对土地承包经营权人而言，以租代征似乎解决了老百姓面朝黄土背朝天的生活，同时老百姓又能通过外出务工或其他途径获得额外收入，提高生活水平。但实际不然，因为此类违法用地形式弊远远大于利。首先，以租代征用地的项目多是一些永久性占地项目，建成以后很难恢复耕种，而随着国土资源部严查以租代征的违法行为，很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停，被要求重新恢复耕地用途，而恢复耕地用途需要大量的资金，这些资金往往要求出租土地的农民来承担，有些建设项目甚至给土地造成永久性损害，而无法恢复耕地的用途。导致出租农民承担远大于收益的风险;其次由于粮食价格逐年上扬，取消农业税、种粮直补政策的兑现，农民的种粮的收益逐年提高。因此，对于出租土地用于非农业建设的农民来说，很难达到其所谓的改善生活的理想要求;最后，有些情况下，地方政府会为以租代征的用地方进行背书，“以租代征”用地项目的落地，往往与当地政府的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本，加快项目上马进展的速度，又可以脱逃法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方政府不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰，更关键的是，可以突破建设用地指标的限制。而对用地企业而言，征地成本高、报批程序繁琐、周期长，不如签个租地协议，直接用地省时省事又省钱。短期内老百姓能获得短暂的租金收益，随着时间推移地方...
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2019
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房屋征收过程中，棚户区改造是比较常见的。现在，很多省市的房屋征收项目都以棚户区改造的名义进行。目前的棚户区改造主要包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造。（一）棚户区改造程序的一般要求：棚户区改造一般都纳入了当地的保障性安居工程建设。即棚户区的改造一般是按照国有土地上房屋征收与补偿的相关规定进行。发布房屋征收决定和安置补偿方案，对被征收人进行征收补偿和安置，达不成征收补偿协议的，征收部门作出补偿决定。（二）棚户区改造的特殊规定：1、尊重棚户区居民意愿：尊重棚户区居民意愿，深入细致做好群众工作，积极引导棚户区居民参与改造。这是棚户区改造的基本要求。2、严格的年度计划：棚户区改造中实施严格的年度计划要求。即必须制定严格的年度计划。而且，在棚户区改造年度计划制定后，不得随意变更棚户区改造项目、调整改造范围。3、房屋安置优先就近原则：对于棚户区改造的安置补偿中，应当优先就近安排。总之，棚户区改造是应当依法依规进行，特别是不能随意扩大棚户区改造的适用范围，将非棚户区项目纳入棚户区改造范围。更不能以棚户区改造的名义实施商业开发。确保棚户区改造中被征收人的合法权益。（采晴整理）
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2019
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一、基本农田，是指中国按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。那么基本农田和耕地的区别是什么？种植范围有哪些？花卉、苗木、菱藕、果树能种吗？二、基本农田和耕地的区别是什么？耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发整理复垦地、休闲地、轮歇地草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年保证收获一季的已垦滩涂和海涂。耕地中还包括南方宽小于一米，北方宽小于两米的沟、渠、路和田埂。耕地又可分为灌溉水田、望天田、水浇地、旱地和菜地五种。基本农田是按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田是耕地的一部分，而且主要是高产优质的那一部分耕地。一般来说，划入基本农田保护区的耕地都是基本农田。基本农田保护区是指为对基本农田实行特殊保护，依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。另外注意，永久基本农田即对基本农田实行永久性保护，2008年中共十七届三中全会提出此概念，“永久基本农田”即无论什么情况下都不能改变其用途，不得以任何方式挪作它用的基本农田。三、基本农田种植范围：基本农田种植范围根据国土资源部等七部委《关于进一步做好基本农田保护有关工作的意见》可以得知，将基本农田上的农业结构调整严格限定在种植业(主要包括粮、棉、油、麻、丝、茶、糖、菜、烟、果、药、杂等作...
