随着我国社会经济的逐步发展，城镇化建设进程也不断推进，征地拆迁项目应运而生，然而在征地拆迁过程中各种影响被拆迁人征收补偿利益的状况和问题也逐渐凸显出来，其中“住改非”问题也是其中重要的一点。征收双方在遇到“住改非”问题时，究竟是选择按照住房标准进行补偿，还是按照商铺标准进行补偿，毕竟这两种征收补偿数额差距较大。首先，被征收人应当明确究竟什么是“住改非”房屋，自己家的房屋是否符合“住改非”房屋的条件。我国根据房屋的实际用途将房屋划分为“住宅”和“非住宅”两类。所谓的“住改非”，顾名思义，就是在国有或集体土地之上所有权登记证上登记为“住宅”的房屋，由于其地理位置存在优势，改变房屋性质将住宅房屋用作商铺进行经营，同时取得营业执照、税务登记证并且依法纳税。由“住改非”的定义可知，在认定住改非时要从以下的几个方面进行考量，即（1）“住改非”房屋是否依法取得营业执照、税务登记、卫生许可证等证书，这些证书均可认定房屋的实际用途；（2）生产经营和纳税紧密相连，因此完税凭证也可以作为“住改非”房屋有生产经营活动的证据；（3）如果住宅房屋租赁后用作生产经营，则应当保留租赁协议和发票等凭证；（4）在拆迁公告发布前，近两年以上均进行经营活动的住宅房屋可以认定为“住改非”房屋，因此保留能够确认经营时间的证据至关重要。实践中经常出现自家沿街的住宅房屋用作开超市或者开茶楼等营生，在明确如何认定“住改非”后，面临...
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一、马上停产的原因：马上停产可能发生在拆迁过程中，也可能发生在关停当中。原因在于马上停产是征地拆迁的一种手段，根据相关法律规定，执法部门不可以对个人采取断水断电措施，但是对企业却可以，断水、断电、断路等措施一实施，企业必然面临马上停产的状态，从而促使其搬迁；在关停中也是如此，将马上停产作为关停企业的手段。在实践中，企业面临的马上停产，可能是政府或是环保部门发的处罚决定、整改通知等。二、对方如何做：第一，可能会采取断水、断电、断路的措施。实践中，征收方采取这种措施时有两种方式，一种是通过间歇性断水断电影响生产，从而逼迫中小企业进入谈判，征收方在谈判过程中以恢复水电为条件要求中小企业承诺在多少日内停产，另一种是直接全部断了，使企业陷入停产状态，进一步达到早日搬迁的目的。第二，给中小企业施加巨大心理压力，常采取的办法是多个部门同时执法，比如环保部门以环保为由，规划部门以违建为由等都发送关停处罚决定。第三，对方也可能采取釜底抽薪的方法，比如向土地原所有权人或是使用权人施压，促使其与用地企业解除合同，这也是实践中的惯用伎俩。三、企业如何做：首先，企业要确保是否有马上停产的理由，比如环保、安全等，如果有应当采取积极整改的态度，因为根据《环境保护法》的规定，企业有整改期限，整改期限结束后要验收，验收完毕合格可以要求恢复生产，如果企业无关停理由，那么对方就是醉翁之意不在酒，企业要小心。其次，如果对...
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。所以，房屋征收补偿除了房屋价值补偿外，还补偿搬迁费、临时安置费、停产停业损失的补偿以及一些补助和奖励。1、被征收房屋价值的补偿。房屋价值是由评估确定，包含了被征收房屋的内部装饰装修价值补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋价值补偿不能低于做出房屋征收决定时周边同类型房屋的市场价格。2、因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿费用。在签订补偿协议后，征收人支付了补偿后，征收人需要将屋内物品搬出，此时就涉及搬迁的费用，这部分费用应由征收方承担，在补偿协议中应有明确约定。如果被征收人选择房屋产权调换，产权调换房屋交付之前，还涉及临时安置的问题，征收方应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转住房。3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。征收的房屋中包括商用房屋，还有一些房屋属于“住改非”，一旦发生征收就必须让其停产停业，这样就给他们在市场经济活动中造成了很大的损失，如不给予他们适当的补偿将会产生许多不稳定因素。《国有土地上房屋征收与补偿条例》也明确规定要对给营业性用房给予停产停业损失补偿。4、补助和奖励。补助针对...
