【拆迁律师】不满足5点，“房屋征收决定”违法，违法征收，如何维权！房屋征收决定是政府根据公共利益的需要，对公益项目需要使用的土地范围内的房屋予以征收，土地使用权同时收回的行政决定，房屋征收决定作出时应当附有房屋征收补偿安置方案，并告知被征收人申请行政复议和提出行政诉讼的权利。一般房屋征收决定应符合以下条件：1、符合四规划一计划确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。征求公众意见，科学论证制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。3、同时拟定征收补偿方案房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。4、进行风险评估，补偿款足额到位市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨...
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2020
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《关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》公示文中，按宅基地面积和按人口两种安置补偿办法同时使用，村民可根据自己的实际情况自由选择，选择余地更大，得到实惠更多，此次规定的宅基地上房屋建筑260平方米的补偿上限，更是严厉打击了乱搭乱建行为。第一种办法按宅基地面积补偿按照宅基地面积确定安置房屋建筑面积的，征地拆迁时，严格执行“一户一宅”政策；对于一户多宅的，只对一处宅基地进行安置。有合法宅基地证的，按宅基地证载面积确定安置房屋建筑面积；无合法宅基地证的，由各区政府依据《济南市市区宅基地审批管理规定》(济政发[2010]15号)组织认定，认定结果经公示后作为依据确定安置房屋建筑面积，最高不得超过264平方米。征地拆迁时，对宅基地上房屋建筑按照《济南市人民政府办公厅关于调整征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》(济政办发[2015]16号)规定的征地地上附着物补偿标准进行补偿。有合法房产证的，以证载面积为准给予补偿；无合法房产证的，由各区政府依法组织认定房屋建筑面积，最高不得超过260平方米。超出260平方米的部分一律不予补偿。举例说明老王家宅基地证上的面积是160平方米，宅基地上盖的房屋面积是300平方米，没有房产证。由于地上建筑物面积超过了260平方米，所以300平方米的建筑物最多只能补偿260平方米。按照这种补偿办法，老王能得到的安置补偿是：160平方米的房屋安置和26...
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许多农村有这样的习俗：嫁出去的女儿泼出去的水，外嫁女不能享有包括征地补偿在内的任何权利。而面对政府征收这样的项目，法律上规定农民可以拿到土地补偿款、安置补助费、青苗费、附着物等费用。法律依据：《土地管理法》第四十七条征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费归属于农村集体集体经济组织所有。法律依据：《土地管理法实施条例》第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有...... 法律已规定土地补偿费归农村集体经济组织所有，所以有权参与分配的也只能是集体经济组织成员。那么如何认定是否为集体组织成员呢？农村集体组织成员资格的认定，事关广大农民的土地承包、宅基地、等利益。而立法又回避了这样的一个问题。 目前对成员资格的认定，既没有法律法规依据，也没有其他规范性文件来明确。各地探索实行的认定标准有户籍、居住等模式，有些还实行村民自治原则。司法实践中，通常采用以下标准认定：一是单一标准的方法，即以是否具有本集体组织所在地常住户籍作为判断是否具有农村集体经济成员资格的依据二是采用符合标准，即以户口标准为基础，辅之以是否在本集体组织所在地长期生产、生活来判断。三是根据权利义务是否形成的事实作为判断标准，即必须与本集体组织形成事实上的权利义务关系即管理关系的人才具有农村集体组织成员资格。外嫁女如果出嫁后，其户口仍然留在原集体，在娘家，没有迁出，一般可以认定...
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2019
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常常接到这样的案件咨询：律师啊，我家将自己临街的两层楼房，将一楼临街的房屋改成门面经营小生意，并且办理了营业执照，也一直在依法纳税，但是房屋产权证上并未做变更。遇上征地拆迁了，能拿多少赔偿啊？因为征收，我得停产停业损失好几万呢？这个能赔给我吗？这里其实涉及到住改非房屋如何赔偿的问题？明确“住改非”是怎么一回事？“住改非”房屋，是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的，在实际使用过程中，改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。确定的讲，“住改非”不是一个法律术语，在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法，但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。住改非是如何认定的呢？当住宅改为非住宅进行经营性活动时，会有相关的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、完税凭证、租赁凭据等。这些凭证能直观地反映出生产经营主体和地点，简单明了地显示出待征房屋的实际用途，说明有生产经营活动，从事着生产经营活动。而有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营，这类房屋也可以享受非住宅待遇。当然，要是作为被征收人，一听说要征地拆迁了，非住宅房屋补偿高能拿更多的钱，临时将住宅改为非住宅，是不享有非住宅的待遇的。就如同明知要征收，农民抢种，抢建一样的，无法获得补偿，法律保护合法合理的利益，并不保护人们的贪欲。依据：《国务院办公厅关于认真做好城镇房...
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2019
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征地公告是对土地进行征收的一个必经环节，负有公告义务的政府如果不按照规定对相关信息进行公告，将面临行政行为违法。《征收土地公告办法》第十四条规定，未依法进行征收土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。政府征地需要严格按照法律规定的程序进行，若其中一项不符合法律规定，损害被拆迁人的利益，均未违法行为，经法院审理确认后行政行为违法后，将会给与被侵权人赔偿。律师说法：《土地管理法实施条例》第25条规定：征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。征地公告包括征地方案、补偿安置方案公告，这是保证被征地农民知情权的法定程序，是防止征地及补偿工作暗箱操作的程序保障。如果不依法履行征地公告职责，实际上剥夺了被征地农民的知情权、听证权、建议权，属于程序严重违法，被征地农民有权向人民法院提起诉讼要求行政机关依法履行征地公告职责。法律依据：征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。...
