各镇人民政府、街道办事处，市政府直属各单位：
《乐清市城镇低效用地再开发试点工作实施细则》已经十五届市政府第二十三次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真组织实施。
乐清市人民政府
2014年7月11日
乐清市城镇低效用地再开发试点工作实施细则
为深入贯彻落实节约集约用地政策，积极推进我市城镇低效用地再开发工作，根据《国土资源部关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号）、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）、《浙江省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见》（浙政办发〔2013〕105号）和《温州市人民政府关于推进节约集约用地加快城镇低效用地再开发试点工作的实施意见(试行)》（温政发〔2014〕49号）等文件精神，决定开展城镇低效用地再开发试点工作，现结合我市实际，制定本实施细则。
一、试点范围
城镇低效用地是指市中心城区及建制镇土地利用总体规划划定的城镇拓展边界内，或者市域总体规划确定的城镇规划区范围内，因布局散乱、利用粗放、用途不合理被土地利用总体规划、第二次土地调查确定为存量建设用地的地块，以及符合再开发要求的边角地、夹心地、插花地（简称“三地”）等零星新增建设用地地块。具体包含以下范围：
（一）已列入“三改一拆”三年行动计划、需要实施改造的旧住宅区、旧厂区和城中村土地，各类违法建筑拆除后的土地，以及地上建筑物经补办手续后符合使用要求的土地。
（二）建设用地利用强度明显低于节约集约用地控制标准的用地，产业落后、企业经营困难需要退出的用地。
（三）不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；因城乡规划调整，需要实施“退二进三”的产业用地。
（四）涉及“三地”等零星新增建设用地。
（五）其它经认定的低效利用存量建设用地。
二、试点要求
城镇低效用地列入再开发试点，应当符合以下要求：
（一）土地权属合法。列入城镇低效用地再开发的土地，应当明晰土地产权，做到权属合法、界址清晰、面积准确，依法维护土地权利人的合法权益。
（二）必须符合规划。列入城镇低效用地再开发的地块，必须符合土地利用总体规划，其规划用途必须是乐清市土地利用总体规划确定的现状建设用地。同时还要符合城乡建设规划、产业发展规划和城镇低效用地再开发专项规划，依规划实施再开发利用。对位于《乐清市域总体规划》建设用地范围外的低效用地，原则上不得布局工业用地，可以结合镇（村庄）规划，作为住宅及镇村公共配套设施等用地。
（三）必须上图入库。低效用地须纳入城镇低效用地数据库的地块后，适用本实施细则。在土地利用总体规划划定的城镇拓展边界外和市域总体规划确定的城镇规划区范围外的土地，第二次土地调查成果和土地利用总体规划图确定为存量建设用地，且在规划基期（2005年）规划现状地类也是存量建设用地的，其地类性质认定为存量建设用地，按城市分批次程序报批。
三、工作程序
（一）调查摸底和上图入库。各镇人民政府（街道办事处）对符合要求、需要列入城镇低效用地再开发利用的土地进行认真调查，并将用地范围标注在遥感影像图上，填写再开发地块的用途和拟开发年限时序，市城镇低效用地再开发试点工作领导小组办公室（以下简称市低效办）将调查数据矢量化，并套合土地利用总体规划图和土地利用现状图，进行数据分析，建立城镇低效用地数据库，经省城镇低效用地再开发领导小组办公室审核后，报国土资源部备案。温州市城镇低效用地再开发领导小组办公室（以下简称温州市低效办）根据温州市低效办的统一部署，适时对城镇低效用地数据库进行补充调整。
