关于印发《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则（试行）》的通知
各区规土局、各派出机构:
为贯彻落实《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号），积极推进本市住房租赁市场发展，指导本市租赁住房规划土地有关工作，制定《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则（试行）》。现予印发，请按照执行。
上海市规划和国土资源管理局
2017年11月1日
关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则（试行）
为加快培育和发展本市住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，按照国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、住房城乡建设部等九部门《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求，根据《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号）规定，制定本细则。
一、适用范围
本细则适用于租赁住房的规划、土地、不动产登记等管理工作。
二、工作要求
（一）坚持规划引领。根据全市租赁住房专项规划，优化城乡规划和土地利用规划，在合理控制人口和用地规模的前提下，确定租赁住房规模，完善本市租赁住房空间布局、土地使用、公共服务设施配套等规划控制要求。
（二）合理规划布局。依据人口变化，人口空间布局导向，在主城区、新城、核心镇等未来就业人口集中地区，通过新增用地或盘活存量建设用地建设租赁住房。重点布局在产业集聚区、商业商务集聚区、交通枢纽地区（含轨交站点周边）、高校、科研园区等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中区域，布局应充分体现不同居住类型混合融合发展。
各区租赁住房涉及空间和用地相关规划要求的，应结合浦东新区和各郊区总体规划暨土地利用总体规划、主城区单元规划和控制性详细规划细化落实。
（三）完善公共服务配套。结合租赁住房规划规模，合理确定单元内公共配套服务设施。已批控详规划住宅建筑规模总量不变，将住宅转为租赁住房的，公共服务设施配套不需增设。已批控详规划基础上增加租赁住房，或由其他类型功能调整为租赁住房的，需按新增租赁住房规模增设除公园绿地、养老福利设施、行政办公设施外的各类公共服务设施，增设的公共服务设施应符合相关配置标准。
（四）建立住房用地供应时序调控机制。通过定期评估区域人口变化情况、绿地及公共空间和公益性设施实施情况，依据常住人口调控目标和年度任务，调控住房用地的供应时序。
三、用地分类
租赁住房用地在规划用地分类中对应“四类住宅组团用地（Rr4）”，具体包括：供职工或学生居住的宿舍或单身公寓、人才公寓、公共租赁房、全持有的市场化租赁住房等住宅组团用地。控制性详细规划编制中可在普适图则备注栏明确具体类型。
混合用地中租赁住房用地比例小于等于10%的可直接在用地性质中兼容，大于10%的应当在用地性质中予以明确。
四、控制性详细规划编制
（一）根据项目实际情况，确定容积率、建筑高度等规划指标。其中一般地区容积率不大于2.5，轨道交通站点300米范围内地区，根据评估情况可适当提高容积率；建筑高度应符合地区高度分区，最高不大于100米。具体指标应根据地区发展的总体需求、交通条件、生态环境、空间景观，经规划研究后合理确定。
（二）租赁住房应当根据新增人口相应增加公共服务和市政基础设施，满足服务配套和城市安全要求。
（三）已批控详规划为规划住宅用地（Rr1、Rr2和Rr3）调整为租赁住房用地的，不涉及容积率、建筑高度等其他指标调整的，在建设项目规划管理阶段予以执行。
其他规划用地调整为租赁住房用地的，或规划住宅用地调整为租赁住房用地需调整容积率、建筑高度等指标的，可按照上海市控制性详细规划实施深化（B类程序）执行。
五、土地供应
住房租赁市场前期培育阶段，租赁住房用地可参照本市有关保障性住房用地供应方式实施土地供应，经市区政府部门认定后，采取定向挂牌方式供应。随着住房租赁市场建全完善，租赁住房用地应采取公开招拍挂方式出让。
六、出让年期
租赁住房用地最高出让年限不超过70年。
七、地价管理
（一）构建租赁住房用地地价管理体系，租赁住房用地价格以市场化配置为主，合理对接地块储备成本。
（二）出让人应根据租赁住房用地市场评估价格，结合本市租赁住房市场实际情况，以及租赁住房用地前期储备情况、全生命周期管理要求，经集体决策，综合确定地块出让起始价或底价。
