拆迁律师引言《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，在征收过程中，房屋征收部门与被征收人就补偿安置事宜达不成一致时，或者被征收房屋所有权人不明确时，房屋征收部门可以报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。那么有被征收人就问了：“补偿决定的内容我不满意，但是政府给我下达的房屋征收补偿决定书，写着限期15日搬迁，否则将对我的房屋进行强拆，如果15日后我不搬，他们可以强拆我的房子么？”其实根据我国相关法律规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。也就是说，即使政府向被征收人下达的征收补偿决定书明确写了搬迁期限，被征收人也仍然享有申请行政复议和提起行政诉讼的权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，只有被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府才可以依法申请人民法院强制执行。但是这里需要被征收人注意的有以下几点；第一，针对同一事项，行政复议和行政诉讼只能二选一，也就是说，当被征收人收到政府下达的征收补偿决定书后，可以在收到之日起60日起内申请行政复议，也可以在6个月内提起行政诉讼，但是不能同时进行。第二，即使被征收人在...
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拆迁律师引言随着我国城镇化的逐步推进，很多农村村落、城中村面临拆迁。很多人也幻想着“一拆暴富”。然而，也有很多情况下，政府对于被拆迁人的补偿标准过低、金额太少，会让被拆迁人深感失望。那么好多当事人会问，这拆迁补偿款到底都是依据哪些规定制定的呢？各地区根据所在的地域特征，每个地区都有一些自己的调整标准，具体以当地实际拆迁政策为准。不过通常情况下是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换差价。相关依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产...
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怎么读懂房屋征收补偿方案中合理问题？房屋征收补偿是一个敏感的问题，很多被征收人看到政府作出的补偿方案后，总是感觉不合适，但是政府作出的补偿方案，有的问题比较明显可以直接找到，有的则比较隐秘，被征收人虽然觉得不合理但是找不出问题出在哪里？例如：A县政府因旧城改造决定对B片区实施征收改造，拟定征收补偿方案，并征求公众意见30天，30天后作出房屋征收决定，征收补偿方案主要内容为“对被征收房屋实行货币补偿或产权调换，货币补偿价格评估确定，评估机构由县政府推荐A县三家评估公司由被征收人10日之内选择，协商不成的由征收办公室组织被征收人摇号确定，对评估结果不服可以申请复核、鉴定，选择产权调换的，被征收房屋主房按照1:1比例置换，配房、附属房按照重置价格补偿，每平方米1000元，对于违章建筑不予补偿。”这个补偿方案可能很多人不服，但是找不到征收补偿方案哪里有问题，万典律师帮您做简单的分析，可能马上拨云见日：1、在货币补偿价格上，可以说评估机构的评估产生了定价的作用，而评估机构选择如果限定在县政府的指定范围内，则很难保证评估的中立性，每个区县范围内也仅仅几个评估公司，这些公司与地方政府的关系一般相当密切，他们能够做出公正的评估吗？根据以往我们代理的案例，评估机构的评估价格往往会低于市场价。2、产权调换上：1:1置换看似公平实则存在严重的不合理问题，因为被征收房屋一般都是平房，容积率一般低于1.0，...
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拆迁律师引言近来有当事人来咨询，他的房屋在被拆迁征收的规划区域，但是拆迁方的拆迁补偿标准却很低，导致多名被拆迁人联合找到拆迁方，拆迁方给出的理由竟是此次拆迁补偿标准是按照国家补偿标准进行补偿的，还和被拆迁人讲所有当地补偿标准要执行国家标准，被拆迁人向拆迁方索要证明文件时，拆迁方竟以机密文件不对外公开为由拒绝了被拆迁人。首先，无论是国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规，都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准。从国家层面看，我国幅员辽阔，各地经济发展并不均衡，房地产价格千差万别，怎么可能规定一个统一的、十分细化的标准，无论是国家法律法规还是地方性法规，都不可能规定多少钱一平。一、法律依据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第四款规定：“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”房屋就属于地上附着物。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”此外，《中华人民共和国民法典》第243条的规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗...