（二）编制专项规划和年度实施计划。市住建局应当依据土地利用总体规划和城乡规划，结合控制性详细规划、产业布局规划等，对纳入城镇低效用地数据库的低效用地编制再开发专项规划。市国土资源局应当根据再开发专项规划并结合实际情况，按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则编制年度实施计划，确定年度改造开发的目标任务、规模地块、开发强度、利用方向、时序安排和保障措施等，确保再开发试点工作有序推进。再开发专项规划和年度实施计划报市政府批准后实施，同时报温州市低效办备案。再开发专项规划和年度实施计划可以根据实际情况适时调整。
再开发专项规划可以作为控制性详细规划（村镇建设规划）启动修改调整的参考依据。对纳入城镇低效用地数据库的地块，在满足市政公共设施、公共空间的用地安排且符合有关技术规范的前提下，需要改变容积率和土地使用性质等条件的，不再进行控制性详细规划（村镇建设规划）修改必要性论证。
（三）按计划实施再开发利用。具体地块列入年度实施计划后，再开发改造实施主体根据再开发专项规划制订具体地块再开发方案。具体地块再开发方案经市人民政府批准后，按项目建设程序办理立项审批、规划建设许可、农转用征收（用）、供地、环评审批等相关手续。
四、各类历史遗留用地处置
（一）列入再开发试点的城镇低效用地内存在没有合法用地手续且已使用的建设用地，在开发前应当按照下列规定先行处理：
1．用地行为发生在1987年1月1日之前的，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》，由权利人申请办理土地确权登记发证手续。
2．用地行为发生在1987年1月1日～2009年12月31日之间的，对地上建筑物、构筑物不符合规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求的，原则上予以拆除。违法建筑物、构筑物已拆除到位的，视为违法用地行为已消除，不再进行处理（处罚）。对地上建筑物、构筑物符合规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求的，可以先依法没收地上建筑物、构筑物，然后按市场价评估作价，在办理供地手续时依法出售给土地权利人。
农转用征收报批涉及违法用地（违法建筑）的，应当处理（处罚）到位；确实因客观原因暂未处理（处罚）到位的，由镇人民政府（街道办事处）进行调查并制订明确的政策处置方案后，可以先予办理报批手续,在办理供地手续前处置到位。用地行为发生时，市国土资源局或者镇人民政府（街道办事处）已按规定履行了征地告知、确认、听证等程序，并经农村集体经济组织同意办理征收手续的，可以不再重新履行程序，原履行程序的有关材料直接用于用地报批。
3．用地行为发生在2010年1月1日之后的，按照现行法律政策办理。
（二）低效用地再开发项目涉及违法建筑，需要补办审批手续的，由再开发实施主体向市住建局提出申请，由市住建局牵头环保、消防、气象等部门进行联合实地踏勘，并报市政府组织相关部门对地上建筑物是否符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求等进行认定，经认定给予补办审批手续的，出具联审会议纪要。
低效用地再开发项目涉及违法用地的，由市国土资源局依法作出没收处罚决定。涉及已取得合法用地手续，但未取得城乡规划审批手续的违法建筑，由市住建局依法作出行政处罚决定。地上建筑物没收后按规定进行处置。
五、开发利用模式
城镇低效用地再开发可以采取以下模式：
（一）政府主导再开发。市区范围内的旧村庄（城中村）改造项目，以及经营性房地产开发项目，必须由政府按现行政策主导再开发。
（二）市场主导再开发。对已取得合法用地手续的，鼓励采取以下方式进行再开发：
1.原土地使用权人自行或者联合实施再开发。允许原土地使用权人进行自行再开发，鼓励同一低效用地区片内的原土地使用权人共同申请或者联合成立公司作为申请主体，进行联合再开发。申请联合再开发的，应当以开发单元为单位进行开发，并明确再开发完成后的土地分摊面积比例及房屋产权分割方案。
