各乡镇人民政府，县各有关单位：
《泰顺县农民建房审批管理办法》和《泰顺县农房建设遗留问题处置细则》已经县政府研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
泰顺县人民政府办公室
2016年12月6日
泰顺县农民建房审批管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步加强农民建房审批管理，节约集约利用土地，科学规划村庄布局，推进“两美”泰顺建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）《温州市农村村民宅基地管理办法》等有关法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条 本县域农民使用农村集体土地新建、拆建、扩建、改建住房（简称农房建设）适用本办法。
第三条 农房建设审批坚持“规划引领、合理布局；科学选址、确保安全；节约集约、保护耕地；一户一宅、建新拆旧；简化审批、方便群众”的原则。
第四条 乡镇政府受县政府委托负责农房建设用地、乡村规划审批和监督管理工作。
第五条 引导农民规范集聚建房，促进农村人口集中集聚，做大做强中心村镇，鼓励利用现有宅基地、空闲地集中成片建设新村或农民联户建设多层住宅。使用农用地和涉及土地利用规划用途调整的，依法办理农用地转为建设用地和规划局部调整审批手续。
第六条 农房建设过程中，县有关部门不得收取法律法规规定之外的其他费用；依法应收的费用，必须严格按照物价部门核准的收费项目和标准执行。
第二章 申请建房对象和条件
第七条 本县域内的村民，符合下列条件之一的可以申请新建或改建住房：
（一）无房户；
（二）已列入旅游、文物、饮用水源保护范围，实施道路拆迁、地质灾害隐患点搬迁的农户；
（三）D级危房户、房屋受灾户、家庭三代同住而人均拥有住房建筑面积在20平方米以下的住房困难户；
（四）原所在单位和原户口所在地无住房，且未享受福利住房政策的回乡（原籍）落户的干部、职工、军人和其他人员；
除县城中心城区外，本县户籍人员农房建设可跨乡镇申请。
第八条 有下列情形之一的，其申请建房不予批准：
（一）原已有住房，其住房用地面积已达到本办法第十一条标准70%左右的；
（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，在本村集体土地范围内有出租、出卖或者以其他形式转让地上建筑物，再申请建房的；
（三）享受异地搬迁的建房用地指标，拆迁安置中已享受货币补偿、产权调换的；
（四）以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由申请建房的；未满18周岁或65周岁以上的以分户为由申请建房的；
（五）违法占地或违法建房未处理结案的；
（六）涉及户口迁移，在迁出地已有住房的；
（七）除第七条第四款规定外的国家机关、事业单位及国有企业或国有控股企业正式录用人员；
（八）农房建设选址新建用地存在地质、水文等危险隐患的，高压线路走廊范围内的，存在四邻纠纷未处理妥当的；
（九）“一户多宅”或原有宅基地不退而造成“一户多宅”
的；
（十）法律、法规规定不予批准的其他情形。
第三章 规划依据和建设标准
第九条 农房建设依据不同区域及相应层级的规划进行审批，必须同时符合城（村）镇总体规划、土地利用总体规划、以及城镇防洪治涝规划要求，重点避开地质灾害隐患点、山边、水边等灾害易发区域。其中县城中心城区、乡镇政府驻地村庄规划区、省道沿线两侧各50米内、省级以上风景名胜区、省级森林公园、乌岩岭国家自然保护区控制区、历史文化名镇名村核心区、文物保护单位建筑控制范围、农业“两区”为规划严控区域，严格按照城乡及专项规划审批。
省道沿线50米至300米范围内的新建项目按照规划布局予以审批；省道沿线两侧各50米内的新建项目审批须提交县政府常务会议研究同意后，按照规划布局予以审批；在原有村庄范围内与省道不在同一竖向平面，视线范围外的插花、补缺用地可以原址改建；涉及县、乡、村道公路沿线两侧建房的，按《中华人民共和国公路法》规定执行，县道公路距公路用地外缘不少于10米、乡道和村道公路距公路用地外缘不少于5米的建筑控制区外进行规划建设建房。
第十条 建房质量严格按照“固基、圈梁、立柱、现浇、配筋、养护”的十二字方针，工程建设必须严格按照有相应资质的设计单位出具的施工图或住建部门提供的通用套图施工，设计的样式要突出泰顺地域建筑特色，反映群众的意愿，并确保房屋建设质量符合防灾减灾要求。
第十一条 符合建房条件的农户，用地面积不得超过以下标准：
