根据规定，房地产价格评估机构在完成初步的评估作业后，应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值在内的分户初步评估结果，并由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，并由房屋征收部门向被征收人转交。被拆迁人在这个过程中要注意两点：一、公示和送达分户评估结果（报告）的程序（动作）必须存在，也就是说，被拆迁人必须对这个结果知情；二、被拆迁人认为评估结果有错误的，可以向评估机构提出，由其改正。实践中被拆迁人会发现，评估结果存在的问题有时并不那么好“修正”，这时就需要被拆迁人进行进一步的维权动作。根据《条例》和《办法》的相关规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，由原房地产价格评估机构在申请之日起10日内进行复核作业；被征收人对复核结果仍有异议的，可以在自收到复核结果的10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。拆迁律师要提醒被拆迁人注意的是，无论是评估报告（结果）存在问题，如机构不具备相关资质、评估时点错误、评估方法和数据错误等；还是评估...
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2019
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对于户口是否在拆迁房里（被征土地上），会对能否取得拆迁补偿产生影响这个问题，将这个问题分成两部分回答：国有土地上房屋征收时，户口对拆迁补偿数额的影响很小，且与拆迁补偿归谁没有直接联系。决定拆迁补偿归谁的，是房产证上的名字，而不是户口有没有挂在房子里。只要是房屋所有权人（产权证上登记的人），就有权获得拆迁补偿。反过来，只要产权证上写了你的名字，你就是房屋的所有权（单独所有或共有）人，就有权要求分得应得的拆迁补偿。假如你对房屋享有产权，但房屋的其他产权人侵占了你的那部分拆迁款，你有权向他们主张返还。在集体土地征收房屋拆迁过程中，房子是谁的该部分补偿归谁仍旧是不变的，而由于集体土地是归集体所有的，集体又是由每个成员个体共同组成的，因此征地补偿的分配往往与人口有直接关系，涉及户口的问题也较多较复杂。不同地区对相关问题也出台了较为细化的规定或办法。有时候只要户籍在集体经济组织里，就有补偿。如《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》中明确，出嫁女户口仍在原籍、未在其他集体经济组织中分配到相关利益或未被纳入城镇社会保障体系的，有权参与原籍土地征收补偿的分配；又如因收养关系进入集体经济组织的成员，即使未在该村集体出生，但仍与其他集体经济组织成员享有同样的征地补偿分配权利。有时候即使户籍不在村子里，仍旧有权参与补偿分配。如根据《银川市征收集体土地及房屋拆迁安置补偿办法》第十三条规定，因服兵役、就学、服...
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2019
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征迁中，在房地产价格评估机构确定后，下一步要进行的就是实地勘察和评估作业。被拆迁人在这个阶段主要应注意以下几个问题：第一，评估方法要选好。根据《办法》规定，注册房地产估价师要在进行适用性分析后，从多种专业评估方法中选择其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。市场法评估、收益法、假设开发法是实践中最常用的方法。第二，必须进行实地勘察。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。第三，实地勘查记录须经被拆迁人签字盖章认可。《办法》明确规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。（采晴整理）
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2019
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首先，只要是搬迁，就会涉及到评估问题，被拆迁人一定要对评估程序提起重视。评估方式有很多种，通过不同评估方式（方法）得出的评估结果之间很可能天差地别。评估的结果将直接影响被拆迁人可能得到的补偿数额，且工厂/企业拆迁过程中巨额的厂房、机器搬迁重置和折损消耗能否通过相应的评估补偿项目得到消化，对搬迁后企业能否快速进入正常运转也将起着决定性的影响。因此，企业主在评估开始前一定要通过与相关行政部门的协商，选择合理的、有利于有效弥补企业损失的评估方式。不要将所有的选择权都交到拆迁方的手上。如果企业主不知道该如何行使主动权，争取选择有利于企业的评估方式的，可以咨询或委托专业拆迁律师介入，帮助企业更好的维护和争取自己的合法权益。其次，充分行使自己在搬迁过程中的法律权利。拆迁之“战”并不是静态的，而是持续流动的。表面上进行友好磋商的拆迁双方，其实在暗中都会想办法向对方施加打击，并为己方争取更多筹码，不管是现实意义上的，还是精神压力上的。例如当企业主面临水、电、原料供应等被切断的突发状况时，很可能会承受不住长期停产可能带来的亏损和负面影响，进而向拆迁方低头，放弃原本可以争取到的更多补偿。对于这类情况，拆迁律师提醒，尽管环保关停和搬迁这个结果是合法的，但因行政部门违反法律程序和禁止性规定给工厂/企业带来额外损失的，企业有权利主张对方停止侵权并给予相应的赔偿。因此，假如企业在与相关部门进行搬迁及补偿等具体...
