拆迁补偿是拆迁过程中最为关键的环节，而拆迁评估又是直接影响拆迁补偿结果，被拆迁人最终补偿是由评估机构评估后决定的，在现实拆迁环节中，很多被拆迁人不了解拆迁评估程序的重要性，在评估环节中大打折扣，最终导致自己的补偿不满意。拆迁方会在每一个环节都会提前规划设计好，就是用于压低成本，这样就会导致被拆迁人的利益不合理，拆迁评估中也是很容易让拆迁人做手脚的环节，拆迁律师带大家看一下，在评估中拆迁人会在哪些方面动手脚呢。从评估机构选择上,根据我国房屋评估办法中规定，对于房产的评估机构是由被拆迁人进行协商确定的，协商不能达成一致的，可以通过少数服从多数、随机等方法确定，然后具体办法由省、区、直辖市制定，在规定时间不能达成一致的，由房屋拆迁部门组织被拆迁人按照少数服从多数的原则投票决定或其他方式决定，从上述法律规定来说，被拆迁人是有权利选择房屋评估机构，不只是拆迁人决定的。如果说在房屋评估阶段，拆迁人单方面指定了评估机构，这就存在违法行为，剥夺了被拆迁人应有权利，猫腻也会暗藏其中。评估结果出来后拒绝签字前的公布和协商的，现实中评估报告出来之后，拆迁人不和被拆迁人协商，也不公布评估报告，直接让被拆迁人在评估报告上签字，拆迁人会在被拆迁人面前摆出各种福利各种奖励诱惑被拆迁人签字，很多不知道评估程序和其中套路的被拆迁人，都在诱惑下签字。拆迁律师提醒广大被拆迁人，如果遇到这种情况，被拆迁人不能听信拆迁人的...
更新时间:
2019
-
01
-
15
房屋按照用途主要划分为“住宅”和“商用”，但是在房屋拆迁补偿中通常会遇到一种情况——“住改非”。“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的房屋使用性质。住改非房屋的认定：第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等相关证照可以直接认定房屋的实际用途。第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证（免税单位应当提供免税证明）可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于住改非。第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。第四、房屋实际使用现状。第五、实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，某些地区出现临近拆迁前，被拆迁户将住宅用于租赁或是经营的情况，此类房屋不能按照“住改非”补偿。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
15
实践中，房产证上写的是住宅，而实际上用作经营的情况下如何补偿？其主要依据2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出的规定：对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。另外，《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。根据上述规定可以看出的是，法律并未对“住改非”房屋补偿作有具体的补偿标准。实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法：1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说更够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。以上，仅仅提及了实践中常见的“住改非”房屋的补偿方式，具体操作上是...
更新时间:
2019
-
01
-
15
补偿协议是双方针对房屋拆迁后根据被拆迁人的补偿安置问题签订的，协议中主要包括了补偿方式、金额、支付方式、时间以及安置房的面积、位置等相关事宜。对于合理合法在法律范畴内的协议是受到法律保护的，什么情况下的补偿协议是无效的呢？根据相关法律法规规定以下情况中拆迁补偿是无效的：拆迁方签订对象不是房屋所有人或权利人视为协议无效；没有拆迁权利的拆迁方和被拆迁人签订的协议无效；被拆迁人没有行为能力，签订的协议无效，对于限制行为能力的，所签订的协议应经过代理人或监护人同意否则无效；协议内容严重不合法，视为无效；协议损害公共社会利益，通过欺诈手段签订的无效；规定代理人超出了代理权限或者无权代理签字时签订的协议无效；综合上述情况无效外，其他依法签订的拆迁补偿协议都是受到法律保护的。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
15
对于大部分情况，拆迁补偿协议一旦签字，双方都需要履行，不可反悔，不过.....因为拆迁涉及的领域关系非常复杂，各种情况都有可能会出现，那么我们一起来看，以下几种情况，是可以反悔；没有行为能力或未成年人签订的拆迁补偿协议，那么就可以认该协议是可撤销；签订协议中存在严重漏洞、不合理或欺骗等，在另一方违背真实用意下签订的可撤销；拆迁中在房屋评估环节存在违法或者评估严重不合理的，被拆迁人可以要求撤销；跟房屋拆迁的有关证件撤销或者对方违法的，那么签订的合同也是存在问题，可以要求撤销；在以上情况中，被拆迁人即使签订了拆迁补偿协议，也是可以反悔，通过法院诉讼可撤销或者变更拆迁补偿协议。律师提醒广大被拆迁人，在签订协议时应当仔细详阅协议内的内容，对于不理解或者不合理的条款，应当拒绝签字，以免造成损失，带来不必要的麻烦。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
15
一、为什么要进行房屋评估？房屋拆迁过程中评估是必须的程序，其目的是为了拆迁补偿提供房屋价值的根据，对于选择产权调换的，也是为拆迁方计算房屋产权调换差价提供根据。二、房屋征收后房子的价值和产权调换的差价相关价格谁来决定的？是由具备相关评估资质的评估机构结合被征收房屋通过恰当的评估方法评估后决定的。三、房屋评估机构多，谁来选择决定评估机构？一般情况下房屋价值评估机构的选择多数是由被拆迁人协商决定的，协商不能达成一致的，可以通过少数服从多数、随机等方法进行选择确定。四、国有土地上的房屋征收补偿方法有哪些？选择产权调换和货币补偿两种补偿方式。五、选择评估机构之后谁和他们签订评估委托合同呢？在被拆迁人确定了评估机构之后，一般情况下是拆迁方和评估机构签订委托合同，拆迁方是委托人，委托评估机构评估房屋的实际价值。六、为了确保房屋价值的真实性，我可以选择两家或两家以上的评估机构吗？对于一个拆迁项目中，理论上是只能由一家评估机构进行评估，如果拆迁项目大的，可以由两家或以上的评估机构同时进行工作。七、房屋评估收费吗？费用谁付？房屋评估是收费的，费用是由委托人（拆迁方）承担。八、被拆迁人对房屋评估结果有异议怎么办？如果被拆迁人对评估结果不满意的，评估机构是有义务向被拆迁人当面解释说明的，被拆迁人在收到评估结果日起10日内，向评估机构申请复评，如双方其中一方还对评估结果有异议的，在收到复评结果日起10日内...
