温龙政发〔2014〕23号
温州市龙湾区人民政府
关于印发龙湾区征收集体土地涉及房屋补偿实施细则（暂行）的通知
各街道办事处，区政府各工作部门，市派驻龙湾各工作单位：
《龙湾区征收集体土地涉及房屋补偿实施细则（暂行）》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
温州市龙湾区人民政府
2014年4月11日
龙湾区征收集体土地涉及房屋补偿实施细则
（暂行）
第一条 为保护集体土地上房屋相关权利人合法权益，规范本区征收集体土地涉及房屋补偿（以下简称“征地房屋补偿”）工作，根据《中华人民共和国土地管理法》（主席令第28号）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（省九届人大第24号公告）等有关法律、法规，以及《温州市人民政府关于规范温州市区征收集体土地涉及房屋补偿工作的实施意见》（温政发〔2013〕101号）规定，结合本区实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于龙湾区范围内（不包括温州经济技术开发区和瓯江口新区）征收集体土地涉及房屋（工业用房除外）补偿活动。
第三条 征地房屋补偿应当按照“工作格局不变、补偿标准不降、补偿程序调整”的要求，遵循“依法、合理、公正”原则。
第四条 龙湾区人民政府受温州市人民政府委托负责本辖区内集体土地上房屋补偿工作。
龙湾区人民政府房屋征收管理办公室（以下简称“区房屋征收机构”）具体做好本辖区内集体土地上房屋补偿的日常工作。
征地房屋补偿单位承担征地范围内房屋调查登记、房屋评估、签订补偿协议、拆除房屋等房屋补偿的具体工作。
第五条 温州市人民政府征收土地公告发布后，区房屋征收机构根据国土资源部门转交的建设项目征地勘测定界图，拟定征地房屋补偿范围并公布，出具房屋调查通告，通知相关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
征地房屋补偿范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。
第六条 征地房屋补偿单位应当组织人员对征地房屋补偿范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，房屋所有权人应当予以配合。调查结果应当在征地房屋补偿范围内向房屋所有权人公布。
第七条 合法房屋以《房屋所有权证》或其他合法有效证件中记载的建筑面积为准；未登记房屋经认定视为合法建筑的（以下简称“视为合法建筑”），以认定面积为准。
房屋用途以《房屋所有权证》记载的用途为准；认定房屋用途以规划、国土资源等部门提供的合法有效文件作为依据。
第八条 未登记房屋由龙湾区人民政府组织城管与执法、房屋征收、规划、国土资源、房管等部门及街道办事处进行调查认定。具体认定参照《龙湾区征收国有土地上未登记房屋认定实施办法》（温龙政办发〔2012〕113号）执行。调查认定结果应当及时公布。
第九条 经认定视为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
第十条 征地房屋补偿单位应当根据已公布的房屋调查结果，拟定征地房屋补偿方案并转交区房屋征收机构。
第十一条 龙湾区人民政府组织发改、住建、城管与执法、财政、监察、法制、规划、国土资源、房管等部门对征地房屋补偿方案进行论证。征地房屋补偿方案在征地房屋补偿范围内和政府网站上予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。半数以上房屋所有权人要求听证的，应当举行听证会。
区房屋征收机构应当汇总征求意见、听证、论证等情况，并对征地房屋补偿方案进行修改。
第十二条 区房屋征收机构应当及时向龙湾区人民政府报送征地房屋补偿方案（送审稿）及社会稳定风险评估报告、资金到位证明等相关材料。
第十三条 征地房屋补偿方案经温州市人民政府批准后应当在征地房屋补偿范围内和政府网站上进行公告。
第十四条 房地产价格评估机构由房屋所有权人协商选定，协商时间为10日之内。协商不成的，由征地房屋补偿单位从房地产价格评估机构候选名单中通过投票或者采取抽签、摇号等方式确定评估机构，公证部门进行现场公证。
第十五条 征收集体土地上房屋的价值和产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构参照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等有关规定评估确定。
