房屋遭遇强拆是很多被拆迁人难以言说的痛。实践中虽然不乏因消极维权导致的司法强制执行，但仍有相当一部分强拆是在违法的情况下，甚至被拆迁人不完全知情的情况下发生的。谈及强拆维权，很多被拆迁人都困扰于两个共同的问题，其一，涉及强拆的行政决定经复议或诉讼被依法撤销，或由作出机关自行撤销后，还能继续生效吗？其二，强拆发生后因无法提供充分证据证明自身遭受的财产损失而难以争取到合理补偿/赔偿，这样正常吗？涉及强拆相关行政决定，实践中有两类很典型的案例，拆迁方以违建为由向被拆迁人作出违建限拆决定，此时：第一种情况下，如被拆迁人不了解相关权利救济途径未及时通过复议或诉讼维权的，拆迁方很快就会继续作出《强拆决定书》，并付诸实施；第二种情况下，被拆迁人针对强拆决定启动了行政复议或行政诉讼程序，拆迁方很快就主动撤销《强拆决定书》，但当被拆迁人撤销复议/诉讼，拆迁方很快又卷土重来，并在一次次的作出与撤销之间逐渐实现强拆目的。对于这两类典型的案例，拆迁律师必须指出的是，并不是拆迁方作出了限拆决定或强拆决定，就代表着强拆一定合法；依法已被撤销的行政决定书也不能再继续发生效力。找出拆迁方作出强拆决定、实施强拆行为的违法问题，是初步击溃其侵权部署的重要方法。实践中拆迁方往往会借违法行政行为的发生与被拆迁人依法维权的时间差，达到房屋被强制拆除的结果，对于被拆迁人来说，这种情况下一方面要及时延请专业拆迁律师介入，尽快启...
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对被征收人来说，对征地拆迁信息的掌握程度将从各方各面各方各面影响到维权的收效。以集体土地征收为例，对于被征地农民朋友们来说，只知道自己拿到的补偿明显过低是不够的，仅知道自己在征地补偿款分配中遭到了不公待遇也无法真正为被征收人提供实际帮助。被征收人如果想要改变所得补偿过低的现状，依法争取到公平合理的高补偿，要迈出的第一步就是了解并掌握以下三方面的信息和证据：第一，现有的补偿分配方案（内容）；第二，现有的分配方案是由谁制定、如何做出的；第三，现有的分配方案的内容和制定程序等是否符合相关法律法规规定。拆迁律师今天要为大家解析的，就是如何获取以上征地补偿相关信息，以及如果获取过程中遇到阻碍，农民朋友们该如何进一步开展权利救济。根据《村民委员会组织法》第二十四条第七项规定，征地补偿费的使用、分配方案应经村民会议讨论决定方可办理。又根据《村民委员会组织法》第三十条第一项规定内容可知，村民委员会实行村务公开制度，对本法第二十三条、第二十四条规定的由村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况，村民委员会应当及时公布，并接受村民的监督。同时，村民委员会应当保证所公布事项的真实性，并接受村民的查询。也就是说，关于集体土地征收补偿费的使用和分配方案，依法应当经村民会议讨论决定并予实施，对于这份补偿分配方案，村委会应当主动依照《村民委员会组织法》的规定要求及时向村民公布。如果有被征收人未见到该份分配...
