河南：开发商告拆迁户退100万“保证金”，反被法院判赔房又赔钱！

裁判要点

xx公司与章xx、章x签订的房屋征收补偿协议书及房屋征收补偿安置奖励协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。双方均应按照合同约定履行协议约定的权利义务。

根据双方提交的房屋征收补偿协议书及房屋征收补偿安置奖励协议可以确认，房屋征收补偿与房屋征收补偿安置奖励是分开进行的，在房屋征收补偿协议书中实测面积260 m²,仅对其中66.77 m²按照1:1.1置换新房，对另外192.23 m²未明确如何补偿。在房屋征收补偿安置奖励协议中，又对被告征收补偿面积中的66.77 m²按照1:0.4的比例奖励，剩余的192.23 m²补偿奖励620000元，说明620000元是补偿奖励费用，并非征收补偿费用。因此，xx公司诉称的62万元系192.23 m²的现金补偿并无充足证据予以印证。结合上述事实，xx公司诉请向章x转账的1000000元系房屋拆迁交房保证金要求退还，证据不足，本院不予支持。

原告（反诉被告）

正阳县xx置业有限公司

被告（反诉原告）

章xx、章x

被告代理律师

冯凯       北京万典律师事务所律师

王玲       北京万典律师事务所律师

案情介绍

被告章xx在河南省正阳县有合法住宅一处，土地使用权面积102.40㎡，2017年原告xx公司（甲方）与被告章xx、章x二人（乙方）签订了房屋征收补偿协议书及房屋征收补偿安置奖励协议。

其中房屋征收补偿协议书主要内容是：乙方的房屋登记面积140㎡，实测面积260㎡，其中67.77㎡按1:1.1置换新房为67.77×1.1=74.55，备注：1.……；2.于2019年3月18日交房，如不能按时交房给予每年1万元补偿；……4.补偿安置房面积加奖励共计101.66㎡。

其中房屋征收补偿安置奖励协议主要内容是：xx公司因章xx、章x在规定期限内签订征收补偿安置奖励协议书并保证如期搬迁，对章xx、章x进行奖励，对章xx、章x的67.77㎡房屋面积按1:0.4的比例奖励，共奖励房屋面积27.11平方米，剩余192.23平方米补偿奖励共计620000元。

上述协议签订后，章xx、章x按协议约定腾空房屋并交付给xx公司。xx公司法人于2017年2月10日向章x转账620000元（62万元），于2017年2月15日向章x转账1000000元（100万元）。

被告上法院

2025年4月24日，xx公司将章x、章xx二人告上法院，要求1.判令被告退还房屋交房保证金1000000元及利息；2.诉讼中一切费用由被告承担。

委托万典律师，提起反诉

章x、章xx二人为了维护自身合法权益，委托北京万典律师事务所冯凯、王玲二位律师代理案件，万典律师接手案件后，立即帮助当事人向河南省正阳县人民法院提起反诉，并提出以下诉讼请求：1.判令xx公司按照房屋征收补偿协议书约定立即向章x、章xx交付101.66平方米安置房屋；2.判令xx公司按照房屋征收补偿协议书约定向章x、章xx支付逾期交付安置房屋的补偿费用暂定61027.32元（截至到2025年4月25日）；3.判令xx公司按照房屋征收补偿协议书约定向章x、章xx支付租房费用补偿费用暂定40000元（截至到2025年4月25日）；4.诉讼费用由xx公司承担。

法院审理

河南省正阳县人民法院审理认为：

xx公司与章xx、章x签订的房屋征收补偿协议书及房屋征收补偿安置奖励协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。双方均应按照合同约定履行协议约定的权利义务。结合本案当事人庭审举证及质辩意见，本院认为，本案的争议焦点是：

一、xx公司向章x转款的1000000元是否为交房保证金以及应否予以退还；

二、章x、章xx要求xx公司按照协议约定向其交付101.66平方米安置房的诉求是否应当得到支持；

三、章x、章xx要求xx公司向其支付安置房屋的补偿费用61027.32元及租房补偿费用40000元是否有事实和法律依据；

四、章xx、章x要求xx公司承担律师费是否应当得到支持。

针对争议焦点一，本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，本案中，xx公司提供的张xx的证人证言，证明xx公司向章x转款的1000000元是交房押金，但张xx系xx公司员工，与xx公司具有利害关系，其证言也无其他证据予以印证。

