对于出嫁后户口仍在原村集体的出嫁女，仍未原集体经济组织成员，正常享受包括参与征地款分配在内的各项土地权利及其他成员福利；对于出嫁后户口迁出，但未在婆家参与任何形式的土地利益分配，未加入城镇社保的出嫁女，在原集体经济组织的征地拆迁过程中仍有权参与征地补偿款分配。实践中部分村集体或村委会干部成员常常忽视法律法规对出嫁女多种情况的规定，抱着“嫁出去的女儿泼出去的水”的心理，拒绝出嫁女（通常是嫁给本集体经济组织成员以外人员）参与本村土地权益等村民福利分配，尤其是在集体土地被征收时，村委会乃至村民大会会将出嫁女排除在征地补偿款分配范围之外。事实上，这种认识是不符合相关法律规定的。不管村民是否是“出嫁女”，只要是符合法律规定的补偿对象，都有权参与征地补偿款的分配，且应当得到公平合理的补偿。在村委会和出嫁女之间存在这样的矛盾分歧之时，这部分依法有权参与征地补偿款分配的出嫁女该如何主张自己的权利并有效争取到相应的权益，就是必须优先考虑的。根据《村委会组织法》的规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。通俗来说，它并不属于具有行政管理职权的机关部门。有村民在维权过程中由于对相关法律仅仅是一知半解，由上认为无法通过行政诉讼规制村委会，就将目光简单移向政府，认为政府既然依法承担保护公民私人所有的合法财产、维护社会秩序、保障公民的人身权利、民主权利和其他权利的责任，就应当督促...
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2019
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06
拆迁房评估价值与房屋实际价值之间差距过大的可能原因：可能性一：评估机构“受意”压低价格《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。也就是说，对被拆迁人进行房屋价值评估的（有相应资质的）房地产评估机构是被拆迁人选定的，对政府征收部门来说是“随机”的，而不是政府指定的，更不能与政府之间有任何交易或连带关系。假如被拆迁人根本就没有经历过这一步，或者被拆迁人是在政府圈定的部分评估机构中“自主”选定的某一评估机构，那么很难说是不是这些评估机构与征收方之间是有合作关系的。除了机构的选定之外，被拆迁人还要注意评估方法，如成本法、市场法、收益法、基准地价法等，拆迁评估中可以同时选用两种或以上的方法进行评估作业，以确保最终作出的评估结果的准确性。被拆迁人要注意的是，假如拆迁方给你的评估结果仅是一个价格数字，那么很可能评估是存在问题的，被拆迁人不要仅仅拘泥于对价格结果的质疑，要主动去探究结果是如何作出的，问题出现在哪里。可能性二：评估程序存在问题根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等的相关法律规定，评估工作应当在拆迁协议签订前进行，且房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。实践中不少征收项目省略了评估师弟勘察程序，未进行实际的...
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2019
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无论是征地过程中的违法征收行为，还是村委会擅自违法违规将集体土地出让给企业进行商业开发的行为，又或者是其他与土地相关的侵权行为，除了农民朋友们通常了解的诉讼、复议等法律救济途径可以进行规束外，其实农民朋友们还有一种比较特别的法定权利救济方式可以使用，即“查处申请”。实际上这个所谓的“查处申请”，依据的是《土地管理法》中关于公民检举权利和土地行政主管部门查处职责的相关规定。《土地管理法》第六条规定，任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。另第七十六条则规定了县级以上人民政府土地行政主管部门对土地违法行为的查处职责。因此，当农民朋友的土地权利遭到侵害时，或发现任何单位或个人有土地违法行为时，都可以依法向地方政府土地行政主管部门，如国土资源局，提交查处申请，请求其履行法定查处职责。对遭遇土地侵权的农民朋友们来说，依法申请查处是有利而无害的。如果国土局依法接受申请后履行了对土地违法行为的查处责任，则一方面可以有效制止土地侵权行为的进一步扩展，阻止侵权事态向更严重的地步发展，另一方面也可以对侵权方起到有力的震慑作用，并使相关人员得到应有的处分，承担相应的法律责任。假如侵权行为发生在土地征收过程中，则被征收人也可以通过这种方式侧面争取到谈判协商的筹码，制止征收方的单方欺压行为。当然，实践中很多农民朋友在尝试申请查处时会无功而返，这也就...
