征迁中，在谈及具体的相关法律规定以及维权技巧前，拆迁律师建议被拆迁人先做好初步的、扎实的准备工作。在拆迁工作铺展开以前，被拆迁人就要积极对屋内财产进行记录和拍照取证。拆迁律师要提醒被拆迁人注意的是，对屋内财产进行取证时，被拆迁人要注意三个细节。其一，取证时间。在对物品进行拍照取证时，被拆迁人可以放一些能够有效证明当前时间的参照物，如当日报纸、政府官网的时间等，并以能明显看出被拆迁房屋的画面作为背景，以更有力地证明财产在强拆发生前确实存在。其二，物品状态。对于一些价值较高的贵重物品，被拆迁人如来不及转移的，取证时一定要对物品的当前状态进行全面的拍照记录，以证明物品在强拆发生前的当前价值。其三，票据证明。实践中除了对财产是否存在产生争议外，对财产的价值争议也是纠纷的关键点。被拆迁人如有条件，可以将财产价格一同记录，并与购买票据或评估结果等一同收录。（采晴整理）
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征收安置补偿协议是征收人与被征收人、房屋承租人为明确房屋征收补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定征收当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。通常来说，被征收人应密切关注政府发布的征收补偿方案，明确安置协议的内容，了解可获得补偿的方式、范围和标准；了解在征收房屋过程中自身所享有的行政复议、行政诉讼等权利。为您解析应注意的几个方面：其一，房屋征收补偿协议签订主体。房屋征收补偿协议的主体是房屋征收部门和被征收人。需要强调的是，征收补偿协议的一方主体是市、县级政府确定的房屋征收部门，而非作出征收决定的市、县级政府本身。签订补偿协议是一种法律行为，要求双方当事人应当具有相应的权利能力和行为能力。不具有机关法人资格的政府工作部门不得被确定为房屋征收部门，不能参与房屋征收法律关系成为补偿协议当事人。根据《物权法》规定“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，政府在征收设有共有关系的房屋时，应当与全体共同共有人签订征收补偿安置协议，切忌漏列当事人”。其二，被征收人对安置方式有选择权。被征收人可以选择产权置换或者货币补偿等补偿方式，同时对于因旧城改造征收个人住宅的，被征收人可以要求原址回迁，同时作出房屋征收决定的市、县政府应当提供改建或者就近地段房屋。...
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目前针对城中村拆迁存在的政策多存在地域性，补偿标准也是因村而异一村一策。对于城中村拆迁补偿的标准，被拆迁人可以从以下三个方面参考确认：其一，参考当地地方政府出台的规定政策，及拆迁项目的具体补偿安置方案，确认按照相关规定和方案，自己的房屋能够取得多少补偿；其二，在以上标准的基础上，被拆迁人可以确认相关政策和补偿方案是否全面合理，依据方案内容计算得到的补偿数额是否合理，能否满足不是被拆迁人原有生活居住水平降低的基本要求；其三，对于已划入城市区的城中村，以及土地已经征收性质转为国有的城中村，依法应当参照国有土地上房屋征收标准进行补偿。也就是说，应当根据合法准确的评估结果，参考同类房地产的市场交易价格，保障被拆迁人在拆迁后能够维持或提高原有居住条件。最后，实际上无论按照何种补偿方式对被拆迁人进行补偿安置，无论按照何种补偿公式计算补偿数额，都必须保障被拆迁人能够得到不低于被征收房屋价值的补偿。如果有被拆迁人认为自己得到的拆迁补偿不合理，或对地方规定政策和征补方案存疑的，可以主动向拆迁方问询了解，被拆迁人有权在确认补偿合理前拒签协议拒绝搬迁。（采晴整理）
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实践中很多城中村拆迁项目的被拆迁人会发现，征补方案中对补偿标准的确定，会以户口人头数来计算，对于房屋面积大但人口数少的拆迁户，按照拆迁方给出的补偿计算方式，只能拿到很少一部分面积补偿，剩余面积都被以极低的重置成新价来折算。实践中，由于集体土地上房屋拆迁并没有统一明确的规定，各地政府都会有针对性的规定政策出台。部分地方相关规定中，也却有按照户口人头数进行拆迁补偿的规定。但需要说明的是，不管按照何种计算方式计算拆迁补偿，都要遵守不使被拆迁人原有生活居住水平降低这一基本原则。对于按照户口人头数进行补偿，实践中各地更应该将之作为对居住困难家庭在拆迁后的困难补助的辅助手段，而不是借此压低被拆迁人补偿。如果被拆迁人的房屋按照人头补偿计算，导致被拆迁人取得的补偿明显过低，被拆迁人有权拒绝不合理的补偿，要求对方按照法律规定的原则和标准，给予自己充分的补偿。（采晴整理）
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强拆案件中，具体赔偿究竟如何计算、如何主张？哪些可赔、可补：提到国家（行政）赔偿，绕不开的就是《国家赔偿法》第三十六条第八项所说的“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿”。实践中相当长的一段时间里，“直接损失”的范围究竟如何划定一直是强拆赔偿案件中的关键争议点。其一，出于政府强拆类案件的特殊性，在确定赔偿数额时，人民法院要坚持全面赔偿和公平合理的理念，一方面要体现对行政机关违法强拆行为的惩戒，另一方面也要确保对被拆迁人合法权益的充分保障。为压低补偿实施强拆最高法院判决全面赔偿！也就是说，当被拆迁人通过诉讼途径寻求赔偿时，人民法院应当在审理裁判中保障被拆迁人获得的补偿最低不低于依照安置补偿方案可以获得的全部征收补偿，但这仅仅是底线，实际确定的赔偿（补偿）数额应当高于这一底线。其二，在确定赔偿数额时，对于“直接损失”不应简单定义为被强拆房屋的重置价格，还应当将被拆迁人因强拆遭受的其他财产损失，以及因征地拆迁可能享有的全部征收补偿安置权益一并计算在内。简单来说，就是被拆迁人在征地拆迁过程中享有的产权调换选择权利、搬迁费补偿、过渡费或过渡安置房权利、其他相关奖励性补偿，以及被拆迁人因强拆遭受的动产损失等，在强拆赔偿中要得到全面体现。（采晴整理）
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首先，必须尊重房地产评估价值标准。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款明确规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。根据我们的生活常识，当我们讨论一些处于市中心或新开发区地段的老旧生活区的拆迁改造时，也会思考到“区位”对拆迁补偿价格的影响。因而实践中会出现“一线城市黄金地段”的小面积房屋被征收时，其补偿价格可能高于其他地方面积相对更大但区位较差的房屋。实践中，存在一些被拆迁人居住的区域，按照习惯仍被称为“城中村”，但实际上该村集体的土地已因城市规划需要被纳入国有土地范围。而因为该地块正处于地方政府规划中重点开发的区域，周围地价和房价的上涨也是完全符合预期的。因此征收方在对被拆迁人的房屋进行补偿定价时，不应仅参考房屋的结构、折旧情况等，更应根据相关法律规定，按照国有土地上房屋征收的评估标准和评估技术进行定价补偿。也就是说，在对被拆迁人的房屋进行评估定价时，也应将其区位、土地使用权等重要影响因素考虑进去，参考房屋的正常市场交易价格。其次，不跌破原有生活水平不降低的基本底线...
