（来源：村村乐陈振彬）普通民众遇到拆迁权益受到侵害时，由于对于拆迁相关的知识几乎为零，望着眼前的补偿协议，只知道补偿的数额太低，却说不出个所以然。到底是谁吞了拆迁补偿款？下面就从拆迁程序来细数拆迁补偿的那些猫腻。在拆迁补偿中，房屋评估大致可以分为七个流程。每一个步骤都关系都评估结果，关系到被拆迁人的实际利益。但是拆迁近乎是一场博弈，要想保障自身权益不受侵害，被征收人需要根据整个评估程序来对拆迁补偿款的数额作出正确判断。下面三点必须引起重视。一、评估机构分级别，被征收人应参与协商选定：在实际拆迁过程中，房屋征收部门可能会未经被征收人协商直接确定评估机构，最后一纸报告交到被征收人手中就敲锤子成定局了。但这是不合法的，房地产价格评估机构的选定应先由被征收人协商选定，在此过程种被征收人要注意两点：（一）评估机构是否是依法设立：评估事项是否有评估资质，评估工作人员是否有评估证书。（二）评估机构级别与在估业务量（拆迁项目户数）是否匹配。不同地区规定不同，在北京，根据规定，涉及500户以内的拆迁由三级资质的评估机构进行评估，500到1000户则必须由二级资质的评估机构评估，1000户到2000户必须由一级评估机构评估，否则评估报告就不合法。二、评估方法不同，补偿款有差异：在进行拆迁补偿时，评估方法不同所产生的补偿数额却可能天差地别。目前估价方多采用市场法、收益法、成本法以及假设开发法等方法进行评...
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2018
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说起拆迁不知不觉得就成了老百姓的一个痛点，也成了一个广泛热议的重要话题，国家为了尽早的实现城镇一体化的建设，为了能够尽早的让贫困地区脱贫，很多偏远山区都列入了拆迁范围之类，多数人通过拆迁脱离了贫困的生活，但是，就拆迁当中的问题依旧困扰着大家。比如大家常遇到的强拆问题。关于强拆，这在现实生活中是非常的多见的，因为强拆的缘故，老百姓经常是遍体鳞伤，承受着没有居住的房屋，没有生活来源的双重打击。但今年，在新政策当中都说明了这些常见的问题。拆迁需通知：国家明令指出，在拆迁时必须提前通知被征收人，同时将拆迁范围以及相应补偿金额做出公示，与被征收人进行沟通并给被征收人留出充足的准备时间。其次，根据此前国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，要求对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁、暴力拆迁、违法强拆，否则就会承担相应的法律责任。通知中规定，因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任。另外，各地不能强行实施征地，对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。同时，还要严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准对拆迁户进行补偿。被征收人的补偿与安顿：同时，今年以来，对于拆迁补偿这块也做出了相对有效的调整。必须在与被征收方协商完后立即发放，不能再出现拖欠补偿的情况。且在没有完全安顿好被...
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征迁过程中会涉及到很多的法律文件，这些文件对于非专业的人来说是很陌生。有时候我们甚至不知道哪些文件是要签字，哪些是不要签字。别慌，下文就带大家看看拆迁过程中哪些文件是不需要签字的，以及哪些是要根据情况来判断签不签字的。一、不需要签字的文件：1、土地预征收公告。所谓土地预征收就是指在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农民。告之征地农村集体经济组织和农民的公告即为土地预征收公告。2、征地批文和征地公告：征地批文和征地公告是无需签字的。征地批文应当包含下列内容：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。3、征地拆迁补偿安置方案：征地拆迁补偿安置方案也是不需要签字的，其应当包含下列内容：“(一)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;(五)农业人员的具体安置途径;(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。”二、需要慎签的文件：1、征询意见表：该表的目的是寻求被征地农民的意见，并...
