1、评估机构选定不合法：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”之规定，房地产价格评估机构先由被征收人协商选定。实践中，很多评估机构是由拆迁人直接指定的，这样“选出”的评估机构不合法,作出的评估自然也不合法。2、评估时点不合法：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值得补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价值”之规定，评估时点最早为房屋征收决定公告之日，这也意味着但凡早于这个时点作出的评估报告均不合法。3、对评估结果不服的救济：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。若在经历上述步骤后，对补偿仍然有异议的，可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条处理。4、评估机构没有进行实地测量：根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师进行实地勘察。所谓实地勘察应当入户调查，对房屋的内...
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2019
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在2011年之前，城市的房屋拆迁实施依据是《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁项目的实施主体通常是取得拆迁许可证的企业或土地储备中心等，拆迁补偿通常是由企业和被拆迁人进行谈判协商，然而补偿数额的不确定性较大。但是随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，《城市房屋拆迁管理条例》也随之废止。拆迁的实施过去通常由开发商和政府相互配合，导致拆迁过程中时常有出现各种暴力事项，被拆迁人的权益收到了极大损害，后随着互联网时代的发展，法律的进步与发展，广大被征收人通过司法程序从而获得了更多的谈判筹码，提高了补偿数额。随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，实践中逐渐用“征收”一词代替“拆迁”。征收项目实施主体必须是政府部门，主要是房屋征收主管部门。其实行的法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。征收方实施征收行为必须保证被征收人原有的生活水平不被降低，其补偿计算方式目前主要是采用市场比较法。腾退项目在法律上没有明确的定义和依据，在实践中，主要运用于在集体土地之上，村委会、开发商或区镇政府与被腾退人签订腾退安置补偿协议后，收回被腾退人的房屋和土地的行为。然而，我国并没有相关法律法规赋予村委会、开发商或区镇政府要求村民进行土地腾退的权限。老百姓在遭遇土地腾退时，切记要明确该腾退实施的主体是否适格。征地项目由国土系统进行管理，针对的是集体土地。我国土地主要分为两种性质，即国...
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不知道当您在遇到征地拆迁过程中有没有听过征收方说过这样一句话“你的房屋是违建的，按照法律规定是没有补偿的，但是要是你现在签了这个协议，我们领导可以考虑给你们适当补偿，要是你们现在不签协议，到最后强拆了还没有补偿了……”由于征地拆迁项目程序复杂，涉及的利益较多，因此在征地拆迁项目中，征收双方总是想尽方法斗智斗勇。在诸多手段中，以“拆违促拆迁”成为征收方最常用的一种手段。在实践中，很多被征收方禁不住征收方这样忽悠，草草就签了协议，后来发现上当受骗时却为时已晚。违建房屋的认定不能只单凭征收方的一句话，被征收方应当首先明确自己的房屋是否具备齐全的证件，是否真的是违建。我国法律对违建的认定通常从规划许可和施工许可两方面进行认定，即房屋是否具有建设工程规划许可证、建筑施工许可证、建设用地规划许可证这些证件，同时也要保证房屋的建设没有超过这些证件的许可范围。同时，如果被征收方的房屋缺乏相关的证件，被征收方应当明确该证件的缺失是历史原因还是地方政府政策的缘由缺失。如果农村集体土地上的房屋于《土地管理法》出台之前建造，则不能由于房屋缺失证件，认定其为违法建筑。对于国有土地上的房屋，如果于《城乡规划法》出台之前建造，则不能由于其缺乏建设工程规划许可证而认定其违法。此外，很多地方政府为了促进当地经济的发展，成立招商局进行招商引资，允许企业先建后批，后由于政策原因无法补齐证件的，此时也不得在日后征地拆迁过...
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一、认清“以租代征”的真面目：《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但有例外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《农村土地承包法》第十七条规定，承包方要维持土地的原有用途，不得用于非农业建设。从以上可知，农村集体土地的征收征用是有严格限制的，并不是政府说租就租，说征就征。生活中常见的“以租代征”的方式有5种，遇到以下情况时，农民朋友们就要提高警惕了！1、乡镇政府直接租赁、转租农民集体土地。2、乡镇政府作为租赁中介人参与促进集体土地的租赁。3、用人单位或个人直接与村委会签订“土地承包租赁合同。4、村委会代替本村村民对外出租承包地。5、村委会租用农户的土地但不进行农业建设。二、维护被征收人的法定权利：首先，一般“以租代征”的行为是出于自身利益的考虑，而不是公共利益的考虑，所以如果政府租用土地用于商业建设，那么明显就是违法的。其次，“以租代征”的行为经常都是当地政府自行组织实施的行为，没有办理相应的征地手续，这也是明显违法的，被租用人可以以此来维权。第三，政府采用“以租代征”的方式还有一个目的就是为了降低给农民的征地补偿款，如果政府已经租用了该土地的话，则在计算征地补偿款时就没有了地上附着物和青苗补偿费，以及安置补偿费等也会相应的降低。（采晴整理）
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2019
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先予执行，法律设定的出发点是好的，根据《民事诉讼法》的相关规定可知，人民法院可以针对三类问题根据当事人的申请裁定先予执行，即（1）追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的；（2）追索劳动报酬的；（3）因情况紧急需要先予执行的。同时，根据《行政诉讼法》第五十七条可知，人民法院对起诉行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保障金和工伤、医疗社会保险金的案件，如果不先予执行将严重影响原告的生活，可以根据原告的申请，裁定先予执行。然而在征地拆迁案件中，目前却经常出现被拆迁方滥用先予执行的现象，当拆迁方拿着法院出具的“先予执行”裁定书时，很多被拆迁方由于不了解相关法律知识，看到裁定书就屈服了。那么征地拆迁过程中的先予执行是否真的符合法律规定？被征收人在遭遇先予执行时究竟该如何救济呢？根据《最高人民法院关于严格执行法律法规和司法解释依法妥善办理征收拆迁案件的通知》第四条的相关规定可知，对于先予执行的案件原则上是不被允许的；如果人民法院要强制执行，则需要报请上一级人民法院的审查批准方可进行；同时，对于涉及面广、社会影响大、社会关注度高的案件，上级人民法院应当加强监督指导，防范和制止下级人民法院强制执行中的违法行为和危害社会稳定的情形发生。由此可见，我国对于征地拆迁案件中的先予执行的实施要求非常严格，根据司法实践可知，征地拆迁过程中的先予执行必须要满足以下的要求：（1）如若不拆迁房屋，确实影响到...
