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2019 . 02 . 14

城乡建设用地增减挂钩政策的逻辑与谬误（一）

（作者：贺雪峰）为了节约集约用地、保护耕地而出台的增减挂钩政策在现实中因各种不符合实际的制度设计，造成了当前土地认识和土地实践的混乱。从实践上看，增减挂钩政策通过“拆旧”形成的建设用地指标并不会产生财富，仅仅是一种财富转移，造成了资源浪费；从理论上看，增减挂钩政策被作为一项基础政策来设计土地制度改革，假定了当前中国拥有巨量的土地财富，存在认识误区。增减挂钩政策属于虚拟市场性质，这应是理解增减挂钩制度的基本认识前提。应当用公共政策取代增减挂钩政策转移资源的功能。关键词：城乡建设用地增减挂钩；征地制度；增值收益；转移支付一、增减挂钩制度的源起：2000年11月，国土资源部出台《关于加强土地管理促进...
2019 . 02 . 14

城乡建设用地增减挂钩政策的逻辑与谬误（二）

（作者：贺雪峰）二、地方政府利用增减挂钩政策的动力：城乡建设用地增减挂钩政策出台的初衷是保护耕地，节约集约用地。正是为节约集约用地的目的，国家采取了偏紧的新增建设用地指标供给策略，地方政府城市建设用地指标稀缺，产生了通过减少农村建设用地来获得新增城市建设用地指标的动力，因此有通过增减挂钩来“拆旧”“建新”的积极性。只要“拆旧”(即让农民腾出宅基地，将宅基地复垦为耕地，并安置农民)的成本不高于城市建设用地指标稀缺所产生的价值，地方政府进行增减挂钩都是有利可图的，也就有动力进行增减挂钩。现在主要有两个问题：一是国家为保护耕地，节约集约用地，到底应当采取偏紧到什么程度的新增地方建设用地计划?保护耕地...
2019 . 02 . 14

城乡建设用地增减挂钩政策的逻辑与谬误（三）

（作者：贺雪峰）三、河南省宅基地复垦券制度分析：据媒体报道，河南省政府自2016年12月20日推出首批宅基地复垦券公开交易，河南省宅基地复垦券制度正式推出。我们来看引起媒体关注的郑州市国土资源局发布的公告：为贯彻落实《河南省国土资源厅、河南省发展和改革委员会、河南省财政厅、河南省扶贫开发办公室关于我省宅基地复垦券在省域内公开交易、全力支持易地扶贫搬迁等工作有关问题的通知》和《河南省国土资源厅、河南省扶贫开发办公室关于做好宅基地A类复垦券认定、实施精准扶贫有关问题的通知》要求，用活用好用足城乡建设用地增减挂钩政策，优化土地资源市场化配置，为易地扶贫搬迁筹措更多资金，助推全省脱贫攻坚工作，我市拟推...
2019 . 02 . 14

城乡建设用地增减挂钩政策的逻辑与谬误（四）

（作者：贺雪峰）四、增减挂钩理论与实践中的谬误：为了保护耕地、节约集约用地而推出的城乡建设用地增减挂钩政策，被地方政府片面理解为通过减少农村建设用地来增加城市建设用地指标，再进一步指望通过指标交易来生产出巨额土地财富，从而增加地方政府财政收入，为农民增加土地财产性收入，建设新农村，乃至用于扶贫。这就彻底歪曲了增减挂钩制度的本质，以及误会了土地的性质和土地制度的性质。从以上讨论可以看到，农村建设用地减少(主要是农村宅基地减少)与城市建设用地指标的增加，这个对应关系的前提是保持国家对地方新增建设用地指标偏紧的供给，从而在地方上造成建设用地指标的相对稀缺。这显然有一个前提，即国家不能因为建设用地供给...
2019 . 02 . 14

城乡建设用地增减挂钩政策的逻辑与谬误（五）

（作者：贺雪峰）五、结论：以上讨论可以看到，城乡建设用地的增减挂钩只是一项为保护耕地、节约集约用地而由国土资源部主导的政策，这项政策因为涉及到当前经济发展与城市扩张中城市建设用地指标供给的问题，而引发广泛关注。又因为增减挂钩作为政策工具被用于增加农民财产性收入、城乡统筹、新农村建设、乡村振兴以及精准扶贫，而在社会上乃至学界和政策部门产生了广泛误解。如以为增减挂钩政策可以额外生产出巨额土地财富；只要农村建设用地复垦为耕地就可以产生出巨额财富；只要退出宅基地，农民就可以带着巨额财产性收益进城。从而将所有注意力集中起来折腾农民宅基地。这些认识显然过于简陋了。农民退出宅基地所产生的唯一真实价值是复垦而...
2019 . 02 . 14

