一、房屋价值补偿：房屋价值补偿是整个补偿中最重要的部分，包括房屋本身价值、附属物价值。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格。所谓“附属物”，是指与房屋主体建筑有关的附属建筑物或构筑物，如围墙、管道、水井、装潢设施等。在对房屋价值进行评估时，附属物应一并评估。二、搬迁及临时安置补偿：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供周转用房，则不必支付临时安置补偿；三、停业停产损失：停产停业补偿主要是针对非住宅中的经营性房屋。经营性用房的认定需同时具备三个条件：第一，房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；第二，具有合法、有效的营业执照且载明的住所为被征收房屋；第三，已办理税务登记并具有纳税凭证。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业损失的补偿范围一般限于直接经济损失，具体包括被征收人的利润损失和因搬迁产生的费用，对间接损失和其他费用则不予赔偿。停产停业的利润损失一般是指企业主营业务的利润损失，而不包括投资利润损失在内。四、补助和奖励：《征收条例》第...
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在实际生活中，农村房屋产权问题一直比较棘手，由于历史遗留问题较多、变动大、情况复杂，有的省份和地区对宅基地审批和建房审批程序健全，登记档案完备。有的地方在农村用地及建房方面管理混乱、无序甚至无据可查。因此，对农村集体土地上房屋产权的认定没有一定之规，而是各地根据权属登记和用地、建房审批的现实情况进行掌握。一般来说，以下文件可以作为房屋权属来源的证明文件使用：（1）房屋所有权证；（2）宅基地使用权证；（3）农村建房审批表或许可证；（4）集体经济组织对宅基地使用权的统计、登记。如果宅基地一直在使用，并且宅基地使用权证也没有被依法收回或者更换的话，那么宅基地使用权证就仍然是有效的。但是宅基地使用权证并不是认定补偿的唯一依据。就北京市的情况而言，根据北京市政府出台的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，征收补偿中认定的宅基地面积应经合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地不予认定。因此，在征收时并非单纯按照宅基地使用权证上标明的面积补偿，还应当将宅基地使用权证上标明的面积与当地政府规定的控制标准进行比较，看看是否一致。对农村基地征收补偿款的确认和计算，各地规定不同，比如，上海市2011年印发的《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》就对宅基地被征收时应获得的补偿款计算进行了如下说明：宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权房屋调换。选择产权房屋调换的，应当结...
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一、安置补偿费如何计算：根据《土地管理法》第四十七条第二款规定，对于征收耕地的，安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。1、需要安置的农业人口数=被征收的耕地数目÷征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。2、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍，但是每公顷（10000平方米）被征收耕地的安置补助费，最高不能超过被征收前3年平均年产值的15倍。3、对于征收其他土地的，安置补偿费的标准由各省、自治区、直辖市参照耕地的土地安置补助费标准规定。二、安置补偿费如何发放：1、如果需要安置的人员是由农村集体经济组织安置的，那么安置补助费应当交给农村集体经济组织来进行统一发放；2、如果需要安置的人员是由其他单位安置的，则安置补助费交付给安置单位；3、如果不需要统一安置，则安置补助费发放给被安置的个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用；4、如果放弃统一安置，被征收人有权要求支付安置补助费。（采晴整理）
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土地安置补助费指在征地过程中为了安置以士地为生的农民，国家所给予的补助费用。因为征地会导致一部分劳动力转移,需要寻求新的谋生途径,所以村集体就要用安置补偿费来发展生产，安排这此多余劳动力的就业,对他们进行职业培训,帮助他们寻找工作。对于那此不能就业的人员还要给予一定的生活补助。安置补偿费谁可以获得：根据我国《土地管理法》第47条的规定，安置补助费应当按照需要安置的农业人口数计算。所谓农业人口，是指依靠农业生产维持生活的全部人口，包括实际从事农业生产的人口和其家庭的其他农业人口。需要安置的农业人口与户籍、从事劳动的性质及就业现状等方面有关。对于其中由乡村管理的非直接从事农业生产的一些人，如乡村教师等，一般也认为是农村人口。（采晴整理）
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根据《土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第四十五条规定：征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。《征用土地公告办法》第四条规定：被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。根据上述法律规定可知，要进行建设需要使国有土地，如果要使用集体土地进行建设，需要履行征地程序，将集体土地变为国有土地才能使用。首先，征收集体土地需要具有国务院或者省级政府作出的征地批准文件；其次，在征地批准文件作出后，县级国土部门应在法定期限内对该征...