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2018
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对于被拆迁人而言，世界上最难走的路莫过于拆迁方的套路了。在征地拆迁过程中，拆迁方往往占据主动地位，他们频出奇招，让被拆迁人一步一步走入他们早已布置好的套路中，等被拆迁人发现时，可能早已签下补偿安置协议，为时已晚。正所谓魔高一尺，道高一丈，套路再好也有破解之策，在此，万典律师就和大家谈谈拆迁过程中的拆迁套路与应对之法。拆迁套路一：提前搬迁有奖金“这回咱不但旧房换新房，还有奖金拿，真是太好了！”这是很多被拆迁人知道提前搬迁有奖金后的第一个想法。为了加快搬迁速度，征收方一般会采取一个惯用的套路，那就是“让先走的人拿更多的钱；整栋楼提前搬迁每户都有奖金……”，许多被拆迁人得到消息后便迫不及待的在安置协议上签字，恨不得当第一个签字的人。但是，要知道羊毛出在羊身上，奖金拿得是否划算，就看这笔钱是在被补偿总价款（按市价计算的补偿款，而不是按补偿方案定的标准计算的价款）之外还之内？如果你拿的奖金本来就属于自己补偿款部分里的，那么你还会觉得赚吗？在此提示大家，遇到提前搬迁有奖金时，要看清楚这些奖金出自何处，心急吃不了热豆腐。拆迁套路二：空白协议让你签在拆迁过程中，拆迁方为了达到利益最大化，花最少的钱拆最多的房，就会采取各种方式压缩被拆迁人的补偿款，拆迁方往往会抓住民众不懂法、贪小便宜的弱点，诓骗被拆迁人签订“空白协议”，以很小的代价便拆掉了被拆迁人的房屋。因此，几乎所有签订空白协议的被拆迁户，最后拿...
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2018
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【万典律师解读】违章建筑认定和司法救济一、违反规划行为的法律责任城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。规划主管部门对在规划区外的建筑物、构筑物、道路和其它工程建设，不能核发《建设工程规划许可证》这种规划许可。建筑物、构筑物、道路和其它工程建设，涉及土地、城乡规划、环境保护、水面渔政等1. 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。2. 建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。3. 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。二、强制拆除1.实施强制拆除的直接主体：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门和乡、镇人民政府，有权责令限期拆除，消除影响（法无授权即禁止）。2....
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2018
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建设项目用地“一书四方案”建设项目用地“一书四方案”的具体内容：建设项目用地呈报说明书和农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案一、一书：建设项目用地呈报说明书建设项目用地呈报说明书应当包括用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料：（一）经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，同时提供乡级土地利用总体规划图；（二）有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；（三）地籍资料或者其他土地权属证明材料；（四）为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，提供城市规划图和村庄、集镇规划图。二、四方案：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案1.农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、面积、质量等，以及符合规划计划、基本农田占用补划等情况。2.补充耕地方案，应当包括补充耕地的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，以及补充耕地项目备案信息。建设项目拟占用耕地的，应当提出补充耕地方案。3.征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。4.供地方案，应当包括供地方式、面积、用途等。建设项目只占用农民集体所有建设用地的（如农村宅基地），市、县国土资源主管部门只需拟订征收土地方案和供地方案。三、国土资源主管部门收到上报的一书和有关方案后，对材料进行审核。1. 建设用...
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征地拆迁中，是真拆除违章建筑、还是以拆违代拆迁？现在拆除违章建筑一般分两类情况，一类是以拆违代拆迁，另外一类是拆除真正的违章建筑。以拆违代拆迁：几乎98%的拆迁项目中，对于当事人的自建房或者面积不计算在房本中的房屋，拆迁人都会一刀切的认定为“违章建筑”。我们曾经说过，这种情况只是拆迁人的一种策略，至于自建房是不是违章建筑，我们坚定的认为——大多数情况下不是。因为法律已经规定了什么是违章建筑，只要不符合法律规定的就不能被简单的被认定为违章建筑，所以各位被拆迁户朋友家中建有自建房的，如果拆迁人说你的房子是违章建筑，你大可以不用相信他。拆除真正的违章建筑：违法建筑一般是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。主要包括：(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；(3)擅自改变了使用性质建成的建筑；(4)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。对于违法建筑的处罚，法律有明确规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除...