更新时间:
2019
-
01
-
15
对被拆迁人给予公平且合理的补偿，这是房屋拆迁过程中的第一要义。基于此，律师在此为大家提供几步攻略，以供大家在被拆迁时，可以自行分析补偿是否合理以及如何提高补偿。第一步：补偿知多少。想要知道补偿是否合理的前提是——应了解哪些项目可得到补偿。征收国有土地上房屋的补偿的费用主要由四部分内容组成：1、被拆迁房屋价值的补偿。对被拆迁房屋价值的补偿，不得低于房屋拆迁决定公告之日被拆迁房屋类似房地产的市场价格。2、因拆迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因拆迁房屋造成搬迁的，房屋拆迁部门应当向被拆迁人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋拆迁部门应当向被拆迁人支付临时安置费或者提供周转用房。3、因拆迁房屋造成的停产停业损失的补偿。对因拆迁房屋造成停产停业损失的补偿，应根据房屋被拆迁前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。4、市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第二步：知己且知彼。这里的知己是指对自身房屋的用途的认定，是住宅还是商用房。实践中存在不少“住改非房屋”，到底是应该根据住宅补偿，还是商用房补偿，这得具体情况具体分析，当地对“住改非”会作有相关规定。另外就是对自己房屋性质的认定，是合法建筑还是非法建筑。实践中存在不少“拆违代拆迁”情况，被拆迁人不要单纯的以为无证的房屋就是违法建筑。房屋无证的原因有很多种，千万不要听信...
更新时间:
2019
-
01
-
15
房屋拆迁一般分为国有土地和集体土地，另外加上一个农村土地征收，我们先来看一下国有土地上的房屋拆迁补偿和户口的关系，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，这项条例明确了房屋拆迁补偿的对象是房屋所有人，也就是在房屋房产证上登记的所有人，如果不是房屋的所有人，就算在房屋中常年居住或者户口坐落在房屋地址中，也是不能获得补偿。还规定了，对征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋当地房地产的价格，房屋的具体价值，应当由具有相关资质的评估机构进行评估确定，根据这条规定可以看出，国有土地上房屋征收的补偿标准主要来源于房子的价值，换句话说就是我们要征收你的房子，你的房子值多少钱，我们按照价格补给你，并不是你的房子里住了10个人，我就要给你10份补偿。继续来看农村集体土地房屋拆迁补偿：农村房屋拆迁安置的方式不同，所以补偿方式也不一样，我们看一下安置补偿的方式：选择货币补偿的，政府不会给你宅基地让你重建，也不会给你其他的安置房屋，把所有的都折合成货币一次性补偿，你可以自主选择买房等，选择产权调换的，大多情况是根据房子的面积置换成安置房的面积，选择产权调换方式的，置换的比例在1：1以上，最低不能低于现有面积的大小。最后一种是给予宅基地进行重建的，根据房屋重置成新价来补偿，话句话说补偿的钱可以让...
更新时间:
2019
-
01
-
15
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条：市、县级政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。根据该条文可知：市、县级政府作出房屋征收决定前，是否按照有关规定进行了社会稳定风险评估是被征收人应当关注的一个问题。1、社会稳定风险评估：社会稳定风险评估，是指在国家机关系统范围内与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目等与社会公共秩序相关的重大事项在制定出台、组织实施或者审批审核，对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。以有效避免、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的社会稳定风险，更好的确保重大事项顺利实施。2、房屋征收决定作出前的社会稳定风险评估程序如下：（1）制定评估方案。市县级政府对已经确定的房屋征收事项制定评估方案，明确具体要求和工作目标。（2）组织调查论证。市县级政府根据实际情况，将拟房屋征收事项通过公告公示、走访群众、调查问卷、座谈会、听证会等多种形式，广泛征求意见，科学论证，预测、分析可能出现的不稳定因素。（3）确定风险等级。对房屋征收事项社会稳定风险划分为A、B、C、D四个等级。人民群众反映强烈，可能引发重大群体性事件的，评估为A级，依次类推分为人民群众反映较大、意见有分歧以及群众支持、条件成熟且风险低的。（...
更新时间:
2019
-
01
-
15
先说初期，在房屋价值评估前，拆迁方有义务组织有关部门对被拆迁房屋的实际情况进行勘查，确定评估主体，并且勘查结果应该在被拆迁范围向被拆迁人公布告知。评估机构应当安排房屋估价师到被拆迁房屋实地勘查，了解房屋情况，进行取证资料收集。作为被拆迁人应当积极配合评估机构对房屋的勘查，提供对价值评估所需要的材料。最后三方应当在勘查记录表上签字确定以表认可。再说中期，评估机构按照委托合同向拆迁方提供每一户的初步评估报告，拆迁方应当把每一户的评估结果告知给被拆迁人公示，在公示期间评估机构应安排估价师给每户进行解释说明评估情况，有错误的应该及时修改。后期公示期过后，评估机构应当向拆迁方提供每户的总体评估报告，拆迁方应告知被拆迁人。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
15