（一）何为违法建筑：“违建”是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定的建筑物和构筑物。有以下几种表现形式：（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物，例如在耕地上建造房屋；（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物；（6）违反法律、行政法规的其他建筑物或构筑物。常见的有非法占有国有土地或集体土地、占用已规划为公共场所或公共绿化用地的建筑、在拆迁征收范围确定后实施新建或改建的建筑物和构筑物。因此，当您被通知您的房子是违建时要确定您的房屋是否符合其中之一，冷静处理，不要被拆迁人的宣称的拆迁吓到。（二）违建的认定主体有哪些到底是真违建还是拆迁人的阴谋，了解违建的认定主体至关重要。违建的认定主体有四，其一是法定的规划局或者规划委员会，主要查处城市中的违章建筑；其二是城市管理综合执行局，它本身无权需要省级政府授权才能查处违法建筑；其三是乡镇人民政府，它负责查处农村的违法建筑，超出其执法范围之外的地方则无权管辖；其四是国土资源局，根据《土地管理法》的规定，国土资源局有权认定农村的违法用地类违建，这一类在实践中不常见。作为被拆迁的你一定要...
更新时间:
2019
-
03
-
05
强拆是指拆迁方与被拆迁人无法协商一致时，拆迁人强制拆除房屋。因此，强制就一定要有法律授权和法律依据，没有法律授权和法律依据任何人都不能采取强制行为。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条的规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。”据此，强制拆迁的主体只能是人民法院，其他机关和组织无权强制拆迁。强制拆迁的法定条件第一，被征收人在法定期限不申请行政复议且不提起行政诉讼。如果被征收人在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，没有获得最终裁决，做出房屋征收决定的市县人民政府无权向法院申请强制拆迁。退一步讲，即使有些市、县人民政府违法向法院申请强制执行，法院也不能受理进入强制执行程序。第二，以征收补偿决定为前提，先补偿，后拆迁。如果没有征收补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。实践中，可以强制拆迁的主要有两种情况：一是签订了补偿协议，不搬迁的;二是作了补偿决定，既不搬迁又不按照规定申请行政复议或者提起诉讼。第三、必须给予货币补偿安置。没有提供货币补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料的不能强制拆迁。第四，征收补偿决定不存在下列情形之一：（1）明显缺乏事实根...
更新时间:
2019
-
03
-
05
一、在没有签字和同意的情况，征收方说对补偿进行了张贴公告，因为我没有复议也没有诉讼，到期后就申请法院强制拆除了我的房屋，但是我根本没有见过补偿决定，请问这行为合法吗？这种行为从你描述来看的话，可能是不合法的。如果对补偿决定进行张贴公告，需要在征收范围进行张贴公告，更需要让被征收人知悉该补偿决定，如果被征收人根本不知道补偿决定，就失去了复议和诉讼的权利。征收方如果没有对补偿决定依法公告，其行为剥夺了被征收人的权利，是不符合法律规定的。二、征收人以张贴的方式将补偿决定进行送达合理吗？《征收条例》规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。张贴的形式送达肯定是合法的，但是需要确保被征收人知悉。最好的方式能挨家挨户的送达给被征收人，确保被征收知悉房屋征收补偿决定。三、什么条件下，法院会驳回市、县级人民政府的司法强拆的申请呢？主要有以下几点，（1）明显缺乏事实根据；（2）明显缺乏法律、法规依据；（3）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；（4）明显违反行政目的，严重损害公共利益；（5）严重违反法定程序或者正当程序；（6）超越职权；（7）法律、法规、...
