众所周知，无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是《土地管理法》，对征收补偿的标准问题都没有作出十分明确、直接的具体规定，而是在基础性原则之外给了地方政府较大的自由裁量权。无疑，这是考虑到国家不同地域之间现实差异和具体拆迁工作落实推进而采取的正常的规定方式，要比全国“一刀切”来得科学合理。事实上，被征收人需要明确的一点就是，征收中的“两大方案”——征收补偿方案和征地补偿、安置方案将直接决定你的补偿标准。《条例》第10条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。实践中，方案内容最终就会转化为征收补偿协议的条款，决定征收房屋的补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置房面积地点等直接关乎被征收人切身利益的事项。当征求意见期满后，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。在随后的房屋征收决定公告中，这一征收补偿方案应当在其中载明。也就是说，如果被征收人此时仍对方案不服，则可以通过对房屋征收决定提起复议或者诉讼的途径进行救济。《土地管理法》第48条规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。实践中，若被征地农民对这一方案不服，也可以提起行政诉讼进行维权。需要指出的是，实践中由村委会主导的那类“...
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时至今日，拆迁和拆违两个原本意义完全不同的词语同时出现已成为了惯常事实。从某种意义上讲，“以拆违促拆迁”本身是逼迁（签）的一种形式，只是其披上了“依法行政”的外衣而不同于断水断电、流氓骚扰等下三滥手段。违建认定所依据的主要是《城乡规划法》。简单讲，如果涉案房屋确实严重违反了规划，“越界”“出圈儿”了，那么被认定违建并予以处罚是没错的。在补偿时，违建这部分就不予补偿了。如果涉案房屋存在超高、向上加盖的情况，那么超高、加盖部分被认定为违建也是没问题的。如果涉案房屋的加盖部分再是存在消防安全隐患的彩钢板、泡沫填充等结构，那么基本上强制拆除不予补偿是没的说的。而如果涉案房屋仅仅是在宅基地范围内有增盖的无证部分，那么在“一层”这个范围内给一个标准给予补偿是惯常做法，一层往上继续加盖的，原则上不予补偿。但在上述所有情况下，如果被征收人能够配合拆迁，积极签订补偿安置协议，那么作为一种政策上的“鼓励、照顾”，也可能会给一个建造的成本价，而不至于是完全的零补偿。由此可见，在实践中对于违建认定问题政府是享有较大的自由裁量权的，甚至有“政府说你是违建，你就是违建；但配合了就不是违建”这样的说辞。鉴于这块儿确实会对被征收人最终获取的补偿数额产生极大的影响，被征收人还是要在这方面多下下功夫，力争通过“打程序、不打实体”的总策略来针对相关的违建认定、处罚动作提起程序，在搭建的协商沟通平台中实现补偿数额的总体提...
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在大多数人的常识里，签订协议之后，协议各方应各执一份协议书，作为大家遵守的依据，也作为对方违约时追究其违约责任的证据。然而，在征地拆迁活动中，即便被拆迁人很爽快地签署了征地补偿安置协议，拆迁方往往以各种理由单方面持有全部协议的书面文本，被拆迁人很难留存一份属于自己的征地补偿安置协议书，是什么原因让拆迁方作出如此行径呢？实际上，一些地方的拆迁部门为达到强拆目的，变相阻止被拆迁人合法维权的情况屡屡发生，最常见的就是以查看、核实与土地和房屋相关的证件（比如房产证、土地使用证等）为由从而进行收缴、扣押等行为。当地拆迁方往往会以需要上级领导审批或者其他理由，将被征迁人签字摁手印的协议拿走。因为手里没有原件，被征迁人的协议内容得不到履行或者被篡改的情况也相继发生。为什么拆迁方不给被拆迁人留存原件呢？为暗箱操作留下空间：我们一直认为，征地拆迁都是统一的方案，统一的标准，一把尺子量到底，但事实上，能够真正做到这一标准来进行补偿的少之又少，一些地方一边高喊“阳光拆迁”的口号，一边执行“暗箱操作”的方式。既然东家与西家的补偿可能不一样，如果把生效的拆迁补偿安置协议留给你，你们两家坐到一起一比对，发现同样的房子，他们家和你们家的补偿不一样，那就惹下大麻烦了。正是基于上述实际情况，拆迁方不可能将生效了的拆迁补偿安置协议留到被拆迁人手上。很多当事人在咨询律师的时候说：我听说某某家是怎么补偿的，我们同样的情况...