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2019
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根据《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《土地管理法实施条例》第二条对国有土地的内容进行了更详细的注解罗述：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。根据以上规定，所谓的“国有土地”和“集体土地”，是根据我国土地所有制形式来划分的，国有土地归国家所有（全民所有），集体土地归农民集体（集体经济组织）所有。根据现行法律规定，集体土地转归国有的方式和途径只有一种，那就是依法进行土地征收。在本文中提到的“收回国有土地使用权”和土地征收是两个有交叉但不等同的概念。“收回国有土地使用权”的主要法律依据是《土地管理法》第五十八条规定，其中明确，有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续...
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关于抢种抢建有没有补偿，拆迁律师此前也曾经提到过很多次。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。另国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定中也明确，在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由此可以明确的是，不管是国有土地上房屋征收拆迁，还是集体土地征收，一旦征收范围确定、公告后，征地范围内的被拆迁人就不得再进行房屋新建、改建、扩建或抢种各种作物的行为了。即使被拆迁人“暗度陈仓”抢建抢种成功，正式进行房屋土地征收时，抢建抢种的部分也得不到补偿。与此同时，抢建的房屋建筑除了在时间点上存在违法问题之外，往往还都是未获相关部门审批许可的“无证黑户”，也就是实打实的“违建”，不在征收补偿范围内。这类违建与拆迁律师此前提到过的历史原因、政策变动原因、主管部门工作交接原因等等一系列非被拆迁人主管错误造成的可获拆迁补偿的违建不同，它是法律法规反复强调和明确的没有拆迁补偿的违建。总而言之，凡是在征收范围确定公告后，在法律明确的时间点后抢种的作物、抢建的房屋建筑，依法...
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拆迁律师提醒被拆迁人：阴阳合同不要签。拆迁方有时候会强调“大家都是这样签的，所以这么签没问题，所以你也必须这么签”，安抚被拆迁人的疑虑并引起被拆迁人的从众心理；或给出高于“表面协议”中约定的补偿标准的附加条件，迎合被拆迁人多拿补偿的心理，以此说服被拆迁人签阴阳合同。但被拆迁人要明白的是，天下没有免费的午餐。阴阳合同毕竟是违法的，如果拆迁方真的是好心好意维护被拆迁人的权利、希望被拆迁人拿到更多补偿，那只要严格根据法律规定进行征收拆迁就可以了，完全没必要通过违法方式来达到这个目的。拆迁律师提醒被拆迁人：不要配合拆迁方虚增虚报征地面积。虚增面积获得的补偿，拆迁方拿一部分“辛苦费”，被拆迁人自己拿一部分贴补偏低的补偿，看起来似乎是两全其美、皆大欢喜。但事实上出具虚假评估报告、签订虚假拆迁协议、虚增虚报征收面积骗取国家拆迁拨款是违反犯罪行为，一旦被发现，虚增部分一定会被追回，还要承担相应的法律责任。更何况，被拆迁人如果只有通过配合拆迁方虚增虚报征收面积才能获得看起来比较合理的拆迁补偿，那就说明被拆迁人原本得到的补偿是严重低于法律规定要求的，是不合理的。被拆迁人只有通过合法方式维权，才能得到真正留得住的补偿。拆迁律师提醒被拆迁人：空白协议不要签。这一点拆迁律师已经提醒过无数次，但仍旧有很多被拆迁人留言表示自己签的协议根本没有写明征地面积等重要信息，有很多地方都是留白的。有些被拆迁人为了一时的安...
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问题一：自己不同意征地补偿条件，村委会是否有权代村民直接签订拆迁补偿协议？答案显然是没有的。村委会虽然是村民意见的收集箱和集体意见的出口，但它并不能自行代表所有村民的个人意见。根据《土地管理法》的规定，征地补偿中的安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费两部分都是归于或用于被征地农民（或承包经营权人）的，而土地补偿费部分也需要根据相关法律规定经村民会议讨论决定分配方案并予以实施。所以说，征地补偿和每一位被征地拆迁农民个人的权利都是息息相关的，村委会无权越过村民本人直接代为签订拆迁协议。问题二：村委会能否自行征收土地《土地管理法》中明确规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。而如我们前文所说的，村委会并不是政府，更不是县级以上地方政府，它并没有组织实施征地的权限。但拆迁律师需要特别说明的一点是，根据《土地管理法》第六十五条的相关规定，当满足为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；不按照批准的用途使用土地的；因撤销、迁移等原因而停止使用土地的法定情形时，村集体经济组织可以报经原批准用地的人民政府批准收回集体土地使用权。这与我们所说的土地征收有所不同，但仍需严格按照相应的法律规定进行，且为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地而收回集体土地使用权的，依法应当对被收回土地的农民进行补偿。问题三：村委会是否有权制定发布征地补偿方案？...
