随着房地产行业的发展，房价也越来越高，更多的人选择买二手房。但是也随之产生了新的房产纠纷。现实中拆迁纠纷案例中就经常有房子已经完成了交易，但是双方一直没有办理过户手续，后来该房屋被划入拆迁征收范围，买方和卖方因拆迁补偿款归谁而产生纠纷？遇到这种情况最高院是怎么判的？今天万典律师以案说法来解读二手房未完成过户情况下拆迁补偿的归属问题。拆迁款归谁所有首先要看房屋有没有房产证首先我们要清楚的是，拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。并且根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。被拆除房屋的所有权人如何证明房屋属于自己所有，很重要的一个凭证就是房屋所有权证。其属于国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证。经典案例：房屋买卖后未过户遭遇拆迁，拆迁补偿款怎么办？最高院经典判例(2017)最高法民再407号中，买方秦某与卖方孙某就遇到了无证房屋征收补偿费用应如何分配问题，双方于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，但是双方一直未办理过户手续，结果2014年系争房产纳入拆迁范围，那么拆迁补偿款究竟归谁所有？最高院是这样认为的：1、首先明确双方对签订的《房屋买卖合同》有无争议？孙某、秦某对依据该合同交付的有产权证的房屋及土地部分并无争议。也就...
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房屋拆迁过程中会遇到各种各样的问题，拆迁纷争也是不断。尤其继承房屋遇到拆迁时，就更容易在利益分配上出现分歧，引起纠纷。那在涉及拆迁房屋的时候，是不是所有的继承人都能分到想要的那一部分呢？要弄清楚房屋拆迁遇上继承的纠纷怎么解决，我们就要厘清我国法律关于继承方面的法律规定。城市公房承租人去世后的拆迁补偿款能否作为遗产？公房拆迁补偿款一般是给承租人的一种补偿及住房安置费用，归承租人和共同居住人共有。由于公房的福利性，共同居住的人一般需要特定的条件，比如要求具有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房条件。在公房承租人和共同居住人共存的情况下，如果拆迁发生在承租人去世前，则拆迁款至少一半属于承租人，由其自由支配，在其去世后，该款项作为遗产，由其继承人予以继承。而如果拆迁发生在承租人去世后，那么全部迁拆款一般应归属其他共同居住人，不能作为承租人的遗产继承。城市房屋征收补偿款的继承问题城市房屋征收补偿有货币补偿和房屋产权调换两种常见方式。其中，货币补偿一般包括：1被征收房屋价值的补偿。2因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。3因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果被征收的房屋属于房屋所有权人实际居住、使用，则上述补偿款依法全部属于被征收人即房屋所有权人所有。如果被征收的房屋并不是房屋所有权人实际居住、使用，则一般认定被征收房屋价值的补偿全部属于房屋所有权人所有，搬迁，停业补偿等费用则根据实...
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农村土地征收中，除了与我们联系最为密切、也是广大农民朋友最为关心的农耕地和宅基地外，还有与我们最为相关的就是祖坟了。中国人自古以来就有浓厚的祖先崇拜文化，这实际上也是儒家“孝道”思想的体现。对已经逝去的先人，也要像他们依然活着时一样尊敬。有些农村地区，还保留着一些传统的思想观念：对先祖不敬，他们就不会保佑子孙。所以动迁祖坟，对很多人来说都是一件大事。那么如果祖坟被划入征收范围，不同意会被强征吗？如果实在要征收，是否有相应补偿？今天万典律师就来给大家讲一下祖坟被征收的一些相关的法律知识。01祖坟占用的农村土地究竟归谁所有？祖坟，顾名思义是祖辈安葬的地方，民间的有些祖坟甚至已沿袭使用了百年以上，那么祖坟所占用的农村土地是否会因为占用时间达百年之久就默认其后代家属享有土地所有权呢？其实不会，自新中国成立后农村土地收归集体所有，祖坟所占用的农村土地也不例外，均属于集体所有，所以后代家属对于祖坟用地是不享有土地所有权的。02祖坟是否会被强制征收？征收是否有补偿？首先，祖坟存在被强制征收的可能。如果在征收期限内不能达成补偿协议，征收部门会作出补偿决定，最后由法院强制执行。但是这只允许政府征收，企业是无权征收的。因为国家对公民的祖坟也是有法律保护的，但在事实上，现在政府官员拆迁搞政绩，普通百姓的祖坟只得让步，只是给付部分移坟费用的。自然人死亡后，其近亲属因为侵害死者姓名、肖像、名誉、荣誉、隐私、...
