拆迁律师引言:房对于我们每一个国人来说，几乎都是一生中最重要的大事，虽然说现在的房价很贵，但是我们依然想要努力奋斗出一套属于自己的房子，毕竟有房子才有家。而在一些一线大城市，想要购买一套房子是非常困难的，市面上房屋种类比较多，这里就先说一下争议比较大的小产权房。很多人初次接触小产权房，心中也难免会有很多的疑虑，其中最重要的一点就是关于小产权房的拆迁补偿问题。在房屋领域，普通商品房大家都知道，国家发产权证的，房屋在国土局正规备案的，也叫大产权房。我们一般居住的都是这样的房。而在农村集体土地上建的，未办理相关证件的房子，俗称小产权房。小产权房其实是没有法律概念的，是老百姓相对大产权房的一种约定俗成的称谓。说白了，小产权房要不就没有产权证，要不就是产权证不是由国家房管部门发的，乡政府或村发的。虽然小产权房被定为违法建筑，但由于历史原因，产量高，存在感很强。从上世纪八九十时代的偏远农村到近些年城市郊区的土地。村民在自家农村集体土地上都建了很多小产权房，甚至不少依山傍水的几层小别墅都拔地而起，每栋小产权房都带着独特的地域风格。那么没有正规房本的小产权房被拆了怎么办？拆迁补偿款真的一分钱都没有了吗？首先，就是先来判断你的房是不是违建？这里万典律师给大家总结了一下我国认定违建的几种情形：(1)没有建设工程规划许可证，或者有证，但未按批准范围、内容建的。(2)自建房。就是在你现有房屋周边又自己建的...
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案例近日，成都有一对父子因拆迁补偿款项分配发生纠纷，儿子王某将父亲王某某诉至法院。承办法官了解到原告王某系未成年人，被告王某某系其父亲，王某的父母离婚后，双方因拆迁补偿款项分配发生纠纷，经所在社区调解未果后，王某起诉父亲至崇州法院。为了促进家庭和谐、维护社会稳定，承办法官多次到所在社区了解案情及拆迁安置政策，并多次给双方当事人做调解工作，逐渐消解双方的怨气。11月2日，承办法官再次组织双方当事人及其委托诉讼代理人到社区，并邀请了社区书记、当事人所在村组组长等到场参与调解。承办法官从法律规定及亲情角度入手，社区工作人员从拆迁安置政策等不同角度向双方明法释理，经过几小时的调解，双方终于达成分割协议。拆迁对于拆拆迁户来说，有时候是一把双刃剑，一方面能改善生活，另一方面也能试出人情冷暖。在众多拆迁纠纷案中，因拆迁补偿分割引起的家庭内部纠纷也不少。有些虽然在多方努力调解下达成和解，但家庭成员之间的感情也有了隔阂；有些直到最后也没能达成和解，甚至老死不相往来。在亲情和利益面前，是否亲情要让位与利益？拆迁补偿款分配都有哪些标准，相关的法律规定是怎样的？今天我们就来探讨拆迁补偿的分配问题。一、房屋拆迁补偿家庭内部分配三原则1、一人一份，均等分割。这样做，一方面考虑到平等、公平合理是民法的基本原则，另一方面承租人和同住人对补偿款是共有的法律关系，原则上也应平均分割；2、适当照顾老年同住人及缺乏经济来...
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引言在各地方发展建设的浪潮中，涉黑拆迁作为拆迁中的不和谐因素，时时出现在被拆迁人的生活中。他们有的以暴力、威胁等手段逼迫被拆迁人搬迁；有的则有组织地争抢建筑工程、土地等；甚至有的直接对被拆迁人的房屋进行违法拆迁。他们为非作歹，欺压百姓，称霸一方。但法律是公正的，天网恢恢疏而不漏。在国家新政策陆续出台的雷霆之势下，黑拆迁团伙一定会落入法网，接受审判！/案情介绍这是一起发生于5年前的案子。2016年，太湖县晋熙镇饲料厂小区宿舍将拆迁。太湖县顺理拆迁有限公司（以下简称“顺理公司”）接受委托，对太湖县晋熙镇饲料厂小区宿舍进行房屋征收拆迁工作。拆迁户查先生因不满房屋征收补偿条件，拆迁公司找了他许多次，但查先生一直拒绝签订拆迁协议。2016年5月3日15时许，拆迁队员来到被害人查先生工作的地点，将查先生强行带到顺理公司，称“今天必须签字”。到拆迁公司后，查先生仍拒绝签订协议，他们便在办公室内对查先生进行殴打。拆迁组长安排徐某拎来一桶水，将查先生头部往水桶内按。当日18时许，查先生趁拆迁队员不在，用手机拨打110报警电话和120急救电话，民警随后到达现场，查先生被送到太湖县人民医院治疗。经诊断，被害人查先生左侧第8肋骨骨折，左耳鼓膜穿孔。经太湖县公安局刑事科学技术室鉴定，查先生的损伤程度属轻伤二级。在事发一个月后，查先生无奈签署了协议，搬离自家的房子。他用补偿款买了一套住房，如今儿子打算结婚，查...
