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2019 . 01 . 09

宅基地“三权分置”后，农房可否自由买卖？

宅基地是农村集体土地分给个农户建房使用。宅基地是集体所有，农民有使用权。未来将探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”。一、什么是宅基地“三权分置”？1、落实宅基地集体所有权2、保障宅基地农户资格权3、适度放活宅基地使用权所有权归村集体，资格权归农户所有，这就是前两权的具体含义也是长期以来的政策。而此次探索宅基地“三权分置”中新的地方在使用权的适度放活。这里我们将适度与放活分开理解。二、宅基地“三权分置”后，农房可以自由买卖吗？“自由买卖”宅基地是不可以的。农村目前允许土地合法流转，其中就包括宅基地。一般情况下，同村户口的村民之间可以相互转让和交易宅基地和房屋，这是很正常的。还有一种情况...
2019 . 01 . 08

征迁过程中提高补偿，能否减少纠纷？

对于提高补偿这个问题，目前基本上分为两种观点：1、土地是农民的，如果征用，就理所当然的给被征收农民足额补偿，这个观点也是一直被压制，因为我国已经取消了土地私有制，农民只有土地的经营权，没有所有权，还有就是现在征用土地是给了征地补偿，土地补偿是根据土地原有用途的价值补偿，并且规定不能超过年产值的30倍。2、另一种观点是，因为征地造成被征收人利益受损，很多农民为了保护自己的权益，进行反抗，造成了各种悲剧发生，也间接说明了，补偿就是太低，才会让农民用生命来捍卫，所以，只有提高补偿才能减少甚至去掉悲剧发生，这个观念也是被压制，近些年来，各地补偿基本都在每年提高，而征地纠纷没有下降，反而增长，为什么拆迁...
2019 . 01 . 08

国有土地上房屋拆迁，强制搬迁主体与责任承担

作者：耿宝建（最高法法官、法学博士）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。实践中，大部分被征收人主动搬离，需要强制搬迁比例极小。但因强制搬迁涉及物权甚至人身自由权并具有不可逆性，故应当严格遵循法律规定和正当程序。一是补偿问题已经得到解决，即已经作出征收补偿决定。征收补偿决定所载明的补偿内容能够实现，或已经实际支付被征收人；被征收人拒绝接受的，已经依法告知并履行了相应的提存等手续，补偿内容能随时实现。二是补偿决定已经人民法院审查，并裁定由行政机关组织实施。根据《征补条例》第28条以及《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地...
2019 . 01 . 08

国有土地上房屋征收拆迁安置补偿不合理问题

作者：耿宝建（最高法法官、法学博士）讨论征收与补偿关系，必然要讨论征收时点、评估时点和补偿时点的关系问题。从一定层面看，国家征收公民私人房屋，本质上是国家对被征收人房屋“强制购买”，补偿是政府强制取得私人不动产的对价。一些国家也的确是以“强制购买”方式进行“征收”。实践中，多数被征收人关注的并不是是否因“公共利益”而征收等“上游”问题，而是更关注补偿标准和补偿金额等“下游”问题。以公平合理市场价格补偿原则确定后，以何时点的市场价格作为补偿基准，就成为较关键的问题。对此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第19条和《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第10...
2019 . 01 . 08

产权调换与货币补偿的选择权问题

作者：耿宝建（最高法法官、法学博士）《征补条例》第21条沿袭《拆迁条例》第23条的规定，重申“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”实践中，主要存在以下难点问题。（一）侵犯选择权的不利后果。实践中，有的市县级政府补偿决定仅明确一种补偿方式。此种做法既侵犯被征收人选择权，也可能导致用地单位付出更高的补偿成本，特别是在房屋价格有较大幅度上涨后，征收单位将可能面临以较高价格购买房屋提供给被征收人选择的境地。陈山河案裁判即指出：“任何人不得从自己的错误行为中获益。拆迁人和相关行政机关违法实施拆迁，导致被拆迁人长期未依法得到补偿安置的，房价上涨时，拆迁人和相关行政机关有义务保证被拆迁人得到...
2019 . 01 . 07

