一、拆迁评估时点通常以房屋征收决定公告之日为准：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。又《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。也就是说，通常情况下，被征收房屋的价值评估时点是征收决定公告之日，参考同类房地产的时价，且被拆迁人据此拿到的拆迁补偿款或产权调换房屋的价值标准也应以此评估时点为准。实践中常常有被拆迁人遇到，拆迁方以很久之前的价值标准计算当前拆迁的房屋的补偿价格，结果补偿款远远不能实现被拆迁人购买类似房产的需要，像这类情况，就是因评估时点错误导致的补偿过低。二、因补偿争议导致拖延补偿的以补偿之日为准：实践中还有一类情况，是双方因补偿数额问题存在争议，并因此导致补偿日期远迟于征收决定公告之日的，应当以实际给付补偿的日期为时点，实时计算被征收房屋的补偿价值。被拆迁人可以理解为，当补偿之日远迟于通常情况下的评估时点时，根据原时点评估价值计算补偿，已经无法实现被拆迁人的同等补偿目的了，因此，对于实际补偿时间迟延的，应当根据当前时点计算评估价格，以避免因市场价格飞涨导致的原有补偿数额无法实现对被拆迁人的公平合理补偿。最后，想说的是，评估时点的确定，不仅要考虑相关法律规定确定的固定时点，还应...
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自己给自己的被征收房屋“估价”的方法，当被拆迁人心中有一个合理且较为具体的拆迁补偿定价的时候，就能很明确地感受到在协商谈判过程中对方给出的补偿条件到底离合理标准有多大差距。在这种情况下，被拆迁人朋友可以摆事实、讲道理，尽可能友好地与对方进行谈判协商，争取通过“和平”方式解决补偿争议，及早取得合理补偿并配合完成搬迁工作。实践中当很多被拆迁人发觉谈判协商难以顺利进行的时候，拆迁工作其实已经进入了后期，上文我们提到的与拆迁程序、评估等有关的问题被拆迁人朋友此时还一点都不了解，在这种情况下，被拆迁人很难弄清楚问题的根源在哪里，但能明确地知晓与拆迁方的协商已经没办法进行下去。实际上拆迁方就是看准了被拆迁人不了解相关法律，在谈判过程中也没有提出什么值得拆迁方特别注意的问题，没有什么筹码，谈判过程很“干瘪”，所以才会咬定了被拆迁人不会启动法律程序倒逼拆迁方，且害怕强拆发生房屋财产进一步受损，坚持不提高补偿。如果有被拆迁人朋友现在已经走到了这一步，不妨及时回过头去考察征地拆迁过程中是否存在违法问题，努力找到更多的谈判筹码，重新建立谈判平台，并结合具体情况适时启动一些法律维权程序向拆迁方适度施压，有效争取更好的签字条件。（采晴整理）
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实践中被拆迁人真正要提出行政赔偿主张，有三种不同的途径。：第一种是在针对强拆违法行为提起行政复议或行政诉讼时一并提出行政赔偿请求；第二种是向赔偿义务机关递交申请书要求赔偿；第三种是向赔偿义务机关提出赔偿申请遇阻时，向法院单独提起行政赔偿诉讼。第一种路径中拆迁律师要提醒大家注意的是，此时赔偿义务机关应当是大家申请行政复议的被申请人或者行政诉讼中的被告，当复议机关或诉讼机关依法决定撤销、变更案涉具体行政行为，或确认具体行政行为违法时，应当同时支持被拆迁人的赔偿请求。第二种路径中，被拆迁人在起草赔偿申请书时，要写明自己的姓名、性别、年龄、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；具体的要求、事实根据和理由；申请的年、月、日。请求人书写申请书确有困难的，可以委托他人代书；也可以口头申请，由赔偿义务机关记入笔录。赔偿请求人不是受害人本人的，应当说明与受害人的关系，并提供相应证明。拆迁律师要提醒被拆迁人注意的是，根据《行政赔偿法》的相关规定，赔偿请求人当面递交申请书的，赔偿义务机关应当当场出具加盖本行政机关专用印章并注明收讫日期的书面凭证。被拆迁人一定不要忽视该凭证。另则，被拆迁人递交赔偿申请后，赔偿义务机关的处理期限被拆迁人应当关注，牢记“两个月内（作出是否赔偿的决定）”、“十日内（制作赔偿决定书或不予赔偿决定书面通知并说明不予赔偿的理由送达赔偿请求...
