在房屋征收中，之所以要确定房屋用途，这是因为不同用途和性质的房屋补偿范围和标准是不一样的。而在用途上主要的划分就是经营性用房与居住用房，这二者在补偿上最主要的区别则是停产停业损失。根据《征收条例》第23条的规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业损失的补偿范围一般限于直接经济损失，具体包括被征收人的利润损失和因搬迁产生的费用，对间接损失和其他费用则不予赔偿。此外，要注意的是，企业的利润既有生产经营产生的利润，也有投资产生的利润，投资产生的利润通常不受停产停业的影响。因此，停产停业利润损失一般是指企业主营业务的利润损失。（采晴整理）
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一、农民建房申请宅基地的审批程序：1、农村村民建住宅，首先向集体经济组织提出申请；2、村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示(15个工作日以上)；3、国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划等进行初审；4、公布期满无异议后，将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后，报县人民政府审批(占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续)。5、宅基地批准后，国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书，规划许可证，施工许可证(“一书两证”)。6、村民住宅建成后，国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。7、村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证。二、如何理解宅基地有偿使用、有偿退出？国务院确定的62个新型城镇化试点中包含土地改革创新试点。在授权范围内，推进农村集体经营性建设用地、农村宅基地、征地制度等改革试点，建立并有效实施农村宅基地有偿使用和有偿退出制度。土地改革创新的试点需要落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权，引导承包地经营权有序流转，赋予承包地经营权抵押、担保权能。在不改变农村宅基地集体所有性质、不改变土地用途、不损害农民基本权益前提下，建立并有效实施农村宅基地有偿使用和有偿退出制度。试点将涉及空置闲置宅基地流转、宅基地和农房抵押...
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一、怎样判断所谓“先补偿”，是否符合“先补偿”的标准？如果被征收人与征收方就房屋征收补偿达成一致意见，可以依据《征收条例》的相关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，签订补偿协议。在签订补偿协议之后，如果征收方依照协议的约定，履行了协议中确定的补偿义务，就算是符合“先补偿”原则！如果被征收人与征收方在补偿方案约定的期限内达不成补偿协议，则由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法作出房屋征收补偿决定。在这种情况下，则要求货币补偿已经专户存储、产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。除此之外，补偿方式不一样，对于“先补偿”义务的判断标准也存在一定区别：（1）实行货币补偿的，货币补偿已经专户存储，被征收人可以随时支取；（2）实行现房产权调换的，征收人可以确定安置房源，待被征收人搬迁完毕后再实际办理交付手续；（3）实行期房产权调换的，征收人可以在协议确定安置房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后再按约定交付房屋。被征收人还要注意：“先补偿”不仅仅是指补偿的时间要早于搬迁的时间，而且应该是全部补偿、实际补偿、补偿到位。如果房屋征收部门仅仅支付了部分补偿费用，不应视为已履行了“先补偿”义务！二、“后搬迁”中有哪些重要问题需要注意的：一是如果征收方按照补偿协议或者补偿决定对被征收人...
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借口之：申请理由不合法。《政府信息公开条例》第13条规定：公民、法人或者其他组织可以根据自身生产、生活、科研等特殊需要，向国务院部门、地方各级人民政府及县级以上地方人民政府部门申请获取相关政府信息。这意味着申请信息公开必须是基于自身生产、生活、科研的需要，在实践过程中，这一规定也经常被行政机关滥用，在申请公开的信息涉及其利益时即以“申请理由不合法”为由，拒绝申请人的信息公开申请。借口之二：申请内容不明确。《政府信息公开条例》第21条第4款规定：申请内容不明确的，应当告知申请人作出更改、补充。这一条文也常常被政府部门当挡箭牌使用，部分政府只要不想公开相关信息，就以“所申请的信息不明确”为由拒绝信息公开，或者据此要求申请人补正材料，而实际上当事人已经提供了法律要求的所有材料，政府要求补正的材料不是法律要求的，申请人也根本不可能拿到，这样就将申请人挡在了门外。借口之三：涉及国家秘密、第三人权益。《政府信息公开条例》第14条第4款规定：行政机关不得公开涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的政府信息。但是，经权利人同意公开或者行政机关认为不公开可能对公共利益造成重大影响的涉及商业秘密、个人隐私的政府信息，可以予以公开。据此，如果申请人申请公开的信息确实涉及国家秘密的，政府不得公开。但是，政府信息是否属于国家秘密，应当依照法律、法规和国家有关规定报有关主管部门或者同级保密工作部门确定。因而实践当中...
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政策搪塞：在某些地方政府部门的口中，政策俨然是高于法律，高于一切的存在，一旦工作遇到障碍就拿政策堵住公众之口。征地拆迁工作中也不例外，被征收人不签补偿协议，征收方说这是上级政策，谁也没有权力改变的，如果违反了相关规定，大家都要承担责任。政府不可能为了一户更改补偿标准，否则以前签订协议的被征收人肯定不满，以后的补偿工作也不好进行，诸如此类的说辞很多，总而言之就是说，补偿标准、补偿方式都是上级政策确定的，被征收人只能选择默默接受。一旦你质问这些政策是谁制定的？是否符合国家法定程序？征收方又会给你扣上不支持政府工作的帽子，让被征收人不知所措。针对这种情况，各位被征收人要记住，征收方口中的政策有时并不存在，真真假假全凭征收人员一张嘴，有时所谓的政策即使存在，也是违法的，并不符合国家法律法规，被征收人有提出质疑的权利，并不像征收方口中的无计可施。冷战战术：在征地拆迁中，如果被征收人与征收方就补偿安置问题谈了好多遍都没能达成一致意见，那么征收方可能会采取另一手段：冷战战术。所谓“冷战战术”，是指在双方谈判一段时间，但未达成一致意见的情况下，征收方突然退出谈判，并且一连数天不再露面，就像消失了一般，希望给被征收人造成一种心理压力，逼被征收人妥协。在冷战期间，被征收人的心理往往开始发生变化，不禁会想“是不是自己提的补偿标准太高了？”“是不是应该主动找征收方谈谈？”那么，被征收人究竟应不应该主动找征...