案说：在无主体对强拆行为负责时，最高法这样认定

裁判要旨：行政诉讼的适格被告应当根据“谁行为，谁被告；行为者，能处分”的原则确定。通常情况下，行政行为一经作出，该行为的主体就已确定。但在某些特殊情况下，行政行为的适格主体在起诉时难以确定，只能通过审理并运用举证责任规则作出判断。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“（一）、市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。（二）、市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“（一）、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。（二）、房屋征收部门对房屋征...
2019 . 01 . 07

律师看点：新修改的《农村土地承包法》的亮点，有哪些？

1、农村妇女土地承包经营权得到保护：将第十五条改为第十六条，增加一款，作为第二款：“农户内家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益。”我国实行土地集体所有，采取的是集体经济组织内部家庭承包方式，承包家庭的成员平等地享有承包土地的各项权益。不管是妇女还是小孩子，或者是老都要平等地享有土地的各项权益。此次修订就在原有农村土地承包法的基础上作出了进一步规定。保留原法的条款。例如说第6条，农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利，承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人，不得剥夺侵害妇女应当享有的土地承包经营权。妇女结婚，新居住地未取得承包地的，发包方不能收回其原承包地，妇女离婚、丧偶，仍在原居住地生...
2019 . 01 . 07

行政附带民事诉讼制度的律师解读

在拆迁律师代理的大量行政案件来看，在我国，行政附带民事诉讼一直处于一个尴尬的地位，一些专家认为此类诉讼应当由行政审判庭管辖，而一些专家认为此类诉讼应当由民事审判庭处理，因此，对于行政附带民事诉讼案件的制度一直没有明确的规定。然而，在《行政诉讼法》作出修改后，在其第六十一条作出了相关规定：涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理，对行政附带民事诉讼的相关规定予以明确，在2018年2月8日实施的新《行政诉讼法》司法解释中对行政附带民事诉讼又进行了更加细致的规定。根据新《行政诉讼法》及其相关司法解释，我们可以看出...
2019 . 01 . 04

王风俊诉北京市房山区住房和城乡建设委员会拆迁补偿安置行政裁决案

最高人民法院征收拆迁典型案例（（2018年5月发布）之：王风俊诉北京市房山区住房和城乡建设委员会拆迁补偿安置行政裁决案（一）基本案情2010年，北京市房山区因轨道交通房山线东羊庄站项目建设需要对部分集体土地实施征收拆迁，王风俊所居住的房屋被列入拆迁范围。该户院宅在册人口共7人，包括王风俊的儿媳和孙女。因第三人房山区土储分中心与王风俊未能达成拆迁补偿安置协议，第三人遂向北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山区住建委）申请裁决。2014年3月6日，房山区住建委作出被诉行政裁决，以王风俊儿媳、孙女的户籍迁入时间均在拆迁户口冻结统计之后、不符合此次拆迁补偿和回迁安置方案中确认安置人口的规定为由...
2019 . 01 . 04

孙德兴诉浙江省舟山市普陀区人民政府房屋征收补偿案

最高人民法院征收拆迁典型案例（（2018年5月发布）之：孙德兴诉浙江省舟山市普陀区人民政府房屋征收补偿案（一）基本案情2015年2月10日，浙江省舟山市普陀区人民政府（以下简称普陀区政府）作出普政房征决（2015）1号房屋征收决定，对包括孙德兴在内的国有土地上房屋及附属物进行征收。在完成公告房屋征收决定、选择评估机构、送达征收评估分户报告等法定程序之后，孙德兴未在签约期限内达成补偿协议、未在规定期限内选择征收补偿方式，且因孙德兴的原因，评估机构无法入户调查，完成被征收房屋的装饰装修及附属物的价值评估工作。2015年5月19日，普陀区政府作出被诉房屋征收补偿决定，并向其送达。该补偿决定明确了被征...