首先，企业可以自行判定行政部门的查处、扣押行为是否合乎法律规定。行政部门的查封、扣押行为属于《行政强制法》中规定的行政强制措施，此类行为的实施应当严格按照法律规定进行。根据《环境保护法》的第二十五条的规定可知，企业单位在违反法律法规规定排放污染物，造成或者可能造成严重污染的，相关行政部门可以查封、扣押造成污染物排放的设施、设备。由此可见，在企业违法排放污染物，造成严重污染的情况下，相关行政部门可以查封、扣押企业机器设备，但是该类机器设备只能是造成污染物排放的设备。而在实践中，部分行政部门一刀切，查封不造成污染物排放的机器设备的行为，扩大了查封、扣押范围，属于违法行为。其次，企业可以判定行政部门是否按照法定的程序实施的查封扣押。行政部门实施查封扣押必须按照严格的程序进行，主要包括几个方面，即前期的调查取证是否经部门负责人的批准；实施查封、扣押时，当事人是否到场，且知晓查封扣押的依据；实施查封、扣押时，是否制作查封扣押清单和决定书等；决定书中是否载明当事人有复议、诉讼的权利以及期限等。此外，根据《行政强制法》第二十五条的规定可知，查封、扣押的期限不得超过三十日；情况复杂的，经行政机关负责人批准，可以延长，但是延长期限不得超过三十日。因此在实践中，行政部门不得一直扣押企业的机器设备，行政机关查封扣押企业机器设备超过法定期限的，企业可以根据该违法点提起行政诉讼维护自己的权利。因此，企业在遭...
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2019
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在办理征地拆迁案件的过程中，北京万典律师常常会遇到这种情况，被征收人没有房产证，在这样的情形中，被征收人还能获取合理的补偿吗？没有产权证书，房子就可以被随意拆除了吗？事实上，有些情况，即使你没有产权证书，也可以获得赔偿。1.在农村自己建造的房屋由于在建造房屋时，农民的法律意识薄弱，加上也没有完善的不动产登记制度，农民事实上合法的建造了房屋，这样的情况下是可以获得赔偿的。只要村集体综合各方面的因素认为房屋是合法，就可以获得全额的补偿。2.城市中的小产权房小产权房一般是由于城市化的过程中，农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的那部分房屋转化而来的。这部分房屋只要是依法建造，也可以获得全额补偿。3.继承祖上房屋许多有特色的古村落有前史留传的房子，这类房子因为修建时刻久，基本上都没合规的手续，一般建造比较早，这类房屋如果没有证件，也可以获得相应的赔偿。总而言之，在征地拆迁中，历史遗留的问题，像没有房产证这样的情况，政府会考虑以合法合理的方式解决。
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2019
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07
一、补偿额不合理的表现形式：实践中，在征收过程中，征收方常常通过下述方法变相的降低补偿额。（1）评估价格过低，评估单仅仅提供一个数字，上面没有单价，甚至没有评估公司的签字和盖章，律师提醒大家这可能不是评估方做出的，可能是征收方直接给出的价格；（2）直接喊价，告诉你这个厂子多少钱，不提供评估报告；（3）漏掉补偿项，比如说没有停产停业的损失，或者没有土地方面的补偿，或者在停产停业损失的计算中将预期损失排除在外。以上就是征收方降低补偿的表现形式。二、征收方逼迁的手短：现实中常见的就是断水断电，逼迫企业停止生产经营，更有甚者在你外出的必经路上挖坑，使得你无法进出。除此之外，还会采取“扰乱”的手段，比如你是出租的，直接在厂房上贴封条，，喷“拆”字，这就达到干扰租客的目的，租客没了，企业也难以经营。相信被征收人都见识过征收方的那些手段，只有你想不到的，没有他们做不到的。三、中小企业如何应对？首先就是关于评估报告，一方面，中小企业在知悉征收决定后，可以自行委托评估机构做一个预先评估，自己做的评估报告虽然不能够作为征收方的依据，但是被征收的中小企业可以做到心中有数，在谈判中有的放矢；另一方面，对于征收方提供的最终评估报告不服的可以要求复核，复核仍然不服还可以要求专家委员会鉴定。其次，对于征收方不评估直接出价的方式，可以提起诉讼。诉讼不是目的，我们只是想要通过诉讼来获得合理的补偿，诉讼能够达到使对方...