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根据新修订的《土地管理法》，征地拆迁房屋安置可以获得补偿方式有三种，重新安排宅基地建房、提供安置房或货币补偿。提供安置房一般涉及到产权置换。大部分被拆迁人可能比较关心置换房屋的面积，但是对房屋产权置换的其他相关法律知识了解的比较少，比如产权置换标准，置换方式及注意事项等等，对这些内容有一个全面的了解，才能尽可能降低产权置换时潜在的一些风险。一什么是产权置换？产权置换就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和置换房屋的市场价(以签订拆迁补偿协议时的房屋市场价格为准)或优惠价结算置换差价的行为。在产权置换方式下，被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销，被拆迁人的原房屋产权证在其办理置换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。二房屋产权置换标准1.住宅房屋。一般的做法是当偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新的建筑安装工程造价结算;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分且在规定安置标准内的，超过部分按照住宅房屋的成本结算;偿还建筑面积超过规定安置标准的，超过部分按照商品房价格结算。 2.非住宅房屋。偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，...
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导语违章建筑是拆迁中比较常见的一种情形，很多人认为，房屋一旦被认定为违建，被拆迁人就没了办法。因为国家规定，依法拆除违章建筑不予补偿。但是什么才是违章建筑？违章建筑就一定要拆除吗？其实违章建筑的认定也是有一定的合法程序的，不能由拆迁方轻易说是违建就是违建，即使认定违建，能否拆除也要具体问题具体分析。这几年的拆迁中也出现了很多一刀切的情况，甚至有拆迁方为了顺利进行拆迁或是压低拆迁补偿，强行认定违建，从而使得被拆迁人承受损失。其实国家也有相关法律规定，有些建造是不能拆除的，今天我们就来盘点一下哪些违建不能拆除。什么是违章建筑根据《城乡规划法》第六十四条、第六十五条：在国有土地上的城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的建筑物，在集体土地上的农村规划区内未依法取得农村建设规划许可证或者未按照农村建设规划许可证的规定建设的建筑物，应当由县级以上城乡规划主管部门或者负责集中执法的城市管理部门、乡镇人民政府认定为违法建筑的，应当限期改正或者拆除。并非所有无证房屋都是非法建造的。根据《城乡规划法》等相关法律法规，无证房屋应作为历史问题区别对待，按照比例原则合理处置。其实，无照房屋出现的原因有很多，有的是历史政策造成的，有的是政府不守信用造成的，有的是业主自身的过错或故意行为造成的。“无证房屋”性质的认定应根据实际情况，结合历史政策等因素确定，不能一刀切，全部认...
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拆迁律师引言:在实践中有的征收方为了加快当地征地拆迁工作的进展，在面对那些不签署补偿协议的被征收人时，往往会动用一些违法行为来逼迫被征收人签署补偿协议或者将不签署补偿协议的被征收人的房屋认定违建后拆除，并以“出于人道主义”给付被征收人一定的补偿，更有甚者在面对不签署补偿协议的被征收人时会直接进行强拆。这里万典律师结合在拆迁中的每一个阶段，针对违法强拆到底应该如何应对！一、征收方下发《征收公告》阶段一般来说，征收方下发的《征收公告》中应包括“征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;征地补偿标准和农业人员安置途径;办理征地补偿登记的期限、地点。咱们被征收人可以参照该文章明确的内容，看看自己目前正面临的征地拆迁工作，征收方下发的《征收公告》是否明确了这些内容，如果未明确这些内容的话，那毫无疑问就是违法拆迁了。二、征收方公布相应文件阶段一般来说，征收方公布拆迁相关的文件应当是与《征收公告》一同公布的，但是我国法律明确了《征收公告》或者《征收补偿安置方案公告》中明确的内容应当提前一个月公布。我国《土地管理法》中明确规定“县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经...
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引言:房产证是房屋合法性的证明，房屋所有权人办理了房屋登记的，才能获得房产证，而在现实生活中好多房屋由于历史问题并没有产权证，没有房产证就导致在拆迁过程中往往面临不公正补偿，甚至没有补偿。而这些房屋在面临拆迁的过程中严重的往往会被直接定义成违建，面临强拆。案件介绍广东的周先生有一处600多年的历史的祖宅最近当地部门在没有给周先生任最近当地部门在没有给周先生任将这座祖宅强行给拆了周先生直接将部门告上了法庭，而拆迁方却说你的祖宅既没有土地使用证也拿不出证据证明，你办了证所以祖宅是违建该拆那照拆潍坊的道理同样没有挣的故宫也是违建吗？显然当地部门认定违建的方法有点过激了，首先我们得明白无证房屋是不等于违建的。这里万典律师指出，无证房并非为违建有如下几种无证房是可以争取到补偿的！1、历史存留的房屋。法律上有法不溯及以往原则，这是我国法律制度基本原则之一，也可扩充至行政时效原则。一些建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，在当时很少的手续就可建成，如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑，这显然不行，所以，必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。2、农村的房屋和城市中的农建房。最开始农村建房管理较松，对产权这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑，只要是依法建造的房屋，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。因此，对无证房一概不给予补偿是拆迁方无视被拆...