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谈判：如果能够通过协商方式快速、无争议地签订协议完成搬迁，对拆迁方来说也是好事，因此在拆迁开始之初就“找茬”的拆迁方实际上属于少数，通常情况下拆迁方都会采取“先礼后兵”的方式部署拆迁工作。对企业主来说，把握好这个“先礼”的阶段，将争议解决在协商谈判过程中，是将风险和损失降低到最小的优先选择。拆迁律师一直提醒普通被拆迁人，与拆迁方进行谈判时不要因为畏惧公权力、害怕“当官的”就过于畏缩，要鼓起勇气、不卑不亢、据理抗争，也就是向内适度“放大”自己的能力和地位，避免因为一时害怕手抖，就在拆迁方的威逼下签了字，影响后续维权。对企业类型的被拆迁人，尤其是规模较大、谈判经验较丰富的企业主来说，拆迁律师则要提醒大家适当“看低”自己的谈判能力，不要盲目认为自己可以简单地掌控整个谈判桌，避免因为在谈判技术上的“轻敌”落入对方的圈套。尤其是涉及拆迁相关法律专业问题时，千万不要认为可以简单用谈判技巧来弥补自己对相关法律规定和实践处理经验缺乏了解的短板。很多企业主之所以在签字后仍觉得自己损失太大，就是因为缺乏对相关法律法规和政策的了解，被拆迁方口中的“政策要求”忽悠了。加之对方可能在谈判技巧上做了策略性的低头让步，最终造成被拆迁企业得到的补偿低到不合理不合法，还以为自己是在为支持政府工作做了牺牲贡献。因此，拆迁律师提醒企业被拆迁人，谈判开始前和谈判进行过程中，被拆迁人要做的工作就是弄清自己到底依法享有哪些权...
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2019
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关于户口人数与拆迁补偿数额有无关系这个问题，此做个简要概括：在国有土地上房屋征收过程中，户口人数多少和补偿款的多寡之间通常没有关系，拆迁补偿的多少主要取决于被征收房屋自身的价值和评估结果；涉及到过渡费、临时安置问题或产权调换时，参考地方规定、政策和补偿方案，可能会有一定影响。在集体土地房屋拆迁过程中，由于集体土地征收拆迁可能会涉及到宅基地另置或安置房分配的问题，为了保障农民在失去宅基地房屋后住房问题仍能妥善解决，政府制定补偿方案时通常会综合考虑人口数量问题来提供安置房面积份额。也就是说，某户拆迁户人越多，能够免费获得的安置房面积就越大，优惠换购的份额越多。而在集体土地征收过程中，由于集体土地归集体经济组织所有，故这部分补偿通常会与人有直接关系，或者说会以人为单位进行分配，按照简单理解，在某种程度上也就相当于某户人口越多补偿越多了。（采晴整理）
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2019
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在生活中我们不难发现，身边的人（有时也包括我们自己），尤其是思维比较守旧的人，常常不重视自己的“发言权”和“选择权”，认为在集体事件中自己只要“随大流”就可以了。拆迁律师曾不止一次提到，根据《条例》的相关规定，房地产价格评估机构是应由被征收人协商选定的，达不成一致意见，也要通过少数服从多数或者随机选定（如抽签）的方式进行确定，不能是地方政府直接指定，也不能在征收范围确定前就先确定了评估机构。但在实际征收拆迁过程中，拆迁律师接触过的很多被拆迁人，在评估开始前后都处于“等待通知”的状态，很多人根本没有经历过选择评估机构这个阶段。有时候是拆迁方含糊其辞直接跳过了这个阶段，有时候是被拆迁人在拆迁方的忽悠下主动放弃了选择权，将这份权利“交给”了拆迁方。拆迁律师提醒被拆迁人，要想从根本上杜绝猫腻，被拆迁人就要充分行使法律赋予自己的权利，这些权利是征收方无权剥夺的。如果被拆迁人发现直到评估人员上门或者评估结果做出都没有行使过自己的选择权，那么你是有权利提出异议，维护自己的权益的。（采晴整理）
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2019