八、建设规划管理
（一）租赁住房的建设规划管理应当符合经批准的控制性详细规划，严守安全底线，切实保障租住人员的生命和财产安全。同时考虑租赁使用的特点及市场需求，创造与上海的地域条件、经济水平和国际化大都市居住水平相适应的生活环境。
（二）租赁住房建设应合法合规，严格依据经批准的控制性详细规划，在土地招拍挂出让阶段核提出让条件环节中，明确有关租赁住房的具体建设规划管理要求，并纳入出让合同。建设工程设计方案的审批、工程规划许可证的核发及竣工验收阶段应当审核各项管理内容，确保落实全生命周期管理要求。
（三）租赁住房地块内部规划设计标准按以下要求执行：
租赁住房鼓励围合式布局，应以南北朝向为主，允许布置部分东西朝向住房，同时应保证50%以上居室的冬至日满窗日照有效时间不少于连续1小时；
新建高层租赁住房建筑间距不得小于《技术规定》中所明确的高层居住建筑最小间距。低层、多层租赁住房间距仍应按照《技术规定》有关居住建筑的间距要求执行；
租赁住房的建筑退界不得小于《技术规定》明确的居住建筑最小退界距离，且应当同时满足建筑间距的要求。
（四）建筑单体设计要求。租赁住房的房型可根据区域位置、周边环境、市场需求等综合因素合理确定。建筑设计应按照绿色、低碳、可持续的理念，符合装配整体式建筑要求，倡导建筑新技术的应用，鼓励开发、设计单位在房型设计及建筑室内空间上创新理念，满足市场租赁的需求。
（五）社区空间环境的营造应遵循以下要求：
租赁住房应提升空间品质，重视建筑形体与空间的整体环境效果，倡导开放式街区理念，引导增加邻里交往空间的设置。通过户外连廊、底层架空等方式提供活动场地与空间等公共用途的，其建筑面积可不计入容积率，同时不得围合封闭改作他用。
租赁住房可根据实际需求情况，在不超过地块建筑总量10%的范围内，重点建设物业服务用房、运动场地、养育托管点、文化活动室、生活服务点等公共服务设施以及给水泵站、燃气调压站、小型垃圾压缩站等市政设施，并引导设置社区食堂、便利店、洗衣房、共享单车投放点、快递投放柜等经营性服务设施。
九、全生命周期管理
（一）受让人应在土地出让年限内持有租赁住房物业。租赁住房物业应全部用于社会化租赁，不得销售。
（二）租赁住房用地应参照本市经营性用地出让管理有关规定，由出让人征询相关职能部门意见，将项目建设、功能、运营管理等要求及相关监管和违约处置要求纳入土地出让合同。
十、转让管理
租赁住房用地和房屋应按照出让合同约定持有，不得整体或分割转让。对因破产、重组等特殊情形，需整体转让的，须经出让人或相关管理部门同意。
受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等应按照出让合同约定不得改变，确需改变的，需经出让人或相关管理部门同意。
整体转让或出资比例、股权结构、实际控制人等改变后，租赁住房规划用途和实际使用性质不得改变，必须继续用于租赁，并按租赁使用合同保持原租赁关系。
上述转让管理要求应纳入土地出让合同，同时约定相关违约责任。
十一、抵押管理
土地出让合同中明确，租赁住房用地和房屋抵押的，抵押权实现时，抵押物买受人资格须经政府相关管理部门认定，符合租赁住房运营管理要求。
十二、登记管理
对出让合同约定的整体持有的租赁用地和房屋，应当核发一本不动产权证，不得分证办理，并在不动产登记簿上和不动产权证书上注明“整体持有，不得分证办理”。根据出让合同的约定，租赁住房用地转让条件、受让人的出资比例、股权结构等内容也应当记载于不动产权证和不动产登记簿上。
不动产权利人办理转移登记或变更登记时，应提供出让人或相关管理部门审核同意的意见。
十三、存量建设用地转型
（一）住宅、商业服务业、商务办公及符合地区转型要求的工业仓储等存量建设用地，在统筹考虑总量控制、区位条件、环保、地区交通、公共配套的前提下，可转型为租赁住房用地。
存量建设用地可按照《上海市城市更新规划土地实施细则》等相关规定，由区政府牵头组织开展更新评估，确定公共要素内容，编制实施计划，经区政府集体决策同意后，开展控制性详细规划的调整。
（二）存量建设用地经规划调整为租赁住房用地的，可由权利人按照存量补地价方式，通过签订土地出让补充合同，按新的规划用途开发建设。
存量建设用地按规定调整为租赁住房用地的，按租赁住房用地最高出让年限不超过70年。
区规土管理部门通过委托土地评估机构进行市场评估，经区政府集体决策后，由权利人按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额，补缴出让价款。权利人可凭土地出让补充合同至不动产登记机构办理变更登记。
十四、施行日期
本细则自2017年11月1日起施行，有效期至2019年10月31日。
（采晴整理）