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拆迁律师引言在上个世纪七八十年代的时候，农村发展非常落后，各类物质也比较匮乏，农村人生活十分艰苦。大部分农村父母都希望自己的子女能考个好大学，到时在城里分配个好工作。因为只有这样才能让自己的子女逃离农村，不用过着跟自己一样面朝黄土背朝天的生活。事实上也确实有不少农村子女比较争气，成功考上好大学，毕业后留存了城里并在城里定居，成为了一名城里人。随着社会经济不断地发展，城市涌现了大量的工作岗位。越来越多的农村人也开始频繁地往返城乡之间，常年在城里工作，再加上房地产行业不断发展，越来越多的农村人进城买了房，甚至户口也迁到城里去了。如今农村发展也越来越好，相反城市发展日益饱和。农村的机会也越来越多，而且现在国家大力扶持农村，农村的发展也才刚刚起步。这些年在国家的支持下，膛村很多优势都得到了体现。比如农村的土地和宅基地就是最为显著的两样东西。这时候很多城里的子女就会问，自己户口已经迁到了城里，能否继承农村父母的“宅基地”呢？需要结合以下3点来看！一、农村房子坚持“地随房走”原则。根据新的规定，凡是户口已经迁到城里的农村子女，如果农村老家还留存房屋宅基地或土地的都坚持“地随房走”的原则。以前农民家庭自己的房子住了一辈子，都不知道房子是可以继承的。但是宅基依然是不能继承，只享有使用权。因为农村宅基地现在本身就已经赋予了一定的福利性质，只有农户口的人才能享有。有了宅基地农民家庭才能盖房子，也是农民...
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国有土地上房屋征收中被征收人的法定权利王卫洲，北京万典律师事务所一、被征收人在房屋征收中享有什么权利？答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》即其他法律法规，被征收人享有如下十二项权利1、土地使用权和房屋所有权在政府组织实施征收过程中，您的房屋所有权和土地使用权并不是直接随着征收决定作出而转移，在您签订协议并获取补偿安置或被人民法院强制执行之前，土地使用权和房屋所有权一直属于您自己。2、知情权政府实房屋征收中，应当将被征收房屋调查登记结果、未经登记建筑认定处理结果、征收补偿方案、房屋征收决定、房屋征收补偿决定等内容在被征收范围内公布，保障被征收人知情权。3、申请政府信息公开的权利对于政府作出房屋征收决定及补偿决定所依据的规划、计划、立项等文件、如果需要了解的，可以向相关制作机关或保存机关申请信息公开。4、确认权在房屋征收中，对被征收房屋调查登记、对未经登记建筑物的调查、房屋征收评估丈量结果应当经被征收人签字确认。5、参与和发表意见权房屋征收部门应当经拟定的《房屋征收补偿安置方案》在征收范围内公布，征求公众意见，征收公众意见的时间不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。6、申请对未经登记建筑物认定权和提出异议的权利未经登...
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拆迁律师引言在征收补偿过程中，签订安置补偿协议是拆迁接近尾声的环节，同时也是重要环节之一，它决定着被拆迁人最终能获得多少补偿，将来能过怎样的生活。那么对于拆迁安置协议你真的了解吗？拆迁安置协议一定要签吗？对拆迁安置协议不满意该怎么办呢？对拆迁安置协议不服，可以起诉。如果是不履行所签订的拆迁协议，可以到法院起诉要求继续履行并承担违约责任。房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加，仅有一方当事人，协议关系便不能成立。房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。1、无论当事人双方的经济实力、政治地位如何，不允许任何一方将自己的意志强加给另一方。2、体现房屋拆迁权利义务的对等性，即一方从对方获得某项权利时，也承担相应的义务。凡显失公正的协议是可撤销的。协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。所谓合法行为，是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。如当事人的资格，社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有法人资格；承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明；委托代理订立协议的要有合法手续；被拆迁人签订协议时，应当出具产权证书、使用权证明等法律文件。凡违反法规规定，采取欺诈手段等所订立的协议都是无效协议。房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护；其义务依法产生后，则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真遵守，当事人任何一方均无权擅...
