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【江西】空白土地不补偿,拆迁户打官司,中院判决:应予补偿!

日期: 2021-12-23
浏览次数: 27


01

房屋征收时,对于空白土地是否有补偿,很多老百姓并不了解,最高法院有明确规定,国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。可是现实中,总有人拿不到空白土地的补偿款,当你找拆迁办提意见时,拆迁办告诉你土地使用权包含在房屋价值之中了,这个补偿没少给你。

其实真正的问题就这评估上,因房屋征收评估在对房屋作价时,应当根据土地使用权的情况适当调整房屋单价,可是大多数评估机构根本没有做这件事,导致的结果就是机械地按照房屋面积补偿,空白土地使用权根本没有被评估,大大减少了被征收人最终的补偿金额。

今天,万典律师通过一则江西省赣州市的征收案例,详细给拆迁户讲解,征收过程中的空白土地,也必须要给予合理补偿!

上诉人

赖xx

代理律师

王卫洲     北京万典律师事务所律师

康静       北京万典律师事务所律师

被上诉人

赣州xx区征收搬迁与项目建设服务中心

赣州xx区xx街道办事处



基本案情

上诉人赖xx系江西省赣州市居民,其位于赣州xx区的房屋属于旧城改造项目征收红线范围内。被征收房屋所占土地原为集体宅基地,批准总面积为480平方米,其中建房占地面积为120平方米。

2020年1月21日,上诉人赖xx与被上诉人赣州xx开发区征收搬迁办公室(以下简称“征收办”)、赣州xx区xx街道办事处(以下简称“街道办”)签订《国有土地上房屋征收补偿协议(货币安置)》,协议第四条第六项约定:乙方保留对房屋第四层主张主房的权利,对1994年xx镇政府批准的480平方米占地120平方米,经认定144.5平方米建房多余的335.5平方米土地主张单独补偿的权利……。

2020年1月23日,被上诉人向赖xx儿子的银行账户支付了相应的补偿款,其中并未给予赖xx空白土地的任何补偿。

【江西】空白土地不补偿,拆迁户打官司,中院判决:应予补偿!


一审:驳回诉讼请求

赖xx认为该协议有违公平补偿等原则,于是委托北京万典律师事务所拆迁律师王卫洲代理案件,希望能够得到公平合理的补偿。随后在王律师的协助下,赖xx向赣州市章贡区人民法院提起行政诉讼,要求被告另行赔偿原告因协议错误认定造成的损失(备注:已扣除被告已经支付的补偿款)。

江西省赣州市章贡区人民法院(原审法院)认为,关于赖xx在事实与理由中提出被上诉人未对其335.5平方米的空白土地予以补偿的意见,《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定:“人民法院审理行政协议案件,应当适用行政诉讼法的规定;行政诉讼法没有规定的,参照适用民事诉讼法的规定。”根据民事诉讼“不告不理”原则,法院审判的范围应与原告起诉的范围相一致,法院不得对原告未提出诉讼请求的事项进行审判。本案中,赖xx并未提出关于其335.5平方米的空白土地补偿或赔偿的诉讼请求,故对其提出的该诉请,原审法院不予受理。故一审判决:驳回原告赖xx的诉讼请求。

【江西】空白土地不补偿,拆迁户打官司,中院判决:应予补偿!


二审:胜诉,对空地依法补偿

一审法院以“不告不理”为由驳回了赖xx的诉讼请求,王卫洲律师认为,关于空白土地的补偿问题,评估并未包含空白土地使用权,且上诉人一审中对空白土地335.5平方米的补偿明确提出了请求并非一审判决认定的未提出的情形。上诉人除了建筑面积以外,楼前楼后共有335.5平方米空地,上诉人对此拥有合法使用权并已缴纳土地补偿费,应当予以补偿。上诉人对此拥有合法使用权并已经缴纳土地补偿费,应当予以补偿。上诉人在一审中要求被上诉人赔偿的金额(加上已经扣除的已支付补偿款)实际已经包含了该部分空地的补偿,因为其中包含房屋价值、全部土地价值,且上诉人要求鉴定时也明确提出了请求,同意以鉴定结果作为认定损失的依据,故一审错误认为上诉人对该部分空地没有提出诉讼请求严重错误。

