拆迁项目：我们在日常生活中所说的“拆迁”，往往是指广义的拆迁，大体上就是指拆房子。我们这里所说的拆迁项目是“狭义的拆迁”，也就是在2011年590号令出台之前的拆迁，可以说是征收的前身，是指根据2001年开始实施的《城市房屋拆迁管理条例》进行的项目。也就是拿到“拆迁许可证”的企业所进行的。那么广大被征收人就会有疑问了：2011年这个《城市房屋拆迁管理条例》就已经废止了，怎么还会有这种项目呢？尽管这部行政法规已被废止近8年，在2018年的今天，这种类型的拆迁项目已经减少了很多，现存的此种“拆迁”是2011年之前就已经取得房屋拆迁许可证开始拆迁，期间不断申请拆迁许可证延期，至今仍然没有完成拆迁的。这种持续不断的续证行为是否合法，实践中尚存认识上的差异，但从客观事实上看，拆迁项目仍是老百姓必须了解和熟悉的一类。这种拆迁项目的最大特点是主体以开发商为主，政府并不主导，只是作为辅助。在2011年之前能够拿到拆迁许可证的开发商是很厉害的，因为不是政府行政机关，不用担心被举报、被诉讼等，因此也就在拆迁的过程中经常产生暴力事件，毁财伤人屡见不鲜。但是随着法治社会的不断完善，拆迁中政府越来越不愿意配合开发商的蛮横做法，在拆迁中也愿意以协商沟通的方式解决问题，这就给了拆迁户较大的谈判空间。但是如何利用好谈判空间进行争取，不是普通百姓就能够处理好的，建议广大的被拆迁人能够运用好法律的武器，多咨询律师，因...
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拆除违法建筑项目：拆除违法建筑，我们简称为拆违，也是现在拆迁的主要理由之一。认定你的房子是违法建筑后，下达一系列的限期拆除决定以及通知就不管三七二十一给拆了。那拆房子的速度，可比任何一个拆迁项目都要迅速。有时当事人诉限拆决定的案子还没立上，房屋就已经被夷为平地了，当然这么干严格意义上是程序违法的。对于违法建筑的认定与拆除，我们之前讲过许多，不再赘述。政府和城管部门往往看两证，即房产证和建设工程规划许可证，如果都没有就是违建。但是由于历史遗留问题，以及一些农村宅基地自建房屋，没有办理相关的房产证件是普遍的，如此认定为违建显然过于草率。且法律也有规定，这种情况并不是完全认定为违建而不予补偿。拆除违法建筑的法律依据是2008年1月1日起施行的《城乡规划法》以及在此之前被废止的《城市规划法》。同时在2001年的《城市房屋拆迁管理条例》中也规定了“拆违不补”的原则，所以拆违项目的补偿跟前文介绍的拆迁和征收两项目相比有所差别。拆除违法建筑主要是规划行政主管部门负责，根据《城乡规划法》规定，城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。无疑，对于当事人而言，责令限期拆除通知（决定）是一份杀伤力极强的文书。一旦在自家门前看见了，就意味着自己的房屋有可能被政府白白拆掉而分文补...
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征收集体土地时的房屋拆迁：征地中的房屋拆迁是一种专门针对农村集体土地上的房屋进行的项目，具体是指因公共利益的需要，经批准将集体所有的土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予一定补偿的行为。“征地”仅仅是针对的集体土地，这个时候就需要被征收人先明确自己的土地性质。我国土地的分类只有两大类，即国有土地和集体土地，国有土地归全体人民共同所有，集体土地归村集体全体村民所有。具体来说征地首先是把集体土地转为国有土地，然后收归国有，顺便拆除地上建筑物、构筑物。这类房屋拆迁一般补偿数额较低（因宅基地上房屋不能自由买卖，没有“市场价”，计算补偿数额多采取重置成新价加区位补偿价，结果通常会低于城市中使用的市场比较法）。强拆实施前的标志性文书名为“责令交出土地决定”，即通过交地来拆房。无疑，这份文书也是被征收人一定要第一时间予以救济的，否则将会招致地方土地行政主管部门申请法院强制执行。（采晴整理）
