棚户区改造的房屋，不能随意进行扩大。但实际中，有些房屋虽处于老城区，但是修建时间不长，并不破旧，交通便利，基础设施和生活环境尚可，也被划为棚户区改造项目范围，即“被棚户”。“被棚户”，是严重违法的征地拆迁行为。一、通常，适用于棚户区改造的小区：棚户区改造的对象，以老旧住宅区为主，包括：（一）使用年限在20年以上的，且符合以下三个条件之一的老旧住宅区，适用：1、住房存在质量安全隐患或消防安全隐患：住房质量安全隐患：是指房屋所处场地、环境存在存在安全风险，或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形，如房屋倾斜，地基不牢，墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂，钢筋大面积外露锈蚀等情况。住房消防安全隐患：是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素，如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况。2、使用功能不齐全：是指房屋室内空间和设施，不能满足安全和卫生要求（如无集中供水、无分户厨卫等）。3、配套设施不完善：是指住宅区内及周边，教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施，配套不齐全或年久失修。（二）使用年限不足20年的，且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经批准后适用：房屋危险程度，可分为A、B、C、D级。D...
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2018
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拆迁补偿安置协议关系被拆迁人的重大利益，因此在签订这类协议时，一定要慎重，本文就教大家签订拆迁补偿安置协议的几个技巧，以便大家更好的维护自己的权益。一、审查协议主体：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》等法律、法规的相关规定，与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议的主体是房屋征收部门或者市、县人民政府或者市、县人民政府土地行政主管部门。房屋征收部门可以是市、县级人民政府专门设立的房屋征收部门，也可以是现有的部门，如房管部门、建设部门等。实践中，非上述部门签订的拆迁补偿安置协议极易导致被拆迁人难以维权，如村委会和被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。即便是被拆迁人反悔，最后也可能走民事纠纷的途径，难以维护被拆迁人的合法权益。因此，被拆迁人在看到非上述合法主体资格的协议出现时，一定要保持警惕。二、审查协议内容是否具体、明确：拆迁补偿安置协议的内容应当具体、明确，简要来说应当包含以下内容：（一）补偿方式，是采取货币补偿还是房屋产权置换，如果条件允许的还应当提供迁建安置；（二）采取货币补偿的，应当包含补偿金额和支付期限；（三）采取产权置换的，应当包含用于产权调换房屋的地点和面积；（四）搬迁费；（五）临时安置费或者周转用房；（六）停产停业损失；（七）搬迁期限、过渡方式和过渡期限；（八）违约责任（九）争议解决方式。若缺乏上述内容的话，被拆迁人在签这类协议时就要注意了，以免后期给自己增加不必...
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2018
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09
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规范房屋拆迁的法律繁杂，既包括《土地管理法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，也包括地方人大及其常委会制定的地方性规范。被拆迁人要学习这些法律法规及地方性规范十分困难。要想准确找到拆迁房屋的前提要件更是难上加难。本文就结合法律规定和实践经验，给大家介绍一下拆迁房屋的四个前提要件。一、拆迁房屋需以公共利益的需要为前提：拆迁房屋需以公共利益的需要为前提。公共利益，是指能够满足一定范围内所有人需要的对象，即具有公共效用的对象，或者说，能够满足一定范围内所有人生存、享受和发展的、具有公共效用的资源和条件。法律并没有明确阐明何谓公共利益的需要，具体可参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》，公共利益的需要主要指：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。二、拆迁房屋需给予合法补偿：如前所述，拆迁房屋是为了公共利益的需要，具备一定的强制性，被拆迁人势必难以阻挡拆迁的进程，但法律也明确规定了，拆迁房屋应当给予被拆迁人补偿。根据...
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2018
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征收补偿方案关乎被征收人能拿到多少补偿款，因此了解征收补偿方案十分重要。本文将为大家简要介绍它是如何产生的。一、房屋征收部门拟定征收补偿方案：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。”房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的用途、建筑面积、租赁情况、区位等内容予以调查拟定出征收补偿方案，该方案应当合理、合法、可行。二、征收补偿方案报市、县级人民政府：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。”三、市、县级人民政府组织论证征收补偿方案：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”此环节的论证，是政府部门内部的论证，即市、县级人民政府会组织发展改革、城市规划、国土资源、环节资源保护、文物保护等有关部门对征收补偿方案是否符合相关法规、条例进行论证。主要内容包括征收补偿方案是否公平公正，是否符合土地利用总体规划，房屋征收范围是否科学合理等。四、公布征收补偿方案并征求公众意见：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日”征求公众意见的方式多样，如调查问卷、座谈会、论坛会等...