更新时间:
2019
-
03
-
05
一、两个时间节点前建造的房屋首先，《土地管理法》于1986年经审议通过，并于1987年正式实施。该法规定农村居民建造房屋使用的土地，不得超过省、自治区以及直辖市规定的标准。但是由于法不溯及既往，在1987年之前建造的房屋并没有相关法律法规对其进行限制规定，因而不应当作为违法建筑处理。拆迁部门对1987年之前建造的房屋认定为“违建”的，于法无据，被拆迁方可通过行政复议或者行政诉讼进行维权。其次，由于《城乡规划法》于2008年通过实施，并规定建造房屋必须拥有建设工程规划许可证，但对于2008年之前拥有合法土地使用权的房屋，由于并没有相关的条文和处罚决定，因而不能被轻易认定为“违建”。二、未批先建，存在程序违法的房屋根据《土地管理法》第六十二条的相关规定，农村村民住宅用地，应当经乡镇人民政府审核，并由县级人民政府批准。同时，根据《城乡规划法》第六十五条，对于未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可进行建设的，可以由乡镇人民政府责令限期改正。因而，对于没有办理批建手续，但拥有选址意见书，符合宅基地使用标准的违法建筑，属于程序违法的建筑，要求其缴纳相关费用并补齐程序后，不能随便认定为“违建”。三、招商引资兴建的房屋很多地方为了促进经济发展，成立相关的招商局进行招商引资，并同意其先在土地上兴建厂房，后补办手续，但由于土地性质等各项问题导致企业在办理部分手续时无法办理。这种厂房不得...
更新时间:
2019
-
03
-
05
下面提供了一些简单的思路，仅供大家参考：1、判断房屋所在地是否属于城市规划区域的范围。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，如果房屋所在地已被划入了城市规划区范围内，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但是应当扣除已经取得的土地补偿费。也就是说，如果房屋在城市规划区范围内，是有权按照周边相同地段房屋的市场价格进行补偿的。2、判断房屋是否在城中村。因为城中村房屋地理位置的特殊性，其既具有集体土地的性质，又位于房价较高的区域内，如果只按照集体土地房屋价格进行补偿的话，对被拆迁人来说是不公平的。因此，被拆迁人可以争取以不低于周边同地段的类似房屋的市场价格进行补偿。3、利用法律程序、找到征拆过程中的违法行为，要求征收方或者拆迁方进行赔偿，进而重新协商补偿费用，提高补偿金额，因为征拆是需要履行严格的手续的，征拆人未履行或者违法履行的都可能涉嫌违法;又或者通过一系列的法律手段，如申请听证、复议、提起诉讼等，拖延征拆进程，以此维护自身权利，因为征拆方在项目开始后就希望能够尽快完成，所以这些法律程序在一定程度上影响了他们的原定计划，征拆方可能就会妥协，提高房屋的补偿价格。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
03
-
05
（一）征收土地公告征收土地公告，即由市县人民政府在收到征地批文之日起10个工作日内向征用土地所在地的集体经济组织农户进行公告，将征地面积和给予农民的集体补偿告知农户。其公告内容主要包括（1）征地批准文号、批准时间、批准机关和批准用途；（2）被征收土地的所有权人、位置、面积和土地性质；（3）征地补偿标准和人员安置方案；（4）办理征地补偿登记的期限和地点。公告程序是土地征收的法定程序，法律对公告的时间、主体以及内容进行了严格限定，任何不符合法律规定的事项，均会导致征地行为的违法性。因此，被征收人在征收过程中发现该公告行为不符合法律规定的，可申请提出行政复议或者行政诉讼。（二）征地补偿安置方案征地补偿安置方案是以公告方式告知被征收人相关的征收补偿安置政策，其方案内容主要包括（1）征用土地的位置、性质、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；（2）土地补偿费和安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；（3）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；（4）农业人员的具体安置方式；（5）其他有关征地补偿安置的具体措施。（三）房屋评估报告单老百姓在收到房屋评估报告单时，应当根据以下四个步骤审查该评估程序是否合法，以便保证自己的合法权益不受侵犯：1、注意评估的时节。正式接受评估之前，严格按照先报批、再评估的顺序进行；2、查看评估公司是否具备相应的评估资质；3、查看房屋评估报告中...
