雷区一：以公共利益为借口进行企业拆迁。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》以及《土地管理法》可知，国家的征收行为必须为了公共利益的需要。由于商业拆迁和公益拆迁之间的补偿数额差距较大，且公益拆迁的补偿数额相对比较稳定，而商业拆迁中的补偿数额根据谈判人的谈判能力不同可能会导致补偿数额差距较大。因而，征收方可能会选择以公共利益为借口，实行的却是以营利为目的的商业拆迁。当遇到企业拆迁时，企业一定要及时审查房屋征收决定作出时所依据的相关材料和信息是否是基于公共利益的需要，在必要时申请复议或向人民法院提起诉讼，要求撤销房屋征收决定。雷区二：以“违建”为借口进行违法强拆。由于历史原因或者“招商引资”政策的缘由，一些企业并不具备齐全的证件。当这类企业遇到征地拆迁时，征收方可能会根据缺失的证件判定企业的建筑属于违法建筑，实行拆违而拒绝补偿。此时，对于此类“违建”认定，律师在此提醒您，一定要寻求专业律师的帮助，及时并坚决向人民法院起诉。雷区三：未经企业许可擅自确定评估机构。评估机构的选定需要征收双方协商确定，然而在实践中，征收方会内定评估机构，因此，律师提醒您一定要自己选定评估机构，坚决拒绝征收方内定的评估机构。同时，由于企业的特征和发展不同，可以选定不同的评估方法。内定的评估机构可能会选择不利于企业的评估方法，以降低评估价值，从而征收方可以支付更少的补偿款；或者评估机构通过多量房屋面积，以此陷害企业和...
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2019
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日常，也有很多人咨询过这个问题，律师认为原因是法律不保护在权利上睡觉的人，在法律规定的期限内不复议、不诉讼，为了维持社会稳定，按照法律程序做出的裁决就是合法的。因此，广大被征收人对于自己享有的权利要在法定期限内行使。有些人会认为法院在补偿方案不合理的情形下作出司法强拆的裁判，是违法的。法律依据在于《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第六条第一款，该条规定:“征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行:……（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障……”律师最后还是提醒您，对于不合理的补偿协议，您千万不要签，否则走完程序进入合法强拆，对于被征收人不合理的补偿，律师也只能是深表遗憾。（采晴整理）
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2019
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一、所有人都签字了，就剩你没签了：拆迁过程中，拆迁方经常会说：“方案是合理的，所有人都签字了，就剩你了，”这时你也可能会有这样的想法，既然大家都签了，补偿协议多数是合理的。征收方可能就是利用了大家的这种心理才会说这样的话。拆迁是大事，在拆迁时一定要想清楚之后再做决定。要知道，拆迁等于失去了土地、房屋，也意味着你可能面临没有土地，失去生活来源，因此当你觉得拆迁补偿不合理的时候，你完全有权利据理力争，争取合理补偿。必要的时候大家一定要先想到维护自己的合法权益才行。二、所有的安置补偿标准都是一样的：随着城市经济的发展，高楼大厦的建立，工作压力的增加，即使是居住在对门的邻居，双方也可能不是很熟悉，这就导致信息不能共享，尤其是一些与自身利益相关的大事，在交流时总是有所保留。安置补偿协议也是这样的，当征收方跟您这样讲时您不要完全信，不排除有被征收人与您的安置补偿协议相同，但是不一定所有人都是这样的。很多被征收人都是在房屋拆迁后忽然发现同样的房屋，隔壁老王获得了更多的补偿。三、你是最幸运的，给你的补偿比其他人都要高：律师提醒大家，当您听到这句话时万万不可暗自得意，一方面征收方可能与每一个签订协议的被征收人都如此说，另一方面就像我们买衣服一样，售货员总说你再也不会买到更低价的相同产品了，但事实和经验告诉我们会的。因此，这种话的可信度较低，因为征收方想尽早让大家搬离，势必会说些好听的。四、先签协议，...
