经济和名誉上的回报；维权失败了，对律师自身来说也是挫折和打击，还会影响律师在被拆迁人群体中的口碑，进而影响律师的职业生涯。没有任何一位正经的专业拆迁律师会拿自己的职业、饭碗开玩笑，因此，只要被拆迁人通过正规渠道进行委托，就不会存在律师两头获利、轻视被拆迁人的权益和诉求，甚至帮着拆迁方干扰被拆迁人维权的可能。二、拆迁官司找律师保赢？拆迁律师可以很负责地告诉被拆迁人，任何专业拆迁律师都不会做出保赢的承诺。相较于一般的案件，拆迁案件牵涉的方面更多更广，情况也更复杂，充满着变数。经验丰富的律师可以帮助被拆迁人更好地取证存证，帮助被拆迁人进行拆迁补偿数额谈判，尽可能节省维权时间和各项成本。与此同时，拆迁律师可以为被拆迁人提供更全面更可行有效的维权指导方案，并能够注意到案件处理过程中影响着案件成败的各方面细节，...
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简单来说，拆违式强拆可能涉及到的财产损失主要有被强拆房屋建筑本身、建筑材料、房屋建筑内财产物品等几部分。这时主要有两种可能的情况。第一种是房屋并非违建，行政部门认定和处理被强拆房屋的程序存在违法之处或依据的事实不清等，此时被拆迁人要主张损失赔偿，就要先从违建认定和处理存在违法问题的角度入手，依法确认违建认定和强拆行政行为违法之后，就强拆行政行为遭受的一系列损失，包括可能存在的停产停业损失等主张国家赔偿。第二种情况是，被拆迁人被强拆的房屋确实是违建。此时被拆迁人因强拆遭受的损失也并不应是全由被拆迁人自己买单的，但维权的入手角度和能够主张的赔偿与前一种情况有所区别。首先，假如被拆迁人的房屋确实是违建，且行政部门在强拆前已经履行了相关告知、催告义务，按照法律程序实施了强制执行(强拆)，那么行政部门对违建本身的拆除行为是不需要承担赔偿责任的，但根据相关规定，建筑拆除后仍有利用价值的建筑材料等相关物品，属于被拆迁人的合法财产，执法者(强拆者)无权任意毁坏。也就是说，拆除过程中的必然损坏(折损)之外的部分，拆除者应当妥善保留，无权任意处置。如果强拆者侵犯了被拆迁人的这部分财产权利，被拆迁人有权主张相应的部分赔偿。其次，关于被强拆房屋(建筑)内的其他财产，执法者在实施强拆之前应当通知被拆迁人搬出(取出)，或由执法者搬离提存，妥善保管。因行政部门未采取有效保管措施或处理不当致使物品损毁的，其应当承...
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拆迁律师：不是。如果有被拆迁人翻阅过《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等相关法律及拆迁征收相关地方法规、政府规章等就会发现，其中并没有“协议拆迁”这一法律概念，它与争议颇多的“模拟征收（预签协议征收）”也不是同一概念。严格来说，所谓的“协议拆迁”就是地方政府为了节省征收的时间成本，规避相关法律程序，仗着被拆迁人缺乏对相关法律知识的了解，借某些民事个体的名义“唱双簧”，以签订民事协议的方式取得被拆迁人的房屋土地，它和正常、依法展开的行政征收活动完全不是一回事。总的来说，“协议拆迁”本身就是由合法征收拆迁演变出的一种畸形产物，实践中处于弱势的被拆迁人往往很难直接拒绝，但绝对可以依法保护自己的权利，依法争取相应的权益。（采晴整理）
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一、征补方案很多被拆迁人最初看到或关注到征补方案都是在房屋征收决定公告或征收土地公告环节。实际上，在方案最初拟定而非确定时，被征收拆迁人就应该见到待修改调整的方案，并有权针对方案提出异议和修改意见。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。且某些特殊情况下如旧城改造项目中半数以上被征收人认为征补方案存在问题的，可以申请举行听证会对方案进行讨论修改。集体土地征收过程中也有这样一个“拟征地公告”的环节，被征地农民朋友们一样有知情权、意见权和听证权利。拆迁律师提醒各位被拆迁人，不要忽视这个提出异议和意见的机会，认为方案有问题一定要及时提出，这也是被拆迁人提高拆迁补偿、维护自身权利的重要救济途径。二、调查登记国有土地上房屋征收过程中政府或房屋征收部门对拟征片区的房屋进行的，将会影响拆迁补偿的调查(认定)登记主要有两类，一是房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记；二是市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；...
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