一、房地产价格评估机构的选定：根据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构分为一、二、三级资质等级。一级房地产估价机构资质许可由国务院建设行政主管部门负责。二、三级房地产估价机构资质许可由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责，新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，并设1年的暂定期。除暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事房屋征收拆迁评估项目外，其他房地产估价机构都有从事征收评估的资格。故，可以行使房屋拆迁评估工作的评估机构范围非常广阔，为了保障评估对象评估结果的公正，《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选定都作出了明确规定，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋拆迁部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务”。二、房屋拆迁评估方法：目前，我国房地产价格评估机构使用的常用估价方法包括以下几种：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法、长期趋势法等。因房屋拆迁补偿原则实质是一种赎买政策，即征收部门首先通过市场价格购...
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2019
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一、什么是政府拆迁？政府拆迁是指，县级以上人民政府通过政府的行政手段并依照法定程序将私有财产即房屋等不动产收归为国有的行为。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。所以政府拆迁一定是为了公共利益。二、什么是商业拆迁？商业拆迁是指，开发商作为一般的民事主体，基于纯商业开发性质的考虑，出于营利的目的，经与被拆迁人协商一致，被拆迁人将其房屋所有权以及土地使用权转让给开发商，开发商将所取得的房屋拆除，并在该基地进行房地产开发的行为。三、政府拆迁和商业拆迁的主体关系不一样：政府拆迁是通过政府的行政权利与被拆迁人签订补偿协议，属于不平等主体之间的协议。政府拆迁有相应的法律法规和地方性政策规范和指导拆迁工作，其中的补偿也是法律依据的。政府拆迁因为处于公益目的，因此其拆迁往往具有一定的强制性。商业拆迁的本质在于，拆迁人与被拆迁人之间应该贯彻平等、意思自由原则，不得强买强卖。被拆迁人丧失房屋所有权获得的应该是足额的赔偿，而不是“补偿”。而且作为一种极端的例子，即使拆迁人提供了非常优惠的对价，如果被拆迁入不同意，那么拆迁就不能进行。四、拆迁形式的不同带来拆迁补偿差距拉大：所以同一个地方的拆迁补偿可能存在交大的差异，拆迁形式不同，获得的补偿自然不同。政府拆迁时，只要政府依法依规，严格按照法...
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2019
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房屋征收过程中，棚户区改造是比较常见的。现在，很多省市的房屋征收项目都以棚户区改造的名义进行。目前的棚户区改造主要包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造。（一）棚户区改造程序的一般要求：棚户区改造一般都纳入了当地的保障性安居工程建设。即棚户区的改造一般是按照国有土地上房屋征收与补偿的相关规定进行。发布房屋征收决定和安置补偿方案，对被征收人进行征收补偿和安置，达不成征收补偿协议的，征收部门作出补偿决定。（二）棚户区改造的特殊规定：1、尊重棚户区居民意愿：尊重棚户区居民意愿，深入细致做好群众工作，积极引导棚户区居民参与改造。这是棚户区改造的基本要求。2、严格的年度计划：棚户区改造中实施严格的年度计划要求。即必须制定严格的年度计划。而且，在棚户区改造年度计划制定后，不得随意变更棚户区改造项目、调整改造范围。3、房屋安置优先就近原则：对于棚户区改造的安置补偿中，应当优先就近安排。总之，棚户区改造是应当依法依规进行，特别是不能随意扩大棚户区改造的适用范围，将非棚户区项目纳入棚户区改造范围。更不能以棚户区改造的名义实施商业开发。确保棚户区改造中被征收人的合法权益。（采晴整理）
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2019
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农民在拆老房建新房时，要遵循三大条件，两大手续：一、需满足的条件：1、满足一户一宅原则：土地管理法中规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此农民如果想在农村建房，就必须要满足一户一宅的原则。2、宅基地及房屋证书齐全：宅基地以及房屋证书能够证明宅基地以及房屋所有权是属于申请人所有，这是审批通过的前提，如果农民没有这两项证书的话，也可以提交自己的房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。3、建房申请人属于农村集体组织成员：农村的宅基地是属于农村集体组织所有的，农村集体组织成员只享受宅基地的使用权，所以如果要建房，首先要确定建房申请人的农村集体经济组织成员资格，如果申请人的户口属于其他农村集体组织或者属于城市居民户口的话，则无法修建新房。二、建房手续办理流程：一般拆掉旧房建新房子主要有以下两种情况，但无论是哪一种情况，建房申请人都需要向本村村委会提出将旧房子拆掉重新建新房的申请，并说明理由。1、个人意愿，希望能拆旧建新，提高生活质量：如果是个人意愿想要建新房的话，在提交的申请通过村委会同意后，由村委书记向上级乡镇或者县里有关部门上报，经过批准后再核定建筑面积和方案，才能重建。2、危房改造：如果是属于危房改造，申请人需要向村委会说明自己要拆掉的旧房是危楼，村委会将会请专业人士去进行危房鉴定，鉴定通过后才能建房，而且还能领取国家的建房补贴。（...
