法律规定，农村集体经济组织内，一户村民只能申请一处宅基地，宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。1、如果是集体组织内的成员，即根据上文分出来的三种情况，在第一种和第二种情况下，该成员通过申请宅基地的方式一般是不会被允许的，因为这违反了一户一处宅基地的规定;而对于第三种情况，则通过法定的程序可以依法申请得到一处宅基地。2、如果是村民集体组织外部成员申请购买宅基地建房，则是不允许的。众所周知，我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。根据法律规定，国有土地可以上市自由交易，而集体土地则只能是组织内部成员所有。集体组织外部成员是不允许购买农村宅基地的。即便已经购买，一旦将来农民反悔，起诉到法院要求返还房屋，根据我国目前的法律法规，法院是肯定会作出买卖合同无效的判决的。综上所述，宅基地是否可以买卖，需要分情况而定。对于集体经济组织内部成员，一般是可以转让买卖的，而对于集体组...
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2019
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问题一：耕地的补偿标准。耕地是农民赖以生存的基础，关系到大家最切身的利益，它的补偿标准也是很多人想知道的问题。具体来说征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。根据《土地管理法》第47条的规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。实践中，区片综合地价或统一年产值标准是各地普遍适用的确定耕地补偿标准的依据，但总体而言，耕地的补偿费用仍受限于土地的产值，故其总体补偿数...
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在农村，土地使用人或者实际使用人没有土地权属证书的情况非常普遍。在现有法律制度下，无证房屋在面临拆迁时是否获得补偿，以及如何获得有效合理的拆迁补偿是大家共同关注的话题。而在实际拆迁中，拆迁方经常替换概念，将无证房屋认定为违章建筑进行非法强拆。无证建筑是否就是违章建筑，无证建筑进行拆迁时是否可以获得补偿？一、什么是无证房屋？无证房屋是日常民众常用的一个词语，一般指没有房屋所有权证的房屋。无证房并非法律概念，其本身含义不明，外延比较模糊，究竟什么是无证房并没有标准答案。二、无证建筑就一定是违法建筑吗?答案是，不一定。在我国，房屋整体无证或者部分无证是个很常见的现象，如果均认定为违建，短期内损害了被征收人的合法权益，长期内更是会引起社会的动荡。许多无证建筑都是由历史原因造成的，太多的被征收人在维权过程中因得不到补偿采取了自焚、跳楼甚至自爆的过激方式来表达自己的不满，因此，无证建筑决不能等同于违法建筑。说起无证建筑的来源，最常见的就是历史和政策原因。众所周知，上世纪80年代以后，我国农村经济开始高速发展，政府为了改善人民的居住环境，对于农民的宅基地大都采取十分简单的审批手续，往往宅基地划定的地块通过审批后，农民们都只会拿到一张纸，上面写着审批的内容，同时盖有政府的公章。但是随着我国社会的进步和法制的不断完善，尤其是2008年《土地管理法》出台以后，现在农村里一个合法的房屋必然通过了县级人民...