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根据《土地管理法实施条例》第二十六条规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。土地被征收时，与征收方签订补偿协议的是被征收人而不是村委会，除非被征收人委托村委会帮其签订补偿协议，否则村委员会是没有权力代替被征收人签订征收补偿协议。如果村委会隐瞒被征收人，代替其签订补偿协议该怎么办？跟据《村委会组织法》第三十六条规定：村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。所以，如果村委会隐瞒被征收人，代替其签订补偿协议使被征收人权益受损的，可以申请人民法院予以撤销。（采晴整理）
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借口之一：申请理由不合法。申请信息公开必须是基于自身生产、生活、科研的需要，在实践过程中，在申请公开的信息涉及其利益时即以“申请理由不合法”为由，拒绝申请人的信息公开申请。借口之二：申请内容不明确。“所申请的信息不明确”为由拒绝信息公开，或者据此要求申请人补正材料，而实际上当事人已经提供了法律要求的所有材料，政府要求补正的材料不是法律要求的，申请人也根本不可能拿到，这样就将申请人挡在了门外。借口之三：涉及国家秘密、第三人权益。政府信息是否属于国家秘密，应当依照法律、法规和国家有关规定报有关主管部门或者同级保密工作部门确定。因而实践当中某些政府部门未经相关主管部门或保密部门确定就以“国家秘密”为幌子，拒绝政府信息公开。只要申请公开的信息涉及到第三方，哪怕只是涉及到第三方的名称、经营范围这种基本信息，政府机关也将其作为“商业秘密、个人隐私”来处理，并征求第三方意见，再以第三方不同意公开为由拒绝当事人的申请。沉默拒绝法：不拒绝、不答复。某些政府部门还有一种沉默拒绝法，即面对信息公开申请时，既不明确拒绝，也不明确答复。（采晴整理）
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公民、法人或者其他组织认为行政机关在政府信息公开工作中的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。知识拓展：申请政府信息公开需要注意的问题：（一）严格按照《政府信息公开》的规定填写和递交申请书，申请书中应该包括以下内容：申请人的姓名或者名称、联系方式；申请公开的政府信息的内容描述；申请公开的政府信息的形式要求。（二）在申请书中，要将申请公开的信息内容尽可能表述得明确、具体。（三）申请公开的信息在精不在多，不要针对征收的各个环节都提出信息公开申请，要选择那些政府可能存在违法行为的地方，有针对性地提出公开请求。（四）如果自己不熟悉政府信息公开的相关程序和法律法规，可以委托一位专业律师来帮助您，切记不要在自己都弄不清的情况下就胡乱申请，这样反而弄巧成拙，达不到为维权助力的效果。（采晴整理）
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《农村土地承包法》第十六条规定：承包方享有承包地被依法征收、占有依法获得相应的补偿的权利。根据《土地管理法》第四十七条的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费三部分。《土地管理法实施条例》第二十六条规定，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定，承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，应予支持。承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。根据上述规定，征地补偿中的地上附着物和青苗的补偿费应直接支付给被征地农户个人，其他人无权取得。综上可知，地上物补偿属于被征地农民所有，是由征收方直接补偿给被征地农民的。但在实践操作中，很多地方是由征收方将补偿打到村委会，再由村委会支付给被征地农民，这就给村委会一个机会截留被征地农民的地上物补偿。由于被征地农民对法律知识了解甚少，有的村委会还会忽悠被征地农民是法律规定，他有权截留。这是不符合法律规定的，村委会即便截留0.01%都是没有合法依据的。因此，被征地农民要是遇到村委会截留地上物补偿的，要及时拿起法律武器维护自己的合法权益。（采晴整理）
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在房屋征收过程中，往往是征收方指定一个评估机构入户对被征收人的房屋进行评估，被征收人只能被动的接受这个评估机构。其实，征收方的这种做法是不符合法律规定的。根据《国有土地上房屋征收与条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。若被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。所以，在房屋征收过程中，评估机构首先由被征收人协商选定，如果协商不成，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定对于未经协商就直接采取其他方法确定，而不是由征收方指定，未经过上述程序选的的评估机构，所做出的评估报告在诉讼中不予采纳。知识拓展：如果被征收人对依法作出的评估报告不满意，可以在法定期限（收到评估报告之日起10日）内依法向评估机构申请复核，对复核结果不满意，可以在法定期限内（收到复核结果之日起10日内）向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。（采晴整理）
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《征用土地公告办法》第十四条第一款：“未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。”根据《土地管理法》规定，要征收农民的集体土地需要由国务院或者省级政府进行审批，获得批准后由县级国土资源局进行征地公告。那未依法进行征地公告有哪些法律后果？1.征地批准文件对被征地农民不产生法律效力。法律文件以送达为生效要件，没有依法将征地批文告知被征地农民，被征地农民都不知道有征地一回事儿，何谈法律效力。2.有权拒绝办理征地补偿登记手续。征地过程中，需要被征地农民进行征地补偿登记，如果没有依法进行公告，根据《征用土地公告办法》被征地农民有权拒绝办理。3．被征地农民有权拒绝征地。合法的征地具有国家强制性，被征地农民无权拒绝，应该配合征地，但未经依法公告，征地不合法，不合法的征地不具有国家强制性，被征地农民有权拒绝。（采晴整理）
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拆迁补偿大多按照土地性质和房屋的使用用途两种情况来分类。（1）土地性质分类拆迁补偿根据土地性质可以分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。以前，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《拆迁条例》和《土地管理法》调整。城乡间两种不同的土地性质，适用两种不同的征收补偿制度。2011年新颁布的《征收条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收，对于集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》，这导致了同样是房屋征收与补偿，城镇与农村适用不同的法律法规，造成了立法和执法上的不公平。为了解决城乡实行不同的征收补偿制度的问题，正在修改之中的《土地管理法》，将参照《征收条例》中确立的基本原则，国有集体土地有望实现同价同权。（2）使用用途分类拆迁补偿根据房屋用途可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。房屋用途取决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向；二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容。“住宅”是专供居住的房屋，“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，二者是两种完全不同用途的房屋。正是房屋的用途区别，其在设计规划上和建筑结构上还有价值产生都有所不同，因此拆迁补偿也有所不同，遂分开处理。那么补偿方式不仅有人民币的补偿，官方就是货币补偿。货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。还有...
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