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2019
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07
1、关停决定的作出主体要承担证明自己行为合法的责任：《行政诉讼法》第三十四条规定，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。也就是说，如果管委会在法定期间内不能提供足够证据证明自己作出的行政行为合法的话，则该关停的行政行为是不会得到法律支持的。2、关停决定适用的法律依据可能无效：既然该关停的处罚决定违法，则管委会作出的决定依据的文件可能是已经失效的，或者是不适用在该案件之中的，也可能是管委会对该文件的额理解错误等，因此在提起行政诉讼的时候，为了最大化地维护当事人的权益，可以同时提出给抽象性文件的审查。3、环保局可能涉嫌行政不作为：对企业环评的合法不合法，以及环评的审查是由环保局进行的，如果环保局怠于行使自己的职权，该审核的不审核导致水泥厂没有及时拿得环境审批文件的话，则环保局就属于行政行为不作为了。当事人也可以依法提起对环保局不作为行为的行政复议或者行政诉讼。（采晴整理）
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2019
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法律并没有对码头拆迁补偿等问题进行详细规定，虽然码头拆迁并不等同于普通企业的房屋拆迁，但是其补偿可以参考普通企业的房屋拆迁进行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的相关规定可知，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）由于房屋征收导致的搬迁、临时安置补偿；（3）由于房屋征收造成的停产停业损失补偿。此外，目前企业的资产评估方法根据《国有土地房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》可知有五类，即重置成本法、假设开发法、收益法、市场比较法、基准地价修正法。实践中常用的评估方法是市场比较法和重置成本法。然而码头价值评估却不能单纯采用这两种方法。码头经营并不和普通企业相同，普通企业拆迁补偿内容主要包括土地、房屋和建筑物的补偿、停产停业损失补偿、设备设施搬迁补偿、人员遣散安置补偿等费用，然而由于码头本身并没有过多的附属物，其成本低廉，如果评估机构按照成本法计算码头的资产，可能也就几十万元。但是码头的营业价值并不在于其本身成本，而在于其经营利润。码头每年的年收益远远大于成本价，可能甚至达到数百万元或上千万元，其停产停业损失远远大于码头本身成本损失。因此，对码头的价值评估对于码头价值评估的计算应当按照收益法进行计算。同时，其停产停业损失补偿应当根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十三条的相关规定确定，即“对因征收房屋造成...
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2019
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一、是补偿应保证被拆迁人生活质量不下降。根据法律法规的明确规定，合理补偿的判断标准是维持被征收人现有的生活水平，不会使当事人因为拆迁生活水平下降。二、是拆迁需按照先补偿后搬迁的顺序，现实中有些被征收人在房子被拆迁许多年后仍然没有拿到补偿安置，因此，被征收人一定要坚守该原则，因为法律有规定，征收专款专用，补偿款先到位。三、补偿价格一定要参照周边房屋的市场价。因为这是衡量是否合理的一个量化标准，对于国有土地上的房屋有产权调换和货币补偿两种方式，集体土地上的房屋有货币补偿、商品房置换拆一换一以及分地加钱再盖房等三种方式。参考被征收地段最近区域的房价来衡量货币补偿是否合理，对于产权调换也要考虑其所处地段，对比其房价与被征收房屋周边房屋的房价。四、要选择合适的维权方式，在适当的时候启动行政复议或诉讼。（采晴整理）
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2019
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07
一、祖坟的补偿安置方式：实践中，征收土地遇到祖坟的，通常有两种补偿方式：一是按照统一标准一次性补偿给村民的，普遍来看，各地的补偿集中在4000-5000元的标准，各地有所不同，具体需要看当地的规定；二是按尸骨的数量进行补偿，一般是每副300-600原的标准进行补偿，同样地区不同也有差异。二、祖坟的搬迁安置：征收土地遇到祖坟时，很多朋友会担心土地征收后自家祖坟的安置问题。各地考虑到祖坟对于被征收人的意义，一般来说祖坟都是各家找的风水宝地，农民大多数不愿意搬迁，担心换地影响到子孙后代，因此，政府提出先安置后拆迁的办法，对有需要安置地的农民先给予安置地，已解决农民的后顾之忧。三、农民遇到不补偿怎么办：征地遇到祖坟更多的是发生在农村，如果农民们遇到因为不常谈不拢就擅自挖人祖坟的事情，要据理力争维护自身的权益。出于各种压力。现在的征收方为了达到目的，做的很多事情出人意料，因此，农民不得不防。四、被征收人如何维权？如果被征收与征收方难以达成一致，其可以对整个征收程序进行调查，看其是否合法，对于违法的征地被征收人可以选择提起诉讼。（采晴整理）
