根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。该条款确定了房屋征收“先补偿、后搬迁”的基本原则。这一原则在货币补偿方式中，要求全部补偿足额到位，专款专户，被征收人随时可以领取补偿款。如果只是支付了部分补偿款或者虽然钱打入了账户但却无法领取，都不符合“先补偿”的标准，自然也就不满足搬迁的条件。但被征收人拒绝签补偿协议或拒绝领取补偿款，不会导致征收项目“先补偿”标准的无法实现。事实上，只要补偿足额到位，处于随时可领取的状态，则视为达到“先补偿”的法律效果。实践中房屋征收部门往往将拒不领取的补偿款依法进行提存，为后续搬迁铺平了道路，而被征收人却反而容易陷入“不领补偿，就不用搬离”的误区，这是值得我们注意的。“先补偿”原则在产权调换方式中，现房安置的，房屋征收部门提供真实、明确的安置房源，待被征收人搬迁完毕后，双方再办理房屋交付手续。期房安置的，由双方协议确定安置房源后，房屋征收部门即可以要求被征收人搬离，待安置房竣工后，再交付房屋。简言之，期房安置是存在一定的风险的，特别是在2011年以前的“商业拆迁，开发商安置”时代显得较为突出。总体而言，在590号令施行后，风险是完全可控的。同样，被征收人不接受安置房，不会导致征收项目“先补偿”...
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根据2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。之后，在第二十五条中规定由房屋征收部门与被征收人按照本条例来对征收补偿协议的内容进行协商。由此可见，补偿协议的一方是由市、县级政府确定的房屋征收部门，除此之外的任何主体均无权与被征收人签订补偿协议。如果开发商在2011年以后再来找你签订补偿协议，被征收人就一定要警惕了。协议的另一方——被征收人，则是指被征收房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人和公有房屋的承租人）。是否包含房屋的一般承租人即使用权人，实务中尚存争议，但承租人如有实际损失也是完全有权主张参与协商谈判的。（采晴整理）
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协议签订主体确定了，接下来就该是协议内容的确定了。按照现在主流的观点征收补偿协议是一种行政合同。因此，征收补偿协议一方面要符合行政目的和行政法原则，另一方面也要符合《合同法》的原则规定，确保在自愿、相对平等的基础上订立。根据《条例》第二十五条的规定，征收补偿协议的内容应当包括：补偿方式、补偿金额和支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停业停产损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等。具体如下：要点一：被征收房屋的基本情况。房屋的基本情况包括：房屋土地使用权取得的方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层高、朝向等，建筑年限以及被征收人的家庭结构等。同时，如果有附属用房、附着物、地下室的，也应当在协议当中列明。如果被征收房屋的基本事实不清，则补偿协议的风险将会很大。要点二：被征收房屋价值评估的情况。仅靠明确房屋的基本情况来确定被征收房屋的价值是不够的，除此之外还需要房屋征收部门委托专门的鉴定机构出具相关的评估报告。评估报告主要是对房屋的区位、地段、用途、结构、层高、新旧程度、建筑面积等基本因素进行详细的评估，目的就是准确确定房屋的市场价值，防止低值高估或者高值低估等不正常的现象。从这个角度上讲，在评估报告尚未出炉前，被征收人不应与征收方签订任何补偿安置协议，否则就属于“无凭无据”的主观臆测，可谓后患无穷。要点三：征收补偿安置方式。安置方式是征补协议...