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对于实践中，存在的是在地方政府昔日的招商引进政策鼓励下，有合法证照手续经营的被拆迁户，当政策发生变动，并因此影响到相对人的行至和利益时，地方政府在推进相关行政管理工作时就要有充分的法律依据。如果被强制执行的属于违建范畴，那么应当经过合法的违建认定查处程序，有依法作出的相应限拆文书等；如果对的强制执行基于征收拆迁活动，那么在拆迁协议的基础上，应当具有相应政府机关作出的补偿决定或政府裁定文件，并依法向法院申请强制执行。在没有完成相应法定前置程序也没有其他任何特殊法定事由的情况下，仅依据与被拆迁人之间的一纸协议就实施强拆，明显是违反法律规定要求的。被拆迁人朋友在实际拆迁过程中遭遇强拆的，也要充分考察强拆者的主体资格和程序合法性问题，不管房屋本身是否有被强制执行的客观可能，行政机关以违反法律规定程序的形式实施强拆的都属于违法强拆。（采晴整理）
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在合法的拆违实施前，作出违建认定查处的行政机关应当书面告知行政相对人即将面临的行政处罚的内容、理由和依据，并告知其依法享有陈述、申辩和申请参与听证的权利。当事人要求举行听证的，行政机关应当依法组织听证，并制作听证笔录。这是被拆迁人阻止拆违强制执行发生的重要权利救济方式。退一步讲，即使被拆迁人未能如愿参与听证会，或未能通过听证途径阻止强拆的发生，这一步也能为被拆迁人后续维权提供有力的证据。除了在查违拆违过程中积极行使救济权利外，实践中也有一类非常特殊但并不少见的情况，即违建拆除前后并未经过任何调查程序，被拆迁人也根本没有行使过甚至没有听说过自己应有的陈述、申辩、听证权利，只见一纸限拆通知，也没有任何催告文书，紧接着房子就被强制“拆违”了。这类案件中，违建查处程序从头至尾都不合法，又有何底气和依据去认定和拆除别人的“违建”呢？对于这种情况，被拆迁人更要坚定并且及时通过法律途径维权，争取自己应得的补偿和赔偿。（采晴整理）
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根据相关法律规定，在征收方正式展开征收工作前后，需要对（拟）被征收土地、房屋依法展开调查工作，对土地、房屋的权属、区位、用途、面积、地上附着物等重要属性和情况进行调查和登记，并依法对调查结果进行公布，制作征地报批文件。实践中如果征收方因为任何不法目的回避相应的调查认定程序，或在调查过程中错误认定和登记被征收土地房屋的情况的，在制作补偿安置方案时就可能会继承和加重这样的错误，最终影响被拆迁人的补偿价格。因此，被拆迁人一方面应当确认征收方是否依法进行了实地的调查登记工作，登记结果是否准确；另一方面要关注补偿安置方案的制定、公告程序是否合法，补偿安置方案的内容是否能够保障被拆迁人的权益得到充分实现。如果补偿安置方案的补偿标准不合理，被拆迁人最终能够得到的拆迁补偿也会受到影响。被拆迁人要把握在补偿方案制定和公告程序中提出异议、参与听证的权利。（采晴整理）
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国有土地上房屋的补偿公式大致可以理解为，货币补偿数额=房屋征收补偿价格（参考评估结果和市场价格）+室内装修装饰补偿+搬迁费补偿+临时安置费补偿（过渡费）+停产停业损失补偿+其他奖励性补偿+产权调换差价值（可能为负值）。对于产权调换差价值大家可以理解为由于补偿方式分为货币补偿和产权置换补偿两种，在以上公式的基础上，根据被拆迁人具体选择的具体补偿方式可能出现在优惠政策价格的基础上部分或全部折算为安置房购房款。单纯选择产权置换补偿方式的情况下确定安置房补偿标准主要依据置换比例，通常情况下如果安置房的地段等与被征收房屋类似的，面积置换比例不低于1:1，当安置房与被征收房屋有较大差异时，置换面积的比例也有可能高于1:1。集体土地征收补偿的构成公式主要是，征地补偿=土地补偿费+地上附着物和青苗补偿+安置补助费+其他补偿费用。其中地上附着物和青苗补偿、安置补助费补偿部分归被征地农民所有，安置补助费的实现形式可能是货币补偿也可能是社保等安置形式。土地补偿费归集体经济组织所有，被征地农民根据集体经济组织通过村民会议确定的分配方案参与土地补偿费的分配，通常最终得到的该部分补偿分配比例不少于百分之八十。集体土地上房屋拆迁的补偿公式一般为，拆迁补偿数额=被拆迁房屋重置成新价+宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+装饰装修补偿+搬迁费补偿+补助费+其他奖励性补偿根据部分地方规定，有条件的地区可以按照土...
