一、基本案情：2014年10月26日，婺城区政府发布房屋征收决定。但房主许X云的涉案房屋，是在婺城区政府作出征收决定前的、2014年9月26日即被拆除。许X云，向法院提起行政诉讼。请求确认，婺城区政府，强拆其房屋的行政行为违法。同时，提出包括房屋、停产停业损失、物品损失在内的，三项行政赔偿请求。 一、二审法院的判决，确认了政府的行政违法行为，但判决，通过补偿的程序弥补损失。许X云，向最高法第三巡回法庭申请再审。二、本案焦点：（一）强拆、还是误拆？婺城区政府主张：房屋，是由于该区块的改造工程指挥部、委托婺城区建筑公司拆除他人房屋时，因操作不慎，导致许X云的房屋坍塌。因而，不应由政府，而是应由婺城区建筑公司承担相应的、民事侵权责任。最高法第三巡回法庭审理认为：根据法律、法规的规定，征收、补偿与强制搬迁，是市、县级政府及其职能部门的法定职权。市、县级政府，既不能将应当依法由其行使的行政强制权，委托建筑公司等民事主体行使，也不能以房屋被拆除系民事侵权为由，要求产权人通过民事诉讼解决争议。（二）区政府，应当承担补偿责任、还是赔偿责任？虽然有婺城建筑公司，主动承认“误拆”，但改造工程指挥部工作人员，给许X云发送的短信等，均能证实，9月26日强拆系政府主导下进行。故婺城区政府、主张强拆系民事侵权的理由，不能成立。婺城区政府应当作为被告，并承担相应的法律责任。三、最高法第三巡...
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2018
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房屋征收拆迁中，拆迁补偿的方式，可实行货币补偿，也可实行房屋产权调换，还可选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。而不论是选择哪种补偿方式，都无法回避“对面积的认定”。而在房屋征收中，与补偿相关的“面积”，应该是什么呢？与房屋有关的“面积”，包括哪些？一、使用面积：指建筑物各层平面中，直接为生产或生活使用的净面积的总和。简单的说，就是整套房子地面完全铺砖之后，砖的总面积。二、套内建筑面积：套（单元）内的使用面积➕套内墙体面积➕阳台建筑面积。套内墙体面积就是套内各房间的隔墙面积+整套房屋轴线内侧的半墙面积阳台面积（包括入户花园，空中花园等）三、公用建筑面积：包括两部分：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。根据《规则》，我们用整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，即为整栋建筑物的公用建筑面积了。四、公摊面积：指公用建筑面积，分摊到每套房屋上的这部分面积。公摊面积的准确称谓，是“应分摊的公用建筑面积”。五、商品房销售面积：是套内建筑面积和分摊的公用建筑面积之和。六、证载面积：是指在房屋权属证书附图中，注明的房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。房产证的“证载面积”，与“商品房销...
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2018
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08
拆迁补偿款不足以支付附近地区平均购房款，这样算是否合理？无论是国有土地上的房屋还是集体土地上的房屋拆迁时都可以选择产权调换或者货币补偿。对于国有土地上的房屋，选择产权调换的，最低标准是拆一还一。选择货币补偿的，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。具体市价由具有相应资质的的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。如果征收补偿的标准明显的低于类似房地产的市场价格，补偿中又没有经过评估，怎么处理？现在的司法审判惯例上是倾向于，这种征收决定是违法的，是可以被撤销的。因为包含该补偿标准的征收决定是违背国务院的行政法规的，属于是违法的，应当予以撤销。以前做拆迁安置工作，遇到过类似问题。有些建筑年代时间比较久的小区，比如上世纪七八十年代的老楼房，都是类似于我们说的筒子楼。这类楼房在当初设计的时候是每家一间房（一间房面积一般十五六平左右，或者两间房，公用卫生间，后来改造后，家家户户有了单独卫生间厨房，一般来说厨房三四个平方，卫生间两三个平方。拆迁的原则是保证你原有的居住条件不降低。如果拆迁补偿款不足以购买同等地区的房屋会降低你现有的居住条件，这不符合法律规定，在拆迁过程中必定存在违法行为。可以针对政府违法行为进行诉讼，从而否定现有补偿文件的合法性以争取合法补偿。若是政府公共工程拆迁，为了全民整体考虑拆迁民众应与配合。但现在很多开发商打着政府的旗号征收土地开发用，一旦...
