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广东:城中村改造补偿低,房屋面临强拆,怎么办?

日期: 2021-06-09
浏览次数: 9

委托人

邓xx

代理律师

姜泉 北京万典律师事务所律师

康静 北京万典律师事务所律师

吕磊 北京万典律师事务所律师


案情介绍

邓xx系广东省清远市某村村民,祖祖辈辈都在本村生活,因生产生活需要建有房屋,虽然没有办理建设手续,但都属于合法建筑。因当地“城中村”改造项目,邓先生的房屋被纳入征收范围,但征收方给出的补偿标准较低,双方僵持不下,一直没有达成拆迁协议。

房屋面临强拆,委托律师


随后邓先生了解到当地政府欲强拆其房屋,于是抓紧采取法律手段,经多方咨询最终邓先生选择了北京万典律师事务所,并将案件委托给姜泉、康静、吕磊三位万典律师。

律师发函,阻止强拆


万典律师介入案件后,政府已经准备好大型机器设备到达拆迁现场,准备实施强拆工作,情况非常紧急,律师迅速向政府发送律师函,指出其不具备强拆房屋的职权,不能自行实施强拆工作。

法律依据:《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定:“违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。”

当地政府收到律师函后将拆迁设备退出现场,不再强拆,这为委托人赢来了谈判的时间。接下来万典律师着手征地批复提起复议、诉讼,虽然进入正常的法律程序,但是委托人并没有放弃与征收方谈判协商,一边打官司一边协商补偿,边打边谈,最终当地政府向委托人作出《征收补偿决定书》。

广东:城中村改造补偿低,房屋面临强拆,怎么办?


提起诉讼


万典律师团队协作,共同研讨政府作出的补偿决定, 最终发现不少违法之处,并立即向广东省清远市中级人民法院提起行政诉讼。

主要理由如下:

一、涉案评估机构的选定及评估程序严重违法,被诉征收补偿决定依据不足。

首先,涉案评估机构系被告单方选定,未经原告等被征收人协商选择,没有征求原告等被征收人的意见,评估机构选择程序严重违法;其次,评估机构未能依法进行实地查勘,评估程序严重违法且估价结果难以做到客观、真实和准确;最后,涉案的估价报告未依法送达给原告,未依法进行公示,程序严重违法,且侵害了原告对估价报告的复核、鉴定权利,严重违法。因此,涉案的估价报告不能作为被诉补偿决定的依据。

二、被诉行政行为侵害原告的补偿方式选择权,严重违法。

《国土资源部关于关于进一步做好征地管理工作的通知》规定,“在城乡结合部和城中村,原则上不再单独安排宅基地建房,主要采取货币或实物补偿的方式,由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和,应能保障其选购合理居住水平的房屋。”

本案中,被告作出的被诉行政行为仅仅规定了货币补偿一种方式,未能依法提供产权调换,严重侵害原告的补偿方式选择权,侵害原告的合法权益。

三、被诉行政行为规定的货币补偿价格不合理,违反征收补偿政策。

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》明确提出“征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题,切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障 ”

本案中,被告作出的被诉行为规定的对原告房屋的补偿价格根本不合理、不公平,以此价格难以保障原告选购合理水平的房屋,难以保证被征收人居住水平不降低、长远生计有保障,违反征收补偿安置的基本政策。

综上,原告认为,被诉行为违法、错误,应当予以撤销。

协商一致,签订协议


在邓先生起诉《房屋征收补偿决定书》期间,当地征收方再次找他谈补偿事宜,通过这次协商,最后邓先生的诉求基本获得满足,与征收方达成补偿协议,随后他向法院撤回起诉,案件顺利结束。

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