同时根据双方提交的房屋征收补偿协议书及房屋征收补偿安置奖励协议可以确认，房屋征收补偿与房屋征收补偿安置奖励是分开进行的，在房屋征收补偿协议书中实测面积260 m²,仅对其中66.77 m²按照1:1.1置换新房，对另外192.23 m²未明确如何补偿。在房屋征收补偿安置奖励协议中，又对被告征收补偿面积中的66.77 m²按照1:0.4的比例奖励，剩余的192.23 m²补偿奖励620000元，说明620000元是补偿奖励费用，并非征收补偿费用。因此，xx公司诉称的62万元系192.23 m²的现金补偿并无充足证据予以印证。结合上述事实，xx公司诉请向章x转账的1000000元系房屋拆迁交房保证金要求退还，证据不足，本院不予支持。

针对争议焦点二，本院认为，根据xx公司发出的通知可以确认，章xx、章x的拆迁安置房屋已具备交付条件，xx公司应当按照房屋征收补偿协议书约定向章xx、章x交付101.66平方米安置房，对章xx、章x的该项反诉请求，本院予以支持。

针对争议焦点三，本院认为，案涉房屋征收补偿协议书载明xx公司应于2019年3月18日交房，如不能按时交房给予每年1万元补偿，由于拆迁安置的房屋至今未能交房，章xx、章x要求支付截至2025年4月25日的安置房屋的补偿费用61027.32元具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租房补偿费用，由于双方在协议中对此并无约定，庭审中，双方均未举证证明租房补贴费用的标准及支付期限，章xx、章x要求支付40000元租房补贴费用，本院不予支持。

针对争议焦点四，本院认为，本案并不属于法律明确规定的败诉方承担胜诉方律师费的情形，且双方在合同中也无约定由败诉方承担胜诉方律师费、差旅费，故章xx、章x要求xx公司承担本案律师费、差旅费没有法律依据，本院不予支持。

法院判决

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、限反诉被告正阳县xx公司于本判决生效后十五日内向反诉原告章xx、章x交付房屋征收补偿协议书约定的101.66平方米安置房；

二、限反诉被告正阳县xx公司于本判决生效后十五日内向反诉原告章xx、章x支付安置房屋补偿费用61027.32元；

三、驳回本诉原告正阳县xx公司的诉讼请求；

四、驳回反诉原告章xx、章x的其他诉讼请求。

二审

开发商提起上诉

一审判决后，xx公司不服，向河南省驻马店市中级人民法院提起上诉。

驻马店市中级人民法院审理认为：

结合双方当事人诉辩意见和理由，归纳本案争议焦点为：1.二被上诉人是否应当退还100万元；2.二被上诉人请求的交付房屋、支付房屋安置补偿费用以及租房费用是否应予支持。

关于焦点1被上诉人章xx、章x是否应当退还100万元的问题，本院分析如下：

其一，关于该100万元款项的性质是否为交房保证金的问题。本院认为，首先，本案双方之间签订了《房屋征收补偿协议书》及《房屋征收补偿安置奖励协议》,在该两份协议以及章xx于2017年2月出具的“撤销上访、上诉案件的说明”中均未涉及另支付100万元保证金的问题，且双方也未签订其他书面材料明确该100万元是保证金。其次，在xx公司向章x转账这100万元时，也未备注转账用途是“保证金”。xx公司作为房产开发企业，显然应当知道保证金与其他钱款性质的区别，也应当清楚对大额转账用途进行备注的必要性，其公司在案涉62万元转账时就有备注的情况下，却对100万元的转账不进行特别备注，显然不符合常理。再次，在张xx与章x的通话录音中，章x也未认可100万元是保证金。因此，xx公司依据张xx的证人证言主张100万元是保证金应予退还，依据不足，本院不予支持。

其二，关于100万元举证责任的分配问题。本院认为，根据“谁主张谁举证”的原则，本案中，xx公司主张该100万元是保证金，即应当由其承担举证责任。xx公司在一审中提交转账凭证、补偿协议、撤销上访说明等证据用以证明其尽到了举证责任，如前所述，上述证据并不足以认定该100万元是保证金。因此，xx公司并未尽到基本的举证责任，本案一审对举证责任的分配正确。xx公司关于二被上诉人未完成举证责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。

