第一步，立案：立案就是执法部门对于发现或接到投诉、举报等事实或者材料后，认为有违法事实发生或存在并需要追究法律责任时，决定把它作为行政案件进行查处的一种活动。这个程序中要注意哪些行政机关有权立案查处违章建筑：一是规划局或者规划委员会。这是法定部门，城市里的违章建筑由它来管。二是城市管理综合行政执法局。也就是大名鼎鼎的城管，城管有没有权利来管违章建筑，主要看它是否得到省级政府的授权，比如北京，城管部门是得到北京市政府的授权的，所以那个有名的人济山庄的违章建筑就是城管要求限期自行拆除的。三是乡、镇人民政府。它的执法范围是乡、村庄规划区范围内，简单讲就是在农村的违章建筑由它来管。除了上述部门，其他部门都没有权利查处违章建筑。实践中有国土局或者国土所、住房和城乡局、房管局等来查处违章建筑的，这是错误的。第二步，调查程序：在调查中，应当注意以下几点：第一、调查人员不得少于2个人。第二、调查人员要主动出示执法证件。有两个作用：一是调查人员必须具备执法资格;二是防止没有执法资格的人冒充执法人员进行执法活动。在实践中，很多地方得执法人员在调查时往往是不出示执法证件的。面对这种情形，建议被处罚的人可以主动要求他们出示证件，并记录下他们证件上的相关信息(比较重要的信息有姓名、编号等)，这样方便日后维权。第三，在被询问以及在签署笔录时要谨慎。一是不要害怕，绝大部分拆迁户一见到政府人员询问或是调查就吓个半...
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拆迁与拆违二者之间存在什么关系、为什么征收拆迁中房屋有时会被认定为“违建”，该如何击破违建的认定等问题，困扰着每个被拆迁人。什么是违建？什么是无证房屋？违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”因此，在拆迁过程中，拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。无证房屋一般是指没有经过登记，缺少合法证件的房屋。尤其是在农村，并没有对农村房屋进行统一的审批手续，一段历史时期内，房屋建设审批、登记制度不完善导致了不少房屋变成了“无证房屋”，形成了历史遗留问题。这种情况下，将无证房屋一概沦为违建，其实是不合理的。无证房屋是不是违建不能用“一刀切”的方式来进行认定，2008年1月1日施行《城乡规划法》，明确了违建的概念，而对于违建的判断，不仅仅要看是否符合法律规定，更多要尊重历史情况、建筑当时的条件、状态等原因，来综合判断，其次，认定违法建筑的法定依据应该充分，在考虑历史原因的前提下，适用法律应遵循立法精神。（采晴整理）
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可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。1、严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。2、房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，应当得到合法补偿安置。至于应该补偿多少，每个地方的拆迁补偿标准是不一样的，政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。您可以查看拆迁公告的具体规定，也可向当地土地部门咨询。如果有异议，可以申请行政裁决。（采晴整理）
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一、违建由谁来认定？在拆迁征收领域，被拆迁征收人之违法建筑多为居民为解决居住困难而私自搭建的建筑物，或者农民之间转让宅基地、承包地并在其上建造建筑物、构筑物等情形。目前各级地方政府部门界定违章建筑的主要法律依据是《城乡规划法》和《土地管理法》。但即便是没有房产证的房屋也不能随便认定是违法建筑。判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地的城市规划行政主管部门出具证明。城管、拆迁征收部门、公安等都不能在拆迁过程中直接认定房屋是违法建筑。二、如果房屋真的属于违建，尽快找拆迁方的违法点：如果你的房子确实属于违建，从严格的法律意义上来说，不但可以直接强拆，而且还可以对你处以罚款，所以，如果你找不到任何能够证明房屋合法的文件，并且此时房屋已经被认定为违建，面临这种窘境，唯一能做的就是在房屋被强拆之前找到拆迁方的违法点，如果对方的拆迁程序违法，认定违建程序违法，那么，就可进行补偿协商，否则的话，就只能任由拆迁方宰割了。必须提醒大家的是，征地拆迁活动中，如果你的房子被认定为违建，不要惊慌，更不要讳疾忌医，第一时间与专业拆迁律师取得联系，看一看是否有机会争取正常的补偿，面对违法强拆切莫错过时机，避免不必要的损失发生。（采晴整理）