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合法行政原则是《行政诉讼法》的基本原则之一，其中包括实体合法和程序合法两个方面。程序合法作为实体合法的重要保证，是指行政机关作出任何行政行为，均应按照相应的法定程序进行，即使行政相对人违法在先，行政机关纠正违法行为也应当严格按照法定程序履行职责。《行政强制法》第四章规定了行政机关强制执行的程序，包括（1）行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务，催告应当以书面形式作出；（2）行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核；（3）当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳；（4）经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定等。由此可知，即使建筑是违法的，行政机关也不能随意拆除被拆迁人的违法建筑，必须按照法律规定的程序进行。其次，行政机关如果强制拆除的话，也只能拆除被拆迁人的违法建筑本身，但是组成建筑物的建筑材料和建筑里的其他物品仍然属于被拆迁人的合法财产，如果因为强拆行为给被拆迁人的合法财产造成损失，行政机关也需要承担赔偿责任。当然，如果行政机关能够证明自己的强制拆除是合法的，且手段、方式科学、适中，妥善保管屋内屋外产品，被拆迁人的财产损失是因为被拆迁人自身造成的，则行政机关对该损失可以不予赔偿。总而言之，行政机关在查处违法建筑时也要按照程序、履行审慎注意义务，对违法建筑中的合法财产进...
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行政行为是针对行政相对人或者与之有利害关系的人作出的，如果行政行为在相对人与利害关系人对行政行为不知情的情况下就生效，那么对相对人与利害关系人来说是非常不公平的。因此，为了保护当事人的权利，使当事人知悉行政行为的内容，行政行为只有自书面送达相对人及其已知的利害关系人时才对其发生效力。未履行告知义务的行政行为属于无效的法律行为，但是针对不予告知送达这一程序行为本身是不能提起诉讼的。因为程序问题一般可以直接在实体中进行处理，法律并没有单独规定对程序行为本身的救济途径。除此之外，根据《行政诉讼法》的规定，行政诉讼需要符合起诉条件，而对该条件的审查一般在立案阶段进行，但也可以在立案之后、法庭审理阶段进行。因为行政案件一般比较复杂，如果单独限定在某一阶段审查，可能不利于对当事人的保护。因此，法院在行政诉讼的任何阶段，如果发现在审理的案件不符合起诉条件的，都可以裁定驳回起诉。（采晴整理）
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2019
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（一）营业税：被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。例外：１、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。２、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。拆迁安置补偿税费需要交多少（二）土地增值税：根据《土地增值税暂行条例》第８条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第１１条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第１１条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。在实际工作中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。（采晴整理）
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拆迁是指取得拆迁许可的单位，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。随着城市化进程的不断推进，拆迁也变得越发常见，对于大多数被拆迁户来说，拆迁范围内户口冻结后能否迁入新户是他们最为关心的问题之一，拆迁范围内户口冻结后能否迁入新户？一、拆迁范围内户口冻结后能否迁入新户？在拆迁范围确定后，当地公安机关要暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口，但遇到下列特殊情况，还是允许继续迁入居民户口的：在拆迁范围内有常住户口的妇女新生的婴儿；与拆迁范围内有常住户口人员结婚的；复员、转业和退伍军人回本市原户口所在地投奔直系亲属必须在此入户的；刑满释放、解除劳教、解除少管人员回本市原户口所在地投靠直系亲属必须在此入户的；回国、退职、退休和退学人员回本市原户口所在地投靠直系亲属必须在此入户的；按有关政策规定，经市、区(县)公安局批准必须在此入户口的。拆迁范围内户口冻结后能否迁入新户二、办理拆迁户口迁移的手续有哪些？办理户口迁移的一般程序：1、凡需要迁移户口，必须由当事人提出申请；2、提供当事人身份证、户口本、结婚证、房屋产权证等资料；3、并经过户口所在地村（居）委出具是否同意迁移的意见；4、户口接收地村委或者居委会出具是否同意接收户口的意见；5、户口所在地派出所开出《户口迁移证》；6、携带上述资料，去户口迁入地派出所落户即可。综上，一般而言，在拆迁...
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对于拆迁户除了有相应的根据占地面积给予的资金补偿以外，还有一套专门的安置房给予征收户，虽然拆迁房是给予拆迁户的一种补偿，但是对于这套安置房在交纳时会有一些必须的证件的，那么拆迁安置房交房时证件有哪些？拆迁安置房交房时，证件应包括：通常情况下（指没有遇到拆迁“钉子户”，因为“钉子户”的补偿与众不同，不具有普遍性），安置户事先会得到该户签名的拆迁安置协议一份，附有安置补偿方案（复印件，一般附有分批次安置名册，上面应该有你户的名字）、安置文件（县级政府文件的复印件）。关于安置房的证书、合同方面，暂时没有。有些地方在安置房交房后会给安置户土地证，没有房产证（防止转卖）。有的地方在安置房交房５年后给安置户办理两证，５年内没有两证。各地做法不同。（采晴整理）
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