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腾退项目：腾退的概念可能对于外省市的被征收人有些陌生，事实上也确实如此，它可谓是“北京地方特色”。律师代理过的数千件案件中，只有北京采取了“腾退”这一概念。由于一些历史遗留问题，导致北京城区内出现许多集体性住房，而房屋腾退一般是针对共有制集体住房，当国家需要统一收回的时候，你就需要腾退，当然国家会给你一些补偿。一般情况，腾退后的房子是不拆的，另做它用。最典型的就是在北京中心城区广泛开展的文物保护腾退，就是将公房承租人外迁安置，将文保部门认定的文物保护建筑进行修复并以公益形式对外开放。而在另一些项目中，尽管是腾退项目，房屋也依然会被拆除。腾退最早起源于关于绿化隔离带腾退的办法，而北京今天几乎不用拆迁和征收的概念，而是广泛应用腾退概念。腾退如今已经具备了与拆迁、征收相提并论的地位。腾退所依据的法律规范可谓五花八门，包括《村民委员会组织法》《文物保护法》和各种环境保护类法规等等。这类项目实施起来“自由度”较高，往往引入村民自治、帮拆等特征，且补偿数额总体偏低。譬如前文提到的文保腾退，由于房屋不拆除，土地不会被挪作他用，涉案项目本身就“不挣钱”，因而也很容易没钱补偿。被腾退人尝试依法维权以提升补偿，有时实属生活所迫之下的无奈之举。（采晴整理）
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一、二手房评估的方式有哪些？二手房评估分为“免费评估”和“付费评估”两种方式：1、免费评估：除了具有专业资质的房产评估公司以外，还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟，国内有些大型的房产类网站，或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费评估，但是要注意，这些网络提供的评估结果不具备法律效应，只能做个参考。2、付费评估：比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款，办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行，这样的评估机构提供的评估结果是具有一定的法律效应的。二、二手房如何评估？1、首先，委托方应该向具有专业资质的评估机构出具“房地产估价委托书”；然后，委托方向评估机构提供待评估房屋的相关资料；然后，双方约定好时间，评估机构对房屋进行实地勘察并评估；最后，委托方支付评估服务费，领取房屋评估报告书。2、如果是买房，肯定希望房屋评估价低点，如果是卖房，肯定希望房屋评估价高点。但是要注意，评估价越高，要缴纳的费用就越多，如果要贷款，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点；而评估价越低，要缴纳的税费少，如果要贷款，贷款的额度就越小，首付款可能要多付点。3、影响房屋评估价高低的原因有很多，比如地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来前景、周边环境、面积大小、房屋新旧、楼层高低、朝向好坏、户型格局、装修好坏、燃气状况、物业类型、通...
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室内物品损失的举证责任：房屋遭违法强拆后损失的举证始终是一个困扰被征收人的老大难问题。得亏，新修改的《行政诉讼法》和行政诉讼法解释及最高法的几个指导性案例让这一难题得到了部分解决。《行政诉讼法》第三十八条规定，在行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。这是法律为行政赔偿案件规定的由行政机关负责举证的特殊规则。但针对房屋内物品毁坏的损失，被征收人也要对自己的主张担负一定的举证责任。根据《国家赔偿法》第十五条之规定，人民法院审理行政赔偿案件，赔偿请求人和赔偿义务机关对自己提出的主张，应当提供证据。《最高人民法院关于适用〈行政诉讼法〉的解释》第四十七条中又规定，对于各方主张损失的价值无法认定的，应当由负有举证责任的一方当事人申请鉴定，但法律、法规、规章规定行政机关在作出行政行为时依法应当评估或者鉴定的除外；负有举证责任的当事人拒绝申请鉴定的，由其承担不利的后果。当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。综上可知，对于房屋遭违法强拆后室内物品损失的举证，被征收人需要提供基础性的、初步的证据以证明房屋内遭埋压毁损财物的情况，为法官的“酌定”提供依据。实践中出现过当事人仅凭嘴说强调自己屋内有价值上百万元的珍贵珠宝玉石的情形，结...