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2019
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一、什么是行政强制 行政强制，包括行政强制措施和行政强制执行。行政强制的设定和实施，应当适当。采用非强制手段可以达到行政管理目的的，不得设定和实施行政强制。实施行政强制，应当坚持教育与强制相结合。 二、行政相对人面对行政强制的权利救济方式 公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。 公民、法人或者其他组织因人民法院在强制执行中有违法行为或者扩大强制执行范围受到损害的，有权依法要求赔偿。 三、行政强制措施 行政强制措施，指行政机关在行政管理过程中，为制止违法行为、防止证据损毁、避免危害发生、控制危险扩大等情形，依法对公民的人身自由实施暂时性限制，或者对公民、法人或者其他组织的财物实施暂时性控制的行为。 (一)种类 行政强制措施包括：(1)限制公民人身自由；(2)查封场所、设施或者财物；(3)扣押财物；(4)冻结存款、汇款；(5)其他行政强制措施。 (二)一般程序 行政机关实施行政强制措施应当遵守下列规定： (1)实施前须向行政机关负责人报告并经批准； (2)由两名以上行政执法人员实施； (3)出示执法身份证件； (4)通知当事人到场； (5)当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径； (6)听取当事人...
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2019
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房屋征收评估——王卫洲房屋征收评估是指有资质房屋征收评估机构对征收所涉及的房屋进行评估，以确定其市场价值的行为，在《城市房屋拆迁管理条例》生效期间我们称之为拆迁评估，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，由建设单位作为实施主体的拆迁改为由政府主导的房屋征收，所以拆迁评估也相应的变更为房屋征收评估。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋的价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值，房屋征收评估应当按照下列程序进行：1、选择评估机构：首先应当由被征收人在规定的期限内协商选择，协商不成的，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。2、委托：房地产价格评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。3、明确评估对象：房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建...
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2018
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【内容摘要】随着我国城镇化建设的加快和市场经济的迅猛发展，农村集体土地被大量征用，由此引发的征地款分配纠纷急增，而对该类案件的处理因缺乏明确的法律依据，往往随意性较大，很难使当事人服判息讼，导致大量越级上访和群体上访事件发生。为此，本文从理论上分析了纠纷背后的深层次原因，并结合审判实践进一步提出解决方案。 【关键词】征地款分配 原因 对策 引 言 随着我国城市化进程的进一步加快，农村土地被国家征用的数量逐年增多，伴随着土地补偿费分配所带来的农村集体经济组织收益分配问题由此显现。在依法治国的今天，越来越多的群众开始吧注意力转移到用法律手段解决纠纷上，村民因土地补偿费分配起诉村民委员会或村民小组的案件数量不断上升。农村集体土地征用中相关问题也越来越引起人们的关注和思考。由于法律对此类问题规定的不全面、不到位，此类案件的审理在司法实践中存在诸多的争议，笔者试对这类案件中的几个问题进行探讨并浅谈一下自己的一点看法。 一、当前农村集体土地征收的现状 当前，随着我国经济的持续快速发展，农村的城镇化建设进程的加快，旅游开发热、工业园区建设热和房地产热等纷纷兴起，农村（尤其是城中村和城乡结合部的农村）的土地越来越多地被征用，有的甚至是整个村的土地被全部征用，但被征用的土地是否都得到了合理利用，可以说有相当一部分被征土地并未实现其被征时的目的，至少没有被合理利用...
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2018
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律师实务：企业拆迁时，拆迁补偿如何谈判？在面临征收拆迁过程中，对于拆迁补偿问题需要经历反复的商议对话，最终确定补偿价格，这里我们总结了“四不”和“四看”“四不”，我们在我们的《企业拆迁维权攻略》中谈到，“四不”分别是第一，不搬家，第二，不签字，第三，不报价，第四，不抵抗。这就是我们早期在《企业拆迁维权攻略》中总结的如遇拆迁，应该采取的四种态度。我们我们要讲的“四看”，看法律，看补偿，看形势，看手段。企业拆迁时，如何进行拆迁补偿问题的谈判？方法/步骤一、不搬家，大家都很清楚，一旦遇到拆迁，拆迁方就会非常急促的希望你停止经营，赶紧搬，去找地方恢复你的生产经营，把这个地方腾空出来，你可以不签字，先搬出来，目的何在，目的主要是先把你的经营断掉，在其他地方恢复生产了，这个地方空出来以后，在补偿谈判中，谈判的难度就非常小了。客观实践中，搬迁的问题已经解决掉了，给对方制作出来的不配合的态度已经不复存在了，对他们进行下一步的谈判是非常有利的。只要经营一断掉，我们很多企业主在如何进行拆迁谈判中，拆迁方在心理上就会处于一种漠视。二、不签字，主要是很多企业主问到的，哪些该签字，哪些不该签字。实践当中又没有维权律师在当场指导的时候，我们希望你要慎重去签字，甚至是不要去签字。有的时候，送来一份评估报告，你签了字，上面可能写着一句话，签字，为对评估报告结果的认可，这样的话，就没有地方在去说这个道理了，代表你认...
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2018
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