房屋征收是一种行政行为，征收方出钱换我们的房屋，或是用安置房换房，但不管以哪种方式，在征收过程中都必须严格按照法定程序办事，我们接下来要讲的这几个重要程序，却往往是许多政府在征收过程中最容易疏忽的地方：一、发布房屋征收决定政府为了履行自己的告知义务，一般在征收初始阶段，作出房屋征收决定后会及时地进行公告，让被征收人了解到房屋征收的区域、征收时间、征收部门、征收补偿等内容。但在征地拆迁过程中，有很多被征收人并不知道有征收决定公告这样的文件，政府如果没有发布征收决定公告，则属于程序违法，被征收人如果想获取征收决定，可以通过信息公开等方式取得。另外，如果被征收人对征收决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。关于房屋征收决定的具体内容，可点击以下链接：万典讲征收之第一讲：房屋征收决定二、选定评估机构并进行现场评估评估是确定我们最终能拿多少补偿的一个重要环节，评估机构应由被征收人在房屋征收部门确定的时间内进行协商确定。如果被征收人在确定的时间内协商不成的话，可以采用少数服从多数的原则采用投票确定或者摇号抽签的方式来确定评估机构。关于评估机构的选定，可具体参考以下文章：详解：征拆中决定房屋价值的评估环节万典律师代理的很多案件 中，评估机构都不是由被征收人协商选定的，而是政府征收部门直接单方面确定，并且有些评估机构的工作人员没有去被征收人房屋处进行现场评估，仅仅凭借一些纸质文件就作出了评估...
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无论是土地征收还是房屋拆迁，在征收方给出补偿款价格不合理的前提下，老百姓们是有权拒绝签字的，但是一味地不签拆迁协议，也不是个长久之计，那么拆迁户需要怎样做才能得到合理的补偿呢？1.主动出击在这场协议的较量中，拆迁户们更要化被动为主动，率先出击，灵活运用政府信息公开，收集拆迁证据。当然，我们还可以寻求律师的帮助，律师更容易发现其中的关键问题所在。在收集好征收方的证据之后我们就可以针对这些，提起行政复议或者行政诉讼，要求确认征收行为违法并撤销。在这种压力之下，征收部门往往会积极主动地与被征收人进行谈判，大家可以让律师把关，被征收人一定能争取到合理补偿。即便无法与征收方协商解决补偿问题，我们也能继续通过法律途径解决。2.信息公开打拆迁案件的官司最重要的就是要有证据，最好是那种一针见血的证据，而一般情况下这些证据材料都是拆迁户们在律师的协助下通过信息公开的方式取得的。有的人会说，万一信息公开申请对方不搭理我们，该怎么办？《政府信息公开条例》第三十三条规定：行政机关收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。行政机关不能当场答复的，应当自收到申请之日起20个工作日内予以答复；需要延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意并告知申请人，延长的期限最长不得超过20个工作日。行政机关征求第三方和其他机关意见所需时间不计算在前款规定的期限内。以上条款规定了行政机关对信息公开申请...
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近日，关于宅基地使用权到期后如何处理的方案也出台了，大家务必要清楚意识到自家的宅基地还有多久的使用期限，到期后又该怎么办。为什么有的是70年，有的是无期限？今年是农村土地确权的收官之年，很多农民应该都已经陆续拿到了新版的确权证书，而最新版的宅基地确权证书上标注了宅基地确权产权年限，有的是写着70年，有的是写着无期限，大家可以仔细查看下自己的证书上标注的年限是多久。我国土地所有权分为两种：一种是集体所有土地，另一种是国有土地。集体所有土地是没有使用期限要求的，而国有土地则是70年。所以，自家宅基地属于集体所有土地的农民，要感到庆幸了。只有70年使用期，到期后该怎么办？首先，根据我国《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，该土地上的房屋和其他不动产的归属，按照约定的法律法规予以处理。具体说明：农村农民自建房屋属于个人财产，是私有产权，即意味着是永久性的，没有期限。因此，大家可以不用担心，这么说吧，只要你的房子没塌，你就一直能使用，房屋产权也是归你所有。但务必要请广大农户注意：如果长期在外，一直没有修缮自己的房屋，荒废闲置久了，村集体是有权收回宅基地，并将你家的房子拆除的，所以，如果不想失去自己的房子，最好是让家里有人居住，亦或是自己时不时回来修缮一下。至于，70年使用权到期后，宅基地是这么处理的：1.直接放弃自家宅基地，选择得到土地补偿金和安置房屋；2.补交土...