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2019
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这三种情况下拆迁是没有补偿的：1、在耕地上违规修建的建筑物：根据相关法规规定，耕地上是不准修建厂房等建筑物的，若是一定要修建也必须得到相关部门的审批，审批通过后才能将农用地转为建设用地使用。没有得到允许擅自在耕地上修建建筑物的，这类建筑物将得不到补偿，或者是较低的补偿。2、在违规占用的宅基地上建房：宅基地是要先申请，得到审批以后取得建房许可证，才能开始动工建房，但现在存在很多未经审批就直接建房的现象，尤其是一些不满足农村建房条件的人，都将受到处罚，需要拆除违规新建的房屋，并且在征地拆迁时得不到房屋拆除的补偿。3、土地上没有经济价值的附作物：拆迁的时候土地附作物补偿是根据附作物的经济价值来决定补偿的费用，如果宅基地上的房屋已经倒塌，土地已经荒废等等这些已经失去经济价值的附作物，是不会得到土地附作物补偿的。（采晴整理）
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随着城市化进程不断推进，各地纷纷开始对城中村的改造和拆迁。1、拆迁补偿方式：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，城中村拆迁补偿方式包括货币补偿和调换房屋村民可以自由选择。如果选择货币补偿：补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这个市场价格由选出的房地产价格评估机构，按照相关规范评估确定。2、补偿标准：由于“城中村”土地的边缘性、稀缺性、多样性，使其拥有旺盛的需求市场。城中村发展至今，除了原有的宅基地房屋，还有很多临时用地房屋、无证房屋、小产权房和门面房。而这些房屋基于其性质的不同补偿标准也不尽相同。3、土地补偿标准：主要看土地性质是国有土地还是集体土地，获得国有土地使用权的方式是出让还是划拨，集体土地地块不同评估价也会不同。4、房屋补偿标准：按照该房屋是否有合法房屋权属证书或有合法批建手续，分为三种补偿标准。（1）具有合法证书或者手续的房屋、因历史原因无法办理合法证书或者手续的房屋按照评估价给予补偿；（2）认定为违法建筑的、征收后开始抢建、加建的房屋面积不予补偿；（3）未超过批准期限的临时建筑、其他原因导致的无证房屋一般会折价补偿或者按照建筑成本、重置价格补偿；另外考虑到社会稳定、照顾村民生活水平等因素，拆迁部门也会对违法建筑等房屋进行一定的补偿。按照房屋用途是住宅还是商用房，亦或是住宅自行改为经营性用房（即门面房），补偿标准的主要区别在于商业用房的...
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2019
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一、房屋面积是以不动产权证上的为准？答案：不一定。一般来说，不动产权证上应当载明房屋结构、层数、建筑面积和批准使用的土地面积。但在实践中，由于历史原因造成的不动产权证资料损坏、无法准确证明房屋面积或面积计算错误等问题，导致了不动产权证上出现面积误差，那么该怎么办呢？1、以实测面积为准在现实生活中，由于户籍人员的粗心大意或测量不准确，房屋权属证书上的面积与实际面积也有可能会存在一定程度上的不一致。因此，当被征收人认为记录面积小于实际面积时，法院可以组织当事人进行实地测量。如果实际测量面积大于记录面积，则应补偿实际测量面积。2、以证据证明的面积为准在面积不一致的情况下，如果你能提供足够的房屋产权状况信息或其他信息，并能有效推翻房屋产权证上方的面积，这样一来，应对有证据证明的面积给予补偿。二、对没有不动产权证的房屋应该这样算：没有不动产权证的房子在现实生活中其实是非常多的，而其中大部分是农村房，当然了，也有很多城市的老房子也是没有不动产权证的，不过这种情况是非常少的。一般来说，对于被拆迁房屋，拆迁方在拆迁时往往将其视为非法房屋，不给予被拆迁人补偿，从而变相剥夺被拆迁人的合法权益。那么，对于没有不动产权证这类房屋，应该怎么算面积呢？1、以当地批准的文件区为准由于过去住房登记制度的不完善，很多房屋都会出现这种未登记的情况。就以某个地方（比如上海这个地方）为例，未登记的房屋，以有关批准文件中记...