2.市场主体参与再开发。允许市场主体以转让方式收购相邻单宗或者多宗地块（包括有合法手续的空地），申请集中开发建设；收购合法手续的空地，单宗面积原则上不得超过10亩。市场主体参与再开发的，收购人应当先办理不动产产权过户手续。
（三）村集体经济组织再开发。涉及存量集体建设用地的，可以由村集体经济组织自行再开发。
（四）综合整治提升改造。积极引导原土地使用权人以幢或者小区为单位，通过对消防设施、基础设施、公共设施和建筑物功能进行完善以及对建筑立面进行改造，提升人居环境，推进城市有机更新。
六、供地方式
城镇低效用地再开发按照以下方式办理供地手续：
（一）招拍挂公开出让。具有下列情形之一的，应当采取招拍挂方式公开出让：
1．规划用于商品住宅等经营性房地产开发项目（指进入市场可销售的项目）的城镇低效用地；
2．已取得合法用地手续，原划拨决定书或者土地出让合同明确约定改变土地使用条件要实行招拍挂出让的城镇低效用地；
3．其他应当依法实行招拍挂方式公开出让的国有建设用地。
（二）协议出让。具有下列情形之一的，可以采用协议出让方式办理供地手续（包括地下空间建设用地使用权）：
1．已取得合法用地手续，原划拨决定书或者土地出让合同未明确规定或者约定在一定条件应当由政府收回国有土地使用权的，除再开发为经营性房地产项目外的城镇低效用地。
2．符合现行城乡规划，用途为工业或者仓储用地，违法行为发生在1987年1月1日～2009年12月31日期间，并且镇人民政府（街道办事处）或者有关部门书面证明确属因政府原因造成的下列历史遗留违法用地：
（1）原已取得项目立项批准或者规划许可等相关建设项目审批手续；
（2）市国土资源局、镇人民政府（街道办事处）或者功能区管委会等已收取土地款。
3．再开发地块涉及“三地”等零星新增建设用地的，要纳入土地利用年度计划，或者按照城乡建设用地增减挂钩政策执行。对单宗用地面积不超过3亩，且多宗累计面积不超过再开发项目用地总面积10%的“零星土地”，允许以协议出让方式供给邻宗的土地使用权人一并集中开发利用。
4．对城市规划区内，符合国家和省产业政策但不符合现行规划用途、需要搬迁的工业用地，在收回原国有建设用地使用权后，为原土地使用权人重新安排的工业用地。
5．有合法手续的工业项目，其土地性质为集体建设用地的，可以申请征收为国有，并以协议出让方式供地。
（三）划拨供地。规划用于城镇道路与交通设施用地、公用设施用地、环境设施用地、绿地与广场用地等符合《划拨用地目录》的城镇低效用地，可以采取划拨方式供地。
（四）批准拨用。使用本村集体经济组织所有的城镇低效用地用于村标准厂房、村公共设施和公益事业的（包括农村农贸市场、非营利性养老机构、农村文体活动中心、农村公共绿地、农村公共停车场、村办公楼等），允许以批准拨用方式供地。村标准厂房由村经济合作社（经市场监管部门核准）申请，其他村公共设施和公益事业项目可由村民委员会申请。城镇低效用地用于村标准厂房，独立于工业园区外单独选址的，面积原则上不少于15亩。
七、严格规范协议出让行为
（一）再开发地块协议出让方案由市政府召集发改、经信、住建、国土资源、环保、财政、监察、审计等部门进行集体讨论通过后，在《乐清日报》上公示。经公示无异议的，按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》办理协议出让手续。公示时间不少于5个工作日。
（二）协议出让时，允许以重新签订土地出让合同的时间为起点，按用途法定最高年限签订土地出让合同，土地出让金标准由市国土资源局委托有资质的评估机构进行评估。
（三）利用原有合法土地实施再开发用于商服用地的项目，可以根据现行控规要求改变土地用途和提高容积率，以协议出让方式直接供给原土地权利人（共同主体或者收购人），土地出让金按有关规定收取。
（四）在不改变土地用途的前提下，鼓励原国有土地使用权人对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建、拆建及利用地下空间；提高容积率的，不再增缴土地出让金。
