【拆迁律师】征地拆迁：7大因素影响房屋征收价值！不看，吃大亏《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收房屋的估价不得低于周边类似房地产市场价值，影响被征收房屋价值因素主要是被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权因素，类似房地产即上述因素相似的房地产。这意味着房屋征收补偿价格受到这7类因素的影响。具体来看：要素一：房屋区位房屋区位要素：是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。就像是每个地方的房价差异，如遇拆迁，北上广的这些地方的房屋拆迁补偿款要比其他区位类似房屋价值高很多。房屋区位要素影响拆迁补偿高低的分别主要有以下三点：1】主要取决于城市平均地价水准。2】主要由后天因素形成的环境决定。3】城市规划。要素二：房屋用途房屋用途主要分为住宅和非住宅。其中，住宅包括普通住宅、公寓、别墅等；非住宅分为经营性（写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等）与非经营性（单位以及非营利公共设施用房）两类。老生常谈，大家一般都知道商品房的补偿价值要高于普通住宅。那房屋的用途应当怎么确定呢？一般情况下，房屋用途的确定以被拆迁房屋所有权证书上记载的用途为准——→未标明的通常以产权档案中记录的为准——→未记录的以实际用途为准——→实际用途的界定以规划部门是否批准，是否取得合法手续为准。要素三：房屋建筑结构...
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2019
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【拆迁律师】列举：村委会在征迁中常见的违法行为有哪些？村民应怎么办？村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在处理相关事务上，它与村民的关系相当于“代理人”与“委托人”，村民委员会代表理应维护村民利益，向政府反映村民的意见、要求和提出建议。而在现实当中，在信息不对称等条件下，存在村委会采取损害村民利益而为自己牟利的行为，这种现象在征地拆迁当中尤为明显。那么，村委会在征地拆迁当中有哪些常见的违法行为呢？第一，违法将村集体的土地出租。村委会将土地出租给他人办厂经营，这种实质上是规避土地用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，绕开征收审批程序，租用农民集体土地进行非农业建设的“以租代征”行为。农村土地“以租代征”比较常见的有5种形式:1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;2、基层政府直接租赁农村集体土地;3、基层政府转租农村集体土地;4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;5、村委会租用农户的承包地搞非农建设。村民在实践当中遇见“以租代征”的违法行为，可以通过法律程序要回自己的土地。第二，村委会截留征地补偿款。关于村委会截留征地补偿款，在征地拆迁过程中是频繁出现的事项。依现行法律，村委会作为村民自治组织，是可以截留一定比例的土地补偿费，用于村内的基础设施建设及公益性事项，一般来说，截留的比例在20%-30%之间是合理的。在实践当中，如果村民遇见...
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【拆迁律师】棚户区改造房屋拆迁如何补偿、房屋拆迁预签协议是否合适？看这些实施棚户区改造的根本目的是改善被拆迁人的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。“棚改”这一概念的出现频率甚至比拆迁还要高。目前，棚户区改造的实施原则，是按照“政府主导、市场运作”进行。一、为什么要改造棚户区？（一）棚改的对象有四类，城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房。（二）棚改项目具体可以体现为中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造、城中村边角地环境整治等。（三）棚户区房屋实施棚改，就是要改善棚户区居民的居住条件，解决棚户区居民的住房困难，同时通过棚改提升城市环境、推进新型城镇化建设、促进经济发展。二、棚户区改造房屋拆迁如何补偿？（一）棚户区改造项目一般以国有土地上房屋征收的形式开展，其补偿方式的设定也应遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，可由被征收人在货币补偿和房屋产权调换之间选择。（二）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（三）受到文物古迹保护、区域地质环境等因素的影响，有些棚改项目无法实现“原地回迁”。各地的政策有所区别，例如根据北京的政策，细化完善征收补偿政策和标准，鼓励货币化安置，规范征收补助和奖励。（四）应该由拆迁户自主选择安置补偿方式，可以鼓励货币化安置，但不...
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【土地律师】15类土地违法行为，要承担法律责任（一）对买卖或者以其他形式非法占用土地行为如何处罚?按照《土地管理法》第73条、《土地管理法实施条例》第38条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。并处罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。（二）对非法占用土地行为如何处罚？ 按照《土地管理法》第76条、《土地管理法实施条例》第42条规定，未经批准或者采取欺骗受大骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。并处罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。 （三）对非法批准用地行为如何处罚？ 按照《土地管理法》第78条规定，无权批准征用、使用土...