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“住改非”房屋，是指房屋性质为住宅房屋，但取得了工商营业执照，实际用于经营的房屋。《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”。所以，“住改非”房屋与非住宅房屋在停产停业损失补偿这个问题上受本条例同等保护。各省、自治区、直辖市在制定具体的停产停业损失补偿办法时，不得区别对待“住改非”房屋、非住宅房屋，而应当根据房屋经营效益、停产停业期限以及其他影响停产停业损失计算的客观存在因素统一补偿标准。因此，“住改非”房屋也可以获得停产停业补偿。各地较为通行的做法是参照非住宅房屋有关规定，有限制地对“住改非”房屋给予停产停业损失补偿。（采晴整理）
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一、合法强拆分为“行政强拆”与“司法强拆”。行政强拆针对的是违章建筑，司法强拆针对的是合法建筑。1、谁有权进行行政强拆——根据《城乡规划法》规定，有权进行行政强拆主体有乡镇政府或城管部门，在城市规划区内的由城管部门进行强拆，不在城市规划区内的由乡镇政府进行强拆。2、谁有权申请法院司法强拆强拆——根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》规定，有权申请法院司法强拆的主体是市、县级政府或县级国土资源局。二、行政强拆程序：以书面形式催告当事人自行拆除——听取当事人的陈述和申辩——经催告，当事人逾期仍不自行拆除，且无正当理由的，可以作出强制执行决定。司法强拆程序：1、国有土地上房屋：市、县级政府作出房屋征收补偿决定——当事人具有依法复议或诉讼的权利（复议期限60日，诉讼期限6个月）——到期后当事人既不复议也不诉讼，还不搬迁的——由市、县级政府申请房屋所在地的人民法院强制执行。2、集体土地上房屋：县级国土部门作出责令交出土地决定书——当事人具有依法复议或诉讼的权利到期后当事人既不复议也不诉讼，还不交出土地的（复议期限60日，诉讼期限6个月）——由县级国土部门申请土地所在地的人民法院强制执行。如果不具有强拆主体资格，没有履行法定强拆程序，强制拆除了被征收人的房屋属于违法强拆，我们可以依法维权。遭遇违法强拆时：最重要的是保证自身安全，不要暴力抗拆。正所谓“留得青山在，不怕没柴烧”，我们...
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一、无证房的形成原因：城市规划不到位，特别是改革开放以后，房屋远远不能满足人们的需求。而在这种供需不平衡的状态下，政府规划部门又没有发挥出其应有的宏观调控作用，导致一大批无证房的出现。行政监管不到位，实践行政机关职权不明，没有进行有效的监管。法律规定不到位，法律规制存在立法滞后、执法不当、追责乏力的问题，实践中的无证房得不到有效处理。从无证房的自然属性上来说，它仍然是人们投入人力、物力建造的居住场所，只有首先承认并正视无证房之上存在财产权这一前提，才能针对无证房提出妥当的解决方案。在认定无证房是否属于违章建筑时，遵守法治意味着要遵守以下两大法理原则：一是法不溯及既往原则，二是信赖保护原则。房屋征收中会遇到各种类型的无证房，这些无证房的形成原因各不相同，如果对所有无证房都采取“一刀切”的处理方法，显然是不合理的。只有针对不同建筑的具体情况区别对待，采取相应的措施，宽严相济之下，才能充分保障被征收人的切身利益。像历史原因造成的无证房肯定是要给补偿的，突击建造的无证房肯定是没有补偿，因政府怠于行使相关行政职责而造成的无证房屋，还需要综合考量。二、哪种无证房可以获得补偿？1、历史遗留原因造成的无证房：这类无证房建造时间都比较久远，根据当时的法律法规，房屋建造时并未要求取得规划许可等材料，在新的法律法规出台后，行政部门也未组织补办房屋所有权证明等材料，于是就出现了很大一批历史遗留性的无证房。...