使用耕地的，5人户以下（包含５人）为80平方米以下、6人（含6人）以上户为125平方米以下；使用其他土地的，1－3人户为80平方米以下，4－5人户为100平方米以下，6人（含6人）以上户为140平方米以下。
原住房拆建、改建，建房用地标准不受户籍、人口限制，但不得超过原住房合法建筑占地面积。
农民建房住宅层数及立面风格应符合乡（镇）、村庄规划要求，原则上采用坡屋顶建设，建筑规模、高度予以控制，建筑占地80平方米以下不超过4层（限高16米，含坡屋顶）、建筑占地80平方米以上不超过3层（限高13米，含坡屋顶）。省道县道两侧周边的新建、改建、扩建房屋均采用坡屋顶。
第十二条 已经土地登记的原住房拆建、改建，建房用地指标不受户籍、人口限制，但不得超过原住房合法用地面积。经县住建部门批准后，县国土资源部门不再办理用地审批手续；项目竣工后，凭原权利证书和县住建部门的批准材料办理集体土地使用权变更登记。
第十三条 按照“一次规划、分步实施，群众自愿、应搬尽搬，集中安置、消除隐患”开展城镇避灾小区建设。鼓励农村村民利用同一宗、同一用地性质的宅基地联建公寓式特色住房，建筑层数原则上不超过6层（限高24米，含坡屋顶），且必须采用坡屋顶；地上总建筑面积超过1500平方米的，需委托具有相应资质的施工单位建设。
第四章 审批程序和要求
第十四条 农房建设按照“农户申请、村级审查、乡镇审批、县管转用”的模式管理。农房建设供地审批由县政府以委托方式下放给乡镇政府办理，部门加强业务指导，审批手续定期报县国土资源、住建部门备案。
第十五条 农房建设涉及农用地转为建设用地审批的，以乡镇为单位单独组件报批，在办理转用审批手续后，再由乡镇政府办理规划、用地审批手续。
第十六条 农房建设涉及使用新增建设用地指标的，由县国土资源部门积极争取省单列下达给市统筹的专项指标解决。同时，统筹用好地质灾害搬迁、下山脱贫异地搬迁、历史文化村落保护利用搬迁等新增建设用地专项指标。
第十七条 农房建设审批程序
（一）申请受理。农村村民应向乡镇人民政府负责城建职能科室提出书面建房申请。
（二）现场踏勘。由乡镇负责城建职能科室通知国土资源所和住建所工作人员现场踏勘调查，若涉及省县道两侧、水利、文保、林业、农业等控制区范围内建房的需要邀请相关职能部门派员到现场共同勘察，调查符合建设条件的申请户（农户需提供户口册和土地证到国土资源所进行信息调查，到住建所进行规划确认），先由国土资源所出具土地调拨单，再由住建所出具设计要求（符合套图尺寸的，由住建所免费提供，不符合套图尺寸的需经有资质的设计所进行设计），对不符合建房条件的建房户书面告知或者口头告知申请人，使用农用地转为建设用地的，按第十五、十六条办理。
（三）批前公示。对符合建房条件的建房户，所在地乡镇政府将农村村民建房拟审批对象、施工方案、用地面积、旧房处置等情况进行公示，接受群众监督。
（四）审核审批。经公示无异议后（公示时间不少于10天），农户需在公示表上盖村章、签署相关意见和村民代表大会同意意见，并提供完整的材料到国土资源所、住建所签署意见报乡镇政府审批，下发《乡村建设规划许可证》和《农房建设用地批准书》。
第十八条 县住建部门负责编制农房建设通用设计图集，免费提供村民参考。建房尺寸与通用图纸不相符的，申请建房户应当委托具备相应资质的设计单位设计。
第五章 审批监管与服务
第十九条 施工前，建房户要向乡镇负责城建职能科室申请施工备案手续并签署建设质量管理责任书；建房户和承建人要严格遵守施工操作规范，必须严格按照批准的设计图纸施工，并依法对施工质量和安全承担相应责任。
第二十条 农房建设未经竣工规划核实或竣工规划核实不合格的，县有关部门不得办理有关产权登记手续。竣工验收采取“三测合一”制度，以有资质的测绘单位出具竣工验收单、不动产权属调查成果后办理规划竣工验收及不动产权属登记。
第二十一条 各乡镇政府和村级组织要建立与落实农房建设管理共同责任机制，落实农房建设的审批程序、申请条件、建房名单、审批结果“四公开”制度；乡镇政府职能科室、辖区国土资源所、住建所落实好农房建设的建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场等“四到场”制度；乡镇政府职能科室、国土资源所、住建所及村民委员会应当加强对建房过程的巡查，实行挂牌监督，发现违法建设行为，应当及时制止，依法查处。
第二十二条 乡镇政府作为农房建设审批和管理责任主体，要切实履行职责，科学设置农居点，引导农民按规划要求集中建房，做好农村村民建房的严格审批把关和新建非法建筑管控与查处。集体经济组织和村委会要切实履行召开村民大会（或村民代表大会）、公开公示农村村民建房信息和拆旧建新合同的签订等程序。
第二十三条 申请人在建房审批时，原有住房应在办理农房建设用地批准文件前自行拆除，将原宅基地无偿退还给本村村民委员会或集体经济组织，依法注销原宅基地土地使用证。若拒不拆除旧房、退还宅基地的，则停止办理有关建房审批手续。