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2019
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。实际拆迁过程中，很多被拆迁人却没有体会到“先补后征”带来的安全感和踏实感。有很多被拆迁人在给拆迁律师的留言中提到，签订拆迁协议后拆迁方一直不给付补偿款，自己去要对方一直说尽快。但直到自己完成搬迁、腾空了房屋、厂房，拆迁方也没有按照拆迁协议约定支付补偿款。更有甚者，不但没有进行“先补偿”的动作，连与被拆迁人达成一致意见、签订拆迁补偿协议的程序都被跳过，直接以偷拆、“误拆”等方式对被拆迁人的房屋实施了强拆。拆迁律师今天就来和被拆迁人说说，如何尽量避免违法“先拆后补”的情况出现，以及如果发生了违法强拆，被拆迁人该如何维权。关于先拆后补的案例拆迁律师也分享过不少。有这类遭遇的被拆迁人往往有一些共同点，拆迁律师通过这些错误示范，来告诉大家该如何尽可能地防患于未然：1、家中无人被偷拆。由于种种原因，有很多被拆迁人是一家人都在外打工生活的，家中房子在被纳入拆迁范围后也常常是空置的。老百姓土话常说，空房易引贼。被拆迁人家中无人，就容易给无良拆迁方留下动歪心思进行偷拆强拆...
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2019
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。也就是说，一般情况下，我们说到的被征收人/被拆迁人，实际上指的是被征收房屋的所有权人。即使户口不未落在被拆迁的房子下，只要是产权人，就应得到补偿安置。反过来，即使户口落在被拆迁的房子下，只要不是房屋产权人，也就不是《条例》中明确的补偿对象。按照本文的假设前提，房屋登记在父母名下，房屋拆迁时有权接受补偿安置、有权在拆迁协议上签字的就是父母，此时儿女无权私自代父母做出签字与否的决定。不管是子女出于私心私自签字也好，还是受到无良拆迁方鼓动签字也好，根据《合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。此时子女作为被拆迁房屋的无处分权人签订的拆迁协议必须经过父母的追认，或者取得处分权，拆迁协议才有效。如果父母未对处分行为进行追认，且子女也未在签订协议后取得被拆迁房屋的处分权，那么拆迁协议的效力在得到父母追认前就是待定的，父母作为处分权人可以撤销合同。（采晴整理）
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所谓回迁房，实际上指的是被拆迁人房屋被征收后，由拆迁方直接向被拆迁人提供的供产权调换的期房，或对被拆迁人以货币方式进行补偿后，由被拆迁人折价向拆迁方购买的原址开发的房屋。在本文中，我们将回迁房作为一个更广义的概念理解，将被拆迁人与拆迁方在拆迁协议中约定的安置房统一称为“回迁房”。一、资格审查问题：如果被拆迁人选择产权调换的拆迁补偿方式，则一定要注意回迁房承诺是否能够实现的问题。一方面要考察与自己签订拆迁补偿协议，作出回迁房补偿承诺的签约主体是否有相应的权限资格；另一方面则要考察回迁房开发商的资质实力，是否能够在约定期限内建成交付回迁房。律师提醒被拆迁人，在签订拆迁补偿协议时，一定要注意自己是在和谁签协议，注意审查对方的主体资格，确认对方是否有对补偿安置条件作出许诺的资格权限，以确保协议约定能够得到实现。二、协议内容问题：谈到回迁房，签订协议时要注意的细节比起货币补偿方式来说就要繁杂的多。回迁房的位置、面积、公摊、产权性质、交付时间、质量等等都是被拆迁人要注意在拆迁补偿协议中明确的。另外，关于违约责任部分，是很多拆迁方刻意省略而被拆迁人容易忽略的，但对拆迁方履约不能时被拆迁人主张相应的赔偿却很重要。很多回迁户遇到过诸如约定期限已至回迁房还没建好、回迁房交房但不能如期办理产权登记、回迁房面积不符存在质量问题等情况，假如协议中没有约定，那么后续维权的难度就会更高，被拆迁人一定要提起重视。...
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