之后赖xxx向江西省赣州市中级人民法院(二审法院)提起上诉,法院审理认为:

关于被上诉人是否应当对上诉人的335.5平方米的空地予以补偿。《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落以补偿的答复》(2012)行字他第16号答复,“有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。

【江西】空白土地不补偿,拆迁户打官司,中院判决:应予补偿!

本案中,案涉《国有土地上房屋征收补偿协议》第四条【其他事项6】规定,乙方(即上诉人)保留对经认定144.5平方米建房多余的335.5平方米土地主张单独补偿的权利。再次,根据赣州市自然资源局xx区开发分局出具的《关于对赖xx母亲李xx被征收房屋所占土地性质进行核实确认的复函》,xx旧城改造项目范围内的土地全部为国有建设用地,赖xx被征收房屋所占土地在改造项目范围内。被上诉人对上诉人所占有480平方米的国有土地进行征收,根据《房地产征收评估报告》可知,被上诉人只对案涉房屋所占土地进行了补偿,上诉人的335.5平方米的空地并未进行评估和补偿。根据上述答复和双方的协议,被上诉人应当对上诉人的335.5平方米的空地予以补偿。上诉人在一审中已经对335.5平方米的空地提出了赔偿请求,原审认定上诉人未提出补偿请求,与客观事实不符。原审对上诉人的该项请求不予支持,适用法律不当。

综上所述,原审判决认定事实基本清楚,但适用法律有所不当,本院予以纠正。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、撤销赣州市章贡区人民法院(2021)赣0702行初xxx号行政判决;

二、由被上诉人赣州xx区征收搬迁与项目建设服务中心、赣州xx街道办事处在判决生效后60日内对上诉人赖xx的335.5平方米的空地依法进行补偿;

三、驳回上诉人赖xx的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费共100元,由被上诉人赣州xx区征收搬迁与项目建设服务中心、赣州xx区xx街道办事处负担。

本判决为终审判决。

【江西】空白土地不补偿,拆迁户打官司,中院判决:应予补偿!

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律师点评

根据《房屋征收评估办法》《房地产估价规范》在征收评估时,应当根据房地产土地使用权的面积、形状、开发程度等对于房地产的市场价值进行调整,而绝非简单的按照市场比较法评估建筑单价, 房地产评估时应当对此予以充分考虑,想当然的认为土地使用权包含在房屋价值中是错误的。

《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到:“国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。”

房屋征收中,最高人民民法院有明确的规定,空白土地应当补偿,但在拆迁中,拆迁办经常以土地使用权价值包含在房屋评估价值之中为由,认为空白土地已经补偿,导致大量被征收人空白土地使用权无法获得补偿。

土地使用权也是对房屋价值产生影响的因素之一,对于空地面积也应当依法作价补偿。本案中,原告除了建筑占地面积以外,楼前楼后共有335.5平方米空地,原告对此拥有合法使用权应当予以补偿。

被告主张的空白土地包含在房屋价值之中,但是经过查阅《征收房地产估价报告》其仅仅为建筑单价的叠加,而且这个单价是参照的华瑞花园、金手指小区均是缺乏独立土地使用权的房屋,属于众多楼层分摊土地使用权,而原告房屋具有480㎡独立土地使用权,除建筑占地外,尚有335㎡空白土地,这对房地产市场价格产生重大影响,被告依据华瑞花园、金手指小区交易价格比较确定原告房屋价格,显然没有将土地使用权予以考虑和评估。

而且在本次案涉片区片区征收改造之中,对于所有的房屋均是千篇一律的价格,无论是有多少土地,从不考虑,房屋单价都一样,很显然土地使用权根本没有在评估作价。







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