房屋所有权人对评估确定的房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向温州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第十六条 征地房屋补偿单位应当将房地产价格评估机构出具的分户初步评估结果在征地房屋补偿范围内向房屋所有权人公示，公示期为5个工作日。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释；公示期满，征地房屋补偿单位应当将房地产价格评估机构提供的分户评估报告转交房屋所有权人。
第十七条 征地房屋补偿单位应当与房屋所有权人依照本细则，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，签订房屋补偿协议。
房屋补偿协议签订后，房屋所有权人应将有关证件和注销申请报告、委托书、身份证明等相关材料交由征地房屋补偿单位统一办理注销手续。
一方不履行补偿协议约定义务的，另一方可以依法提起诉讼。
第十八条 达不成补偿协议的，或者房屋所有权人不明确的，由区房屋征收机构报请温州市国土资源局按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定对房屋所有权人作出责令交出土地决定，并附被补偿房屋的具体补偿方案。
房屋所有权人对责令交出土地决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第十九条 房屋所有权人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行责令交出土地决定的，经催告后由温州市国土资源局依法申请人民法院强制执行。
第二十条 房屋所有权人不明确的，区房屋征收机构应当在房屋搬迁前就征地房屋补偿有关事项向公证部门办理证据保全。
第二十一条 城市规划区内的村集体经济组织因各种原因不能按户安排宅基地建房的，房屋所有权人可以选择货币补偿方式安置，也可以选择产权调换方式安置。
第二十二条 征地房屋补偿包括合法房屋（含视为合法建筑）价值补偿、搬迁补偿和临时安置补偿等。
房屋价值补偿包括房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿、房屋室内装饰装修价值的补偿。
第二十三条 选择货币补偿的，征地房屋价值的补偿不低于征地房屋补偿方案公告之日类似房屋的市场价格。由房地产价格评估机构根据评估比准价格结合区位、用途、结构、楼层、朝向、成新等因素评估确定。
第二十四条 选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于房屋所有人合法房屋（含视同合法建筑）建筑面积。
征地房屋（旧房）和安置房（新房）的评估价格，由同一家房地产价格评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定，征地房屋补偿单位与房屋所有权人结算产权调换价值的差价：
征地房屋（旧房）以及室内装饰装修等补偿由房地产价格评估机构评估后按评估价予以补偿。
安置房（新房）市场评估价由房地产价格评估机构根据安置房评估比准价格结合朝向、层次及其他因素进行评估确定。
第二十五条 房屋所有权人签订征地房屋补偿安置协议并腾空房屋的，可以按下列方式选定一种产权调换安置方式，具体如下：
（一）“合法面积”安置
房屋所有权人合法房屋（含视为合法建筑）以1∶1相等面积确定应安置建筑面积。
其合法房屋（含视为合法建筑）与安置房相等面积部分根据新房价格按建安成本价与旧房重置价结合成新结算差价（不包括安置房层次差、朝向差）。
（二）“一三落地”安置
房屋所有权人系属地农业户口的（以公安部门户籍登记为准），按其合法房屋（含视为合法建筑）基底面积（建筑占地面积）的三倍确定应安置建筑面积。
其合法房屋（含视为合法建筑）相等面积部分根据新房价格按建安成本价与旧房重置价结合成新结算差价；应安置面积中超出合法房屋（含视为合法建筑）面积部分，按政策内增购价计算。
房屋所有权人系土地征收未安置落实到单位工作，虽已“农转非”但仍为村集体经济组织成员，按照属地农业户执行。
（三）“三五底顶”安置
房屋所有权人系属地农业户口的（以公安部门户籍登记为准），以在册常住农业户口按人均面积30m2（另有房屋应合并计算）计算应安置建筑面积。