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在经济发展越来越迅速的今天，城市建设也日益增多，以发达城市为先进模范作用，带动临近区域积极发展，政府通过陆续拆迁的方式，促进城市向现代化方向发展，这其中，便有“商品房”和“安置房”的讲究，朋友们可否知晓两者差异？实际上，“商品房”和“安置房”仅从两者的名称上就可以感觉到不小的差异，所以，让我们共同探讨这一话题，避免中了不必要的圈套。首先，什么是“商品房”，顾名思义就是可以用来自由交易买卖的房种，其又称大产权房，在国土局备案的基础上有预售许可证，因而具有自由交易买卖的权利。而所谓的“安置房”，同样先从字面上理解，便有一种临时安置的意思，事实上，安置房属于经济适用住房，是政府房屋征收时临时自筹自建的房种，因而不具有相应的自由交易买卖的权利，属于不完全产权，当然，这样的现象并不是一成不变的，考虑到实际价值，安置房一般在五年左右后缴纳相关的土地出让金后，便可以在当地政策的保证下顺利进入市场贸易自由买卖，即完成了从“安置房”向“商品房”的过渡。至于二者的具体区别，从根本性质上说其实是有相同点的，都是政府实施的一种福利性的保障性住房。为了城市可以更好的向现代化方向发展，修建公路桥梁、旧房以及棚户区的改造，甚至包括自然灾害引发的改造或者灾害性区域的住户需要拆迁。为了保障这一系列的措施可以有效的进行，便设立了安置房来临时安置居住，只是，很多安置房的性质是没有交纳土地出让金的即不具有完全产权，住户没...
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征收土地的主体，只有一个，即：是政府。在《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中，规定了，征收土地的具体实施主体，分为两级主体、两级部门：设区的市政府及其国土局；县（县级市）政府及其国土局。而开发商，又是如何获得土地的呢？实践中，土地开发商获得土地，其获得的是土地使用权。土地开发商，获得国有土地使用权，其法律途径，包括：出让、划拨、转让。征地拆迁中，若开发商获得的土地使用权，不符合法定的获得途径，则此，将是被征地拆迁人，争取合法权益的着力点。一、出让获得：国家将土地使用权，在一定年限内、出让给土地使用者，由土地使用者，向国家支付土地使用权出让金。出让方式，包括：招标、拍卖、挂牌、协议。土地使用权，出让的最高年限为：居住用地七十年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年。（一）哪些范围，适用招标、拍卖、挂牌方式呢？1、供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地，以及有竞争要求的工业用地。2、其他土地供地计划公布后，一宗地有两个及以上意向用地者的。3、划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等，明确应收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。4、划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等，明确应收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。5、出让土地使用权改变用途，《国...
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农村征地是常见的现象，但是在这个过程中农民朋友还是有一些问题不是很清楚，近日有朋友问到，农村村委会或者镇政府有权利征收土地吗？由《土地管理法》第四十五条可知，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过七十公顷的须经国务院批准后才能实施;征收上述规定以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案后方可实施。同时，《土地管理法》第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施。因此，村、镇政府既无土地征收的审批权也无实施权。实践中，村委会或镇政府的工作人员通常扮演着协助者的角色。作为基层干部，上述人员既熟悉征地拆迁的政策和流程又掌握现场的实际情况，在补偿安置方面有很大的话语权，虽然职位低但权力很大。然而，很多村委会或镇政府虚构国家征收土地的事实，转手将土地卖给开发商以谋取暴利。这种买卖土地的行为属于违法行为，严重者甚至有可能构成刑事犯罪。面对这种情况，村民应当如何维护合法权益呢?《土地管理法》第七十三条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其...
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公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。根据相关规定，公房的承租人作为公房使用人在拆迁中可以得到相应的补偿。所以怎样认定公房承租人是一个非常重要的问题。对此，特归纳了如何认定公房承租人的几种情况：第一种，承租人一直存在并且到房屋征收期间未做过变更也未搬离出房屋，这种情况下承租人是非常明确的，所以是非常容易认定的。第二种，承租人在房屋征收之前做过变更，针对这种情况，很多人的第一反应是给与房屋征收时的承租人，其实这并不一定，如果变更承租人是违反法律相关的规定变更的，那么经变更的这个人就不能认定为公房的承租人了。第三种，承租人去世或者外迁后没有办理承租人变更。这种情况下认定房屋承租人的方式就是看承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况。确定了公房承租人后，对其是怎么进行拆迁补偿的呢?目前对此没有固定的补偿方式，根据上海和北京相关法规政策，归纳了一些规定如下：一、公房租赁关系的终止：征收自管公房或者收回直管公房使用权的，自房屋征收决定发布之日起，房屋所有权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止。二、承租人愿意购买公房的：公房承租人愿意按照房改政策购买所承租公房的，应当在房屋征收决定公告发布之...