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在大多数人的常识里，签订协议之后，协议各方应各执一份协议书，作为大家遵守的依据，也作为对方违约时追究其违约责任的证据。然而，在征地拆迁活动中，即便被拆迁人很爽快地签署了征地补偿安置协议，拆迁方往往以各种理由单方面持有全部协议的书面文本，被拆迁人很难留存一份属于自己的征地补偿安置协议书，是什么原因让拆迁方作出如此行径呢？实际上，一些地方的拆迁部门为达到强拆目的，变相阻止被拆迁人合法维权的情况屡屡发生，最常见的就是以查看、核实与土地和房屋相关的证件（比如房产证、土地使用证等）为由从而进行收缴、扣押等行为。当地拆迁方往往会以需要上级领导审批或者其他理由，将被征迁人签字摁手印的协议拿走。因为手里没有原件，被征迁人的协议内容得不到履行或者被篡改的情况也相继发生。为什么拆迁方不给被拆迁人留存原件呢？为拆迁方毁约留下时间：拆迁是一项事关老百姓生计的大事，涉及人多，事情敏感，一般拆迁前都有周密的准备。作为拆迁工作人员，大多经过了严格的培训，哪些情形可以享受哪些政策，执行的上限和下限是怎么样的，早已烂熟于心。类似于工作人员跟你谈的时候承诺的很好，但是当你真正签了协议，土地被占，房子被拆，再跟你说领导没批，政策不允许这样的情况，只有两种可能：其一，拆迁工作人员为了完成签约任务，违反政策给你承诺，骗你签字，等拆迁既成事实，再以领导不批，政策不允许这样的借口，跟你提出修改协议。其二，拆迁方一部分人唱红脸，...
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首先，征收补偿安置协议的原件是拆迁维权的命脉，如果没有了这些文件就可能导致没有复议、诉讼等维权资格，维权被驳回的几率也会大大增加。所以在未签订满意的补偿协议之前，切忌将这些原件上交，而是要严加看管自己的原件材料。当然如果确实需要的情况下，可以向其提供复印件。其次，要进行法律维权，需要提供权利、义务载体的书面补偿协议，如果手中没有，维权就会陷入被动。因此，被征迁人一定要坚持当面签订协议，双方同时签字盖章，互相留存所签协议，签约程序必须规范，对于拆迁方以任何借口让你签订空白拆迁协议，让你先签字然后收走协议让领导审批一类的情形，应当果断拒绝。最后，如果条件允许的话，可以让你们的家人全程录像，以作纪念，关键时候，这个也可以作为一个重要的证据。（采晴整理）
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拆迁谈判是征地拆迁工作中必不可少的，贯穿于拆迁全线，是决定征地拆迁补偿条件的重要一环。律师多年来一直接到有关于如何进行拆迁谈判的咨询，被征收人往往只知道自家的补偿条件不满意，太低了，但是却不知道该从哪些方面出发，和征收方进行谈判提高补偿条件。鉴于广大被征收人这样的情况，如何运用好自己所拥有的条件和证据，结合法律法规，有效的和征收方进行拆迁谈判，就是非常的重要了。那么，拆迁谈判究竟应该怎样谈呢？关键一：保护好房屋这个筹码。谈判最重要的就是筹码，如果没有了筹码，就没有了谈判的条件。而在征地拆迁中，最重要的筹码就是您家的房屋。拆迁最终的目的就是征收方需要您房屋下的这块土地，因此只有保护好您的房屋，才能够在拆迁谈判中占据主动地位。（采晴整理）
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关键二：知己知彼才能有效谈判。知己的含义是正确的了解自家的真实情况，给自己进行定位，这是一项复杂但是重要的工作，大家一定要重视。被征收人要对自家的房屋用途、面积、结构、位置有着详细的了解，并对比周边房价做到心中有数，对于自己能够获得补偿有个大概的底，才能在征收方开出条件时才能够从容应对。知彼，包含了很多内容，被征收人在拆迁谈判之前要对拆迁项目的性质目睹，拆迁时长期限等进行了解，观察实际的拆迁进度情况，想办法了解一下征收方和与自己情况类似的被征收人是如何进行谈判的，给其他人开出了怎样的条件，是否存在提高的余地。如果已经到了进行拆迁谈判时，您则需要搞清楚在这个拆迁团队里，究竟谁才是能有权利提高拆迁补偿条件的人。只有和有权利的人谈才能够达到谈判的效果，否则费了大量的时间精力也是白搭。（采晴整理）