其合法房屋（含视为合法建筑）相等面积部分根据新房价格按建安成本价与旧房重置价结合成新结算差价；应安置面积中超出合法房屋（含视为合法建筑）面积部分，按政策内增购价计算。
在房源许可情况下，人均增购面积不超过20m2，其增购价格按市场评估价一定比例优惠计算（具体标准在征地房屋补偿方案中拟定）。
安置房面积中超过上述应安置面积部分，按市场评估价计算。
房屋所有权人户口簿内在册人员在本村范围内已有房屋被其他建设项目部分拆迁并安置及已交易的住宅房屋应合并计算。
（四）房屋所有权人系属地非农业户口的（以公安部门户籍登记为准），按人均面积20m2（另有房屋应合并计算）计算应安置建筑面积。
其合法房屋（含视为合法建筑）相等面积部分根据新房价格按建安成本价与旧房重置价结合成新结算差价；应安置面积中超出合法房屋（含视为合法建筑）面积部分，按政策内增购价计算。
在房源许可情况下，人均增购面积不超过10m2，其增购价格按市场评估价一定比例优惠计算（具体标准在征地房屋补偿方案中拟定）。
安置房面积中超过上述应安置面积部分，按市场评估价计算。
房屋所有权人户口内所有人在本市范围内所有房屋应合并计算。
以上第一种和第二种安置建筑面积不包括众用分摊面积（房屋所有权证上已注明众用分摊面积的除外），第三种和第四种安置建筑面积包括众用分摊面积。
安置房（新房）建安成本价、政策内增购价和征地房屋（旧房）重置价的具体标准在征地房屋补偿方案中拟定。
第二十六条 安置房套内建筑面积与建筑面积的换算系数暂定为1.25，众用分摊面积最终以房产测绘为准。
安置房众用分摊面积结算，按其同类性质同价结算。
第二十七条 因套型设计原因，安置房套内建筑面积超出协议安置面积10m2（含）以内的，按政策内增购价计算；超过10m2以上的部分，按安置当年市场评估价格一定比例优惠计算（如低于政策内增购价的，按政策内增购价计算）。
第二十八条 房屋建筑面积较大（套内建筑面积120m2以上），房屋所有权人要求分套安置的，经征地房屋补偿单位同意后方可办理分套手续，且分套后每套建筑面积不得少于60m2（含）；安置时只能有一套房屋享受套型差（自然增购）10m2（含）以内的面积按政策内增购价计算；其余超出部分建筑面积均按安置当年市场评估价格一定比例优惠计算（如低于政策内增购价的，按政策内增购价计算）。
第二十九条 房屋所有权人属于低收入家庭的，且征地房屋（旧房）建筑面积少于50m2，在本市规划区内无其他住宅用房，经当事人申请并公示无异议的，征地房屋补偿单位应当提供建筑面积50m2的安置房，旧房和安置房互不结算产权调换差价，低收入家庭认定以民政部门核定为准。
第三十条 产权调换房屋认购实行“早搬迁先认购”方式。
征地房屋补偿方案公告的“并列第一”截止日之前搬迁腾空房屋的，征地房屋补偿单位发给房屋所有权人“并列第一”搬迁腾空顺序号；征地房屋补偿方案公告的“并列第一”截止日之后搬迁腾空房屋的，征地房屋补偿单位按照房屋所有权人实际搬迁腾空先后时间发给搬迁腾空顺序号。
认购先由持有“并列第一”搬迁腾空顺序号的房屋所有权人抽签产生顺序号并认购安置房，然后由征地房屋补偿方案公告的“并列第一”截止日之后搬迁腾空的房屋所有权人按实际搬迁腾空顺序号在剩余的安置房源中认购。
第三十一条 临时安置费、搬迁费、移装固定设施补助和其他补偿标准等在征地房屋补偿方案中拟定。
第三十二条 房屋所有权人在征地房屋补偿方案规定的时间内签订征地房屋补偿协议并腾空房屋的，征地房屋补偿单位可给予提前搬迁奖励和签约腾空奖励，具体标准在征地房屋补偿方案中拟定。
第三十三条 在2012年2月20日前已领取营业执照且至今有效的，或历史上一直在经营但未领取营业执照，经街道、村两级共同认定的主要道路临街沿路底层，按住宅用房安置并在签订协议奖励截止日前签订征地房屋补偿安置协议及腾空房屋的，征地房屋补偿单位在房源许可情况下给予房屋所有权人购买商场摊位式营业用房，每间房屋购买面积20m2（含众用分摊面积），其价格按营业用房市场评估价一定比例优惠计算（具体标准在征地房屋补偿方案中拟定）。
营业用房（商场摊位式）市场评估价由房地产价格评估机构按征地房屋补偿方案公告之日作为评估时点进行评估确定。营业用房土地性质为国有出让。
第三十四条 涉及整村改造的，村内的无房户（属于该村集体经济组织成员）按照本细则第二十五条关于“三五底顶”政策执行。
第三十五条 本细则未尽事宜按照上级有关规定、《龙湾区城中村改造与农房改造集聚建设实施办法》及其补充规定等政策执行。
第三十六条 本细则由龙湾区人民政府房屋征收管理办公室负责解释。
第三十七条 本细则自发布之日起三十日后施行。
温州市龙湾区人民政府办公室 2014年4月11日印发
（采晴整理）