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第一种情况，如果村委会是依法接受征收方委托，以政府土地征收主管部门的名义与村民签订征收补偿协议的，在没有其他违法事由存在的前提下，征地补偿协议的签订是合法有效的，协议应当依法按约履行。如果在协议履行过程中出现纠纷，村民可以追究征收方即委托村委会作出相关签约行为的行政机关的责任。拆迁律师要特别提醒的是，在这种情况下，农民朋友们一定要确认村委会是否确有征收主管部门的合法书面委托文件。第二种情况，如果村委会以自己的名义组织实施征地活动，或以自己的名义与被征地农民签订征地协议的，由于其依法不具有相关的职权，不能以自己的名义制定征地或补偿安置方案、组织实施征地活动，在此前提下与村民签订的征地补偿协议应属于无效合同，村民可以在专业拆迁律师的帮助下向地方政府土地行政管理部门等举报申请查处，并通过诉讼途径确认协议无效。经过以上解析，相信农民朋友们已经初步了解了这个问题的答案：与村委会签订的征地补偿协议并非一定有效或无效，要根据实际情况具体分析；但村委会以自己的名义组织实施土地征收并要求村民签订征地协议的，一定有猫腻。如果有农民朋友遇到村委会与自己签订征地补偿协议的情况的，一定要谨慎签字，可以就具体情况向专业征地拆迁律师咨询，在律师的帮助下确认征地项目的性质和合法性问题，在保障自己的合法土地权利不会被侵害的前提下再签字交地。（采晴整理）
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实践中旧村改造分化出三类比较典型的案例情况：其一，是最早开始的一批旧村改造项目，由于缺乏明确、统一的法律和政策规定约束，政府介入力度不足，资金投入和运转都存在一定问题，由此遗留了大量的争议案件，如今还有很多权益因此受损被拆迁人仍在承受苦果。其二，是地方政府在实践过程中逐渐意识到专业法律人才介入的重要性，聘任业内专业能力过硬并具有该类案件处理经验的法律工作者参与到旧村改造服务工作中，帮助相关部门完成相关法律和政策的解读和宣传工作，建立与被拆迁人进行理性沟通的桥梁，避免了相当一部分争议出现的风险。其三，是随着城市建设进程的加快，旧村改造项目的数量和范围都在不断增加，为了加快拆迁和建设进度，降低征拆资金成本，部分地方开始出现违法违规进行旧村改造拆迁的情况。如仅由村委会和社会企业合作，进行“村民自治性”改造拆迁，即我们曾说过的“协议拆迁”；又如以政策为名压低补偿标准甚至剥夺被拆迁人接受拆迁补偿安置的权利。（采晴整理）
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这个问题可分两个重要层面来解析：一、第一个层面，拆迁公司对被征收房屋实施强拆行为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款第二款的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。又《条例》第五条第二款规定，房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。由以上规定，拆迁公司接受房屋征收部门委托实施违法强拆行为的，被拆迁人可以追究委托机关的相关法律责任，针对其错误行政行为展开权利救济。此时委托关系存在于拆迁公司和委托机关之间，与被拆迁人没有直接联系。二、第二个层面，拆迁人员在拆除作业过程中实施违法犯罪行为：不管拆除行为究竟是依法进行的强制执行，还是违法强拆，被拆迁人的合法人身财产权利都受法律保护。如果，拆迁公司（人员）在强拆现场之外对被拆迁人、代理律师实施侵权损害行为的，要因其违法犯罪行为承担相应法律责任；另外，在拆除作业过程中，如有拆迁人员对被拆迁人进行暴力侵害或肆意毁坏其财物等的，也要承担相应的法律责任。法律面前，拆迁公司没有任何特权。（采晴整理）
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对于城中村改造和旧村改造过程中出现的以上一系列侵权问题，拆迁律师建议各位被拆迁人先从一个简单的角度切入去思考：参照《土地管理法》的相关规定，为公共利益需要使用土地的，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人应当给予适当补偿。无论改造拆迁项目的性质如何，无论被征收土地的性质是国有还是集体所有，只要被拆迁人的合法房屋财产权利因拆迁受损，被拆迁人就有权要求合理的拆迁补偿。对于集体土地上房屋拆迁的，被拆迁人可以参考《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和地方政府发布的集体土地房屋拆迁相关条例和规定，参照地方政府制定的补偿安置政策争取自己应得的补偿。对于补偿项目和补偿方式的选择问题，一些地方的相关规定，被拆迁人可以选择货币补偿或者安置房，有条件的地区也可以另行审批宅基地。实践中旧村改造项目中的被拆迁人可以选择以货币补偿方式接受补偿安置，也可以选择回迁安置房，或在政策和条件允许的情况下另行申请宅基地。总的来说，不管征地拆迁项目的名头有多复杂，都需要在《物权法》、《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定框架下进行。被拆迁人有权就自己被拆迁征收的合法房屋财产权利获得相应的补偿和安置。如果有被拆迁人遇到拆迁方对自己的合法房屋财产不予补偿，或违规认...
