很多农民朋友反映，早些年自己在地方政府的政策鼓励下，在承包的土地厂区上搭棚建房从事畜牧养殖。然而这两年随着国家环保政策的日益严格，以及督察工作的全面铺展，自己和周围一些经营畜牧行当的乡邻都陆续接到环保关停禁养通知。他们有所体会的是，一旦禁养区划定，地方政府就会直接要求自己关停，未给予搬迁相关指导和帮助，甚至连处理存栏牲畜的时间和机会都不给自己，导致很多养殖户因此遭受巨大损失。那么所谓的环保整治就是不问民生，一刀切式的一关了之吗？事实显然并非这样。在生态环境部专门印发了《禁止环保“一刀切”工作意见》文件中指出，对于具有合法手续并符合环保要求的（养殖场），不得采取关停整治措施；对于划入禁养区而未及时清理退出的，要制定工作方案，加强政策衔接，按时序推进，避免短期突击关停，在清理退出过程中尽可能减少养殖户的经济损失。也就是说，除了有搬迁必补偿之外，地方政府在清退禁养区养殖场时，还需考虑到养殖户的实际情况，有序清退，尽可能降低养殖户的经济损失，良性推进环保治理工作，不以牺牲养殖户合法利益和老百姓正常生产生活为提高政绩、避免被问责的代价。环保关停禁养以及禁养区划定等是近年来养殖业的“热点”，很多养殖户因为地方政府“环保禁养没补偿”的错误治理方式饱受困扰。对于推进环境保护政策，拆迁律师认为，这是每一位普通老百姓都应当积极配合的。但环境污染问题并非在一日两日之内形成的，要解决也需妥善疏导，不能一刀...
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2019
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我们所说的违法建筑，通常是指未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，或通过伪造相关材料取得主管部门许可证而建成，或擅自改变使用性质及有效期等，且由于以上原因最终显示出违反城乡规划后果的建筑。对于这些违法建筑，根据《城乡规划法》的相关规定，一般视具体情节采取责令停止建设进行补证、限期改正并罚款、限期拆除等不同处罚手段。实践中，很多拆迁案例都会与“违建”有或多或少的联系。其中有些纯属于拆迁方的逼迁手段；有些是被拆迁人的房屋确实由于种种原因构成了表面上的违建；有些则是在建造及建造完毕时确属于严格法律意义上的违建，但已经经过了补正程序。在这几种不同的情况下，被拆迁人能否向拆迁方主张正常的拆迁补偿，就是拆迁律师接下来要进行解析的问题。《城乡规划法》第六十四条明确规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。结合住建部印发的《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》的相关规定，实践中对于可采取改正措施消除违反规划影响的违建的处理，视情形采取以下行政处罚措施：1、对于未按照许可证规...
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根据我们的生活常识可知，物价，包括房价、地价，都是处于不停的变动中的。很多被拆迁人可能有这样的体会：自己听说房子要被征收时，市场价格是在某个范围内，而当拆迁方的人真的上门协商签订协议时，房子（土地）的市场成交价格已经有了相当大的变化。这时候很多被拆迁人会心生疑惑：拆迁方给出的征收补偿安置价格，究竟是根据什么时候的价格标准确定的？如果价格确定后，谈判期间，房（地）价有了浮动，是不是原有的补偿方案就不作数了？对于这个问题，最高法在一则涉及征地补偿安置基准时点确定的案例的裁判文书中，结合《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相关规定给出了解读意见：“征收土地方案经有权机关依法批准后，被征收土地所在地的市、县人民政府具体组织实施过程中，可以结合集体土地征收与补偿工作实际情况，以上级机关作出征地批准决定时点，作为征地补偿安置基准时点，并相应确定征地补偿安置标准，除非有权机关征地批准决定被依法撤销”。结合最高法以上裁判意见，征地补偿安置方案中据以确定征地补偿安置价格的参考时点，正是有权机关依法作出征收土地方案批准决定的时点。简单来说，如果某个征地拆迁项目的征地审批批准时点是2019年2月，那么据以制定征地补偿安置方案并确定征地补偿安置价格的价格参考时点就是2019年2月其时的地方性规定、当时采用的区片综合地价和市场交易价格等。（采晴整理）
