——普法律师：王卫洲，北京万典律师事务所

张亮（化名）是一个普通的农民，因经济拮据张亮夫妇和儿子儿媳蜗居在一套40平方米的小两居内，4口人住在一起非常的难受，这儿子再亲也毕竟成家了，再说还有儿媳呢，正在张亮的发愁的时候，好消息来了，政府批准天宝房地产开发公司（化名）对张亮所在的村庄进行拆迁改造，经过多次协商张亮与天宝房地产公司（化名）签订《拆迁补偿安置协议》协议约定：张亮的房屋交付天宝公司拆除，天宝公司改造区内为张亮安置100㎡房产两套，一年后回迁，之后张亮在开发商的协助选定该片区8号楼805、806两套房屋，这样一来居住可以分开，还可以随时互相照顾，张亮和儿子心里那是一个高兴啊，而且更让张亮高兴的是，这协议签了之后一年多里，由于政府的规划改造，这里的房子已经由5000元飃升到了25000元。

可是到了回迁的时候，开发商却迟迟不肯交付房屋，张亮也没太在意，只以为是开发商手续没办好，可是有一天张亮发现有人正在对自己的回迁房进行装修，经过打听，张亮获悉原来开发商已经把自己的房子已经卖给了一个叫刘安的人，张亮找开发商讨说法，开发商的经理笑呵呵的说，房子不小心卖错了，这个小区也没房子了，要不赔钱解决，可以双倍返还购房款。张亮一听一百个不乐意，于是张亮把开发商、刘安起诉到了法院，要求把805、806两套房子交付给自己。

开庭现场，张亮提出，805、806属于我的安置房，开发无权出售给刘安；开发商称房子已经卖了，只能货币赔偿，无法交付房屋；刘安认为：“虽然这房子应该安置给张亮，但我购买房屋时并不知道这房子是张亮的安置房，而且已经支付了全部房款，房产证都办下来啦，我没有任何过错，所以不能因为张亮和开发商的纠纷，影响自己的实际权益。”一审法院认为，虽然涉案方案属于回迁房屋，刘安、张合取得的方差系善意取得，故刘安、张合取得的财产受法律保护，驳回张亮的诉求，张亮的损失问题，可以另行主张。

张亮对此不服向中级人民法院提起上诉，中级人民法院审理认为：拆迁安置房屋属于特定的房产，被拆迁人具有优先获得安置房的权利，故判决刘安、张合将房屋返还天宝公司，天宝公司退还刘安的购房款并将涉案房屋交付给张亮。

焦点问题：

1、开发商主张双倍返还购房款是否成立？

2、刘安主张的善意取得是否成立？

3、被拆迁人如何预防类似风险？

相关法律条款：

一审适用的依据：《物权法》第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

二审依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。