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2018
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为了更好的生活品质和资源，很多农民朋友进城落户。一旦农村户口迁出，会直接影响你的宅基地和房屋。宅基地归谁？宅基地的所有权是属于村集体的，不属于任何一个人，农民只享有宅基地的使用权，也就是说只有农村户口才有宅基地的使用权。而房子的所有权是农民个人的。我国实行的是“地随房走”的原则。也就是说只要房子还是你的，你就拥有宅基地的使用权。在农村有这样一种情况，父母依然是农村户口，子女却是城镇户口。对于这样的一种情况，父母依旧还能享有宅基地使用权，子女享有农村房子的继承权，也就是说，当他们的父母去世以后，房子产生的一切收益可以给他们继承，但是没有继承宅基地的权利。而且继承过来的房子，不能翻修也不能重建，等到房子倒塌以后，宅基地被村集体收回。这也就是说，只要把户口转出去了，就没有宅基地的使用权，只拥有房子的使用权。对于那些全家集体将户口迁出的，他们将不再享有宅基地使用权，同时他们的宅基地还会被集体收回。户口迁出农村后，农房应该如何处理？这得分情况而定：户口迁出，房子完好无损：对于这种情况，房子是你的固定资产，虽然房子不能重建，但是依然可以使用宅基地。如果想要处理的话，可以有偿退出宅基地，也可以将宅基地流转给他人。当然你也可以等房子倒塌以后，宅基地被村集体收回，不过这种方式是最不可取的、最吃亏的。户口迁出，房屋已经破败倒塌：如果是这种情况的话，这个房子就完全没有任何的经济价值。对于这种情况，因为自...
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2018
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进行房屋征收，必须走法定程序。不按照法定程序进行征收，属于违法征收，被征收人可予以拒绝。安置补偿原则，都应是：先补偿、后搬迁原则。对于货币补偿，只有在征收方与被征收方签订补偿协议后，征收方将补偿款支付给被征收方后，才有权利要求被征收方搬离。除司法强拆以外，对于没有达成补偿协议，就强拆了被征收人的房屋，属违法强拆。被征收人，可依法诉讼至法院，要求对强拆行为确认违法。对于产权置换，安置房若非现房的，被征收方需与征收方，在补偿协议中明确约定关键的内容，包括：房屋交付的时间、过渡费的支付方式、违约方的责任等。一、棚户区改造的补偿标准：（一）棚户区改造，是指对城镇危旧住房、环境条件差、房屋质量不合格等，进行的征收拆迁。（二）棚户区改造的补偿标准：补偿分为货币补偿和产权置换补偿。1、１：１．５的面积置换；2、房屋重置成新价格，即把房屋折算成价格，其与房屋的新旧、装修、结构均有关系。3、其他的搬迁奖励。（三）关于面积认定：因棚户区形成已久、历史遗留问题多、分户多等原因，自家居住面积不够，自然形成的院内建筑。这个有可能会按照比例置换面积。二、旧城改造补偿标准：（一）旧城改造，是对局部或整体的、有步骤的进行改造、更新老城市的全部物质生活环境，以便于从根本上改善其各种条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织、建筑和社会福利设施的完善过程，又表现物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不...
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2018
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在征地拆迁的过程中，因为集体土地的归属于集体所有，因此一旦发生征地拆迁等纠纷，村委会往往会发挥很重要的作用。甚至在某些时候，会出现由村委会实施开展征地事宜，或者是代被征收的农民签订征收补偿方案的情况。那么村委会在征地拆迁中，究竟有什么权利？能否代替被征收人签订征收补偿方案，领取补偿款呢？根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。1、村民委员会无权组织进行征地拆迁：《土地管理法》第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”《城乡规划法》第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。因此，根据上述法律法规的规定，县级以上地方政府有权进行土地征收工作，但是在涉及到未取得乡村建设许可证和未按照许可证规定建设的，乡、镇政府具有一定的权力，但是无论如何村委会是没有职权进行的。所以如果在现...
