产生土地征收中最易出现的问题，原因是多方面的。一是土地管理法规不完善，特别是征地补偿标准、土地补偿费在集体经济组织内的分配等缺乏明确的具体的规定。二是土地征用和补偿制度不健全，土地交易市场管理不严。三是农民作为农村土地的所有者和经营者，在土地征用和补偿事务中缺乏民事主体资格，很难参与到土地征用事务中来。四是农村土地征用及补偿资金的分配、管理和使用缺乏有效的监督。针对这些问题，律师来给广大农民朋友提出一些建议。1、农民朋友要对农村土地征用和补偿程序进行了解。根据我国相关规定，农村土地的征用和补偿应由县级以上人民政府土地管理部门为主体组织实施，严格依照法定程序办理。因此在政府确定征地方案、补偿方案和安置方案的过程中，农民是有权利提出意见和建议的。而根据规定，农民朋友也有权在征地报批前，对征地的用途、位置、补偿标准、安置途径进行了解。总结来说就是，在农村土地征收中，农民有绝对的知情权，可以依法要求征收方公开相关材料。在拿到这些材料后，农民朋友就可以初步对该项目进行了解，也可以通过向法律人士咨询的方式了解自家遇到的土地征收是否存在违法情况。做到早了解，早解决!2、农民不但要关注补偿款的数额，更应该注意后续的征收安置问题是否落实。由于我国是农业大国，许多农民的生活条件直接根据自己土地的产量决定，因此土地征收直接影响来了农民未来的生活质量。因此县级以上人民政府土地管理部门统一办理农村土地征用事...
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2018
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06
土地分为集体土地和国有土地，集体土地的权属是由村集体经济组织所有，分发到每个村集体成员手里发挥土地效用，那么，终极问题就来了，到底土地使用权归谁所有?基于土地的征收补偿又应该如何分配呢?这些问题无疑成为了众多农民朋友的一块心病。首先我们先设一个大前提：同属一块土地，如果A有土地承包合同，B有土地承包经营权，纵观A与B的较量，土地征收补偿款到底“花落谁家”?A义正言辞：“土地征收补偿款，肯定是属于我的，我有土地承包合同，不信你看!”B强势回击：“怎么可能，承包合同算什么?我有土地承包经营权证书，肯定土地征收补偿是属于我的。”A和B争议相斥，火药味越来越浓，“属于我的寸土必争!”但这样的纷争确少了一份依据，由于有些地方在发放土地承包经营权证过程中的工作失误问题，会从而造成土地承包台账、承包合同、土地承包经营权证不符。首先，根据《农村土地承包法》的规定来看，承包合同的签署人应当和土地承包经营权证的登记人相吻合。第二十二条：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”第二十三条：“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”其次，根据《农村土地承包经营权证管理办法》的规定来看，土地承包合同和承包经营权是一种相互递进的关系。第二条规定：“农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有...
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2018
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05
逼迫被征收人签订空白协议，明显这也是拆迁方的一种以低成本征收的策略，对于空白协议，被拆迁人要清楚的知道，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，补偿协议里面必须要有补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，如果缺少一项，都有可能让被征收人利益有所损失。如果补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。拆迁律师认为在签订补偿协议之前，被征收人应当确认好补偿协议里面的具体内容，包括补偿数额、日期等，如果协议里面没有以上说明的那些重要的内容，显然这份协议里面有被征收人不知道的猫腻。这个时候被征收人可要三思了，不要因为征收方口头答应了你的要求，就不管不顾的签了字，如果你被征收方的口头承诺忽悠了，那么你就很有可能丧失了主动权，因此空白协议最好是别签。（采晴整理）
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2018
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05
一、要注意的是就地安置和原地安置的区别：法律明确规定了，被拆迁人有原地安置和就地安置的权利，但对村民而言，二者存在巨大差别。一般情况下，拆迁动因在于旧城改建或规划调整，被拆迁地段价值将显著提高。而拆迁方往往认为地价提升的主要原因在于土地规划调整或改建后产生的溢价，而不是本地村民的产值贡献结果，故在大城市拆迁进程中，众多拆迁方排斥原地安置。就地安置则是指在拆迁区域以外的其他地方安置被拆迁者，被安置地一般与原地相距较远。村民在签署拆迁协议时，一定要注意拆迁方是否存在为加快拆迁进程，故意在协议中抹去“回迁”或“原地安置“等字样，如果被抹去，则村民再想回去原区域，拥有高地价住房的期望就不能实现了。另外，协议中是否标注了规划用地为居住用地以及安置房的位置、户型、红线图等信息，都是村民判断回迁房能否落实的重要因素。二、就是关于协议中的关于违约责任的相关陷阱：征地拆迁补偿协议的内容越多就越可能有利于被征收人。尤其是协议中所规定的违约条款，将会大大的制约拆迁方的行为，为村民最终实现应有权利加上法律保障的”大锁“。但从律师办过的众多征地拆迁维权案件来看，许多拆迁方提供的征地拆迁协议文本大多过于简单笼统，对于违约条款和损失赔偿这些方面都未曾标注有的并且几乎没有。（采晴整理）
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2018
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05
一、得有通过审批的征地批文。实践中仍有部门拆迁项目未得到征地批文就开始征收，这是不符合法定程序的。二、征地公告。征地公告是土地征收时的一个必经环节，如果不按照规定对相关信息进行公告的话，那么征收方就存在违法行为。在《征收土地公告办法》中规定，未依法进行征收土地公告的，被征地农村集体经济组织、村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。同时，被征收人对相关部门的征地公告不作为可提起行政诉讼。三、拟定房屋征收补偿方案并发布补偿方案。市、县级人民政府对方案组织论证， 并向公众征求意见，征求意见的时间不得少于30日。对于被拆迁人提出的合理意见，政府部门应当采纳，并据此对补偿方案进行修改。值得注意的是，征求意见情况和 根据公众意见修改的情况都应当由市、县级人民政府予以公布。四、房屋评估。其评估应当根据评估对象和房地产市场状况，其评估方法包括：市场比较法、收益法、成本法等，可选用一种或是多种进行评估。其次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。如果被拆迁人对房屋评估结果不满意，可在收到评估报告之日起10日内申请复核评估。拆迁是一场宏大的工程，拆迁涉及到很多重要部门，上到国家，下到地方政府，无论是哪一个阶段都不能忽略掉拆迁过程中的每一个小纠纷，否则必然会引起更多的利益纠纷。对此，如果...