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2019
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农民在拆老房建新房时，要遵循三大条件，两大手续：一、需满足的条件：1、满足一户一宅原则：土地管理法中规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此农民如果想在农村建房，就必须要满足一户一宅的原则。2、宅基地及房屋证书齐全：宅基地以及房屋证书能够证明宅基地以及房屋所有权是属于申请人所有，这是审批通过的前提，如果农民没有这两项证书的话，也可以提交自己的房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。3、建房申请人属于农村集体组织成员：农村的宅基地是属于农村集体组织所有的，农村集体组织成员只享受宅基地的使用权，所以如果要建房，首先要确定建房申请人的农村集体经济组织成员资格，如果申请人的户口属于其他农村集体组织或者属于城市居民户口的话，则无法修建新房。二、建房手续办理流程：一般拆掉旧房建新房子主要有以下两种情况，但无论是哪一种情况，建房申请人都需要向本村村委会提出将旧房子拆掉重新建新房的申请，并说明理由。1、个人意愿，希望能拆旧建新，提高生活质量：如果是个人意愿想要建新房的话，在提交的申请通过村委会同意后，由村委书记向上级乡镇或者县里有关部门上报，经过批准后再核定建筑面积和方案，才能重建。2、危房改造：如果是属于危房改造，申请人需要向村委会说明自己要拆掉的旧房是危楼，村委会将会请专业人士去进行危房鉴定，鉴定通过后才能建房，而且还能领取国家的建房补贴。（...
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一、农村土地转让合法吗？可以永久性转让吗？农村土地分为很多种，承包林地、承包耕地、承包荒地等等，目前我国农村地区的土地是不能私自出售买卖的，但是能够进行土地承包经营权流转，土地承包经营权流转，是指在农户土地承包权不变的基础上，承包方将自承包的村集体的部分或全部土地以一定的条件转移给第三方经营，原承包方或第三方向村集体履行原承包合同的行为。《农村土地承包法》第32条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。转让是农户将土地承包经营权转移给他人，转让将使农户丧失对承包土地的使用权。因此，农村土地是可以永久性转让的，但是你得让村集体同意才行。宅基地和农房是一起的，也就是“房地一体”，二者在交易时是不可以分开交易的。根据农村房屋买卖的特点，我们很容易就可以分为售房者和购房者两种情况。对于售房者而言，基于农村房屋的土地性质，我们也不难知道，售房者一般应为农村集体组织的村民。而对于购房者来说，则存在两种情况，即：1、集体组织外的成员。2、集体组织内的成员。对于集体组织内的成员，也可以根据其拥有的宅基地使用权情况进行分类。即：(1)已有一处宅基地，符合国家标准;(2)已有宅基地，但在具体情况上还未达国家标准;(3)已在集体经济组织落户但并未分到宅基地;二、宅基地可以买卖吗?回答这个问题，不仅要结合上面农村房屋买卖的情况，还需要结合相关法律法规的规定。...
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2019
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农业用地，是指用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、其他农用地等。而依据《土地管理法》第四十三条之规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。另依据《物权法》第一百二十五条之规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。因此，养殖场场主取得了合法的承包经营权证，在土地上搭建涉农设施用于养殖的行为，属于从事农业生产经营活动的合法行为，依法享有从事畜牧业这一农业生产经营活动的权利，这是《土地管理法》、《物权法》以及国土资源部的相关规定对农民发展农业这一基础性产业的基本保障。从常理可知，养殖户不在农用地上搭建涉农设施，不可能对家禽走兽等畜牧业实施基本的管理。依据《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)可知，设施农用地是指：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。另依据《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》可知，兴建农业设施占用农用地的，不需办理农用地转...
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一、征地拆迁补偿标准：1、 房屋如何补偿：(1) 安置补偿的选择一般会有三种情况：一种是拆迁安置补偿款，一种是产权置换房屋，还有一种就是两者相结合，在一定产权置换的基础上再收取部分补偿款。(2)选择货币补偿方式的话，最低补偿标准是房屋的重置成新价加上宅基地的地价。(3)如果被拆迁人选择产权置换，那么以1：1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。注：虽然国家没有规定具体的补偿数额，但是对于拆迁补偿是有原则性规定的，任何地方政府都不得随意偏离。1、先补后拆。在保护被拆迁者利益上，必须遵循“维护公共利益”的原则。今后，被拆迁人先签订房屋征收补偿协议再搬迁，能够最大程度地避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至‘拆了旧房没新房’的局面。2、拆一还一。如果被拆迁人选择产权置换，那么以1：1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。3、被拆迁人的生活水平不下降。补偿原则是拆迁行为必须保证被拆迁人的生活水平不下降，即拆迁户的生活水平在拆迁之后应等于或高于原有生活水平。2、耕地如何补偿：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。（1）征用耕地的土地补偿费：为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。（2）征用耕地的安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算。每一个农业人口：为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍。每...