因房屋结构或文物保护等原因不能拆除的，可依法将原宅基地土地使用权、房屋所有权变更登记、回购或调剂给本村村民委员会或集体经济组织。在未办理相应手续前，停止办理有关建房审批手续。
执行“一户一宅”制度，允许村民将原合法的住宅调剂给本村符合建房条件的其他村民，依法将原宅基地土地使用权、房屋所有权变更登记给受调剂户，调剂双方应当不存在违法建房行为未处理结案的情形。
第六章 法律责任
第二十四条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建造住房的，由乡镇政府和县国土资源、住建部门、综合行政执法部门依据职能要求责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，逾期不拆除的，依法强制拆除。超过本办法规定的建房用地标准，多占的土地以非法占用土地论处，由乡镇政府和县国土资源局、县住建局、县综合行政执法局依据职能要求责令停止建设，限期改正，依法处置。建立农房建设与违法用地查处相挂钩的奖惩机制，对新发生违法用地且未按规定时限拆除的行政村，下年度不予受理农房建设的用地申请。
第二十五条 严禁城镇居民在农村购置宅基地。严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放不动产权证。
第二十六条 国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 单位或个人以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取批准建房用地的，依法追究有关责任人的责任。
第七章 附则
第二十八条 本办法的相关规定在农民住房流转和处理历史遗留问题中同样适用。
第二十九条 本办法自公布之日起施行，由县国土资源局、县住建局负责解释。
泰顺县农房建设遗留问题处置细则
第一条 根据《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）、《泰顺县违法建筑认定标准及处置规定》（泰委办发〔2014〕17号）、《泰顺县农房建设审批管理办法（试行）》等规定，现就农房建设遗留问题处置制定本细则。
第二条 分类处理
（一）违法建房行为发生在1982年2月13日以前的，县国土资源部门根据实际用地面积予以确权。
（二）违法建房行为发生在1982年2月14日至1990年3月31日，由国土资源所实地核查后报乡镇政府按实际使用面积给予补办用地审批手续。
（三）违法建房行为发生在1990年4月1日至2014年3月31日的，由国土资源所、住建所实地核查后，涉及水利、文保控制区范围内的，需要征求相关职能部门意见，符合补办条件的，由涉及职能部门依据相关规定进行处罚，处罚后给予补办用地审批手续。
对于在中心城区、中心镇区、乡政府驻地村庄规划区内利用集体土地违法建房，但符合土地利用总体规划和城镇规划的，县住建、国土资源部门按照相关规定进行处罚，违法行为人属于本村村民的，给予补办集体拨用手续；违法行为人不属于本村村民的，中心城区内处罚后征得土地所在地村级组织同意，依法办理征收手续后，连同地上建筑物（作价）一并协议出让。其他区域处罚后征得土地所在地村级组织同意，依法予以补办。
（四）违法建房行为发生在2014年４月１日之后，按现行法律法规执行。
第三条 免于处罚
在2014年４月１日之前，因自然灾害等原因造成房屋受损、倒塌，或者属政府重点项目建设或民生工程需要而产生的违法建房行为，乡镇政府或县民政部门出具书面证明，对违法建房行为免予立案处罚，按照第二条给予办理相关手续。
第四条 严格执行“一户一宅”政策
（一）违法建房行为用地补办应当符合“一户一宅”政策，建新必须拆旧，在补办用地手续前，补办对象应对原有老屋进行拆除；对拒不拆除的，不予补办用地手续。对连片老屋因结构原因，确实无法单独拆除的，应与当地村委会签订原有宅基地退还协议，并报乡镇政府（跨村的报两地乡镇）、县国土资源和住建部门备案。
依法继承和1999年1月1日前经依法审批的不受“一户一宅”政策限制。
（二）因实施建房造成“一户多宅”，新建住房已达到用地面积标准的，原有住房须自行拆除后，将宅基地退还给村集体或另行调剂给符合建房条件的对象使用。不得再以分户建房为由申请原宅基地拆建、扩建、改建。
第五条 补办审批流程按《泰顺县农房建设审批管理办法》操作。
第六条 补办违法建房用地审批手续时，在批准文件上注明属于补批及原建房时间。县国土资源部门凭补办的审批文件作权源给予办理不动产权登记。
第七条 本细则自公布之日起施行，由县国土资源、住建部门负责解释。
泰顺县人民政府办公室 2016年12月6日印发
（采晴整理）