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引言房屋拆迁过程中，有一个非常重要的步骤，那就是拆迁评估，评估的结果直接关系到拆迁补偿金额的多少。但是拆迁评估又有着严格的规划和要求，对于普通人只能对自己的房屋进行初步评估，具体的结果还是需要专业的评估公司进行评估。在实践中，常常有被拆迁人对评估结果不满意而产生纠纷，也有拆迁方为了压低补偿金额，在拆迁评估这一环节做文章。因此，作为被拆迁人，了解拆迁评估相关的法律知识和规定是非常必要的，以免在拆迁时吃暗亏。一、什么是拆迁评估拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。二、评估标准和方法根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章第十九条规定，房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。由于房屋市价、行情一直在变，评估时点可能对评估结果产生很大的影响，因此被征收人一定要关注评估时点，法律规定评估时点应该是房屋征收决定公告之日被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。常见的拆迁补偿价格评估的方式一共有：市场评估价、收益法、假设开发评估法。它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。1、市场法：被征收的房屋周围有类似房屋市场交易价格的，应当采用。市场法是什么？房子有可比性，有房子类似地段也有房屋有可比性的，就按照市场交易法。市场怎么卖，房屋就怎么...
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拆迁律师引言:在拆迁过程中，被拆迁人常常会面临“这样那样”的情况发生。《拆迁安置协议》往往只是表面文章，不会注明回迁房的公摊面积比例。如果协议中没约定就签字了，选房时候发现公摊面积太大了，房子住着不舒服。这时老百姓应该如何维护合法权益呢？首先公摊面积到底指的是什么！公摊面积就是公用建筑面积，就是指整幢楼的产权人共同所有，整幢楼的公用部分的建筑面积。公摊面积包括：大堂公共门厅，走廊过道房，电梯前厅，楼梯间电梯井，电梯机房，垃圾道管道井，水泵房，消防通道交配电视，值班警卫室，还有为整幢楼服务的公共住房，以及物业管理用房，还有为建筑准备的办公场所，每一套房和公用建筑空间之间设立的分割墙及外墙，是墙体面积水面投影面积的一半。按照国务院国有土地上房屋征收补与补偿条例等文件，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，就此产生了置换房的面积问题，若被拆迁人的房子是平方，并没有公摊面积，在一比一置换高层的情况下，实际使用面积将会减少，按照这类情况进行一比一置换，原本无公摊面积置换后包括公摊面积，将不能有效保障被拆迁人的居住权，国家对安置房是否包含公摊面积。以及公摊面积比例是多少，并没有统一的标准，各地区的规定又有所不同，被拆迁人可参考“拆一还一”和不降低原有的生活居住水平的原则性规定，来估算自己的补偿是否合理，那么在收房时实际公摊面积增加了到底该怎么办？这里万典律师这里指出：《高人民法院关...
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拆迁律师近来有当事人来电咨询了这样一个问题，他在20年前修建了一家中等规模的养殖场，但是碰上拆迁了，但是拆迁方说非说自己的养殖场没有养殖场的备案登记手续，是违建不给补偿，只给土地补偿费，一共才补偿100万，自己觉得特冤枉。20年前修建养殖场，哪有现在这么多的规定，当时根本不需要办手续，难不成要让自己穿越回去，办手续吗？对农用地上养殖场建设行为是否违法，应以是否履行了设施农用地审批手续为前提。根据《城乡规划法》第42条规定：“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可” 及《自然资源部，农业农村部关于设施农用地管理有关问题的通知》(自然资规【2019】4号)的规定。在农用地上建养殖场无法取得规划许可证，而应履行设施农用地审批手续。因此，行政机关审查农用地上的养殖场是否为违建，不能以其未取得建设规划许可证为由就认定为违建，应当对是否履行了设施农用地有关审批手续进行调查核实。如果是很早以前（2007年之前），养殖户是响应政府号召，基于对政府有关部门的信赖建设养殖场，满足本地区养殖产业发展的需要，那么仅以养殖场在用地手续上存在一定问题，而认定其为违法建筑不具有合理性。行政相对人是根据政府的号召建设的养殖场，所以其对涉案建筑及利用其进行养殖的合法性产生了合理的信赖，该信赖利益应受法律保护。且对设施农用地审批手续的相关规定，最早出台时间是2007年，根据法不溯及既往的原则...
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