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这三种情况下拆迁是没有补偿的：1、在耕地上违规修建的建筑物：根据相关法规规定，耕地上是不准修建厂房等建筑物的，若是一定要修建也必须得到相关部门的审批，审批通过后才能将农用地转为建设用地使用。没有得到允许擅自在耕地上修建建筑物的，这类建筑物将得不到补偿，或者是较低的补偿。2、在违规占用的宅基地上建房：宅基地是要先申请，得到审批以后取得建房许可证，才能开始动工建房，但现在存在很多未经审批就直接建房的现象，尤其是一些不满足农村建房条件的人，都将受到处罚，需要拆除违规新建的房屋，并且在征地拆迁时得不到房屋拆除的补偿。3、土地上没有经济价值的附作物：拆迁的时候土地附作物补偿是根据附作物的经济价值来决定补偿的费用，如果宅基地上的房屋已经倒塌，土地已经荒废等等这些已经失去经济价值的附作物，是不会得到土地附作物补偿的。（采晴整理）
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随着城市化进程不断推进，各地纷纷开始对城中村的改造和拆迁。1、拆迁补偿方式：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，城中村拆迁补偿方式包括货币补偿和调换房屋村民可以自由选择。如果选择货币补偿：补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这个市场价格由选出的房地产价格评估机构，按照相关规范评估确定。2、补偿标准：由于“城中村”土地的边缘性、稀缺性、多样性，使其拥有旺盛的需求市场。城中村发展至今，除了原有的宅基地房屋，还有很多临时用地房屋、无证房屋、小产权房和门面房。而这些房屋基于其性质的不同补偿标准也不尽相同。3、土地补偿标准：主要看土地性质是国有土地还是集体土地，获得国有土地使用权的方式是出让还是划拨，集体土地地块不同评估价也会不同。4、房屋补偿标准：按照该房屋是否有合法房屋权属证书或有合法批建手续，分为三种补偿标准。（1）具有合法证书或者手续的房屋、因历史原因无法办理合法证书或者手续的房屋按照评估价给予补偿；（2）认定为违法建筑的、征收后开始抢建、加建的房屋面积不予补偿；（3）未超过批准期限的临时建筑、其他原因导致的无证房屋一般会折价补偿或者按照建筑成本、重置价格补偿；另外考虑到社会稳定、照顾村民生活水平等因素，拆迁部门也会对违法建筑等房屋进行一定的补偿。按照房屋用途是住宅还是商用房，亦或是住宅自行改为经营性用房（即门面房），补偿标准的主要区别在于商业用房的...
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一、房屋面积是以不动产权证上的为准？答案：不一定。一般来说，不动产权证上应当载明房屋结构、层数、建筑面积和批准使用的土地面积。但在实践中，由于历史原因造成的不动产权证资料损坏、无法准确证明房屋面积或面积计算错误等问题，导致了不动产权证上出现面积误差，那么该怎么办呢？1、以实测面积为准在现实生活中，由于户籍人员的粗心大意或测量不准确，房屋权属证书上的面积与实际面积也有可能会存在一定程度上的不一致。因此，当被征收人认为记录面积小于实际面积时，法院可以组织当事人进行实地测量。如果实际测量面积大于记录面积，则应补偿实际测量面积。2、以证据证明的面积为准在面积不一致的情况下，如果你能提供足够的房屋产权状况信息或其他信息，并能有效推翻房屋产权证上方的面积，这样一来，应对有证据证明的面积给予补偿。二、对没有不动产权证的房屋应该这样算：没有不动产权证的房子在现实生活中其实是非常多的，而其中大部分是农村房，当然了，也有很多城市的老房子也是没有不动产权证的，不过这种情况是非常少的。一般来说，对于被拆迁房屋，拆迁方在拆迁时往往将其视为非法房屋，不给予被拆迁人补偿，从而变相剥夺被拆迁人的合法权益。那么，对于没有不动产权证这类房屋，应该怎么算面积呢？1、以当地批准的文件区为准由于过去住房登记制度的不完善，很多房屋都会出现这种未登记的情况。就以某个地方（比如上海这个地方）为例，未登记的房屋，以有关批准文件中记...
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