裁判要点

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条至第四十六条均侧重于对划拨土地使用权的行政管理即划拨土地使用权经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后允许出租，但并未明确未经批准将导致租赁合同无效，并非绝对否定相关租赁合同的效力。经双方真实意思表示，签订划拨土地使用权转让、出租合同是有效的，受法律保护；划拨土地使用权未办理过户登记，不影响双方协议中约定的权利义务分配，协议约定征收时土地补偿费归受让方的，应当予以支持。

原告杨xx

代理律师

王卫洲      北京万典律师事务所律师

吕磊        北京万典律师事务所律师

被告辽宁省xx建筑工程公，辽宁xx经营有限公司

第三人沈阳市xx区城市更新局

案情介绍

原告杨xx系辽宁省沈阳市某区xx街东侧，国有土地使用证东陵国用（2000）字第xx号合法使用权人。因政府2007年土地储备项目建设需要，在2019年1月25日、2019年3月29日组织相关工作人员对原告的土地房屋进行违法强制拆除征占。

为了维护自身合法权益，原告委托北京万典律师事务所王卫洲、吕磊律师代理案件，并将区政府诉至沈阳市中级人民法院，请求确认其行政行为违法并赔偿违法征收造成的损失。

2020年5月15日沈阳市中级人民法院就该案进行了开庭审理，沈阳市xx区人民政府在庭审中陈述，被告辽宁省xx建筑工程公司与其就土地价值补偿款经法院审理赔付给辽宁省xx建筑工程公司，并且划拨给辽宁xx资产经营有限公司。原告对此事毫不知情，当日才因此获知。

万典律师经调查发现，涉案土地使用权是原告合法拥有，在90年代被告因自身原因，其土地及地上的仓库房屋附着物等一直处于废弃状态，2002年被告辽宁省xx建筑工程公司要安置员工下岗问题，与原告打算签订土地使用权转让协议，房屋已经完成过户登记，被告与原告约定以租赁40年的形式先使用，并在租赁协议中写明，租用期间内遇到国家征用土地，土地补偿费归原告所有，后又签订了一份补充协议，在租赁期间内补充完剩余出让金，被告无条件配合转让。该协议公证处予以公证并经过辽宁省国有资产处置办公室的认可。上述情况被告辽宁省xx建筑工程公司都清楚知晓。

裁定驳回起诉

为维护原告合法权益，万典律师帮助原告向沈阳市铁西区人民法院提起民事诉讼，请求判令：一、被告将国有土地使用证xx号土地补偿费款项4540530元支付给原告；二、被告赔偿原告利息损失取整1089727元（按年利率6%，从2019年5月29日被告签订补偿协议开始，计算至被告实际给付之日止；）三、由被告承担诉讼费。

沈阳市铁西区人民法院审理认为，原告现依据2002年9月25日签订的《租用土地使用权协议书》向被告主张权利，但该协议书的签订双方为沈阳市xx回收公司经销处及辽宁省xx公司，而沈阳市xx回收公司经销处现仍存续，只是于2004年11月10日改制更名为沈阳xx回收有限公司，上述合同相对方并非原告，故本案原告主体不适格，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，裁定如下：

驳回原告杨xx的起诉。

上诉裁定重新审理

裁定驳回起诉后，万典律师帮助杨xx向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉，万典律师认为：

一、根据上诉人一审提交的沈阳市东陵区再生资源办公室下发的《关于东陵区xx废旧物资回收经销处脱离隶属关系的批复》内容可知，xx废旧物资回收经销处系上诉人杨xx个人投资成立，脱离后由杨xx负责原企业一切债权、债务及其它事宜，涉案土地实际使用权人为上诉人杨xx本人，上诉人与本案有直接利害关系，原审法院事实认定不清。

二、上诉人合法拥有涉案土地的使用权，涉案土地上的房屋及附着物已经上诉人登记确权，根据“房地一体”的原则，上诉人主体适格。上诉人已合法办理了涉案地块上房屋及附属物的产权登记，被上诉人、政府征收部门也认可涉案地块上的房屋及附属物、土地使用权归上诉人所有，根据法律规定，房屋所有权转让的，土地使用权一并发生转移，故涉案土地使用权已经属于上诉人，上诉人与本案有直接利害关系，原审法院事实认定不清,适用法律错误。