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在一些拆迁纠纷案例中，有一种比较常见的情况就是拆迁方称“误拆”了，，即拆迁方将本不该拆除的房屋进行拆除后，主张自己并非故意，是拆迁人员一不留神拆错了，并非强拆。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”因此从2011年起，法律法规明确规定了禁止“暴力拆迁”的行为。于是，征地拆迁过程中就滋生了这样一些现象：拆迁方以“误拆”为借口，行“违法强拆”之实，企图借此推卸法律责任、蒙混过关。“误拆”真的是一不小心拆错了吗？不可否认，在实际施工拆除时存在信息传达不对称，或者操作失误拆除不该拆的房屋的情况。但是实践中，多数所谓的误拆都属于蓄意的强拆，是拆迁方打着误拆的旗号行强拆之实。首先，拆除房屋前应依法进行确认程序，如房屋的所有权人是谁，屋内人员、财产是否转移等等，在有准备、有确认的情况下怎么会轻易出现误拆？其次，一次误拆尚有发生的可能，哪能每次“误拆”都发生在那些补偿谈判陷入僵局的被征收人身上，“误拆”时又都恰巧是家中无人的情况呢?在“误拆”成为一种新常态之后，我们不难发现，这哪里是误拆，分明是部分征收方逃避责任、非法强拆之举，实乃是披着“误拆”的外衣行强拆之实。哪些“误拆”是故意为之？许多被征收人在遭遇“误拆”时，...
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拆迁律师引言:拆迁是好多人的梦想，好多人都梦想着通过拆迁一夜暴富，但是现实往往不尽人意，越拆越穷的例子比比皆是，那么作为普通老百姓，我们真的可以通过自己的努力拿到合理补偿吗？答案是肯定的。但合理补偿不会从天而降，而是要求各位被征收人掌握方法、抓住时机、积极行动。为此，各位被征收人首先要抛弃一些固有观念，例如和政府死磕到底，将钉子户作为维权的唯一筹码，除此之外不采取任何维权措施，拒绝和征收方谈判，也不提起法律程序。又如收到政府送来的文件，不满意就直接撕掉，而不是通过法律途径表达自己的异议。以上只是列举两种常见的观念，而这样显然是拿不到合理补偿的。那么作为普通老百姓，究竟应该如何争取公平补偿，维护自己的合法权益呢？万典律师结合一个真实经历，告诉大家房屋到底该怎样争取高补偿。案例介绍山东某地区的一位于先生，1998年在国有土地上自建了一栋多层小楼房，面积340平，证件齐全。其居住位置恰逢旧城改造，征收方给出的评估报告中的总价却只有50万，算下来每平给的补偿不到两千，而周边房价却已经上涨到了八千。如果拿着这笔补偿款，在周边只够买一套60平方的清水房，房屋价值相当于缩水了75%以上。他对评估报告结果提出了异议，但评估公司称，“房屋太老旧，按照评估标准来评估，就是这个价”。他几次同拆迁方协商，结果拆迁方毫不松口，拒不提高补偿。而于先生选择了拒绝签订补偿协议来和拆迁方耗！他不甘补偿被压得这么低，...
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拆迁律师引言:房屋征收过程中，在未达成补偿协议的情况下，经常会出现征收方对被征收人的房屋进行强制拆除的情况，而征收方的强拆行为并没有经过法定程序，也没有向人民法院进行申请。这时，被征收人想要维护自己的合法权益，是可以向人民法院提起行政诉讼，进而提起要求行政赔偿。那么，被征收人又该告谁呢？根据相关规定，国有土地上的房屋征收与补偿工作，由市、县级人民政府负责，市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。同时最高法司法解释也规定，“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作过程中作出行政行为，被征收人不服提起诉讼的，以房屋征收部门为被告。征收实施单位受房屋征收部门委托，在委托范围内从事的行为，被征收人不服提起诉讼的，应当以房屋征收部门为被告”。因此，房屋征收部门对其组织实施的房屋征收与补偿行为，包括其委托征收实施单位，都能够独立地对外承担法律责任。这里万典律师用案例给带您分析小明的住宅在某县，某县为了配合城乡建设、进行棚户区改造，要征地拆迁，小明的住宅在拆迁范围内。小明还没有签订征收补偿安置协议呢，县政府就强拆了。某县县政府下达了“强制拆除决定书”，还组...