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根据《土地管理法实施条例》第二十五条规定及《征收土地公告办法》第八条之规定，征地补偿、安置方案，是由市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案及经核对的征地补偿登记情况等，依据相关法律法规规定的补偿安置标准，会同有关部门拟定的，用以明确征地补偿标准和农业人员安置途径等土地征收补偿、安置问题的具体实施方案。征补方案的内容并没有全国统一的规范标准，对每一个征地项目中的具体地块的征收价格，与被征收土地区片综合地价相关，综合地价又受被征收土地的地类、区位、产值、土地供求关系等多项因素综合作用。据此，征地补偿安置方案的具体制定受地域因素影响较多，补偿安置标准“是否合理”没有一个放诸全国皆准衡量标准，如果有被征地农民认为现有征地补偿安置标准过低，无法保障自己失地后生活水平不下降、长远生计有保障的，可以就个案情况向律师咨询，在律师的帮助下充分行使自己的法律救济权利，争取合理的补偿安置条件。（采晴整理）
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一、禁养区内养殖场关停是否有补偿？根据《畜禽规模养殖污染防治条例》第二十五条规定，因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。该条款非常简单易懂：划定禁养区后，对禁养区内确需关闭或搬迁的养殖场，由县级以上地方政府依法对其因关停遭受的经济损失进行补偿。也就是说，即使是禁养区养殖场关停搬迁，也需要给予补偿。二、划定禁养区并进行查处的权力主体是谁？有权划定禁养区并对自己做出关停搬迁处理的主体：《畜禽养殖污染防治管理办法》第十七条规定，对超过规定排放标准或排放总量指标，排放污染物或造成周围环境严重污染的畜禽养殖场，县级以上人民政府环境保护行政主管部门可提出限期治理建议，报同级人民政府批准实施。又《畜禽规模养殖污染防治条例》中规定，县级以上人民政府环境保护主管部门应当依据职责对畜禽养殖污染防治情况进行监督检查，并加强对畜禽养殖环境污染的监测。对污染严重的畜禽养殖密集区域，市、县人民政府应当制定综合整治方案，采取组织建设畜禽养殖废弃物综合利用和无害化处理设施、有计划搬迁或者关闭畜禽养殖场所等措施，对畜禽养殖污染进行治理。同时，环境保护部办公厅农业部办公厅印发的《畜禽养殖禁养区划定技术指南》中明确，（禁养区）指县级以上地方人...
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首先，不管被拆迁人是否已经委托律师代理维权，在律师不在场的情况下单独与拆迁方进行接触总是无可避免的，被拆迁人了解的拆迁法律知识越多，越不容易掉进拆迁方的陷阱。其次，被拆迁人有理有据地与拆迁方进行沟通，不仅可以避免情况变得更复杂，避免维权难度进一步增加，也有助于被拆迁人在侵权发生时第一时间察觉并做出积极应对。换句话说，如果被拆迁人连拆迁方哪里有问题都不知道，当然就对其侵权花招更防不胜防了。最后，在维权过程中的每一步，都有相关的法律法规进行约束，既约束公权力不能过度膨胀挤压私权利，又约束被拆迁人远离私权滥用、避免增加诉累等。简而言之，被拆迁人想要就拆迁方的违法问题寻求司法裁判帮助，自己首先就要做到遵法守法。因此被拆迁人如果想要自行维权，难免就需要了解相关的法律知识，一方面可以帮助自己提高权利行使的效率，另一方面也可以让自己避免因不理智的违法行为。（采晴整理）
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如果律师建议被拆迁人委托专业拆迁律师介入案件帮助维权，一定会有被拆迁人认为律师是在“王婆卖瓜”；但如果律师告诉被拆迁人，自己维权效果更好，显然说的不是真话。拆迁律师一直致力于为大家分享拆迁维权相关法律知识，一方面是希望大家如上文讲到的那样，即使在律师不在的情况下，也能够通过自己的知识储备对维权工作起到正面推动作用，不至于脑中“一片空白”；另一方面也是希望更多被拆迁人能够学会“防患于未然”，在强拆等性质相对更加恶劣的侵权行为发生前，就能够通过合法方式化解危机，降低权益进一步受损的风险。但真正与拆迁方在法律的战场上交兵时，客观来说，一位法律学术底蕴深厚、办案实践经验丰富、专业能力突出的拆迁律师，一定会对案件起到不可忽视的积极推动作用。尤其是很多被拆迁人原本不知法、不懂法，意识到应当依法维权时，往往时间已经非常紧迫，很多程序的启动期限已接近尾声，准备时间已经没有那么充分，维权就更有赖于专业拆迁律师的经验判断和能够第一时间调用的知识储备。不管是接案前，还是办案过程中，专业律师往往不会铁断要求被拆迁人一定要如何如何，而是会从法律专业角度为被拆迁人做全面分析，并提出自己的专业建议，充分尊重当事人的自主选择权利。律师可以告诉被拆迁人，在有限的时间内拓展自己的法律知识面，一定有助于被拆迁人开展维权工作，律师也可以告诉被拆迁人，委托专业、负责的拆迁律师介入案件，一定能对维权起到正面帮助作用。但究竟要...