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实践中征地拆迁项目涉及的利益网相当复杂，法律尚不完善的部分出现诸多争议暂且不论，对于法律规定明确有所规范的部分仍旧违法任意为之，原因就很耐人寻味了。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条明确规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条也规定指出，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。但在实践中，不少被拆迁人反映自己并没有参与到评估机构的选择中，或者仅仅是走了一个形式，实际上评估机构还是由征收方以“半透明”的方式选取或指定的。这是明显不符合法律规定要求的。而背后可能存在的种种猫腻，也是影响被拆迁人最终取得的拆迁补偿多寡的重要影响因素。（采晴整理）
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拆迁补偿由谁说了算、应该给多少，这是一个在法律规定和征收实践分别给出的答案之间存在相当大矛盾和反差的问题。从补偿标准的角度来说，根据相关法律规定，无论是国有土地上房屋征收，还是集体土地征收房屋拆迁，都必须保证被拆迁人的原有生活居住水平不因征收拆迁而降低；实践中却随着时间变迁、地域差异、法律规定和相关政策的落实程度等因素的综合影响出现严重分化，有些被拆迁人得以因拆迁“一夜暴富”，而有些被拆迁人却因拆迁流离失所，甚至有很多老人、病人含恨客死，有生之年都没能再回到安稳的“家”。从最终补偿数额的确定角度来说，根据相关法律规定，征地拆迁补偿安置条件的确定主要受两项因素影响，一是根据拆迁相关法律法规和评估行业专业标准得出的评估结果（分户评估报告）；二是拆迁双方的协商结果。然而实践中由于部分征收方未严格按照法律规定程序要求完成征收评估、确认和公告等相关工作，导致拆迁双方信息严重不对称，被拆迁人无法确认自己的财产权利和拆迁补偿权益是否（能够）得到充分保障，随着越来越多的被拆迁人开始学习和了解更多相关法律知识，开始鼓起勇气拒绝被蒙在鼓里，拆迁协议“久议难签”的案例越来越多见。拆迁律师希望大家能够知道，拆迁补偿数额（标准）不能保障被拆迁人原有生活居住水平不降低的，违背了依法征收拆迁的最基本原则，被拆迁人有权拒绝这样不公平不合理的补偿条件；征收方独断决定拆迁补偿数额，不尊重被拆迁人的协议意见和意愿的，被...
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在行政机关针对违建作出行政处罚决定或行政强制措施前，需依法完成现场调查程序。根据相关法律规定，进行现场调查和制作笔录的调查人员不得少于两人人，如果仅有一名工作人员到现场进行调查或记录笔录的，明显存在程序违法，被拆迁人有权拒绝配合并拒绝在相关文件文书上签字确认。拆迁律师郑重提醒被拆迁人，在调查人员制作笔录并要求签字时，被拆迁人一定要先确认笔录内容的正确性和完整性，确认调查内容和问询记录内容无误，没有缺漏也没有添加，确认内容无误后才可签字。另外，被拆迁人一定要注意在笔录的每一页上都紧贴笔录内容签字。实践中律师曾遇到当事人只在最后一页签字，进入诉讼程序后发现对方调换笔录前页内容的情况，这对被拆迁人的后续维权是十分不利的。（采晴整理）
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