先行搬迁拆除协议或遭否定：先行搬迁拆除协议无疑是令老百姓深恶痛绝的拆迁发明之一：在房屋征收决定尚未作出之前就一户一户上门催着签协议，实质上是以协议替代征收决定，是不折不扣的“协议征收”，无任何法律依据。律师代理的在最高法赢得胜诉的许水云案件中就出现了这样的闹剧。然而情况已经在发生转变。《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第18条明确指出，因旧城区改建（含棚户区改造）需要征收房屋，区人民政府决定采用征询方式的，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到签约比例的，补偿协议生效；未达到签约比例的，补偿协议不生效，区人民政府应当于签约期限届满之日起3日内在房屋征收范围内予以公告，自公告之日起房屋征收决定终止执行。签约比例不得低于80%。据此，所谓“预签补偿协议”必须在房屋征收决定作出的基础上实施，而不得出现一些地方常见的“以协议替代决定”的违法情形。事实上，上海市早在2011年就有类似的规定。目前来看，各地相继出台的同类规定事实上构成了对先行搬迁拆除协议合理性的否定，有利于维护被征收人的合法权益。简单地讲，无征收决定，拒签任何协议。（采晴整理）
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一、张贴公告不能贴上拍完照立马撕下来：这种近乎于演戏的公告方式着实令基层群众深感愤慨，是赤裸裸的欺骗被征收人的做法。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第51条明文规定，本条例规定在拟征收范围内或者征收范围内公布、公告、公示相关事项的，采用张贴方式的，张贴期限不得少于5日。据此，那种贴上后只为拍照，拍完照立马就撕下来的不当做法已被否定。二、征收房屋不造成被征收人生活权益受损：以往，一些老百姓之所以反对搬迁，原因之一是为了子女上学问题和其他看似鸡毛蒜皮实则对其权利影响巨大的“琐事”。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第39条规定，被征收人、直管公房承租人因房屋征收需要办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续的，有关单位应当提供便利。在征收范围内的义务教育阶段学生，可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得以非本学区学生为由收取其他费用。（采晴整理）
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一、“公房承租”与“公租房”不是一回事儿：在这一问题上一些人的认识混淆，分不清这两个截然不同的概念。大约是这二者在简称上太容易弄混了，《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第43条干脆作了个专门的区分：本规定所称公有房屋，是指执行市人民政府批准的租金标准的直管公产房屋和单位产房屋，不包括公共租赁住房等保障性住房。即除了房屋所有权人，可能在补偿款上分得一杯羹的就只有三种情形：其一，直管公房的承租人；其二，单位自管公房的承租人；其三，房屋承租人的停产停业损失。这些显然都与公租房这一较新的事物八竿子打不着，大家可千万别再弄混了。二、“切割式”“围挡式”逼迁遭禁止：有律师曾在一次所内业务培训中提到，“解危排险”的确是当下比较令人头疼的一种拆除房屋方式。人为地将不危的楼房切成“危险”的，实属恶劣。而这类做法竟在法治的首善之区也不能完全杜绝，足可见其危害之严重。现在，我们看到了《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第38条规定，征收期间，房屋征收部门……不得拆除影响被征收人、房屋承租人房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等。据此，“切割式”和“挖沟式”逼迁被明令禁止，老百姓或许可以在维权的同时睡个相对安稳的觉了。同样被禁止的还有更为普遍的“高墙围困”式逼迁：该条规定，征收期间，房屋征收部门不得改变尚未搬迁的被征收人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供热、交通等基本生活条件。“不得改变”这个提法...
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一、居民委员会在征收中到底能干嘛？城市中的居委会虽然和农村的村委会基本“平级”，但在权力上可是相去十万八千里。毕竟后者能管“地”，而前者则几乎啥实权都没有。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，房屋征收范围内的社区居民委员会可以组织被征收人、公有房屋承租人代表组成房屋征收监督组织，向房屋征收部门反映有关房屋征收的意见、建议，监督房屋征收活动。这项规定无疑是比较有新意的，也终于给居委会找了一个比较实际的活儿。二、院落、空地应予补偿：《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第45条规定，被征收人的土地权属面积大于房屋占地面积的，征收评估时应当对多出部分的土地使用权价值进行评估。据此，合法的院落、空地面积是应当给予补偿的，这一点得到了明确。值得一提的是，该条第一款还明确了市场比较法的适用，这对于老百姓审查房屋评估报告也是很有帮助的。市场比较法必有的东西就是比照对象的选择和描述，被征收人一定要仔细审查评估报告中是否有这些内容，据以对补偿数额的公平合理与否作出判断。（采晴整理）
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原则之一：“直接损失”不应理解为只赔房屋的重置成新价《国家赔偿法》所确立的针对财产权遭受行政行为侵害的赔偿原则似乎一直都是“直接损失赔，间接损失不赔”，而这也成为了被征收人的农村房屋遭违法强拆后只能获得可怜兮兮的一点点赔偿的根本原因之一。究竟何为“直接损失”？直接损失就仅仅是指涉案房屋的重置成新损失吗？将《国家赔偿法》规定的直接损失仅仅解释为房屋被拆除后的重置损失，而将被征收人应当享有的农房拆迁安置补偿权益排除在外，有失偏颇。据此可知，农村房屋遭违法强拆后的“直接损失”，应理解为包括被拆建筑物重置成本、农房拆迁补偿安置权益和对室内物品造成的损失。这类案件今后的司法裁判，应综合考虑这几个方面的问题，而不可只判遭拆除房屋的“砖头瓦块儿”钱，其他的任由被征收人去与征收方继续协商谈判解决。协商谈判是必要的，但要先由法院通过司法裁判给出一个相对明确的赔偿范围、方式和标准原则。（采晴整理）