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随着我国社会经济的逐步发展，城镇化建设进程也不断推进，征地拆迁项目应运而生，然而在征地拆迁过程中各种影响被拆迁人征收补偿利益的状况和问题也逐渐凸显出来，其中“住改非”问题也是其中重要的一点。征收双方在遇到“住改非”问题时，究竟是选择按照住房标准进行补偿，还是按照商铺标准进行补偿，毕竟这两种征收补偿数额差距较大。首先，被征收人应当明确究竟什么是“住改非”房屋，自己家的房屋是否符合“住改非”房屋的条件。我国根据房屋的实际用途将房屋划分为“住宅”和“非住宅”两类。所谓的“住改非”，顾名思义，就是在国有或集体土地之上所有权登记证上登记为“住宅”的房屋，由于其地理位置存在优势，改变房屋性质将住宅房屋用作商铺进行经营，同时取得营业执照、税务登记证并且依法纳税。由“住改非”的定义可知，在认定住改非时要从以下的几个方面进行考量，即（1）“住改非”房屋是否依法取得营业执照、税务登记、卫生许可证等证书，这些证书均可认定房屋的实际用途；（2）生产经营和纳税紧密相连，因此完税凭证也可以作为“住改非”房屋有生产经营活动的证据；（3）如果住宅房屋租赁后用作生产经营，则应当保留租赁协议和发票等凭证；（4）在拆迁公告发布前，近两年以上均进行经营活动的住宅房屋可以认定为“住改非”房屋，因此保留能够确认经营时间的证据至关重要。实践中经常出现自家沿街的住宅房屋用作开超市或者开茶楼等营生，在明确如何认定“住改非”后，面临...
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一、马上停产的原因：马上停产可能发生在拆迁过程中，也可能发生在关停当中。原因在于马上停产是征地拆迁的一种手段，根据相关法律规定，执法部门不可以对个人采取断水断电措施，但是对企业却可以，断水、断电、断路等措施一实施，企业必然面临马上停产的状态，从而促使其搬迁；在关停中也是如此，将马上停产作为关停企业的手段。在实践中，企业面临的马上停产，可能是政府或是环保部门发的处罚决定、整改通知等。二、对方如何做：第一，可能会采取断水、断电、断路的措施。实践中，征收方采取这种措施时有两种方式，一种是通过间歇性断水断电影响生产，从而逼迫中小企业进入谈判，征收方在谈判过程中以恢复水电为条件要求中小企业承诺在多少日内停产，另一种是直接全部断了，使企业陷入停产状态，进一步达到早日搬迁的目的。第二，给中小企业施加巨大心理压力，常采取的办法是多个部门同时执法，比如环保部门以环保为由，规划部门以违建为由等都发送关停处罚决定。第三，对方也可能采取釜底抽薪的方法，比如向土地原所有权人或是使用权人施压，促使其与用地企业解除合同，这也是实践中的惯用伎俩。三、企业如何做：首先，企业要确保是否有马上停产的理由，比如环保、安全等，如果有应当采取积极整改的态度，因为根据《环境保护法》的规定，企业有整改期限，整改期限结束后要验收，验收完毕合格可以要求恢复生产，如果企业无关停理由，那么对方就是醉翁之意不在酒，企业要小心。其次，如果对...
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。所以，房屋征收补偿除了房屋价值补偿外，还补偿搬迁费、临时安置费、停产停业损失的补偿以及一些补助和奖励。1、被征收房屋价值的补偿。房屋价值是由评估确定，包含了被征收房屋的内部装饰装修价值补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋价值补偿不能低于做出房屋征收决定时周边同类型房屋的市场价格。2、因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿费用。在签订补偿协议后，征收人支付了补偿后，征收人需要将屋内物品搬出，此时就涉及搬迁的费用，这部分费用应由征收方承担，在补偿协议中应有明确约定。如果被征收人选择房屋产权调换，产权调换房屋交付之前，还涉及临时安置的问题，征收方应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转住房。3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。征收的房屋中包括商用房屋，还有一些房屋属于“住改非”，一旦发生征收就必须让其停产停业，这样就给他们在市场经济活动中造成了很大的损失，如不给予他们适当的补偿将会产生许多不稳定因素。《国有土地上房屋征收与补偿条例》也明确规定要对给营业性用房给予停产停业损失补偿。4、补助和奖励。补助针对...
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