更新时间:
2019
-
03
-
05
货币补偿的标准既适用于国有土地上房屋拆迁，又适用于集体土地上房屋拆迁。很多人搞不清楚什么是国有土地什么是集体土地，其实国有土地上房屋拆迁简单的理解就是城市房屋拆迁，集体土地上房屋拆迁可以理解为农村房屋拆迁。一、农村房屋拆迁补偿的依据在哪？今天主要讲的法律规定是《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)，大家疑惑的是《征补条例》适用于城市房屋拆迁，也未提到农村房屋拆迁同样适用此条例，那么农村房屋拆迁补偿的依据在哪？农村的房屋拆迁适用于《征补条例》的依据在于2011年3月17日中纪委和监察部联合发布了一项通知，在通知中写到“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”二、房屋要拆迁，给多少钱的补偿才算合理呢？判断房屋拆迁货币补偿是否合理，要看拆迁方给的补偿款能不能在同地段购买到和被拆迁房屋面积一样大的新建商品房，如果能购买，补偿就基本合理；否则，就不合理。《征补条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”我们认为此条法规中有两点不足，首先是无法确定具体参照对象，其次评估机构的评估报告数额与市场价明显不符。2014年最高人民法院公布了十大征收拆迁案例，第三...
更新时间:
2019
-
03
-
04
“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。一、房屋拆迁产权置换标准1、住宅房屋。一般的做法是当偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新与建筑安装工程造价结算;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分且在规定安置标准内的，超过部分按照住宅房屋的成本结算;偿还建筑面积超过规定安置标准的，超过部分按照商品房价格结算。2、非住宅房屋。偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。二、房屋置换/产权调换形式1、异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。2、回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。三、安置房发现质量问题该怎么办？房屋出现问题不一定是房屋的质量有问题，可能是装修或者其他的问题，因此，在房屋出现问题后，要先对房屋进行质量检测，看看是不是质量的问题，如果是质量的问题，...
更新时间:
2019
-
03
-
04
企业房屋被认定是违法建筑主要包含以下几种原因：1、违反土地使用性质（常发生集体土地上建设的企业或厂房）；2、因招商引资而没有补办手续（为了快速经营而无暇或无法补办手续）；3、违章建筑的房屋曾受到相关部门行政处罚；4、通过拍卖取得国有资产，但手续不完备；5、企业或者厂房建设较早，法律法规不完善；对于违法建筑应当区分不同的情况进行处理，不能“一刀切”不予补偿。按照2008年施行的《城乡规划法》规定，一般认为，违法建筑是指“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的”建筑，其中可以采取措施消除对规划实施影响的，可以通过罚款或改正等手段“转正”。对于一些建造年代久远的建筑，因当时的法律并没有规定要取得诸如建设工程规划许可证等证件，而根据“法不溯及既往原则”，这类建筑不能认定为违法建筑。农村自建房在征收或拆迁时，也容易出现被认定为违法建筑的情形，但并不是所有的自建房都是违法建筑，需要根据建设时间、审批手续、适用法律等综合判断。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
03
-
04
第一，审查房屋拆迁项目是否符合规划在法律中规定了房屋拆迁必须以公共利益为目的，但是却免不了打着公益目的的旗号，实质上是搞商业房地产开发。可能有人会有疑问，规划如何来规制房屋拆迁的目的呢，规划是政府在一定时期内对城市的建设布局、土地利用以及经济和社会发展有关事项的总体安排和实施措施。《城乡规划法》第二条规定，制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。第十七条规定城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。在理论上确实能规制住政府领导层的临时决策和房屋拆迁的目的。第二，制定拆迁补偿安置方案1、由房屋拆迁部门起草；2、政府组织有关部门对拆迁补偿安置方案进行论证；3、征求公众意见，要通过发布公告的方式征求意见，征求意见的时间不少于30天，在征求意见的期限内拆迁户可以就补偿问题向房屋拆迁部门提出。4、公布征求意见和修改情况。在实践中，征求公众意见这个法定的拆迁户的参与权，但是实践中会出现这样的情况，拆迁户提出的意见不会被采纳。第三，组织召开听证会不是每个拆迁项目都需要召开听证会。召开听证会需要同时具备两个前提条件：首先是因旧城区改建而进行的房屋拆迁，其次是多数拆迁户不同意。第四，进行社会稳定风险评估2010年出台的《国务院关于加强法治政府建设的意见》明确提出要“完善行政决策风险评估机制”，重点在于“社会稳定、环境、经济等...
更新时间:
2019
-
03
-
04