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违法建筑的认定主体、认定程序都有严格的要求：从主体到程序，再到认定的法律依据都是需要进行严格适用的。从主体方面讲，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门才有对违章建筑认定和处罚权。其次，拆除违章建筑也是要有严格的程序的，但是不少被拆迁人越过了法定程序，未经通知直接进行拆除明显是违法的。违章建筑的确认标准并不是由任意机关和个人确认，而是由法律明文规定的，即：（一）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（二）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（三）擅自改变了使用性质建成的建筑物；（四）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（五）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。在律师以往代理的案件中可以发现，存在法院将行政诉讼视为“烫手山芋”，但凡能够不进行实体审查就一律从程序上驳回。在此，律师提醒广大被拆迁人：若想争取合理补偿，就不能单靠行政诉讼这种方式，而应该通过律师协助申请政府信息公开或者一系列的行政复议、行政诉讼程序，找到案件涉及部门的违法点，争取到与拆迁人公平谈判的机会。（采晴整理）
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2019
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首先、是知情权，即被征收人有权知晓与土地房屋征收、补偿安置有关的信息，且应当能够从公告中得知自己在对征收决定或征收补偿方案有异议时拥有申请行政复议、提起行政诉讼等的救济权利。其次、是听证权利。如国有土地上房屋征收中涉及旧城改造项目时，如多数被征收人对征收补偿方案有异议的，市、县级人民政府就应当组织被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。如果被征收人压根没有见到征收补偿方案，自然也不会知道自己对方案有什么意见。最后、是申请行政复议/提起行政诉讼的救济权利。征收公告中应当载明被征收人拥有这些权利，并且应当注明被征收人提起这些程序的时限，很多被征收人没有见过这些公告，或者见到的公告是不完整的，因此压根不知道自己享有这些权利，觉得自己权益受损时，也就只知道去政府进行信访，最终问题没有解决，反倒有可能错过了启动有效维权法律程序的时间。（采晴整理）
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土地补偿费的分配，实践中常见的侵权情形主要有以下几种：其一，集体经济组织截留超过规定最高比例的征地补偿款，仅将极少的补偿款用于分配支付给被征地农民，该类案例中常伴随着贪腐等犯罪行为；其二，村委会未按照相关规定组织村民会议，伪造村民意见和签名，私定分配方案，最终出现补偿款分配不均的情况；其三，拒绝部分依法享有征地补偿分配资格的村民参与征地补偿款的分配。拆迁律师要提醒被征收人注意的是，不论被征收人遇到的是以上哪种情形的侵权问题，都离不开依法由村民会议讨论决定产生的“征地补偿分配方案”。不管该方案是自始不存在还是并非依法产生又或是方案内容存在违法侵权，都影响着被征收人的下一步维权行动。也就是说，农民朋友们如果认为自己未分配到公平合理数额的补偿款，应当第一时间将目光转向这份《分配方案》，从分配方案的产生（程序）和内容两个角度入手查找可能存在的违法点。有诸多案例反映，当维权进行到这一步，被征地农民遇到的第一道阻碍就是能否见到这份《方案》，以及如何确认《方案》的产生过程和方案本身是否存在作假、违法违规问题。根据《村民委员会组织法》的相关规定，对于涉及村民利益等依法应当及时向村民公布的事项，村民委员会施行村务公开制度，接受村民的监督，保证所公布事项的真实性，接受村民的查询。如果有农民朋友对我们提到的这份分配方案不了解甚至没有听说过也没有见过的，可以依法向村委会申请公开，村委会应当向申请人提供相关...
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其一，被征收人依法享有对拟征地公告内容和征地补偿安置方案相关问题的听证权利，国土资源部门依法承担相应的告知义务。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第十四项中明确指出：“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证”。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第十一项中规定：“在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证”。《国土资源听证规定》第十二条第三项中规定，拟定或者修改区域性征地补偿标准的，主管部门应当组织听证；第十九条第一款规定，有下列情形之一的，主管部门在报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利：（一）拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的；（二）拟定非农业建设占用基本农田方案的。根据以上文件可以明确的是，被征收人依法享有针对拟征土地补偿标准和安置途径以及征地补偿安置方案申请听证的权利，国土资源主管部门有将听证权利告知被征地农民的义务。其二，未告知和尊重被征收人听证权利取得的征地批复不应得到法律支持和保护。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，要...