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首先，被拆迁可以直接在针对强拆违法行为提起的诉讼中一并提出赔偿请求；其次，被拆迁人也可以在通过具有法律强制力的方式确认强拆相关行政行为违法后，向赔偿义务机关提出赔偿申请；最后，在已确认强拆违法后，赔偿义务机关拒绝赔偿申请或不予答复的，被拆迁人可以直接提起国家赔偿之诉。律师感悟：实践中这类维权案件的难度主要在于，被拆迁人能否提供充分的证据证明自己的财产损失状况。在证据不充分的情况下，通常能够得到法院支持的只有根据现有证据可以证明的损失部分，以及可酌情确定的基本财产损失，如合理范围内的生活必需品、日常家电用品等。而对于占大头却具有特殊性的财产损失，如艺术品、收藏品等，在被拆迁人无法证明确因强拆损毁或无法证明其原有价值的情况下，对于这部分损失赔偿较难得到法院的支持。另外，在最高法院发布的相关案例中，最高法院审理认为，除依据双方签订的补偿协议应补足的补偿款外，对于因未及时支付赔偿金所产生的利息，也应认定为直接损失的范围，最高法院支持该案被拆迁人对利息赔偿的主张。（采晴整理）
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什么是违建？违建这个词已经不陌生了，接二连三的爆出大新闻：《秦岭违建别墅引发反腐龙卷风：多名省部级落马，1000余人遭问询》。紧接着《河北省委书记批示：违建别墅群连夜拆除，开发商曾4年无手续建起109栋别墅》，这毕竟是社会新闻，法律上关于违建并没有一个十分明确的概念。根据《土地管理法》《城乡规划法》等法律的规定，未经规划土地主管部门批准，未领取(或未按照)建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证)，擅自建筑的建筑物和构筑物，过期的临时建筑。“以违促拆”征收中，政府常常以违建为由实施强拆，这是基于什么样的理由呢？违建由于违反了相关法律的规定，在法律上站不住脚。通常违建不予补偿。这样一方面减少政府的征收成本，完成政绩。另一方面，违建认定以后，老百姓不懂法，很容易退缩，也就不去维权了，强拆成为顺理成章的事儿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。认定为违建统一不补偿吗？在司法实践中，违建有各种各样的原因。有历史原因，农户自身的原因，还有主管部...
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随着农村宅基地的资源越来越紧缺，而目前常见的现象是一些农户可能连一块儿宅基地都没，所以，这些单纯想要通过分户来获得宅基地的想法目前来看并不十分现实。那农民分户后还可申请宅基地吗?这三种情况下可申请!1、家中子女有地理的经济能力和生活能力，且需要独自居住的。2、家中子女为非独生子女，子女已经成家立业，且常年独立居住生活的。3、夫妻已经离婚，其中一方面需要重建房屋的，是可以分户再次申请宅基地的。这四类人不允许分户：1、未满18周岁，不具备完全民事行为能力的农村青年不能申请分户;2、没有固定的经济来源且没有生活能力者不符合重新分户的条件;3、分户申请人与户主同居一处的情况不能分户;4、恰值拆迁或征地时提出的分户申请无效，不能分户。（采晴整理）
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一、房屋买卖合同签订后，出卖人以没有房产证由拒绝继续履行合同，买房人诉至法院要求继续履行，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证，房屋买卖合同继续履行。买房人在签订买卖合同时应当全面考虑交易风险，尽量避免购买无证房屋。确有必要在标的房屋取得所有权证之前签订买卖合同的，应当在合同中明确约定出卖人取得房屋产权证的期限以及协助买受人办理房屋过户登记手续的时间，并约定相应的违约责任条款。当出卖人以自己尚未取得房产证为由，对买卖协议反悔时，买受人可以以出卖人为被告向法院起诉，要求继续履行合同，此时法院可依职权追加开发商为第三人，判决其协助出卖人办理房屋产权证，以便合同继续履行。二、无证安置房的买卖问题。所谓安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置对象包括城镇居民被拆迁用户和征拆迁房屋的农户，安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。如果没有房产证，房屋买卖协议一般是不受法律保护的。（采晴整理）
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