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2018
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一、没有房产证，拆迁，也可获得补偿的房屋：在农村，其实，很多真正遭遇拆迁的农房，多是过去遗留下的老房子、祖宅等。而像这些、年代比较久远的农房，其实证件，都是不全的。所以，若在面临被拆迁的过程中，相关人员告诉被拆迁人：“由于没有证件，因此不能获得赔偿”等情况时，要记住：老房老规矩，新房新规矩。没有房产证，也可获得补偿的房屋：（一）祖屋：祖屋，主要是在民国以前或这之间的房子。在当时，是无房产证这一种说法的。所以说，这种房子没有房产证也是正常的。（二）自建房屋：自建房屋，主要是指在50年代到80年代之间，自己建的房屋。此两类房屋，只要在拆迁时，证明房屋是自己的，就可获得补偿。二、土地确权后，领取宅基地证书，需关注什么？（一）实际面积，与证书上的面积，是否相符？四口之家，宅基地的占地面积，是在150个平方左右。若家中的土地面积，超过了此范围，土地确权是办不下来的，还要缴纳其他的费用。因此，一定要仔细查看，面积到底是否相符。（二）宅基地确权书上，城市户口的子女，能否写进？很多农民朋友的子女们，已经将户口，迁到了城市中。若已经迁出户口的子女、没有房产，则在证书上，是能够写上名字的；若子女、已经有了属于自己的房产，则不能够再写名字了。（三）房屋的所有人数量，是否确认好？刚出生的小孩、嫁出去的女儿，也是可在宅基地证书上，写上名字的。但因，一旦涉及土地的变更或补偿，每个人都会得到一样的利益，所以，每...
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2018
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现如今有许多的农村劳动力已经转入到了城镇，留守在乡村的大部分都是老人和孩子。在农村一座座空置的房子特别多，因为没有人居住，房子都大多闲置起来。房屋也长期处于失修的状态，最终变成了危房。在农村房屋的空心化这个问题十分严重，其实针对这个问题，国家也采取了一系列的措施。对于人员流失严重村庄，国家推行宅基地有偿退出的政策。通过此项政策让农民闲置的旧房屋换成国家规定的商品房，即解决了土地闲置的问题，还让农民改善生活条件。以房换房的政策还没有大面积实施，只有国家规定的地方才可以参与，同时在试点地方的农民需要搞清楚这三个问题，慎重考虑，否则会吃亏的。一、对于换房对于大家的补贴和换房屋的户型、面积是否满意？大家都知道，建造房子是我们最主要的经济消耗，大多数的农民都是辛辛苦苦攒下一辈子的钱财建造自己的一处住所。甚至有的农民为了建新房，还会欠下许多的外债。当大家听说“以房换房”的政策以后，所换房屋的地理位置、面积、户型还有消费情况等，我们都要考虑清楚的。二、就是要考虑我们的工作和收入是不是稳定，还有我们的生活习惯、消费水平？按照目前的试点来看，多数参与换房的农户都会搬到城里，那么我们需要考虑一个直接的问题，以房换房意味着我们要彻底改变我们的生活环境。而土地作为农民最基础的保障，拥有土地最起码的吃喝是不用发愁的。大家参加这项政策之前就需要考虑清楚，没有了土地和稳定的收入，我们的生活质量会不会受到影响？毕...
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2018
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相信很多被征收人都有这样的经历，房屋拆迁时评估人员测量的面积与房产证上的面积不一致。那拆迁时房屋面积是按什么算的？房产证还是实地测量算的？一、当测量面积小于实际面积时，我们该怎么办？在拆迁办委派评估人员测量房屋面积时，往往会减小被拆迁户的房屋面积，毕竟谁出钱给谁办事。面对这样的情况，我们可以依据《国有土地上房屋征收评估办法》来进行维权:1、对测量结果有疑问可以要求对方进行解释说明。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。2、对评估有异议可以申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。3、对复核评估有异议可以申请专家鉴定。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。上述这些法律知识便告诉大家，当我们遇到测量面积与房产证上的面积不符合时，要在规定的期限内申请复核评估，复核评估有异议还可以申请专家鉴定，直到结果符...
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2018
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一、实施主体，不规范：征地拆迁的实施主体，只能是被征地所在地的，县级以土地方政府。该政府的土地行政主管部门，负责具体实施。在现实的征地拆迁过程中，存在着很多的，未严格按照法定规定实施的征地拆迁。常常是，由政府成立一个临时机构，如开发区、工业园、支持XX建设项目指挥部等，人员由各个部门临时抽调，政府将征拆工作，全部交由此机构实施。还存在着，县一级政府，直接将某一个建设项目的征地拆迁工作，委托乡镇一级政府实施，土地行政主管部门，不直接参与组织实施。二、征地公告，不规范：征地公告，是征地的必经程序。征地公告分为两种：（一）征地公告：1、时间：被征地所在地的市、县政府，应在收到征地方案批准文件之日起，10个工作日内进行征地公告。该市、县政府土地行政主管部门，负责具体实施。2、内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。（二）征地补偿、安置方案公告：1、时间：市、县政府土地行政主管部门，会同有关部门，根据批准的征地方案，在征地公告之日起45日内，以被征地的所有权人为单位，拟订征地补偿、安置方案并予以公告。2、内容：本集体经济组织被征地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付...