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2013年8月，a县政府为实施b镇工业园征地，需要征收c村90亩土地，为减少征地程序，a县政府未经被征地农民知情，便报请省政府批准征地，在省政府批准征地后，由于暂时没有企业投资，县政府没有组织征地，2014年7月有企业投资，县国土资源局将90亩出让给企业，并签订《国有土地使用权出让合同》办理国有土地使用证，2015年7月该企业准备施工，但遭到当地农民的强烈抗议，a县政府要求b镇政府予以解决，镇政府随即开始实施征地补偿，由于被征地农民拒绝接受，镇政府将征地款支付给c村村委会，c村村委会根据自己了解的被征地农民的账号将征地款汇入，随即企业再次开始施工，但部分被征地农民依然不同意企业用地，2016年8月，镇政府随即组织人员强制将被征收土地铲平并在四周建起围墙，禁止农民进入，被征地农民中的张甲、李乙不服，以县政府、镇政府为被告向市中级人民法院提起行政诉讼。a县政府向法院辩称：ax县政府没有参与强制征地，县政府不是适格被告；土地经过省政府批准征收，且县政府已经将征地款支付给张甲、李乙，故原告与被征地土地没有利害关系，应当驳回原告对县政府的起诉。b镇政府答辩意见与县政府相同，镇政府认为其到征地现场只是调解企业和被征地农民的施工纠纷，没有实施强制征地行为，该案属于企业与农民之间的民事纠纷，与政府无关。本案属于一个很典型的征地纠纷，近年来很多地方政府采取了这种征地方式，张甲、李乙起诉县政府、镇政府...
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2018
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夏涛律师告诉大家：当你遇到强拆怎么办？大家好，我是北京万典律师事务所夏涛律师。现在房屋拆迁是个普遍的事情，在我们办理拆迁的案件中，经常会面临一些房屋被强拆的案件，那么，面对类似的问题，律师来告诉你面对强拆怎么办？面对强拆怎么办？第一、面对强拆首先要进行报警。这样便于事后的维权，可以把强拆的时间、地点、所在村庄等事情经过告知警察，做出笔录；第二、固定证据。就是用手机进行拍照、录像，把强拆的经过、人员和车辆通过照片的形式固定下来，便于日后提交给法院；第三、就是要了解强拆的组织者和参与人员。如果说现场没有去的情况下，事后你可以找相关的邻居、当时在场的一些证人进行询问，了解当时强拆的人员是谁；第四、强拆前后的协商问题。因为强拆之前往往会有拆迁小组的相关人员会告诉你：“快点签订协议吧，再不签我们就要强拆你家的房子了”。这个时候要非常注意，这是一个房屋被强拆的信号。在强拆完之后也会有相关的政府工作人员或者村委会的人员到你家里去与你协商签订征收补偿协议及房屋补偿和安置价款等相关问题。房屋征收补偿能够协商尽量的协商最好，即使不能协商也可以通过协商的过程把双方的意愿互相表达到，而且通过协商也能把强拆的组织人员、参与人员，强拆的情况进行了解，便于事后的维权。
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2018
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大家好，我是北京万典律师事务所律师王卫洲，欢迎收看小鱼普法.大家知道在房屋征收中，一个争取征收补偿的重要砝码就是房屋，如果你的房屋被拆补偿也就尘埃落定，但是过征收部门决定强拆你的房屋怎么办呢？在国有土地上房屋征收中，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，在强制征收前应当对被征收人作出《房屋征收补偿决定》，而政府无权强制实施拆迁，对于征收补偿决定被征收人可以提起行政复议和行政诉讼，只有被征收人期限内被征收人既不申请行政复议又不提起行政诉讼的，政府可以申请人民法院强制执行，所以当你收到征收补偿决定之后而且你对征收补偿决定不服，应当在期限内及时提起行政复议或诉讼，通过法律保护自己的房屋不被强制拆迁。在集体土地上房屋征收时，根据《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法实施条例》的规定，政府决定强制执行前会作出责令限期移交土地的决定，同样政府无权强制执行，需要申请人民法院强制执行，所以保护您的房屋的有效办法还是及时提起行政复议或诉讼。在诉讼期限内，人民法院一般不会受理政府提出的强制执行申请，那么大家现在明白了吗，当你征收部门作出的相关强拆决定，要用法律的手段维护权益。
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2017
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