宋洪远：宅基地的三权分置改革是深化土改的重点、难点

宋洪远（农业农村部农村经济研究中心主任）表示，下一步主要的难点、重点就是要推进宅基地的三权分置改革。宅基地的三权分置改革，在方法论上我们是借鉴了承包地的三权分置改革。第一个还是要搞确定登记颁证;第二个再三权分置;第三个再通过三权分置来适度放活宅基地的使用权。下一步主要是重点推进宅基地的三权分置改革，目前来看有这些问题要解决。第二个就是要把底数摸清。现在宅基地情况非常复杂，有的没有宅基地，比方说我一家有几个男孩，孩子长大了要结婚，原来就有一处宅基地，他没有宅基地。有的是宅基地剩余，还是空闲。比方说我原来都是女孩，女孩都走了，老人可能也去世了，这宅基地就是空闲的，怎么处置?有的是有人没有地，有的是...
2019 . 02 . 14

住房和城乡建设部：开展农村住房建设试点工作

明确试点内容：（一）探索支持农民建设宜居型农房机制。大力开展农村住房建设试点，积极探索如何支持群众建设一批农民喜闻乐见且功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居型示范农房，按照宜点则点、宜面则面的原则建设宜居型示范农房和示范农房组团，形成可复制、可推广的示范经验，通过示范引领，推动提高农房设计和建设水平。（二）探索组织农房设计力量下乡服务机制。试点县（市、区、旗）要组织调研农房建设现状，了解农民安居需求，依据当地气候变化、地域风貌、民俗风情、文化传承、功能需求，研究提炼地域传统建筑文化元素和空间结构，提出农房建设基本标准和技术导则，组织建筑师、规划师等专家以及从农村走出去的懂建设...
2019 . 02 . 14

我国拟修法促进农村土地制度改革

土地管理法、城市房地产管理法修正案草案（2018年）12月23日提请十三届全国人大常委会第七次会议审议，以推动农村土地制度改革依法进行。土地管理法、城市房地产管理法修正案草案在总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验的基础上，主要在三个方面作了修改和完善。一是缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。值得高度关注的是，修正案草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。而农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿。二是明确集体经营性建设用地入市条件及...
2019 . 02 . 14

落实国务院大督查土地利用计划指标奖励实施办法

根据《国务院办公厅关于对真抓实干成效明显地方进一步加大激励支持力度的通知》(国办发〔2018〕117号)精神，对落实有关重大政策措施真抓实干、取得明显成效的地方实行土地利用计划指标奖励，特制订本办法。一、奖励原则：坚持正向激励的原则，充分激发和调动各地从实际出发干事创业的积极性、主动性和创造性，促进形成担当作为、竞相发展的良好局面。坚持公开、公正、公平的原则，确保优中选优，充分发挥督查激励和示范引导作用。坚持定量评价与定性分析相结合的原则，结合土地利用计划执行情况评估，客观、全面、准确反映地方工作实际。坚持适度向中西部倾斜的原则，充分考虑东、中、西部地区发展差异，适度向中西部倾斜。二、奖励条件...
2019 . 02 . 14

居住类用地改变使用年限有法可依

“房屋未入住，土地使用年限已蒸发数十年!”在惠州房地产市场，类似因楼盘土地年限不够70年而引发的纠纷频繁发生。如何有效规范?惠州市自然资源局日前发布的《关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法(试行)》(以下简称《试行办法》)有望将土地使用年限调整事宜予以厘清。对于土地使用年限变更如何实施?《试行办法》指出，在时限上应以该宗国有土地登记簿上记载的使用年限为准。而对于土地登记簿未记载使用年限的，则以用地批准时确定的使用年限为准。而“剩余使用年限”是指该宗国有土地的登记或批准使用年限减去该宗国有土地已经使用的年限所得的剩余年限。结合国家《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用...