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宅基地使用权应该按照当地省(市)级人民政府规定的面积依法确定给本农民集体成员：(一)非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证；(二)已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”；(三)非农业户口居民(含户口迁出、华侨)原在农村合法取得的宅基地和房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”；(四)对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。（采晴整理）
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《征收条例》第21条明确规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”，而实践中不少“官”民矛盾的产生，源于市、县级政府在作出补偿决定时，没有给被征收人选择补偿方式的机会而径直加以确定。既然法律赋予了被征收人对于补偿方式的选择权，那么被征收人究竟应该应该选择哪一种补偿方式呢？总的原则：无论哪一种方式，都是利弊共存的，各位被征收人需要根据自己的实际情况，结合当地的房价、物价等因素综合考虑，作出最适合自己的选择。具体而言，两种补偿方式的利弊分析如下：货币补偿的优点是：操作起来比较简单方便，可以一次性解决问题，不会再出现安置房屋迟迟不能交付、回迁迟迟不能落实等问题，能减少后续纠纷的发生。而被征收人拿到补偿款之后也可以根据自己的能力、需求进行一些投资、理财等等，被征收人的自由性比较大。货币补偿的缺点是：如果被征收人不能尽快找好新房源，又不具备相应的理财能力的话，就可能面临财富缩水的情况，加之房价起伏较大，可能很难再买到与被征收房屋面积相当的房子。产权调换的优点是：选择产权调换的被征收人不用再担心无法用补偿款买到合适大小的房子，这样就解决了住房问题。再者，产权调换之后往往还有一笔差价金，对被征收人而言也是一笔发展资金，可以做些小本买卖，为今后的长久生存做打算。产权调换的缺点是：被征收人对于产权调换房的位置、户型、环境等因素享有的自主选择性则相对有限。此外，选择产权置换后期出现纠纷...
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被征收房屋存在登记记载信息与实际使用情形不一致的状况，那在这种情况下，对于房屋使用性质应该如何判断呢，具体可以从以下三方面入手：第一、物权登记或租赁凭证记载是判断房屋使用性质的依据。房屋规划用途属于登记簿中房屋基本状况登记内容之一。也就是说，物权登记簿上记载的房屋使用性质具有法律效力，它约束权利人对房屋的实际使用。此外，对于公有居住房屋的登记而言，一般以出租人内部记载的方式对公有居住房屋的基本信息进行记录保存，同时出租人向承租人出具相应的租赁凭证。公有房屋租赁凭证和出租人记载和前述物权登记一样，是具有法律效力的记录，对权利人具有相应的约束力。第二、如果登记或记载内容与实际使用情况不一致，被征收人应当提供有关机关批准房屋用途改变的证明文件。物权法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”可见，对于登记簿或权利凭证记载的房屋使用性质，权利人一般不得随意改变该房屋实际用途，如果确需改变用途的，应当根据有关法律、法规办理相应手续，取得有权机关批准并变更登记、记载。在诉讼中，如果被征收人主张登记用途与实际用途不一致的，由被征收人承担举证责任，以证明其改变用途取得了相应机关的批准。最后，对于被征收房屋由居住变更为经营使用的，还应当看其是否存在再次变更用途的情形，并根据实...
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为了保障被征收人的利益，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第27条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”这就明确了房屋征收中“先补偿，再搬迁”的重要原则。被征收人务必要明白这一点！法律为什么会规定“先补偿，后搬迁”原则？这一原则对被征收人而言又有什么意义呢？法律之所以这样规定一是基于以往的实践经验，实践中绝大多数的征收工作都是由征收方主导，被征收人拿不到合理补偿的情况下房屋就被拆除的情况时有发生，法律明确作出规定能尽可能减少这种情况的发生，若还有类似违法行为也能追究责任。二是为了在一定程度上保证处于弱势地位的被征收人能够有一定的主动权。在征收过程中，由于经验、信息获取、地位上的不平等，被征收人本来就出弱势地位，而如果房子没了，被征收人就会更没有底气和征收方讨价还价。而在这一原则的保护之下，被征收人能更有发言权和谈判的主动权。总而言之，《征收条例》的这一规定从规范房屋征收补偿与住户搬迁的先后关系入手，通过确立先补偿、后搬迁的原则，保障被征收人获得充分补偿，遏制不补偿就强行搬迁的违法征收行为，具有重要的意义。（采晴整理）
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一、评估过程要选择合适的评估方法：常用的评估方法主要有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。对于具体评估方法的选用，应该由注册房地产评估师根据评估对象和当地房地产市场状况，对上述几种评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。此外，还要注意以下几种情况，根据《房屋征收评估办法》第13条第2款、第3款的规定：（一）被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；（二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；（三）被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；（四）可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。二、评估过程要综合考量各种因素：房地产价格是众多因素相互作用的结果，根据《房屋征收评估方法》第14条第1款的规定，被征收房屋价值评估应考虑以下因素：被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。评估结果要依法进行公示、转交根据《房屋征评估办法》第16、17条的规定，评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。（采晴整理...
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