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一、强拆主体的确定：根据最高法“许水云诉金华市婺城区政府行政强制及行政赔偿案”等一系列案例所确立的裁判标准，若被征收人能够提供强拆现场的照片、视频、录音，与强拆相关的手机短信、微信聊天记录的截图等基础性证据，证明强拆行为系由征收方实施。且涉案房屋确实位于某一征收项目的范围内，再结合当地相关新闻报道等其他证据，在当地政府拿不出证据证明强拆系他人所为的情况下，法院可以直接推定强拆行为系区、县政府或者街道办事处所为。自2018年以来，“强拆主体不明，推定政府担责”已成为征收维权领域的普遍司法裁判共识。二、赔偿方式和赔偿标准：《国家赔偿法》中已经规定，国家赔偿的形式有支付赔偿金、返还财产、恢复原状。后两种在房屋被非法强拆情况下在实践中已无法适用（因牵涉重大公共利益问题），所以应当适用支付赔偿款的方式，当然也可以根据情况适用国有土地上房屋征收领域的产权调换。行政机关应当遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，根据赔偿决定作出时或者强拆行为被确认违法时有效的房地产市场评估价格为基准计付赔偿款，或是提供用于产权调换的房屋。此时被征收人仍然对补偿方式具有选择权，即既可以选择要钱，也可以选择要房。（采晴整理）
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第一，可以与原户主分户，申请新的宅基地建房。比如村民的成年子女年满18周岁，或者嫁娶后可以另行分户，只要符合当地分户建房条件但尚未分户另行建房的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，且经本村农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；如果分户后尚未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。第二，与原户主存在继承关系。虽然《土地管理法》明确规定作为集体所有的宅基地使用权是无法继承的。但是，在宅基地上所建盖的房屋作为农户的私产是可以继承的。此时我们可以主张“地随房走”，随之也就把宅基地加以确权。因此，因继承农房占有宅基地而形成的一户多宅的情况，是可以进行土地确权的，并不能因此认定为违法建筑。第三，“多宅”之面积未超过本村宅基地面积标准。由于历史遗留和自然环境等原因，一些农村并不能划定整块大面积的宅基地，譬如在“蓑衣盖过田”的山区梯田周边的村落。因此对宅基地进行小面积分割导致的“一户多宅”情况，也就是说一户村民在本村有两处以上宅基地，但是加起来的面积总和并没有超过本地明文规定的宅基地面积标准，此时就可以按一宅予以确权，而不能认定为违法。第四，宅基地上房屋同村流转买卖。有很多当事人都有这种疑虑，我的土地是买来的，然而国家好像规定农村土地不能买卖，这可怎么办？这种情况下，必须要符合一个条件，即是本村的村...
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已经有了宅基地，就不能再申请新的了吗？答案当然是否定的，那么符合什么条件可以再申请呢？三个条件：其一，农村危房改造。这是一种新型的在农村新建房屋的方式，目前国家也正在积极推动农村危房改造工作的展开，因为它和整村脱贫的“硬杠杠”直接相关——如果一些土坯房屋始终处于危房状态，建档立卡户脱贫就无法实现。危房改造主要有两种方式：第一种是在原址重新修建房屋，也就是在原有的宅基地上翻盖和新建，另一种则是由于原有宅基地处于地质灾害高发区等问题，比如由于地质变化、河道拓宽、处于采煤沉陷区等等情况，需要重新选择宅基地修建新房，此类情况农民朋友可以重新申请宅基地修建新房，但在新房修建好之后，也必须要将老房屋拆除，并且将原有宅基地进行复垦！其二，农村分户。主要是由于家庭人口增多，原有的宅基地面积修建的房屋已不能够满足家庭人口使用的需要，在此种情况之下，农民朋友可以选择通过分户的方式来重新申请宅基地修建新房。其三，拆旧建新。随着生活水平的不断提高，不仅城市化的脚步在加快，农村的更新换代也随之加快，所居住的房屋也是越盖越高，越来越好。因此，房屋升级换代也成为了常事儿。许多农民都抛弃了原有的土房，修建起了一幢幢几层高的小别墅，相比于城市的房屋一点也不逊色。有的农户是在原有宅基地的基础上修建新房，但还有很大一部分则是在新的宅基地上修建新的房屋。这也是有一定的限制条件，就是农民在新的宅基地上将房屋修建好之后，需要...
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一、私自翻建宅基地上房屋。这种是最为普遍的违法情况，许多农户知道自己的房屋将要征收，就在自己的房屋周围大面积圈地，觊觎领取补偿款。但是宅基地的使用范围和位置，在农村每家每户都是划定好了的，是不能私自选址另外翻建的，比如在耕地或农用地上建房子，如果发生这样的情况是绝对不允许的。二、户口迁出后仍然占有宅基地。有些农户在城里打工赚钱买了房子，或者子女已经在城市扎稳脚跟，就把一家人的户口也迁到了城里。这种情况下也就不属于原村集体的成员了，那么这个时候原有的宅基地应当依法予以收回，如果将来还想回老家翻建原来的房屋也是不可以的，因为已经没有宅基地的使用权限了。三、宅基地上房屋楼层超高或私挖地下室。现在农村楼房越来越多，很多农户都想把自家的房屋改成楼房。一些人觉得房子建的越高，越能够显示身份和地位，但是很多地方对农村建设楼房是有楼层规定的。如果超出了楼层规定要求，一定要向村集体直至乡镇、县级政府报批，否则遇征收时超高部分无从获取补偿。同理，地下室也不能私自开挖，否则涉嫌违法建设也将无权获取征收补偿。（采晴整理）
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