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征地、房屋拆迁，应以公共利益为前提。但实践中，大量的征地与房屋拆迁活动，却是一种官商结合的产物。即是一些地方政府，为了低价获得土地使用权后再高价卖出，以从中牟利而产生的一种行为。而拆除违法建筑，也被一些地方政府，视作提高拆迁效率、降低征拆成本的有效不二手段。但是，实际生活中，并非如此。则毫无疑问，不满与矛盾就产生了。住了几十年的屋子，好好、好好、好好的。一旦征地、拆迁，怎么就、就、就一夕之间，就、就、就成了违法建筑了呢？是不是”违法建筑“呢？一、什么是违法建筑？1、违法建筑，指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物及构筑物。2、在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，具体列出了四类：擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑；擅自改变使用性质建成的建筑；擅自改变建设工程规划许可证的划定建成的建筑；未申请或申请未获批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。二、若遇到了“好好、好好、好好的……就、就、就……就、就、就成了……”，被拆迁人，可从四点进行抗辩：（一）拆除程序：行政机关拆除违法建筑时，须对被拆迁人进行书面公告，限期要求被拆迁人自行拆除。过了复议和诉讼期限，未复议、诉讼，又不拆除的，行政机关才可以依法强制拆除。即：行政机关，若未告知被拆迁人自行拆除的，不得强拆；在被拆迁人享有诉权的法定期限内，也不得强拆。同时，拆...
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67岁的高X广是山西省侯马市新田乡某村村民，八十年代开始就在村里拥有了2.08亩自留地，九二年高X广在自家地上盖了三间房子、种了树，一直居住在这里。2008年1月村委会主任找到了高X广：高X广：村委会主任反复找我们家，要以村委会的名义租我们家的地，最后我们就同意了每亩地五千元把地租赁给村委会，我们和村委会签了租赁合同，每年年底村委会给我们家租金，双方正常履行租赁合同。好景不长，2016年1月，高X广突然收到侯马市某房地产公司的起诉状，要求他搬家腾地，还拿出了当地国土资源局颁发的土地使用权证书。高X广：接到传票我们一家老小当时就傻了！连饭都吃不下去了！我们家的地住了二三十年了，怎么突然就成了开发商的了呢？于是我把国土局和市政府告上了法庭，要求撤销开发商的土地证。但最后法院说土地已经征完了，我没有起诉资格，就把我的案子给驳回了。征地发生在2008年6月，就在村委会与高X广签完租赁协议之后5个月。征地时，高X广没有得到任何通知，村书记一人就代表大家和国土局签订了征收土地协议，价格高达14万一亩，而高X广却没有见到一分钱的征地补偿款。高X广：到现在我一直不明白，村委会只是租了我们家的地，他有什么权利把我的地给卖了呢？我们家的地被村委会给卖了现在开发商要我们腾地方我们怎么连起诉的资格都没有呢？这事儿究竟哪说理去？自留地到底是什么性质？与宅基地和耕地一样可以确权吗？北京某律师事务所王律师：自留...
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一、农村房屋拆迁安置形式，通常包括：（一）货币补偿：对被拆迁房屋，经评估作价后，拆迁单位，以货币方式支付补偿金，由被征收方自行购房居住。（二）异地建房（或称产权调换)：由拆迁单位，异地统一建设安置房，并与被征收方房屋进行面积调换，互补成新、面积和地段差价款。（三）划地自建：由拆迁单位，在被征收方本村范围内、另行申请宅基地，对被拆迁房屋，进行评估作价后，以货币方式支付补偿金，由被征收方自行建设住房。（四）异地移民：此种方式，常针对的主要是大中型水利水电工程项目占地多，移民搬迁量大，而采取的特殊安置措施。二、如何评估，自己的补偿是否合理？（一）与周边市场价比较：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日、被征收房屋类似房地产的市场价格。（二）是否先补偿后搬迁：在保护被拆迁方利益上，必须遵循“维护公共利益”的原则。不少拆迁方为了节约成本，采用“先拆后补”的方式进行拆迁，其是非常不合理、也不合法的。（三）是否降低现有的生活水平：确保被征地拆迁农民，原有生活水平不降低，长远生计有保障。以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。在《土地管理法》中，第四十七条规定：依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的...
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