（五）涉及国有建设用地使用权收回的（含原土地使用权人申请收回），收回方案经批准并落实补偿后，由原土地使用权人出具无意见证明，不再履行收回公告程序，同时依申请办理土地注销登记手续。确需依职权注销登记的，应当依法依规办理。
八、再开发审批程序
（一）项目申请。再开发实施主体制订地块再开发方案,填写《乐清市城镇低效用地再开发方案申请审批表》，经镇人民政府（街道办事处）审查签署意见后，向市低效办提交申请，市国土资源局对再开发地块是否属于城镇低效用地范围和是否符合低效再开发要求等进行审核，符合条件的，出具低效用地开发联系单、地块遥感影像图、土地勘测定界图（草图）等材料，并分别征求发改、经信、住建、环保等部门意见。
《乐清市城镇低效用地再开发方案申请审批表》应当明确再开发项目的实施主体名称、原土地使用权人、土地面积、土地用途、开发利用模式、拟开发实施时间、土地供应方式、资金来源、地块是否涉及农转用和土地征收（用）、地上建筑物的合法证明以及违法建筑拆除或者保留补办等处置情况。由原土地使用权人联合再开发的，还应当对各成员的投资比例构成及完成后的土地、房屋产权分割情况进行说明。
（二）项目审批、规划许可和环评模拟审查。市农办、市发改局、市经信局、市住建局和市环保局凭市国土资源局出具的低效用地再开发联系单等相关材料，对地块再开发方案涉及的再开发改造利用方向是否符合产业类型、城镇规划、环保要求以及违法建筑处置方式等方面进行审查并出具审查意见。符合有关要求的，市发改局办理立项审批手续，市住建局出具规划设计条件和用地红线图，市环保局出具环评模拟审查意见。低效用地再开发涉及工业项目的，市经信局出具工业项目评估意见；涉及旧村改造项目的，由市农办审查同意后报市发改局立项审批。
（三）具体地块再开发方案审批。具体地块再开发方案经相关部门审查同意后，经市低效办汇总后报市政府批准。
（四）农转用土地征收（用）。涉及新增建设用地需办理农转用或者土地征收（用）的，依法办理农转用和土地征收（用）手续。
（五）供地及其他建设审批手续。需要办理供地手续的，再开发项目实施主体向市国土资源局申请办理供地手续，并参照《乐清市优化民间投资建设项目审批流程实施办法》（乐政函〔2013〕29号）的规定申请办理其他建设审批手续。
九、其他规定
（一）临时建设。对超过５年仍无法按城乡规划实施开发利用的国有建设用地，按规定纳入土地储备后，经市政府批准，将土地租赁给属地镇人民政府（街道办事处）或者国有独资公司，由属地镇人民政府（街道办事处）或者国有独资公司按规定报批临时建设。临时建设可以优先用于公用和市政基础设施、绿地，也可以作为拆迁时的临时过渡周转房等使用。临时建设作为标准厂房使用的，应当符合消防安全、环保要求等条件，严格控制布点，用地规模须在30亩以上，并经市经信局、市住建局审批同意。临时建设年限控制在5年之内，5年到期后仍无法按城乡规划实施的，可予以续期。在临时建设期限内，需要实施城乡规划的，由市政府无偿收回土地使用权，地上临时建筑不予补偿。
（二）产权分割和登记。对市场主体实施再开发的项目，涉及联合开发的，实施主体必须根据约定的共同主体成员（或股东）所占比例明确建筑分割方案，有关产权可以按照约定的比例分割登记到共同主体成员名下（或者分割转让到股东名下），房屋、土地分摊面积可以根据原先约定的土地面积上下浮动5%。在建筑初步设计方案审批时，必须根据建筑分割方案，明确分割建筑规模及份额、具体位置等，否则初步设计建筑方案不予批准，在项目验收时予以确认。房产测绘、房屋登记时根据经验收备案的建筑分割方案进行测绘、登记。
（三）扶持政策。除公开招拍挂出让的项目外，列入年度实施计划的其他再开发项目可以免缴城市基础设施配套费。城镇低效用地规划用于旧村庄（城中村）改造的，参照《乐清市城中村改造、一般村改造、农房改造集聚建设、城市建设房屋征收补偿暂行办法》（乐政发〔2013〕10号）及〔2013〕7号市政府常务会议纪要规定执行。
（四）本细则自发布之日起施行，有效期四年。
（采晴整理）