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在城市化进程中，以安置房形式，获得房屋拆迁补偿很常见。安置房在房产交易中，占据了一个比较重要的位置。因此，其产权政策、买卖流程和过户费用，一直是民众关注的焦点。一、什么是安置房？安置房，是因城市规划、土地开发等原因，进行的拆迁，而安置给被拆迁人或承租人、居住使用的房屋。拆迁安置房，也叫动迁房。安置房，是对被征收土地、房屋的所有权人、使用权人，给予的补偿方式之一。二、安置的对象，包括哪些？包括城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。三、安置房，是否可以转让？不能一概而论，取决于该安置房的性质和是否附有权利的限制。可分为两大类：（一）属于对国有土地上房屋进行拆迁的安置房：对于原属国有土地上的房屋，在原房屋的所有人、对原房屋具有处分权的情形下，其因该房屋被拆迁，而获得的安置房及安置房指标，是属于一种财产性的权利，可以转让。但也须注意，此类安置房虽可进行买卖，但买家要注意查询该安置房、是否有转售条件限制？同时，要审查卖家的身份（包括是否有权处分、共有人信息等），对违约责任进行必要的约定，注意防范房产无法办理过户手续的风险：1、购买房屋后，是否能够顺利办理过户手续：比如，部分安置房属于经济适用房，假如买家自身，不满足购买经济适用房条件，或者卖家，不满足取得安置房后转让的最低年限规定，则将无法办理房产过户手续。或者，可能需要补交大额费用（如土地出让金）后，才可办理。2、对于安置房指标，因安置...
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2018
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一、棚户区改造，到底是什么？（一）必须明确，棚户区改造没农村什么事。若宅基地上的房“被棚改”了，则十有八九是有问题的。为什么这么说？从2009年的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，名称中即可看出棚户区改造仅包含两类位置的房屋：一是城市范围内的国有土地上房屋；二是国有工矿区。显然，是没有农村集体土地上房屋。在2013年的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中，将棚户区改造分为了4类：城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造和国有垦区危房改造。农村集体土地上房屋，依旧不属于棚户区改造的范畴。很多城中村“被棚改”，其实是违背了这个指导意见的，因为城中村的土地，实际上也是集体土地。但是由于一些城中村、城边村确实已与繁华的都市相接壤，并且存在连片密集的、有安全隐患的简陋住房，所以也被列入了棚改计划。所以，如果农村集体土地的房屋“被棚改”，那一定是征收方看中了这块地，想搞商业开发。在没有经过审批的情况下，私自将集体土地“转换”为国有土地，打着“棚改”的旗号，把宅基地给“商业开发”了，这种行为是严重违反《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的。（二）哪些房子才是棚户呢？这个问题相当重要，但是，法律上并无明确的界定。实务中，所谓“棚户区”，一般指的是简易房屋和棚厦房屋集中区，也就是城市中抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动...
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在发展铁路、公路、机场等公共设施建设的同时，不免要征收大量村民土地，因这些设施大部分要建在在郊区或在农村，归属于镇政府或镇政府的管辖范围内，而镇政府又有熟悉和了解村民情况的优势，那么能否由镇政府征收土地买卖，拆除违法建筑？他们有这方面的权力吗？根据《土地管理法》：第四十五条规定，征收下列土地由国务院批准：(一)基本农田：(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的：(三)其他土地超过七十公顷的。征收上述规定以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案后方可实施。第四十六条第一款规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”第十一条规定：“征地补偿、安置方案经批准后，由有关市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。"从上述这几个法条中，我们可以很清楚的看出，征地的审批机关和实施机关都与镇政府没有任何关系，征地的审批机关只有国务院和省政府，征地的实施机关是“被征收土地所在地的市县级人民政府及它的土地行政主管部门”，镇政府实施征地拆迁在法律上没有任何依据，所以他们是没有权力进行征地拆迁的。镇政府本身是县级政府的下一级政府，故其可以完成县级政府交办的相关工作。土地征收程序中，市、县级人民政府和县级政府的土地行政主管部门(国土局)在各项工作中居于主导地位，镇政府只能是在其主导下予以配合、辅助。在征收实务中，地方上的“征收指挥...
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