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双方在签订征收补偿协议之后，应该遵循协议的内容实际履行、适度履行。近期，在接待的一些咨询中，很多被征收人就提出了这样的疑问，我已经跟征收方签订了协议，但该协议已过了履行期限，政府还没有把该给我的补偿落实，此时，我该怎么办呢？对于这个问题，律师认为被征收人不必惊慌，因为根据《行政诉讼法》第十二条第十一项规定，当行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除土地房屋征收补偿协议时，我们是可以提起行政诉讼来维护自己的权利的。另外，如果征收方出现了将同一安置房先后安置给不同的被征收人的情形，此时应该作为房屋确权纠纷案件处理，提起房屋所有权确权之诉。被征收人还可以另行起诉，要求征收方另行提供补偿安置。如果在安置房建设过程中，征收方有擅自改变安置房的结构、面积、朝向等问题，致使补偿协议无法正常履行，被征收人坚持要求依照协议征收补偿或者安置的，应判令征收方按照合同约定的标准履行给付征收补偿或者安置的房屋，征收方拒绝执行的，可采取划拨征收方款项，按照征收补偿协议的内容在市场上购置商品房交付给被征收人的方式执行。（采晴整理）
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《继承法》规定，遗产范围限定在被继承人去世时所拥有的个人财产，因此，因房屋拆迁所得到利益如果没有实际进行确定、没有签订拆迁协议，则拆迁权益无法作为遗产继承。具体可以分为以下几种情况：一、未签订拆迁安置协议，拆迁安置对象在签订拆迁协议前去世的。应当首先对被拆迁房屋进行继承，根据房屋属于私房还是公房，分别确定产权人或承租人，办理相关变更手续后再由新的产权人或承租人办理拆迁手续。二、已签订拆迁协议但未取得拆迁安置房，拆迁安置对象在签订拆迁协议后，但拆迁利益尚未实际取得前去世的。这种情况下，应当等当相关拆迁利益实际取得后，再进行相关遗产的分割、分配。如果拆迁安置房取得产证需要间隔很长时间，也可以先就目前已经取得的拆迁款及其他财产进行遗产分割，拆迁安置房等到取得产证或房产登记中心可以办理相关登记手续后，再由各方继承人对该拆迁安置房进行分割、继承。三、已签订拆迁协议且已取得拆迁安置房，拆迁安置对象在实际取得拆迁利益后去世。所涉及的财产可以作为遗产进行继承。遗嘱优先，但外迁奖励费等除外。（采晴整理）
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对违法建筑的分类，是考察行政处罚责任是否超出限度的前提。从实务角度具体而言可有以下分类：（一）根据违法建筑所处地域的不同，可划分为农村违法建筑与城市违法建筑。建于农村的违法建筑，一般为违反了农用地转用及宅基地建房审批有关手续的建筑，如没有乡村建设规划许可证等情况；也存在农村违法建筑违反《公路法》《铁路法》《水法》《电力法》等实体法的情况。对于违反土地管制有关规定、“一户一宅”原则，或违反层高规定的农村违法建筑，属于违法程度轻微，可以后续通过程序性行为补正的违法建筑，应从轻、从宽处理，能够补办手续使之成为合法建筑而不必拆除的，应当尽量予以照顾。（二）根据违法建筑占用土地的产权属性，可划分为国有土地上的违法建筑与集体土地上的违法建筑。国有土地上的建筑一般位于城市规划区，区域执政水平相对较高，约束较为严格，存在的违建问题反而比集体土地上要少。对于实务中广泛存在的原本属于集体土地建筑，后由于土地征收、规划调整等原因被纳入国有土地范围的违建情形，应当采取限期改正的处置措施，以维持行政行为的相对稳定性，维护公民的合法物权。（三）根据违反程序法或实体法的角度，可划分为程序违建与实质违建。对于违法建筑的行政处罚处理，区分程序违建和实质违建十分必要。王泽鉴先生认为：“程序违建，指该建筑物并未妨碍都市计划，建造者得依一定程序申领建筑执照。实质违建，则指建筑物无从依程序补正，使其变成合法建筑物。”因此，...