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2019
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【拆迁律师】收到限拆通知书，老百姓做3件事，能避免被强拆限拆通知书在征地拆迁中并不少见。通常，征收方为了让老百姓搬迁。先将建筑认定为违建。然后发出限拆通知书。让老百姓在一定的时期以内，将房屋拆除。这样不用征收方动手，就达到了搬迁的目的。一些老百姓不懂法律。遇上这样的事情，胆子小的，赶紧就拆除了。后来发现，我的房子没有证件，但是邻居的也没有啊。人家邻居拿了不少赔偿。我的一份没有。有的一收到这样的文件，赶紧撕成碎片，以为谁也不知道。销魂证据，能万无一失。其实，一旦收到这样的文件，作出主体会保留一份的。所以即使能撕掉手中的，也没有什么用。一般收到这样的文书，意味着老百姓不自己拆，也要被征收方拆掉。怎么办？1、先看是不是合法建筑被“违建”农村有的房屋没有规划许可证，这并不意味着就是违法建筑。违法建筑没有明确的法律条文概念。但是一般以08年为界限，之后的房屋都要办理相应的证件。同时违法建筑也要考虑历史原因、现实情况、行政机关的原因等等。如果明知是耕地还要建房，明明应该审批，就不审批。明明不能买卖土地还要买卖。那么就是故意违法。这一般都是法律禁止的。2、具体行政行为适用法律错误比如按照城乡规划法的相关法条，是应该拆除的。但是根据国务院的相关的文件。要对历史遗留问题酌情处理。那么适用的法律就是错误的。3、征收方的具体行政行为未保证被征收人的救济权利根据《中华人民共和国行政强制法》的相关规定，认定...
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2019
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【拆迁律师】注意，2020年前完成宅基地确权登记颁证，哪些宅基地类型不能确权？宅基地确权登记颁证对农民朋友们来说意义重大，这是宅基地权属的最有力证明，也是对宅基地和房屋位置、边界等信息的权威确认，可以最大程度的减少争议纠纷；确权之后，农民朋友们的宅基地和房屋就能向城里房产一样进行抵押贷款，也能让农民朋友们在面临征收、拆迁等事项时赢得主动。当前，宅基地确权时限已经明确，要在2020年以前完成农村宅基地的确权登记颁证工作。但要注意的是，以下宅基地类型仍然不能确权。一、不符合要求的“一户多宅”宅基地：依现行法律，因为农村土地为集体所有，宅基地便具有了一定的福利性质，因此来说，“一户一宅”是宅基地使用的一个最基本原则。对于建新不拆旧、买卖等方式取得的“一户多宅”宅基地不予确权，但因继承等原因合法得来的“一户多宅”还是可以确权的。二、违法占地建设的宅基地：农民朋友们建房使用宅基地，必须按照土地管理相关要求使用土地，占用农用地必须办理转用手续，严禁占用基本农田，严禁在水源地、泄洪河道建房，严禁在公路两侧禁建区内建房，违反相关规定建房的宅基地，在未经依法处理之前，是不能进行确权颁证的。三、存在纠纷争议的宅基地：宅基地确权是对宅基地权属、位置、四至等信息的确认，如果存在这方面的纠纷就无法确权，这一点宅基地确权的相关法规条例中有着明确规定，必须通过双方协商、基层调解、土地仲裁、法院判决等方式把纠纷争...
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【拆迁律师】征迁时，补偿是按“房产证面积”、还是“土地使用证面积”？一、拆迁面积的补偿范围：（一）房屋的拆迁面积，补偿范围是房产证上的房屋建筑面积。没有房产证的房屋，且建设时间在1981年以前的，拆迁单位常会找专业的测绘人员，对房屋的实际面积重新测量，则拆迁面积，以新测量出来的房屋建筑面积为标准。（二）房屋的面积，有“房产证上的建筑面积”和“土地使用证上的土地占用面积”两种面积。房屋的建筑面积，没有土地证上的土地占用面积大的，是按照土地使用证上的占地面积，作为拆迁的面积计算。对于临时搭建的使用空间的面积、阁楼的面积、实际建筑面积大于房产证上的建筑面积的，视实际情况而定，对于是否算是拆迁面积，这要看各地的标准。但是，其中存在的违章建筑，都是不计在拆迁面积范围之内的，所以，被征迁人要注意。（三）没有房产证的，房屋拆迁是以其他的产权方式计算的，比如，购房合同等。房屋的实际建筑面积，小于相关证明的，以实际建筑面积为准。（四）拆迁的房屋，需要在房屋的拆迁款，具体落实到拆迁户的，才可以进行拆迁。否则，视为违法拆迁。二、拆迁面积与确权面积的区别：（一）房屋的拆迁面积，是据实际情况而定的，没有一定的标准，且与土地使用证上的面积，也是息息相关的。房屋的拆迁面积，一般是不需要重新测量的，而是依据房产证上的面积、土地使用证上的面积、购房合同上的面积等为准，只有需要重新测量的，才会以测量面积为准。（二）房...