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2019
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对于这个问题，首先要知道，如何认定违建？首先，由乡政府调查取证。调查取证的执法人员应当持证且不得少于2人，调查的内容包括:（一）违建当事人的基本情况。包括个人信息、主要经济来源、除修建的违法建筑外，是否还有其他房屋，住房面积、违法建筑的用途等。（二）现场勘验记录。包括违法建筑的详细地理位置、面积、结构和修建时间。（三）被调查房屋的影像资料以及与当事人的谈话询问笔录。其次，拟被拆迁人听取陈述申辩。根据《行政处罚法》，当事人有进行陈述和申辩的权利，乡政府必须充分听取拟被拆迁人的意见，对拟被拆迁人提出的事实、理由和证据应当进行复核。最后，乡政府根据调查作出违建处罚决定。调查终结后，乡政府负责人根据情节轻重及具体情况，作出行政处罚决定。确有应受行政处罚的违法行为的，需制作行政处罚决定书。行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人，当事人不在场的，认定主体应当在7日内送达当事人。综上所述，所以，村委会是无权拆除违法建筑的。村委会擅自拆除违法建筑的，被拆迁人可以提起诉讼。（采晴整理）
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2019
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一、什么是违建？我们所说的“违建”是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定的建筑物和构筑物。具体来讲是指：（1）擅自改变了土地使用性质建成的建筑物，例如在耕地上建造房屋；（2）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（3）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（4）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物；（6）违反法律、行政法规的其他建筑物或构筑物。因此，占用集体土地的养殖场、企业要明确自己在建厂是是否获得了相关批准，获得了土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等，如果以上证书齐全，则任何主体均无法将其认定为违建。二、谁有权认定违建？在现行的法律规定下，可以认定违建的主体如下：（一）法定的规划局或者规划委员会，主要查处城市中的违章建筑；（二）城市管理综合执行局，它本身无权需要省级政府授权才能查处违法建筑；（三）乡镇人民政府，它负责查处农村的违法建筑，超出其执法范围之外的地方则无权管辖；（四）国土资源局，根据《土地管理法》的规定，国土资源局有权认定农村的违法用地类违建，这一类在实践中不常见。作为被拆迁的你一定要知道除了以上三种主体外，任何机关或个人无权认定您的房屋是违法建筑，比如国土所、房管局、街道...
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2019
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房屋征收补偿决定，是国家为了公共利益需要，依法征收相关房屋，期限内与被征收人未达成补偿协议，或被征收人不明确，征收部门报请市县级政府依补偿方案确定的价格作出补偿决定。补偿决定的合法性审查，首先要审查前置性行政行为、征收决定所涉及的事实和征收决定的合法性。有权作出补偿决定的主体是市县级政府。要审查市县级政府是否有超越职权，具体要审查其职能管辖、层级管辖、地域管辖、事项管辖。补偿程序审查。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房屋等财产评估程序应当遵守独立、客观和公正原则。就是说，评估机构和评估人员不受征收部门、被征收人及其他任何单位、个人的影响。评估机构和评估人员仅凭评估专业知识和职业道德，对被征收人房屋等财产进行评估。评估结果，要尊重客观事实，不得带有个人的感情色彩，带有偏见。对所有被征收人，要一视同仁。具体包括：（一）评估。确定房地产评估机构名录并公布，确定房地产评估机构，签订评估合同，提交评估报告，评估报告复核，评估专家委员会进行鉴定。（二）协商。房屋等财产作出评估以后，征收部门与被征收人要进行协商，被征收人是选择产权调换，还是选择货币补偿，产权调换的位置、结构、性质、面积等，货币补偿的具体数额等，这是必须程序。在事实清楚，责任明确的基础上，双方按照自愿、合法和公平的原则，进行协商。（三）补偿决定。协议不成，或产权人不明确，征收部门应当报请市...