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对于违法建筑处罚时效的起算时点的认定，应从本质上考察违法建筑对法益的侵害程度，并分别适用不同的起算时点：一方面，对于违反《土地管理法》之规定，在未依法办理合法用地手续，未获得土地使用权利之前即侵占土地进行违法建设，并在之后一直未却得用地审批手续，地上违建严重侵占国家对土地的管理权力，属于实质性的违法建筑，应适用资格说的观点：房屋存续即是违法状态的存续，不适用两年的行政追责期限；另一方面，对于已经取得合法用地手续，但违反《城乡规划法》之规定，未获得规划许可或未按规划建设的建筑，属于程序性的违法；而政府部门也应对建筑未依法办理相关手续或者未按规划建设承担及时查处的责任。对于已经封顶建成，建设行为消失，政府执法机关以违法建筑存续为由不适用两年处罚时效，对违法建筑实施行政处罚行为的，是对行政相对人信赖利益的严重损害，也不利于行政机关行政效力的提升。因此，对此种情况应适用行为说的观点：从建设行为消失作为起算时点，适用两年的行政处罚追责期限，过期则不应予以行政处罚。除以上分类外，还有诸多标准对违法建筑进行划分。违法建筑虽然是建造行为违反公法之物，但同样构成私法之物，符合不动产的构成要件。换言之，违法建筑虽然具备一定的社会危害性，但尚存民事利益附于其上。在遏制违法建筑时，应在尊重既有违法建筑资源价值的前提下作甄别处理，同时应限制行政处罚的打击力度。（采晴整理）
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一、国有土地上房屋征收依据国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行，以往所称的“商业拆迁”原则上已不复存在。二、确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。此即“四规划一计划”。在起诉征收决定时，需要征收方对此予以举证证明。三、国有土地上房屋征收实施的单位是政府委托的单位，而担责的主体则是房屋征收部门和市、县级人民政府。四、要判断国有土地上房屋征收是否具有合法手续，要看市、县级人民政府有无作出房屋征收决定。但有房屋征收决定不代表房屋征收就是合法的，因为房屋征收决定需要符合上述法律规定，不符合即违法。市、县级人民政府作出房屋征收决定后应依法公告，公告应告知维权期限，行政复议期限为60日，行政诉讼期限为6个月。在被征收人看到房屋征收决定后，认为征收决定不合法，应当在法定期限内行使救济权利。五、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，被征收人对区县级人民政府作出的房屋征收补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以直接提起行政诉讼。对征收补偿决定的救济是司法强拆前的重要维权点，一旦错过期限就可能导致房屋被合法强拆的结果。故征收补偿决定是“咬着牙也要诉”的，除非被征收人对补偿结果已经满意。（采晴整理）
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行政主体作出的行政行为根据效果划分，可分为授益性行政行为与负担性行政行为；而以行政行为是否可由行政主体主动实施为标准，又可分为依职权行政行为与依申请行政行为；而在诉请行政主体履行法定职责案件中，既包括授益性行政行为，也包括负担性行政行为；既包括依职权行政行为，也包括依申请行政行为。征收补偿安置职责是行政主体应主动履行，不以被征收人申请为触发条件，为被征收人设定权利和权益（特指获得征收补偿款、安置住房以及其他相关补贴等财产性权利）的行政行为。律师提醒被征收人，在诉请政府履行征收补偿安置的法定职责时，应对以下内容加以明确和关注：其一，明确适格原告。原告对行政行为具有诉的利益，是原告适格的基本条件。具体到诉请政府履行征收补偿安置职责，原告应明确房屋与土地已被纳入征收范围，且对被征收的房屋与土地具有合法的物上权利，并承担相应的举证义务；其二，明确适格被告：被告应是履行征收补偿安置职责的法定行政机关。被征收人应对具体的征收部门加以明确，或者根据法律、行政法规的要求推定应当履行法定职责的行政机关（通常为“市、县级人民政府”），才能依法提起履行补偿安置职责之诉；其三，注意起诉期限问题。针对依职权行政行为，要求行政机关依法履行职权并不受到起诉期限的限制。依职权行政行为不需要行政相对人的申请，行政机关应主动履职。不履行依职权行政行为，是一种持续性的违法状态，这种持续性的违法状态当然不受到起诉期限的限...
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“拆我的房，得补偿我的损失。”在中国，城市房屋的拆迁依照的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。该条例第十五条明确规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。同时该法第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。翻译成大白话就是，征收部门调查登记后，会有相应的评估机构对你房子进行估价，这个价通常不会低于征你房子时的市场价。这个价就是给你的拆迁补偿。当然，这个评估不仅仅是对房屋面积的评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条的规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。举例来说，你房子九成新跟五成新，补偿给你的肯定不一样。再比如，你的房子原用来经商，拆迁后会影响买卖，这个因素也会在评估时被考虑。这在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第三项亦有规定，“征收经营性房屋给予被征收人的补偿还包括，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。所以说，房屋用途直接决定了补偿多少。（采晴整理）
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