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【拆迁补偿】对土地征收补偿有争议？农民朋友如何申请裁决？应提交哪些资料？农村土地征收补偿是关系到被征收农民的切身利益，但是由于程序比较复杂，很容易出现对征地补偿结果发生不满意的情况，但是有一些被征收农民朋友因对这方面的法律不是很了解很容易吃亏。那对补偿标准有争议的，如何申请裁决？要提交哪些资料？一、土地征收补偿如何申请裁决？根据《土地管理法实施条例》规定，市、县政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县政府批准后，由市、县政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方政府协调;协调不成的，由批准征用土地的政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。目前，许多地方虽尚未制定单一法规，但申请裁决是有法律依据的。二、土地征收补偿申请裁决的条件、程序：（一）申请裁决，是专指对征地补偿标准有争议的纠纷。而对于不服土地征收批复、土地补偿方式争议、土地征收程序违法、强行征占土地、以租代征、违法征收等，均不符合申请裁决条件。（二）标准争议是指：依据的产值标准争议和确定的补偿倍数标准争议，其中一项有争议则构成补偿标准争议。（三）申请裁决程序：1、向市、县政府递交协调申请，协调申请要有明确的要求，标准争议的事实依据和证据，...
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【拆迁律师】农村征迁，被征迁人应对补偿不合理风险，须做好哪些准备？农村征地，被征迁人会面临一些拆迁的问题。因此，房子被拆迁前，农民朋友须做好准备，了解必要的安置补偿政策。一、了解透各项拆迁安置补偿的政策。（一）虽然拆迁方所制定的各项补偿政策的标准都普遍偏低，在确定补偿要求的时候仅有参考价值，但是还是要对具体的政策进行细细的研读，因为只有在充分了解的情况下，才能质疑其中政策的不合理、不合法之处。（二）因为拆迁过程繁琐，可能会出现补偿款漏项的情况。这些会直接影响到大家的合法利益，而且很多时候都会一笔带过成为隐形损失。被拆迁户要对政策足够了解，才可以保障自己的利益不受损失。二、弄明白拆迁项目的性质、实际用途。（一）拆迁性质多种多样，一定要明白自家拆迁是属于集体土地上的拆迁还是国有土地上的拆迁。这个会关系到后续补偿款的问题，对于拆迁的主题以及拆迁后的规划是什么也要有一个大概了解方向。拆迁的期限，拆迁的规模、是否和公共利益相关联？拆迁的补偿总额是多少？项目是否得到区、县级以上政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件？是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见？对于城中村等情况，是否按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》规定的法律程序及标准进行？（二）最容易让拆迁方钻“法律空子”的地方就是上面几点，拆迁方往往会混淆主体，模糊事实，以达到最快速度、最低补偿的目的，这也是被征迁户须关注的关键点...
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【拆迁律师】2019年农村土地征收流程、补偿标准是什么？征地补偿款如何分配？随着城镇化，如今，不少农村地区也纳入到了规划当中，会面临着拆迁。依现行法律，由于农村地区的特殊性，宅基地所有权属于村集体，房屋属于个人。那么，2019年，农村集体土地征收流程是什么？农村拆迁补偿标准是什么？征地补偿款如何分配？一、农村集体土地征收流程：（一）政府国土部门书面告知被征地的村集体和农户。（二）当地政府国土部门对拟征土地的现状进行调查并且调查结果由三方主体(村集体、农户、地上附着物产权人）共同确认。（三）征求村民意见、组织征地听证。（四）拟定“一书四方案”征地文件，并上报、审批。（五）张贴“二公告”，即征收土地公告和征收土地的补偿、安置方案公告。（六）就补偿安置方案进行“二次”征求村民意见和听证。（七）将修改后的补偿安置方案依法上报并审批。（八）办理补偿登记手续。（九）支付补偿安置费用。（十）交付土地，在搬迁期内完成搬迁。二、农村拆迁补偿标准是什么？（一）宅基地：土地补偿费用+安置补偿费用+附着物补偿费用=宅基地补偿总款（二）土地征收：依现行法律，土地补偿费是按照土地征收前三年的平均总产值的6-10倍来补偿，如果不能满足农民原有生活水平的，根据所在省级政府批准，可以增加安置补偿费，但是补鞥超过征用前三年平均总产值的20倍。同时，依现行法律我们可以知道，土地补偿费虽然属于集体经济组织所有，但集体经济...
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