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一、拆迁协议的签订与效力：关于无效和可撤销的拆迁协议，拆迁律师在《拆迁补偿协议已经签了，还能反悔吗......》一文中为大家做过简单说明；关于近亲属代签拆迁协议等特例情况，拆迁律师也都分别单独做过解析。在此我们仅引用结论：并不是只要被拆迁人签了字的拆迁协议就一定有绝对的法律效力。二、拆迁协议与补偿搬迁的关系：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。《条例》第二十七条规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。根据以上相关法律条款可以明确的是，在征收拆迁过程中，关于协议签订、补偿搬迁的简要合法流程应当是，双方先经过协商签订拆迁补偿协议，稍后拆迁方按照协议约定对被拆迁人履行补偿安置义务，最后被拆迁人按照协议约定配合完成搬迁工作。实践中的问题在于，一方面拆迁方常常不能在被拆迁人搬迁前如约履行补偿安置义务；另一方面拆迁方过于积极地督促被拆...
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征地补偿安置方案并不是只要“存在”就可以的，根据《征收土地公告办法》第三条规定，征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。具体来说，当征地补偿安置方案作出后，地方土地行政主管部门应当将《方案》在被征收土地范围内进行公告，并听取被征收土地的农村集体经济组织和被征地农民的意见，被征收人依法提出听证要求的，应当举行听证会。征补方案确需修改的，依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。也就是说，在这一步之前，征地补偿安置方案尚未经管辖政府审批，在通过以上公告和意见征集后，土地行政主管部门才能将附具被征地农村集体经济组织、农村村民和其他权利人的意见及采纳情况及听证笔录等的征补方案报市、县级人民政府审批。在方案经市、县人民政府审批后，征地补偿、安置方案才能正式实施。拆迁律师特别要提醒被征地农民注意的是，一旦征补方案开始实施，针对具体的征地补偿、安置问题的争议不会影响方案的实施。被征收人对补偿标准有异议的，将由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决（实践中参考行政复议程序）。（采晴整理）
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国有农场的征收，由于国有农场的土地性质是国有，地方政府普遍存在以此为由拒绝向被征收人，尤其是农民个人给付土地征收补偿的情况。那么国有农场被征收时，农民个人究竟能否得到基于土地相关权利的补偿，相关的法律依据又是什么呢？拆迁律师接下来就来为大家重点解析这两个问题，希望能为有相关困惑的被征收人提供一些维权启发。被征收人首先要明确的一点是，并不是土地使用（权）人是农民，土地就一定是集体土地。实践中国有农场与集体经济组织的交叉，主要基于《农场土地承包法》第二条规定，其中明确：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”也就是说，农民朋友们从村集体经济组织，或地方政府手中承包的农场，也有可能是在国有土地上开发经营的国有农场。在农场被划入征收范围时，农民朋友们首先要明确自己所在（所承包）的农场属于何种性质，土地性质是集体所有土地还是国有土地。为了明确这一点，农民朋友们可以通过向当地国土部门申请信息公开的方式确认土地的性质，如果确认农场属于国有农场，那么被征收人就要调整维权思路，不能拘囿于“农民承包经营的土地应当是集体土地，集体土地被征收应当有土地征收补偿费”这样的片面认识中。目前的国有农场主要以三种运营模式存在，第一种是国家经营，以支付薪酬的方式聘任职工；第二种是国家将农场承包给集体经济组织，再由集体经济组织通过签订承包合同的...
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