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关键三：保持平常心，适当报价。很多被征收人在面对征地拆迁时，认为对方是政府，是权力机构，而自己是弱势群体，于是在态度上很容易发生偏颇，难以保持冷静无法理性的面对问题。一旦征收方一开始报出一个很低的补偿数额，被征收人就会觉得非常愤慨，感觉自己这个老百姓被政府欺负了。这样的情绪是对于拆迁谈判没有任何帮助的，在拆迁谈判的过程中，谈判双方的地位都是对等的，对方开出的条件太低，保持一个平常心合理地提出您的条件来进行谈判就好了，实在没有必要因为一开始意见不一而立刻翻脸。如果一开始被征收人就和征收方翻脸，那么在后续维权时，就会给我们对于一些征拆有关信息的了解提高了难度。当然，如果征收方的态度太强硬，没有好好和我们被征收人进行谈判的意愿，或者通过各种非法手段进行逼迁，被征收人也不能软弱的认栽，而是要据理力争，用法律手段维护自身权益。保持一个平常心，冷静客观的态度应对拆迁谈判是谈判是必要前提，接下来就是要学会如何报价了。报价时不能够盲目的贪心，开出高出自身房屋价值太多的数额，也不要一开始就开出自己心理承受能力最低的数额，要留有互相斡旋的余地。不但要考虑周边的房价，也要考虑到自家人口数量，以后生活居住条件的需要，合理的提出补偿要求。现在很多地方的拆迁都会出现高额奖励金这样的情况，但是您要小心千万不要被这样的奖励金所诱惑。要知道您一旦被高额奖励金所打动，盲目地在拆迁协议上签了字，可能会导致很多可以争取的...
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关键四：学会有效启动法律程序进行谈判在了解了前文介绍的两个关键点之后，相信大家都对拆迁谈判有了一些基础的了解。但是也有可能您运用了谈判技巧但依旧没有得到好的结果的，您就可以选择“边打边谈”这样的方式。在被征收人与征收方协商未果的情况下，被征收人可以适时的启动法律程序，寻找征收方的违法点，通过起诉复议等方式使得征收人落入被动，以此来提高自身进行谈判的筹码。但是这样的方式在实践中虽然的确能够很大程度提高谈判成功的概率，但是相对来说操作起来也比较复杂，需要比较专业的法律知识和技术手段，建议您在专业律师的辅导下实行。拆迁谈判是需要很多技巧和对全局的把控力的，并不是简单的几个人互相喊话，谁声音高谁就能赢了的。被征收人在面对强权机关，要学会利用法律武器来武装自己，改变自己的弱势地位，在协商不合理的情况下是可以通过专业律师的指导性谈判来为自己提高拆迁补偿条件。（采晴整理）
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（一）拆迁人申领房屋拆迁许可证。（二）房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告。（三）房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。（四）确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言，对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差，被拆迁人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被拆迁人不能选择，或只作货币补，或只作房屋产权调换、结算价差。（五）拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议。（六）裁决拆迁。（七）强制拆迁。强制拆迁前拆迁人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。（采晴整理）
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