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2019
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07
公摊面积是由整栋楼的产权人共同所有的公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。这就意味着不仅你的实用面积，你家的电梯、楼道、过道、地下室，甚至是门后的警卫的面积都是你需要公摊的面积，计算到你的建筑面积里面。这对于购房者来说，需要支付的购房款更多，且未来需要支付的物业费、暖气费也更多。可以说，公摊面积在本就巨大的购房压力上又添加了砝码，遭到购房者的排斥，但开发商们却乐此不疲。这主要得益于公摊面积缺乏合理、科学的管制，且能为开发商带来巨大的利润。一、能较大程度的“增大”房屋面积;购房时的面积并非是按照套内面积（实际面积）来计算的，其包含了公摊面积。且公摊面积并非透明的，也就是说购房者根本不知道除去套内面积后的所谓“公摊面积”到底公摊在哪，这也就给了开发商任意确定公摊面积，增大房屋面积的机会。二、重复计算公摊面积：如前所述，公摊面积不透明，购房者根本不知道哪些公摊面积是自己的，也就遑论使用了。实践中，常有小区的消防应急场所被算作公摊，又被划为停车位售出，这明显系重复公摊。以北京为例，据北京青年报2017年的调查报道，北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(...
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2019
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1、评估机构选定不合法：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”之规定，房地产价格评估机构先由被征收人协商选定。实践中，很多评估机构是由拆迁人直接指定的，这样“选出”的评估机构不合法,作出的评估自然也不合法。2、评估时点不合法：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值得补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价值”之规定，评估时点最早为房屋征收决定公告之日，这也意味着但凡早于这个时点作出的评估报告均不合法。3、对评估结果不服的救济：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。若在经历上述步骤后，对补偿仍然有异议的，可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条处理。4、评估机构没有进行实地测量：根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师进行实地勘察。所谓实地勘察应当入户调查，对房屋的内...
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在2011年之前，城市的房屋拆迁实施依据是《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁项目的实施主体通常是取得拆迁许可证的企业或土地储备中心等，拆迁补偿通常是由企业和被拆迁人进行谈判协商，然而补偿数额的不确定性较大。但是随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，《城市房屋拆迁管理条例》也随之废止。拆迁的实施过去通常由开发商和政府相互配合，导致拆迁过程中时常有出现各种暴力事项，被拆迁人的权益收到了极大损害，后随着互联网时代的发展，法律的进步与发展，广大被征收人通过司法程序从而获得了更多的谈判筹码，提高了补偿数额。随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，实践中逐渐用“征收”一词代替“拆迁”。征收项目实施主体必须是政府部门，主要是房屋征收主管部门。其实行的法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。征收方实施征收行为必须保证被征收人原有的生活水平不被降低，其补偿计算方式目前主要是采用市场比较法。腾退项目在法律上没有明确的定义和依据，在实践中，主要运用于在集体土地之上，村委会、开发商或区镇政府与被腾退人签订腾退安置补偿协议后，收回被腾退人的房屋和土地的行为。然而，我国并没有相关法律法规赋予村委会、开发商或区镇政府要求村民进行土地腾退的权限。老百姓在遭遇土地腾退时，切记要明确该腾退实施的主体是否适格。征地项目由国土系统进行管理，针对的是集体土地。我国土地主要分为两种性质，即国...
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