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一、敲错门：“踢皮球”是很多被拆迁人在维权过程中，与行政机关交涉时常常遇到的问题。因广泛存在的反面案例，很多被拆迁人会在自己确实“敲错门”的情况下，误以为是行政机关在推诿责任，困在原地浪费大量时间和精力。例如在申请政府信息公开过程中，被拆迁人不知道自己需要的征地拆迁相关材料该向哪个机关获取，加上实践中部分行政机关工作存在疏漏，被错误提交申请的行政机关未按照《政府信息公开条例》的规定向被拆迁人告知正确的信息公开机关，导致被拆迁人误以为行政机关只是在踢皮球，将时间浪费在和错误的对象拉扯上，同时也造成了对行政和司法资源的浪费。对于这种情况，建议被拆迁人在碰钉子之初就第一时间向专业拆迁律师请教，确认究竟是行政机关推诿责任，还是被拆迁人自己确实找错了方向。如果是前者，被拆迁人可以通过向上级行政机关、监察机关或者政府信息公开工作主管部门举报等法律途径进行权利救济；如果是后者，被拆迁人可以更快地找对申请机关，早日获取相关信息，避免延误提起行政复议或诉讼的重要期限。二、拖时间：我们在上一个问题中提到，被拆迁人很容易在碰钉子、被踢皮球的过程中因时间过度虚耗，错过重要的法律救济程序启动期限。实践中有很多被拆迁人通过信访途径维权好几年甚至十余年，等到实在没有办法才试图通过复议、诉讼途径维权，但启动相关程序时却被告知已经超过了法定期限。排除个案中因某些法定事由，仍未超过法定期限外，实践中有相当一部分案例确...
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有些被拆迁人可能想，即使我没有见过公告，只要我觉得权利受侵害时找专业拆迁律师帮我，律师自然会告诉我我都有哪些权利可以行使。拆迁律师承认，无论被拆迁人自行做多少功课，都不如直接求助专业拆迁律师来的高效、完全，但这并不意味着被拆迁人自己的努力并不重要。并且，被拆迁人在直面拆迁时见到的所有人、事、物，包括征收公告等在内，都有可能成为拆迁维权过程中至关重要的证据。最高院曾公布过一则关于市政府不履行征地补偿安置法定职责的案例，在一、二审过程中，法院均因被征收人无法提供证据证明被诉市政府是否为征收涉案土地的组织实施主体这一原因判裁定驳回起诉/上诉。再审审理过程中，被征收人在拆迁律师的指导下提交了被诉市政府发布的征地公告和征地补偿安置方案公告作为新证据，有力地证明了被诉行政行为属于被诉市政府的法定职责，再审申请意见才终于被最高院采纳，最终裁定撤销一、二审行政裁定，并指令一审法院对该案进行立案受理。也就是说，正是被征收人及时搜集、提交了征地公告和安置方案公告相关证据，才免于承担被诉市政府踢皮球推脱责任、狡辩自己不是适格被告的不利后果。相信该案被征收人在后续的拆迁维权过程中能够凭借律师的帮助和自己的努力获得一个好的结果。（采晴整理）
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对于征收拆迁中可能出现的两类主要的合法强拆形式，即依法拆违和司法强拆（强制执行），拆迁律师分别做过不少解述，新近关注我们的读者朋友可以点击阅读《司法强拆是维权之路的BAD ENDING吗？》、《强拆违建也要讲程序，行政机关这样做是违法的你知道吗？》等以作参考，在此暂不再做展开解析。拆迁律师仅提醒被拆迁人注意，征收拆迁过程中可能出现的、非经被拆迁人申请进行认定和处理的合法强拆，通常情况下就是这两种。因此不管来实施具体强拆（强制执行）作业的人是谁，都需经过法定的认定和确认强制执行的前置程序，最终在有相应权限的执法机构（人员）的组织下进行。拆迁公司本身既不具有认定和处理违法建筑的职权，也并非司法强拆法定程序中任何一个环节的权责主体。拆迁（拆除）公司只是有相应职权的行政机关的一只手。在房屋拆除作业过程中有拆迁（拆除）公司出现，并不代表着拆除行为一定违法；但如果强拆被拆迁人房屋的行为是拆迁公司自行组织实施的，被拆迁人就要提起一万分注意了。（采晴整理）
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根据《土地管理法》第三十九条之规定，开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。又第四十条之规定，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。也就是说，在开垦未利用的土地、四荒地前，应依法经批准后方可进行，且应保证开垦土地属于土地利用总规划划定的可开垦区域，不违反《水土保持法》等相关法律法规规定。尽管在个案中，受各方面因素影响，这位李姓农民朋友确实取得了征地补偿款，但并不意味着所有未经批准自行垦荒的行为都能受到法律的支持和保护，更不意味着垦荒者一定能够在征地时获得土地补偿费。拆迁律师建议各位有此类困惑的农民朋友在征地开始前就关注土地确权问题，不要让自己的辛苦耕耘成为泡影。如征地程序已经开始，农民朋友们可以就个案细节问题具体与专业征地拆迁律师沟通，确认自己能否在合法前提下尽可能争取自己的权益。（采晴整理）
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