三、原审法院事实认定不清，原审法院认为相对人为沈阳xx旧物回收有限公司，但沈阳xx旧物回收有限公司已经出具书面情况确认书，说明了涉案土地相关情况，沈阳xx旧物回收有限公司也认可上诉人是涉案土地的直接权利人，原审法院事实认定不清，适用法律错误，没有根据本案客观事实情况，片面性认定原告主体，驳回上诉人起诉，依法应当撤销。

辽宁省沈阳市中级人民法院审查认为：

本案中，杨xx虽不是案涉《场地租赁协议》的签订主体，但本案审理过程中，合同相对方沈阳xx回收有限公司两次出具《情况说明》，均认可实际权利义务主体为杨xx，并认可同意由杨xx主张权利和提起诉讼，杨xx属于与本案有直接利害关系的公民，故一审以原告主体不适格为由裁定驳回起诉不当，本院予以纠正。

综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：

一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2023）辽0106民初xx号民事裁定；

二、本案指令沈阳市铁西区人民法院审理。

重新审理

沈阳市铁西区人民法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

本案所涉2002年9月25日签订的《租用土地使用权协议书》系双方真实意思表示，虽然该协议租期为40年，违反法律规定，但该协议未超过20年的部分应为有效，该协议第四条约定：租用期内遇国家征用土地时，地上资产补偿费归乙方所得，土地补偿费归乙方所得，并由甲方协助办理相关补偿手续。

现已确认原告即该协议中乙方的权利义务继受者，而该宗土地在租期20年内被征收，按协议约定，征收补偿款4540530元应归原告所有，但因被告辽宁xx公司未履行生效法律文书确认的义务，导致该补偿款于2019年6月10日被沈阳市和平区人民法院扣划并支付至辽宁xx经营公司，故被告辽宁xx公司应向原告返还征收补偿款4540530元并自2019年6月10起向原告支付资金占用期间利息，利息应按原告起诉之日即2022年5月30日（和平区法院受案之日）LPR计算至被告辽宁xx公司实际给付之日止。

关于原告请求被告辽宁xx经营公司及第三人xx区更新局承担连带责任的主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。

胜诉判决

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零五条之规定，判决如下：

一、被告辽宁省xx建筑工程公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨xx征收补偿款4540530元；

二、辽宁省xx建筑工程公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨xx征收补偿款4540530元的利息，利息自2019年6月10日起至前款实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的2022年5月30日一年期贷款市场报价利率计算；

三、驳回原告其他诉讼请求。

如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

律师说法

一、划拨土地使用权转让合同是否有效？

万典律师认为，本案中划拨土地使用权和房地产转让有效，双方约定符合规定。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》指出，如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规范的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。

首先，契约自由的生命在于意思自治，应谨慎认定合同无效。根据民法典第一百五十三条“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定，同时根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条，应正确理解、识别和适用“违反法律、行政法规的强制性规定”，违反效力性强制规定的合同应认定无效，违反管理性强制规定的的合同根据具体情形认定其效力。可知，应充分尊重意思自治，维护民商事合同的效力、保障市场交易的安全稳定，对于合同无效的认定持谨慎态度。

其次，区分管理性强制规定与效力性强制规定，应判断土地规划用途与国家或社会公共利益的关联度。若违反了该项规定又损害了国家或公共利益，则可认定为效力性强制规定，据此认定合同无效，如将农用地用于非农建设未履行批准程序；若违反了该项规定但未损害国家或公共利益，则可认定为管理性强制规定，如将规划用途为仓储的建设用地出租他人经营办公，该租赁行为对公共利益并无直接损害，且可通过补缴出让金或罚款等方式予以弥补，合同应认定有效。

最后，土地规划用途决定了双方签订租赁合同的目的能否实现，但并不影响合同的效力，并不必然导致合同无效的法律后果。城市房地产管理法第五十六条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条至第四十六条均侧重于对划拨土地使用权的行政管理即划拨土地使用权经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后允许出租，但并未明确未经批准将导致租赁合同无效，并非绝对否定相关租赁合同的效力。

二、转让后土地补偿费归属问题

万典律师认为：有效合同应当履行，土地补偿费应属原告。本案原告主体适格、合同有效，原告已经履行了合同约定的全义务，且案涉房地产也已经过户给原告，办理登记转移，故被告应当按照合同约定，将土地补偿费用全部支付给原告。