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原则之二：被拆除房屋重置价的确定不应简单参照原有项目的补偿安置标准。被强拆农村房屋的价值如何确定无疑是赔偿环节的一个大问题。以往的许多案件中，回头参照涉案旧村改造项目的补偿安置方案被一些裁判所适用，但这无疑是不利于被征收人的损失填补的。因为自违法强拆发生后至行政赔偿判决作出时已经经过了相当长的一段时间（就该案而言已过去了6年），涉案房屋周边土地的价值已发生根本性变化。仍按老的方案、标准去计算，可能会导致被征收人拿到赔偿后仍然生活水平降低的后果发生，这显然是不公平不合理的。故此，从“有利于被征收人利益”的原则出发，参照当地市区国有土地上房屋征收评估标准对涉案建筑的材质等级及成新率进行确定原则之三：历史遗留原因导致的农房权属“瑕疵”不影响涉案房屋的合法性。因历史遗留原因导致的农村房屋“缺证”“面积超标”“一户多宅”等现象不应简单粗暴地认定为违法建筑进而不予补偿。对于上世纪80年代及以前建造的农村房屋，适用今天的法律法规来苛责无疑是不恰当的。（采晴整理）
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原则之四：要对房屋遭违法强拆的被征收人在补偿安置中予以照顾和合理安排出于对违法行政行为侵权受害者合法权益充分保护的考虑，行政机关在确定行政赔偿标准与额度的过程中，应当充分考虑相关法律、法规和政策规定，在不违反法律、法规禁止性规定的情况下，结合再审申请人分户及亲属安置情况、原房屋面积状况等特定事项，同时考虑房屋附属物、动产以及本次拆迁涉及的搬家费、过渡费、奖励金等具体给付事项，尽可能给予再审申请人必要、合理的照顾和安排，以体现对违法行政行为的惩戒和对被侵权人的关爱与体恤。应当看到，当前以“城中村改造”“旧村改建”等名义推进乡村环境治理乃至城市功能区建设的现象，在一些地方有不同程度的表现。行政机关在土地尚未征收的情形下，要特别注意依法依规保障农户的合法权益。如果有关项目今后实质上不再适宜作为农用地继续开发，行政机关应当尽快推动完善后续的土地征收等程序，切实保障集体经济组织及其成员的合法权益。那么究竟该如何依法“照顾和安排”呢？确立了以下几个原则：其一，被征收人享有赔偿方式选择权，不能只付赔偿金，而要允许其选择产权安置房。其二，赔偿标准不应低于被征收人所应得到的拆迁安置补偿权益，并就具体赔偿数额进行充分的协商沟通，沟通不成的要及时作出赔偿决定，被征收人仍不满意可以再针对赔偿决定起诉进行救济。其三，对涉案房屋附属物以及室内物品损失的认定因存在争议而有进一步核实的必要，不应模糊处理。（采晴整...
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其一，违建从违法程度上讲可分为一般违法和严重违法。一般违法的违建只需要改正+罚款就可以补办证件了，而不需要强制拆除；严重违反城乡规划且无法改正的，才需要责令限期拆除或者没收。其二，一处房屋究竟是在城市规划区范围内还是乡、村庄规划区范围内，将会影响违建认定的有权部门（要不是城乡规划主管部门或者城管，要不是乡镇政府）。实践中这是需要进行认定的部门举证来证明其职权依据的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。这里同样有两点需要大家理解：其一，违建认定、处置是地方政府的一向持续性日常工作，而不是在征收项目启动后的突击性工作，更与征收项目无直接关系，不能是为了征收而拆违；其二，违建认定应发生于房屋征收决定作出之前，而不是之后。“以拆违促拆迁”从行政目的上就是欠缺正当性的，已被众多司法裁判所否定。（采晴整理）
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棚户区改造政策主要是：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》;《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》;《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》;《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》;《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》;《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》;《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》;《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》;《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》。依照国家相关法律规定，房屋在被征收以后，被征收的人应得到相应的补偿。补偿方式为两种，一种是货币补偿，另一种是产权置换。这两种拆迁补偿方式，被拆迁人完全可以自由选择。对于棚户区改造的补偿原则，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，不能因棚户区改造而随意降低被征收人的补偿，也就是说补偿不能低于被征收人的原有生活水平。其次选择产权调换的，必须是拆一还一，坚守先补偿后搬迁。拆迁律师认为对于拆迁补偿少的，很大一部分原因是房屋拆迁实施当中存在违法违规的现象。因此，被征收人要格外的注意拆迁程序的合法性。（采晴整理）
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大规模的城镇化，推动了城市的发展，但同时也带来了诸多问题，而其中矛盾冲突最大的便是因征地拆迁而引发的被征收人同行政机关之间的矛盾。在实践过程中，行政机关的不作为主要表现在以下几个方面：一、是行政机关应当按照规定公告相关的征收公告及补偿安置方案，而有些行政机关为了逃避责任，尽快完成任务，选择不予公告，导致被征收人的权利无法及时行使；二、是一些机关违法占用土地，政府部门在接到群众的查处申请后，采取忽视态度，拒不履行查处职责，导致损害持续扩大；三、是行政机关在接到群众的政府信息公开申请时，不按照申请要求履行公开职责，或者拖延公开，有的甚至对应当主动公开的事项不予公开；四、是公安机关在接到群众报警后，拒不出警或者使出警流于形式，未起到真正作用；五、是行政机关在判决作出后，不按规定履行判决所规定的义务。（采晴整理）
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