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房屋征收补偿决定，是国家为了公共利益需要，依法征收相关房屋，期限内与被征收人未达成补偿协议，或被征收人不明确，征收部门报请市县级政府依补偿方案确定的价格作出补偿决定。补偿决定的合法性审查，首先要审查前置性行政行为、征收决定所涉及的事实和征收决定的合法性。有权作出补偿决定的主体是市县级政府。要审查市县级政府是否有超越职权，具体要审查其职能管辖、层级管辖、地域管辖、事项管辖。补偿事实的审查。（一）补偿对象。就是被征收人。即，房屋所有权人、利害关系人。（二）。房屋包括商品房、房改房、集资房，福利房，廉租房，公寓，别墅，经适房等，也包括住宅、商用房。房屋的性质和用途，应当以房产证、审批手续等进行确定。（三）房屋面积，常常发生争议，这就需要进行实际测量或以房产证，司法机关的法律文书，行政机关的批文等为依据。（四）评估报告审查。评估机构必须有房地产评估资质，评估人员必须有房地产评估资格，即评估人员是估价师，是否及时进行了注册。评估方法，包括市场法、收益法、成本法和假设开发法。评估不同的财产，要适用合适的评估方法。评估报告明显缺乏依据，不具有客观真实性，是不具有证明力的。（五）补偿标准。包括产权调换、货币补偿。房屋的价值，包括房屋和土地的价值。还应当包括补偿搬迁费、临时安置费，停产停业损失，补助与奖励。（采晴整理）
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棚户区改造（简称“棚改”）在很多城市都有发生。在棚户区改造的时候，会涉及棚户区居民的补偿，包括房屋和土地使用权的补偿等。棚改的补偿，在全国是没有统一的标准的。大家需要知道自己的所在地区是否有相关的地方法规、规章。由于不同地区的经济发展程度和地理位置等条件有所差异，所以不同地区的补偿价格也不一致。当前的拆迁补偿形式多样化，既有货币补偿，也有房屋产权调换补偿。不同需求的居民可以选择对自己最有益的方式。不同与以往的房屋拆迁，棚改像是一场政府出资给居民支持买房的运动。国家组织将原有棚户区的土地集中回收，再将更高质量的房产“换”给居民。棚户区改造，居民的财产怎么计算呢？根据现行《中华人民共和国物权法》第一百一十七条和第一百四十八条规定：第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。如果棚户区居民的土地使用权尚未到期，那么居民是可以获得补偿的。不仅有土地被征收的赔偿，自己的房产建筑也会得到相应的赔偿。（采晴整理）
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根据国务院2011年发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关条文：第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。可知，居民得到的补偿费用不会低于被征收的房屋类似的房产市场价格。也就是说，得到的补偿款能够购买到更好的房产。在法律上保障了老百姓的权益不会因拆迁而受损。拆迁补偿费用由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。所以不同的地区价格不一致。拆迁补偿的形式也多样化，既可以选择货币补偿，直接拿钱。也可以选择房屋产权调换补偿，也就是“房换房”。不仅对棚户区房屋的补偿，还包括对土地使用权的补偿。土地使用权也受法律保护，按市场价格进行赔...
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一、、棚户区改造的拆迁补偿方式：一般来讲，棚户区改造通常分为货币补偿和产权调换两种方式。第一种是货币补偿。实践中，棚户区改造的补偿标准可以参考周边的市场房地产价格及被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费等。第二种就是产权置换。一般来讲，棚户区改造的产权调换补偿即是拆一还一：即拆一平米补偿一平米。考虑安置地点不同，按照地点远近对补偿面积进行酌情增减。这两种拆迁补偿方式，被拆迁人可以自由选择。二、法律赋予被拆迁人的权利：按照法律规定，现行任何类型的棚户区改造都必须遵守基本的法律规定，包括《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）与《国有土地上房屋征收评估办法》。法律赋予的被拆迁人以下权利：（一）行使听证的权利：征补条例第第十一条规定：市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。（二）行政复议的权利：征补条例第十四条规定：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。（三）行政诉讼的权利：征补条例第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明...
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2018
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