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谈及集体土地征收，“三公告一登记两听证”是我们常常会提到的重要概念。其中的三次公告指的分别是拟征地公告、征收土地方案公告和征地补偿安置方案公告；一登记指的是被征收人在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定部门办理征地补偿登记；两听证则是指征地报批前、拟征地公告发布后，及征地补偿安置方案公告发布后，被征收人依法享有的申请和参加听证会的权利。有很多被征收人向拆迁律师表示，自己直到土地被强征、房屋被强拆都不知道有相关权利的存在，很多被征收人是直到在律师的帮助下申请政府信息公开后才了解到，曾经有这样一份权利摆在自己面前，自己却被征收方蒙住了双眼。所以，律师提示被征地农民，征迁中要获知自己依法享有的听证权利。（采晴整理）
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首先，协议是否满足基本的有效条件。提醒被拆迁人，在签订拆迁协议进行搬迁前，一定要确认与自己协商约定拆迁补偿条件并签订拆迁协议的对象是否有相应的主体资格，是否存在越权代理的情形；确认对方允诺的回迁安置房（项目）是否真的存在。实践中有拆迁方会要求被拆迁人签订“阴阳合同”，真正注明了双方约定好的拆迁补偿条件的那份“协议”有时甚至连拆迁方的签章都没有，仅在落款打印了无法确认签约主体资格的签约人（单位）的名称；也有拆迁方为了加快征收拆迁速度与被拆迁房屋的部分产权人签订拆迁协议，等等情形，此时拆迁协议的效力显然也是存疑的。其次，约定条件是否写进了拆迁协议。很多被拆迁人在拆迁方违约拒不履行协补偿义务时有苦难言的原因是，拆迁方在签订拆迁协议时会刻意回避将全部允诺的补偿条件都写入拆迁协议中，而是仅仅给出口头承诺，又或者在被拆迁人签字后将全部协议原件带走，不给被拆迁人留下凭证。此时看起来被拆迁人向拆迁方主张权利的依据就只有记忆中拆迁方给出的补偿承诺，显然是缺乏法律依据和证据支撑的。鉴于此，拆迁律师提醒被拆迁人，一定要在拆迁协议中明确约定双方协商好的全部补偿条件内容，并在签约后即保留起码一份协议原件，以保证后续拆迁方拒不履行补偿义务时，被拆迁人能够有理有据地提出自己的维权诉求。如果有被拆迁人签订了内容不完整或不明确的拆迁协议，那么在后续主张自己的权利时就需要收集和保留更多的其他证据。例如拆迁方曾口头向被...
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一、看谈吐好的律师没有模板化的标准，但在业内已经取得一致认可的最低门槛是，负责任的专业律师一定不能“信口开河”。在没有把握整个案情脉络的情况下就盲目向被拆迁人打包票“一定能如何如何”的律师，实际靠谱程度可能与他拍胸脯的力度和速度成反比。被拆迁人一定要了解，专业能力过硬的律师并不一定要口若悬河滔滔不绝，有耐心和责任心的律师也并不一定每时每刻都像弥勒佛一样笑成一朵花。所有基于性格外显的表现，都不该成为绝对性的判断标准。被拆迁人要寻找的，一定是一位能够在被拆迁人不知道该如何说明案情时循循善诱地引导被拆迁人给出有用信息的律师；一定是一位言谈自信、厚积薄发，寥寥数语就能抓住案情要害的律师；一定是会谨慎斟酌自己的一言一语，永远以事实为根据、以法律为准绳对案情进行分析，给出经得起推敲的专业建议的律师。二、问时间很多被拆迁人喜欢问律师，自己的案子要多久才能出结果，多久才能“赢”。经验较为丰富的律师，会从程序角度出发，告诉被拆迁人，某个法律程序如诉讼前后可能经历的最长与最短期限是多少，但这实际上并不是被拆迁人最需要了解的信息。我们所说的“问时间”，指的是被拆迁人一定要向律师了解，自己正处于征收拆迁的哪个时间节点，现在能够着手进行的维权工作有哪些。对被拆迁人来说，拆迁维权永远是“赶早不赶晚”的。三、问经验拆迁律师曾经说过，拆迁维权是个案性极强的，即使是两个表面看起来情节非常相似的案件，真正开始维权后，...
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