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一、安置房质量成问题选择了安置房作为补偿并不一定就“高枕无忧”了，在实践中，安置房断水断电、墙体开裂、地砖开缝的情况也比比皆是。除此之外，公共设施落后、小区环境差也给被拆迁人带来了很大的烦恼，好不容易到手的安置房，如今却成了最大的烦心事。安置房在交付使用前，需要通过相关行政职能部门的竣工验收。如果怀疑拆迁安置房有质量问题，被拆迁人可通过有关质检鉴定机构来进行质量鉴定，如果质量确实有问题，被拆迁人可拒绝入住，并要求拆迁方给予相应的补偿款。另外，安置房在保修期内出现的质量问题，出卖人应承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，修复费用和修复期间造成的损失由出卖人承担。二、安置房履行期长，多年难交付“先补偿后搬迁”是法律明确规定的拆迁基本原则，房屋补偿时理应给被拆迁人提供现房安置。然而在实践中，产权置换的安置房一般都是期房，在交房之前，均会有一定的过渡期，少则1年，多则2~3年，现房安置很难实现，除此之外，也存在拆迁方主观上迟迟不肯交付安置房的情形。依据法律规定，在过渡期内的安置房拆迁方需向被拆迁人支付过渡费，一般按照人口予以计算，具体金额以安置补偿协议上规定为准。当拆迁方主观上迟迟不肯交付安置房的情形出现时，被拆迁人要提前在协议中约定安置房的交房期限，有约定的，按照约定的期限交付安置房，没有约定需看实际情况，在实践中交房期限一般为24—36个月，也可以通过查询被征收房屋所在...
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一、在征收范围确定后抢建扩建的建筑根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第16条规定：第十六条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。由此可见，法律很明确的规定了类似的建筑在遇到征收时，被拆除了是没有补偿的。广大百姓千万不要为了多得补偿以为自己的手段天衣无缝，否则很可能会肉包子打狗。二、历史遗留问题房屋的适用限度不是所有无证的房屋都可以简单的用历史遗留问题来解释的。无证房屋的问题，城市跟农村的也是存在区别的，城市的房屋由于相关立法较早，相对来说对无证房的规定也更加严格。例如1990年4月1日实施的《城市规划法》“第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。第三十三条在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。禁止在批准临时使用的土地上建...
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征收拆迁时，征收方为了推进征收工作的进程和利益最大化，往往会在安置补偿的过程中设下层层圈套，被拆迁户一个不小心就会落入圈套，血本无归。而常见的圈套之一就是忽悠被拆迁人签订空白协议。空白协议，从字面上的意思看就是拿一张白纸放你面前，或者是空白的格式合同，然后给你讲“你先签一份协议，金额部分用铅笔填写或者先不填写，我回去给你多争取一些，然后再填具体数字，如果你不签，我也没办法帮你多争取拆迁利益。”但是，往往是你签完之后在家等补偿的时候就会发现，一切都和当时讲的不一样。那么，在征收中遇到让签空白协议怎么办了？面对这个问题，一定要时刻警醒天上没有掉馅饼的事情，不管他给你口头承诺了什么补偿，都是镜花水月，只要没有书面的写进补偿协议，即使多少补偿都是空谈，如果你没有考虑清楚，可以咨询旁观者或者专业人士。毕竟一个是旁观者清、一个是专业人员，都能比较中立的给你建议。签订空白协议是存在很大风险的，协议只要无法证明在签订时存在法律上认定的无效或者可撤销情况，都是合法有效的。如果签订空白协议的话，对方是可以在协议上随便写金额的，到时候会非常被动。事实上，拆迁协议签订后是不能随意撤销的，也没法重新要求补偿。被拆迁人在拆迁时一定要特别慎重签字，如果不清楚就咨询专业人士。所以，在遇到让你签订空白协议时，一定不要被当时吹嘘的补偿蒙蔽了理智，就把字给签了，否则当你没拿到补偿时就会后悔莫及了。（采晴整理）
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