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拆迁律师引言:在征地拆迁过程中，做为普通的老百姓想要提高补偿的确不容易，能想到的路径无非就是和拆迁人谈判、上访、死磕。对于上访和不当的死磕这里是坚决不推荐的。经常上访还可能被国家拉入黑名单，坐个火车出个远门有时候都会被问半天，没有太多好处。在以往的政策拆迁过程中经常会出现群体性纠纷或者暴力事件，大多数都是因为被拆迁户不愿意搬迁或者是觉得补偿款太低不能满足以后的生活要求。其实这些采取暴力方式来进行抗争维权都是风险极大且收益非常低的，甚至很可能将自己陷入险境。到底该采用什么样的方法既能安全可靠，还能提高补偿呢？！这里万典律师给大家介绍如下几步妙招，希望能对各位有所帮助。首先、在没有谈拢补偿之前，一定不能签订拆迁补偿协议。补偿协议属于合同。如果在擅自签字，也就是承认了协议内容，如事后反悔要走相关程序推翻那可是困难重重，甚至可能因为自己的反悔违约承担条款中的违约责任，最后可能导致无法弥补的后果。很多被拆迁人，在感觉不合理的情况下，不敢说、不想说、认为说不说都一样，再有其他舆论压力下，心里不坚定，早早的签订了合同。同一块地段、同样面积，所拿到的拆迁补偿可有着天壤之别！万典律师提醒您：在被拆迁人对拆迁补偿不满意的情况下，无论什么样的舆论压力，都不要着急签任何补偿协议，拆迁人一向惯用手段，打心理战，被拆迁人更应该了解，是你的肯定一分不会少，并不会因为晚签字补偿就少了。其次、收集好证据和材料。主动...
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有拆迁户朋友曾问，在拆迁过程中是不是没有房产证的房子一律拆迁没有补偿呢？会不会有特殊情况，没有房产证的拆迁房也会得到补偿呢？因为没有房产证的房子，很有可能会被视为违建，所以大家会有这样的疑问。但是房屋拆迁问题比较复杂，有些房子年代久远，政策也发生过变化，没有房产证，但并不是违建。所以根据最新的拆迁政策，也对一些没有房产证或者证件不齐全的房子明确了拆迁补偿方案。01祖上传下来的祖宅一些老房子是家庭祖辈传下来的，当时并没有办理房地产证的要求，事后也没有一定要办理房地产证的规定，因此，考虑到历史的延续性，只要房子不违反当地的建房政策和相关规定，不管有没有房地产证都应该给以拆迁补偿。现在很多地区都存在祖宅这一类的房屋，有的被征收房屋干脆是建于民国时期的。在当时那个年代，许多房屋都是一代一代继承下来的，并没有房产证一类的房契类证明存在。无论如何，我们不能要求那些和故宫、皇城相府几乎同龄的建筑拥有所谓的“合法证件”。02 通过政府招商引资兴建的房屋改革开放后，大多地方政府为了促进本辖区经济发展，进行大规模招商引资，并制定很多优惠补助政策，简化甚至倒置建设审批程序，允许先建设厂房、房屋再补办相关手续。随着时间的推移，企业在补办手续的时候，由于所占土地存在确权等历史遗留问题，甚至只是基于时间长、办理手续繁琐的原因而使行政机关怠于履职，导致许多企业无法办理相关手续。这种房屋一旦涉及拆迁，征...
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拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人居住使用的房屋。随着城市化的发展，拆迁的速度也在不断加快，拆迁安置房也悄然进入房地产买卖市场。但是由于安置房的特殊性，很多人对安置房买卖仍然不放心，无论是买方还是卖方，心存疑虑：拆迁安置房能否买卖，买卖是否有风险？拆迁安置房能否买卖涉及到的因素较多，如安置房的性质，各地的政策等，如果在不清楚相关法律规定、政策信息就贸然进行安置房买卖，确实会面临一定的风险。01拆迁安置房有哪些类别？按照拆迁安置房的性质来划分，一般来说，分为两类：① 因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但是在取得所有权的5年之内是不得进行上市交易的。② 因房地产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。这类商品房属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，在房地产买卖市场上是可以自由进行交易的。02安置房可以买卖吗？不管是什么类型的拆迁安置房，能不能买卖关键是看有没有取得房屋产权证，房产证是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用收益和处分的唯一合法凭证。不管是什么性质的房屋只有在取得房产证后才可以进行二次交易，没有取得房产证是禁止上市交易的。安置房的土地是分为国有和集资，如果所购买的安置房土地性质是属于国有的，那么...
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这里万典律师提醒您违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。1、客体要件：本罪侵犯的客体是国家的土地管理制度。犯罪对象是耕地、林地、草原等农用地。《关于审理破坏草原资源刑事案件应用法律若干问题的解释》规定：“草原”，是指天然草原和人工草地，天然草原包括草地、草山和草坡，人工草地包括改良草地和退耕还草地，不包括城镇草地。耕地，是指种植农作物的土地。根据《土地管理法》规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。耕地是土地资源中具有特殊性的组成部分。2、客观要件：违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的行为。《全国人民代表大会常务委员会关于<中华人民共和国刑法>第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条的解释》：刑法第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条规定的“违反土地管理法规”，是指违反土地管理法、森林法、草原法等法律以及有关行政法规中关于土地管理的规定。非法占用耕地、林地等农用地，是指未经法定程序审批、登记、核发证书、确认土地使用权而占用耕地、林地等农用地的情形。实务之中比较常见的形式主要是三种：第一种最常见的非法占用形式就是未经国家土地管理...
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