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2018
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05
首先国有土地包括：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。集体土地包括：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。在补偿方面，由于土地性质的不同，其补偿价格也会有很大的差距，集体土地的征收主要是参照《土地管理法》及其《实施条例》，而国有土地上房屋征收当然补偿主要是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，固两者的补偿标准是不一样的，集体土地上的征收并没有明确的法律规定。国有土地征收给予被征收人的补偿有：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。而集体土地上房屋征收的补偿费用包括土地使用权的补偿和房屋本身的补偿，主要有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费这四类。对房屋的补偿一般仅以重置成本为标准，那与国有土地上房屋征收相比，集体土地征收获得的补偿数额明显要低一些。在集体土地征收时，如果被拆迁人对补偿标准有争议的，根据《土地管理法实施条例》第...
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2018
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05
一、土地补偿费的支付。土地所有权在村集体，因此土地补偿费也是直接支付给村集体。但土地补偿费主要用于被征地的农民，对其的分配应当经村民会议讨论决定。因此，土地补偿费支付给村民需要满足两个条件：一，村集体已经拿到了土地补偿费；二，集体经济组织经过民主议定程序，讨论决定了分配土地补偿费的方案。满足了前述两个条件，村集体不支付土地补偿费的，村民可以向法院起诉要求其支付。二、安置补助费的支付。安置补助费是向失地的农村支付的一种补助，根情况不同，安置补助费支付也不同。需要统一安置的，安置补助费支付给农村集体经组织或者安置单位，不需要统一安置的，安置补助费直接发放给被安置人员或者经其同意后，用于支付被安置人员的保险费用。三、地上附着物和青苗补偿费的支付。根据相关法律规定，地上附着物和青苗补助费直接支付给地上附着物或者青苗的所有权人。实践中，有时地上附着物和青苗的补偿费没有直接支付给所有权人，而是和土地补偿款一起支付给了村集体。这时候，地上附着物和青苗的所有权人可以直接要求村委会给付已经收到的地上附着物和青苗补偿费。综上所述，征地费用的绝大部分应当用于被征地人，村民委员会无权获得所有的征地费用。若村委会占有了所有的征地费用，则是违法的。（采晴整理）
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2018
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04
拆迁中补偿的大头在于房屋，因此很多被拆迁人在知道要进行拆迁后就想方设法多建房子，以期能多拿补偿，但事实真的是只要多建房子就能多拿补偿吗？答案是否定的。《国土土地上房屋征收与补偿条例》第十六条：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”房屋征收范围的确定一般是以房屋征收公告的公布为准。在征收公告公布后，新建、扩建、改建房屋等行为是违法行为，不予补偿。这种建筑因多会归为违法建筑予以处理。《中华人民共和国行政强制法》第44条：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要前置拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”因此突击修建的建筑是需要由当事人在限期内自行拆除的，不自行拆除的，行政机关强制拆除，当事人要负担行政机关所承担的拆除费用。因此，在征收范围确定后突击建房并不能为自己带来更高的补偿款，还需要承担相应的拆除责任。在征收范围确定后，不要突击建房。（采晴整理）
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2018
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12
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04
在律师代理的征地拆迁案件过程中，经常会遇到各种非为了公共利益的需要进行的征地拆迁，其中最典型的就是商业开发。但任何非为了公共利益的需要进行的征地拆迁都是违法的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”《宪法》第十条第三款：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。第十三条第三款：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。（采晴整理）
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2018
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集体土地的征收补偿标准：耕地：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。值得注意的是支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。征地的重要目的之一就是为了使得被征收人生活的更好，因此要记得“征地不能使被征地农民生活水平降低”这一原则。（采晴整理）
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