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征地不予公告，被征收人维权应注意的事项：被征收人需要注意征收方提供的征地批准文件的时效性，根据国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第(十九)规定：严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；已实施征地，满两年未供地的，在下达下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标，对具备耕作条件的土地，应当交原土地使用者继续耕种，也可以由当地人民政府组织耕种。对用地单位闲置的土地，严格依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。满两年未进行公告的批文自动失效。征地批准文件的有效期为两年，如果征收方拿出两年之前的批文忽悠被征收人，被征收人要知道这个批文是无效的，被征收人仍有权拒绝征地。（采晴整理）
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随着我国社会经济的逐步发展，城镇化建设进程也不断推进，征地拆迁项目应运而生，然而在征地拆迁过程中各种影响被拆迁人征收补偿利益的状况和问题也逐渐凸显出来，其中“住改非”问题也是其中重要的一点。征收双方在遇到“住改非”问题时，究竟是选择按照住房标准进行补偿，还是按照商铺标准进行补偿，毕竟这两种征收补偿数额差距较大。首先，被征收人应当明确究竟什么是“住改非”房屋，自己家的房屋是否符合“住改非”房屋的条件。我国根据房屋的实际用途将房屋划分为“住宅”和“非住宅”两类。所谓的“住改非”，顾名思义，就是在国有或集体土地之上所有权登记证上登记为“住宅”的房屋，由于其地理位置存在优势，改变房屋性质将住宅房屋用作商铺进行经营，同时取得营业执照、税务登记证并且依法纳税。由“住改非”的定义可知，在认定住改非时要从以下的几个方面进行考量，即（1）“住改非”房屋是否依法取得营业执照、税务登记、卫生许可证等证书，这些证书均可认定房屋的实际用途；（2）生产经营和纳税紧密相连，因此完税凭证也可以作为“住改非”房屋有生产经营活动的证据；（3）如果住宅房屋租赁后用作生产经营，则应当保留租赁协议和发票等凭证；（4）在拆迁公告发布前，近两年以上均进行经营活动的住宅房屋可以认定为“住改非”房屋，因此保留能够确认经营时间的证据至关重要。实践中经常出现自家沿街的住宅房屋用作开超市或者开茶楼等营生，在明确如何认定“住改非”后，面临...
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一、马上停产的原因：马上停产可能发生在拆迁过程中，也可能发生在关停当中。原因在于马上停产是征地拆迁的一种手段，根据相关法律规定，执法部门不可以对个人采取断水断电措施，但是对企业却可以，断水、断电、断路等措施一实施，企业必然面临马上停产的状态，从而促使其搬迁；在关停中也是如此，将马上停产作为关停企业的手段。在实践中，企业面临的马上停产，可能是政府或是环保部门发的处罚决定、整改通知等。二、对方如何做：第一，可能会采取断水、断电、断路的措施。实践中，征收方采取这种措施时有两种方式，一种是通过间歇性断水断电影响生产，从而逼迫中小企业进入谈判，征收方在谈判过程中以恢复水电为条件要求中小企业承诺在多少日内停产，另一种是直接全部断了，使企业陷入停产状态，进一步达到早日搬迁的目的。第二，给中小企业施加巨大心理压力，常采取的办法是多个部门同时执法，比如环保部门以环保为由，规划部门以违建为由等都发送关停处罚决定。第三，对方也可能采取釜底抽薪的方法，比如向土地原所有权人或是使用权人施压，促使其与用地企业解除合同，这也是实践中的惯用伎俩。三、企业如何做：首先，企业要确保是否有马上停产的理由，比如环保、安全等，如果有应当采取积极整改的态度，因为根据《环境保护法》的规定，企业有整改期限，整改期限结束后要验收，验收完毕合格可以要求恢复生产，如果企业无关停理由，那么对方就是醉翁之意不在酒，企业要小心。其次，如果对...
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。所以，房屋征收补偿除了房屋价值补偿外，还补偿搬迁费、临时安置费、停产停业损失的补偿以及一些补助和奖励。1、被征收房屋价值的补偿。房屋价值是由评估确定，包含了被征收房屋的内部装饰装修价值补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋价值补偿不能低于做出房屋征收决定时周边同类型房屋的市场价格。2、因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿费用。在签订补偿协议后，征收人支付了补偿后，征收人需要将屋内物品搬出，此时就涉及搬迁的费用，这部分费用应由征收方承担，在补偿协议中应有明确约定。如果被征收人选择房屋产权调换，产权调换房屋交付之前，还涉及临时安置的问题，征收方应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转住房。3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。征收的房屋中包括商用房屋，还有一些房屋属于“住改非”，一旦发生征收就必须让其停产停业，这样就给他们在市场经济活动中造成了很大的损失，如不给予他们适当的补偿将会产生许多不稳定因素。《国有土地上房屋征收与补偿条例》也明确规定要对给营业性用房给予停产停业损失补偿。4、补助和奖励。补助针对...
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根据《土地管理法实施条例》第二十六条规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。土地被征收时，与征收方签订补偿协议的是被征收人而不是村委会，除非被征收人委托村委会帮其签订补偿协议，否则村委员会是没有权力代替被征收人签订征收补偿协议。如果村委会隐瞒被征收人，代替其签订补偿协议该怎么办？跟据《村委会组织法》第三十六条规定：村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。所以，如果村委会隐瞒被征收人，代替其签订补偿协议使被征收人权益受损的，可以申请人民法院予以撤销。（采晴整理）
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