浙江：购房多年未过户惨遭查封，亲戚设套抵押银行，法院判决房归原主！

原告

项xx

代理律师

师晶     北京万典律师事务所律师

被告

浙商银行股份有限公司温州xx支行

第三人

温州xx机械制造有限公司

郭x、陈xx

案情介绍

原告项xx系浙江省温州市龙湾区居民，2015年8月初，原告从第三人郭x的母亲李xx处购买案涉不动产。2019年7月，李xx作为出卖人与原告作出买受人补签《房屋买卖协议》，约定房屋总价款60万元整。

原告母亲朱xx分别于2015年8月12日现金存款10万元至郭x工商银行账户；2015年9月24日现金存款6万元至郭x工商银行账户；2015年9月29日现金存款4万元至郭x工商银行账户；2015年9月29日给陈x现金20万元。此外，原告为李xx装修房屋三处，装修款10.5万元，双方同意以装修款抵扣购房款，综上，原告共计支付购房款51.5万元，尚有9.5万元尾款未付。

2015年9月29日，原告按照约定支付购房款40万元后，第三人将案涉房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修，作为婚房，全家人自2016年起一直居住在案涉房屋内。

合同签订后，原告多次要求过户，李xx、郭x最初以房产证尚未发放为由不予过户，2020年要求原告为第三人郭x的银行贷款56万元提供担保签字才同意过户。2021年要求原告为郭x提供担保的贷款额度又高达100万，原告不同意为郭x提供担保而未能过户。

为了维护自身合法权益，原告委托北京万典律师事务所师晶律师代理案件，经过诉讼、调查，原告才得知，案涉房屋已于2016年6月13日办理房产证，最初登记在第三人郭x之父名下，2017年6月27日转移登记于郭x母亲李xx名下，2020年4于10日转移登记于第三人郭x名下，2020年4月20日郭x将案涉房屋抵押给给高浙商银行xx支行，并于2020年4月24日办理了抵押登记。

本案中，被查封的财产实际所有权人确实为原告项xx。

法院审理

查清事实后，师晶律师帮助原告项xx向浙江省温州市瓯海区人民法院提起民事诉讼。

法院审理认为：

本案争议焦点为原告对涉案不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

案涉《房屋买卖协议》于2019年间签订且已被已生效裁判文书认定合法有效，原告于2016年间已实际入住案涉房屋，而案涉房屋被查封时间为2021年间；就剩余房款，原告在庭审中已同意支付且现已将上述剩余款项支付本院；就过户事宜，虽然原告在2019年7月间已知晓房屋可以办理过户登记，但期间其与出卖方即第三人郭x等人一直在协商过户事宜，根据原告提供的电话录音可知第三人郭x要求原告帮助其贷款才同意协助过户，且双方存在一定亲戚关系，原告未及时向法院起诉具有一定合理性。

2020年4月10日，案涉房屋变更登记到第三人郭x名下；同年4月20日，第三人郭x用包括涉案不动产在内的四套房屋向银行抵押贷款，抵押债权时间到2030年，即使原告于2020年4月起诉也无法办理过户，故要求原告自2019年7月至2020年4月间一定要起诉才不存在过错，过于严格，结合本案实际，本院认为原告就未办理过户登记不存在过错。

银行作为专业金融机构，对于抵押贷款融资应持有慎重注意义务。本案中，被告浙商银行xx支行虽有到过现场调查，但未能进入案涉房产进行入户调查，且上述4套房屋均登记在第三人郭x名下，银行方进行贷款前调查第三人郭x应会予以配合，若都是第三人郭x的自有房屋理应能入户调查，对不能入户的房屋被告浙商银行xx支行更应尽到慎重注意义务。

2025年5月间，第三人郭x向本院提交一份与银行原经办贷款工作人员的通话录音，通话提及贷款时已告知案涉房屋的买卖情况，且贷款时就案涉房屋单独签订一份抵押合同，若不是案涉房屋存在别于其他三套抵押房屋的特殊之处，也无必要单独签订抵押合同，无法排除银行方在办理贷款时已知晓案涉房屋出售的可能性。

综上，就本案抵押权，被告浙商银行xx支行未尽应有的审慎注意义务，具有过错；同时，经查询原告名下没有房产，即案涉不动产系其唯一住房，从保护生存权角度考虑，原告对所涉房产享有的物权期待应予以优先保护。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

一、确认坐落于浙江省温州市龙湾区xx号xx室不动产归原告项xx所有；

二、排除对坐落于浙江省温州市龙湾区xx号xx室不动产的强制执行。

案件受理费9800元，由被告浙商银行股份有限公司温州xx支行负担，限于本判决书生效之日起十日内向本院缴纳。