其三，关于xx公司上诉称一审判决对62万元认定为补偿奖励费用而非征收补偿费，属于认定错误的问题。本院认为，根据案涉补偿协议书及奖励协议可以确认，本案的房屋征收补偿与房屋征收补偿安置奖励是分开进行的，在房屋征收补偿协议书中实测面积260m²,仅对其中66.77m²按照1:1.1置换新房，对另外192.23 m²未明确如何补偿。在房屋征收补偿安置奖励协议中，又明确对征收补偿面积中的66.77m²按照1:0.4的比例奖励，剩余的192.23m²补偿奖励62万元，此内容还是手写内容，就更加说明是双方协商一致确认62万元是补偿奖励费用。因此，xx公司主张62万元系192.23 m²的补偿款并无充足证据予以印证，xx公司以此主张向章x转账的100万元系交房保证金要求退还，证据亦不足。

其四，关于xx公司主张一审判决支持被上诉人交房请求却否定保证金返还条件，属显失公平的问题。本院认为，基于前述分析，在法院并未认定100万元系交房保证金的情况下，不支持xx公司要求返还的诉求，并无不当。而被上诉人的交房请求系基于双方签订的拆迁安置补偿协议，和目前具备交房条件的客观事实，一审予以支持有事实和法律依据，两者并不矛盾，也不存在显示公平。

其五，关于xx公司主张100万元即使是为不让二被上诉人上访而对其的“私下奖励”,也因违背公序良俗而无效，应予返还。本院认为，“公序良俗”是“公共秩序”和“善良风俗”的简称，是民事活动中需遵守的国家社会基本秩序和普遍伦理道德准则。很显然，该100万元不涉及伦理道德问题。至于是否违反公共秩序，本院认为，在章xx2017年2月出具的“撤销上访、上诉案件的说明”中未涉及需另向支付100万元保证金，其才息诉罢访的内容，也无其他证据予以印证，故xx公司主张二被上诉人利用信访制度对xx公司施压，扰乱公共秩序，缺乏证据支持，本院不予采信。

关于xx公司主张不支持其关于返还100万元的诉请，是助长二被上诉人破坏社会诚信的问题。本院认为，经查，xx公司在一审中向一审法院提交一份证明，明确表示在房屋拆迁安置过程中仅向被上诉人一家支付了100万元保证金，并承诺如有虚假，愿意承担法律责任。而在其上诉补充意见中又称其公司也向案外人xxx支付了100万元的保证金。在本院要求其进行解释时，其又出具情况说明称，一审中出具的情况说明系应一审法官要求提交的，由此可以看出，xx公司并未向法庭如实陈述相关事实，也不能做出合理解释。在其当初支付100万元时不向被上诉人明确是保证金，现又以是保证金为由意图通过诉讼要求返还，存在不诚信行为。相应，在根据目前证据又不能认定100万元为交房保证金的情况下，xx公司主张二被上诉人不诚信，也不能成立。

关于焦点2被上诉人请求的交付房屋、支付房屋安置补偿费用以及租房费用是否应予支持的问题。本院认为，根据xx公司发出的通知，章xx、章x的拆迁安置房屋已具备交付条件，xx公司应当按照房屋征收补偿协议书约定向章xx、章x交付101.66平方米安置房。关于房屋安置补偿费用，案涉房屋征收补偿协议书明确约定，xx公司应于2019年3月18日交房，如不能按时交房给予每年1万元补偿。由于拆迁安置的房屋至今未能交房，章xx、章x要求支付截至2025年4月25日的补偿费用61027.32元具有事实和法律依据，本院予以支持。xx公司认为一审判决支持逾期交房补偿费用缺乏依据的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于租房补偿费用，因双方在协议中对此并无约定，且章xx、章x未举证证明租房费用金额，故对章xx、章x的此项诉讼请求，本院不予支持。

二审判决

综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人xx公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13800元，由上诉人正阳县xx公司负担。

本判决为终审判决。

圆满结案

二审驳回xx公司诉讼后，我们的当事人终于拿到了自己的安置房，获得了公平合理的补偿，之后给万典冯凯、王玲二位办案律师赠送锦旗，以表感谢。