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2019
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一、征收要件（审批意见）：通过征询的旧城区改建项目，纳入各区县国民经济和社会发展年度计划。各相关部门要简化审批手续、加快推进。发展改革部门出具投资任务书作为项目批准文件、规划部门出具项目规划意见、国土资源部门出具项目土地预审意见。据此，可以知道棚户区改造类项目的审批手续是较为快捷简便的，提醒您在针对房屋征收决定的诉讼中，征收方需要举证证明涉案项目依规获取了这些审批手续，而且其合法性是庭审中的审查要点之一。二、暂停办理：该程序的主要内容包括：区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作，在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限最长不超过一年。该阶段就要影响被征收人的生活、权益了，“暂停公告”或曰“房屋征收范围公告”，对应《征补条例》的第16条。北京规定暂停期限可以延长不超过一年，提醒您，一旦暂停公告发布，广大被征收人就可以开始咨询专业征收维权律师，做好依法维权的各项准备了。早做准备不代表您不配合征收方实施改造项目，只是早点咨询、了解，一方面有助于您做出正确的决定，进...
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在推进城镇化建设过程中，因征收拆迁(泛指国有土地上房屋征收、农村集体土地征收和违法建设拆除)引发的“官”民纠纷，是人民法院审理行政案件相对最集中的领域。此类案件不仅数量大、涉及利益重大、协调处理难度大，而且往往群体性因素多，对相关法律法规理解争议多，法官在审理中的困惑多。能否处理好此类案件，切实保障人民群众切身合法权益，监督行政机关依法行政，是考验人民法院在国家治理体系中功能作用的发挥效果，考验行政法官审判业务能力的试金石。修改后的行政诉讼法自2015年5月1日实施以来，征收拆迁案件的审理在准据法上得以根本性改进，最高人民法院在原2000年司法解释基础上针对新制度(如立案登记、双被告、行政协议等)曾制定了27条补充性、过渡性的司法解释，与此同时，整合原有司法解释、全面制定《行诉解释》的任务摆上议事日程。2018年2月，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》(以下简称《行诉解释》)应运而生，该解释的许多规定，对处理和化解征收拆迁等纠纷提供了针对性、操作性更强的依据，为法官正确适用法律提供了系统化指南。鉴于《行诉解释》体系庞杂，涉及问题点众多，本文重点结合征收拆迁案件，就该解释一些新规定的适用问题提出一孔之见，旨在突出和强调在审理征收拆迁案件时对该解释的关注点，为相关司法实践提供参考和建议。主要围绕立案和受理、审理和判决、证据规则、执行四大问题展开。现行《行政诉讼法...
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很多被征收方在征地拆迁项目实施之前就初步了解该项目所涉及的法律知识，其中包括《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定的“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”很多被征收方根据此条规定可知，在房屋征收的过程中，被征收方应当先获得补偿，在获得补偿之后进行搬迁。然而很多被征收方却产生误解，认为只要被征收方一直不领取征收补偿款，其房屋肯定不会被合法拆除。这种想法是片面的，希望大家能够合法的运用此项规定。在征地拆迁项目中，征收方需要先行给付被征收方征收补偿款，在没有给付的情况下就直接拆除被征收方房屋的行为属于违法行为，被征收方当然可以运用法律武器进行维权。但是，这并不意味着被征收方可以滥用自己的此项权利。在实践中很多被征收方一直不同意也不领取征收方提出的补偿款以便保证自己的房屋不被拆除。然而为了防止这种情况的出现，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”同时，根据该法第二十八条的规定可知：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应...
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