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拆迁律师引言一提到拆迁，给人的第一印象是“千万身家，一夜暴富”“可以少奋斗多少年”“拆二代比富二代容易多了”，甚至还有“嫁不到官二代、富二代，还有拆二代”这样的网上戏言。在城市扩张和变迁的舞台上，房屋和土地溢价越来越高，但说到征地拆迁，可谓是有人欢喜有人愁：有的人遇到拆迁后补偿合理，下半辈子衣食无忧，而有的人则是遇到强拆强占！法律规定，被拆迁人作为拆迁房屋的合法产权人，有权利与拆迁方签订拆迁补偿安置协议;拆迁补偿安置协议签订以后，没有法定的可撤销或者无效的情形，不得随意反悔。即若没有法定的可撤销和无效事由，则属于有效合同，双方应按照协议的约定履行，不得随意反悔。那也就是说签了就不能反悔了吗？这里特别要注意一下，只有符合这些情节才可以撤销或者变更原本已经签署的协议。1、重大误解;2、显失公平;3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危、使对方在违背真实意思的情况下签订的合同、受损害方有权要求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。那么在拆迁过程中如果面对不合理的补偿协议我能不签字吗？这里万典律师给你指出：被征收人如果对征收补偿不满意的，可以不签订补偿安置协议，但是这同样也不意味着征收人会因为被征收人的不同意而停止征收。选择拒绝签字想通过拖住拆迁方以求提高补偿的是非常不理智的行为，最后房屋被合法强拆补偿也没有拿到后期即使启动维权程序的难度也非常大。不合理的拆迁补偿协议签不签字这并没有一个具体的答...
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----王卫洲，北京万典律师事务所如果您遇到拆迁补偿法律纠纷，当这些纠纷无法解决的时候，我们需要通过司法途径解决，随之而来的就产生了一个问题，如何请到合适的律师？很多人想当然的认为，就是花高价，请名律师、老律师；花高价就一定能请到好律师吗？事实上是千金易散，一将难求！花高价未必能请到好律师，中低价格的律师也未必就不是好律师，今天呀，我给大家介绍一下行业的状况，以便于大家选择律师时，能够不出差错。一、请律师一定要请转拆迁专业的律师。找律师的第一件事情，就是要明白律师有没有专业，律师的专业是什么？为什么专业这么重要，综合律师与专律师相比有4大劣势。1、法律规定很多很繁杂，律师难以全部掌握，综合律师每办一个案子，要重新学习一次，但根本没有那么多精力去把每项业务都吃透吃懂。2、专业经验是在实战中形成的感悟，综合律师专业经验匮乏，难以制定完美的解决方案。3、实战中很多场合需要随机应变，没有深厚的专业功底，难以自如发挥。4、有很多东西是在法条上根本找不到的，而是律师在办案中摸索出来的，这个专业的律师懂，另一个专业的律师不懂，综合律师对于各个专业深层次的东西都是一知半解，而这些东西往往律师业务的精华所在。综合律师与专业律师有四大差距，也就是说专业律师与综合律师相比有四大优势。有一句话叫做隔行如隔山，虽然都是律师，隔专业虽然比不上隔山，但是至少隔一堵墙，这堵墙也许就是决定成败的墙，所以你不要管律师...
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拆迁律师引言在征地拆迁期间，被征收人和拆迁方之间经常会有各种各样的矛盾，而这些矛盾中大多有是因为拆迁补偿没谈拢而导致的，如果拆迁户不愿妥协退让，那么拆迁方会软硬兼施想尽各种方法，而强拆则是其中大多数拆迁方惯用的手段。违法强拆主要包含暴力强拆、拆违代拆迁、拆危代拆迁，而基于农村土地集体所有的性质，近年来又出现了“收地代拆迁”的新型违法拆迁行为，这里万典律师就通过一则法院判例来带大家了解一下。案情简介赵某的房屋位于某省某市村民，2019年拆迁部门拟对赵某的房屋进行征收，以进行相关项目建设，但因补偿标准过低，赵某一直未与拆迁部门达成补偿协议。2019年6月22日，村委会对赵某作出《收回集体土地使用权决定书》（下简称“《收地决定》”）。赵某认为，村委会作出该决定书是因为自己没有签补偿协议所致，村委会是为了配合拆迁部门拆迁工作，故该决定书违法，赵某遂提起本案诉讼。案件分析2019年，赵某的房屋所在区域即将进行征收，赵某也已经与拆迁部门进行了沟通协商，但并未谈拢。随后，村委会却做出了《收地决定》，如果说这两者毫无关联，这显然是不可能的，实际上，恰恰是由于赵某因补偿标准过低而不愿签补偿协议，才导致了村委会后续做出《收地决定》，村委会作出《收地决定》明显是为了配合拆迁部门的“以收代征”行为，以收地代替征收，违背了正当程序原则。正规征收流程根据《土地管理法》第六十六条规定，如果是为了乡（镇）村公共设...
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