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2018
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如今，对农村建设的投入非常大，为的就是让农民能有个更好的生活环境，推动新农村建设，而住房一直是农民的生活根本，改善生活环境，住房的改善更是重中之重，目前全国多地农村都开始了住房统一规划，这就涉及到了农民最为关心的拆迁问题，即便不在住房统一规划的农村范围内，农村的拆迁也是十分普遍，城市的发展需要，周边的农村地区也会面临着拆迁，拆迁就涉及到农民更为关心的补偿问题，很多农村地区拆迁都造就了农民一夜暴富，很多农民也都盼着自己的村子能拆迁，借此改善自己的家庭条件，不过拆迁固然能给农民带来财富，但是在拆迁中这四件事农民可要注意了，不然损失就大了。一、拆迁之前要有明确的通告。宅基地对农民来说是宝贝，而要被拆迁时，农民多少都会有很多不舍，而在拆迁之前，是要有相关的通告的，不是随便想拆就拆的 ，首先是由村委会来通知村里的村民村里要进行拆迁，而且不仅仅是口头告知，还必须要有书面上的通告，一般由村委会负责张贴在村里醒目的位置，通告上要注明拆迁的原因、期限、范围、补偿政策、拆迁后的安置以及拆迁的过渡期限地点以及拆迁协议的签约地点，这些都是缺一不可的，并且还要有相关部门的印章，而且拆迁的通告是当地政府网站可查的，如果农民看到拆迁的通告不符合规范或是根本就没有拆迁通告，那么就要注意了，这种情况农民可以拒绝拆迁。二、拆迁的补偿问题要明确。在农村，拆迁补偿问题一直是农民所担心的，因为拆迁后，拆迁补偿成了...
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2018
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一、如何理解“协议征收”？协议征收，是近年来一种新的拆迁形式。在协议征收中，通常没有经过政府批准的征地方案、规划方案和立项批准文件，而通过基层自治组织与被征收人签“征收协议”的方式，完成征收工作。协议征收，作为征收方式，虽在表面上规避了一些法定程序，但也避免了政府因征收被诉的可能。“拆迁协议”，在本质上，是一种民事合同，没有政府强制力。正因此，只要被征收人，未签订征收协议，则任何人、任何机构，就不得以任何方式强制拆迁。二、被征收人，在协议征收时，需注意的关键点，有哪些？（一）了解周边房产信息：在征收方公告后，被征收人获知征收消息后，应及时了解周边的商品房成交价格。对政府发布的“征地区片综合地价”，也可作为参考。与征收方谈判的时候，要保持冷静，合理、合法争取恰当的拆迁补偿。（二）签字前，应彻底读懂合同，并要慎签字：虽说征收协议在本质上，属于民事合同，但只要被征收人签了字，就代表被征收人认可了协议的内容。对于将来产生纠纷的，会不利于被征收人的维权。因此，在签字前，被征收人须彻底读懂协议内容。对于无法接受的内容，应坚决反对；对于协议中没有涉及的内容，若被征收人认为需要添加的，应及时添加。签订征收协议，切忌在模棱两可或仓促状态下，随意签订征收协议。（三）保留好凭证：对身份证、房产证、土地证使用证等这些证件的原件，在征收的过程中，须保管好，不要轻易交给他人。这些证件，是证明被征收人对房屋拥有...
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从法律意义上，自建房不是法律概念，而是一个社会概念。在征地、拆迁中，自建房，常因被划为“违法建筑”，而不予补偿。那么，实际中，对自建房是否为违法建筑，应如何认定呢？又该如何补偿？谁可拆呢？一、对自建房是否为违法建筑，应如何认定？首先，并非所有的自建房，都是违法建筑。对其的认定，需综合判断，包括：建设时间、审批手续、适用法律等。具体到拆迁中，若出现，自建房被认定为违章建筑或违法建设的情况，应先确定房屋的建设时间。《城乡规划法》，是在2008年1月1日起施行的。对于，自建行为发生在该法生效前的，因“新法不溯及既往”的通用原则，不得依据该法，确认未获得规划许可的自建房，为违章建筑或违法建设。对违章建筑、违法建设的认定，不是凭拆迁方一句话而定：违章建筑，只有城市规划行政主管部门，有权加以认定；《城乡规划法》实施后的违法建设，也仅能够由县级以上地方政府城乡规划行政主管部门认定。对于自建房是否属于违章建筑、违法建设，拆迁人、房屋拆迁主管部门和城管等，均不得擅自认定。同样的，对违章建筑、违法建设的处理权，仅归属于规划行政主管部门。二、自建房，如何补偿？谁可拆？实践中，对自建房的处理，要视其，对规划的影响程度：（一）对虽影响规划，但可采取改正措施的自建房：规划行政主管部门，可责令当事人限期改正并处罚款。被拆迁人，在接受处罚后，采取了相关改正措施的，规划行政主管部门，可认定该房屋为合法建筑。被拆迁人...
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