【拆迁律师】何为类似房地产价格？≠新建商品房多少钱补多少？ 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。不少农民朋友看了，非常高兴，我们周边新建商品房是5千 一平，那么也是按照这个价格进行补偿。算一算，我这拆迁还赚钱了呢实际上可能您理解错了这个类似房地产价格，被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格，是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格，并非指的是就近区位新建商品房的价格。最高法院在一则案例中明确了类似房地产价格并非就近新建商品房价格，再审申请人姜凤娟向最高院院申请再审称：梨树区政府作出的（2015）第L-227号《房屋征收补偿决定书》（以下简称被诉补偿决定）遗漏被征收房屋装修价值及停产停业损失，其被征收房屋的价值补偿也远低于征收决定作出之日被征收房屋类似房地产市场价格。评估程序存在多处违法，损害其合法权益。梨树区政府征收决定系违法行为，那么本案征收补偿行为当然违法，应当依法撤销。二审法院认定其房屋为服务业用房错误。请求撤销一、二审判决，撤销被诉补偿决定。本案中，鸡西市新世纪房地产评估公司受梨树区政府委托对姜凤娟两处房屋作出289号和290号房地产估价报告以...
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律师啊，我们村把集体的土地私自承包给外村人了，也没有经过我们村民同意合法吗？“村委会什么时候承包出去的也不知道，一部分没有地的村民非常生气，但是不知道怎么办”土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权，权利内容由合同约定。分为主体和客体两种。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地。承包经营权是存在于集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。有的集体组织，按承包人承包土地的数量，作价或不作价地分给承包人部分耕畜、农具或其他生产资料，这是附属于承包经营权的权利。农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营的，由发包人与承包人订立承包合同，约定双方的权利和义务。而农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，根据土地管理法第15条第2款的规定，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。根据《最高法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（法释［1999］15号）第二条规定“发包方所属的半数以上民，以签订承包合同时违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律规定的民主议定原则，或者其所签合同内容违背多数村民意志，损害集体和村民利益为...
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【拆迁律师】买底楼送花园，交付后强拆，买受人的利益谁来维护？今日（3月26日）上午，成都海伦春天的业主刘女士在业主微信群里看到了一条消息，便匆匆赶往自家还未入住的新家。当赶到自家门口时，眼前的景象让她惊呆了，原本交付时的花园围墙，现在只剩下了断壁残垣。同小区的叠拼业主都发生了相同的情况，“开发商称我们一二楼住户的花园围墙属于违建，所以才会被拆除。”刘女士说到，可让她感到气愤和不解的是，院子明明是他花钱买下的，而且交付时就是已经建好的，怎么会成了违建？令人无奈的是，截止发稿，海伦堡方面仍然未有负责人出面沟通处理此事。我们先来看一看最高法院的（2018）最高法行申2376号的观点，行政机关在处理违法建筑的法律关系中,应当针对不同情况进行相应的处置，主要分为两种情况：一是，对于正在进行建设的违法建筑，可对违法建设者予以处罚。二是，对于违法建筑已经建成多年并已出售的情况,由于行政机关实施强制拆除时已经产生了新的权利人,即除了违法建筑的建设者外还有违法建筑的实际居住、使用人。因此，行政机关对于违法建筑采取强制拆除的处理方式实际上直接影响的是购买该违法建筑并居住使用的利害关系人，对违法建筑原建设者的影响可能已经微乎其微了。在此情况下，行政机关在作出对违法建筑的处理时，必须考虑到直接受到该行政处理行为实际影响的利害关系人的正当权益。买受人具有利害关系，可以起诉《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五...
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【土地律师】征地拆迁中，这几类违法行为可以通过行政复议解决！行政复议是指公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，依法向特定的行政机关提出申请，由受理该申请的行政机关对原行政行为依法进行审查并作出行政复议决定的活动。行政复议在性质上具有两个特点：它是行政机关内部的层级监督；它是一种事后救济措施。行政复议，在征地拆迁过程中是非常重要的一个环节，被征收人如果认为征收决定、强拆房屋、征地批复、补偿决定等具体行政行为不合法，都可以申请行政复议，来维护自己的权益，而且也可以通过行政复议，让政府向征收部门施加压力，从而获取自己的合理补偿。1.通过行政复议，撤销行政处罚决定内蒙古乌兰察布的移民区，政府给牧民土地让自行建房，很多人就没有办理房产证、土地证。牧民在建设房屋前,向镇政府申请过,但是,当时要不就是不收材料,说管辖变动了,要不就收了材料也不给答复。而如今要求强制拆除。并下达了行政处罚决定书，认定牧民的房屋为违建。经过万典律师刘磊、陈朝阳、王丽媛(实习)三位律师努力，撤销处罚决定。2.通过行政复议，撤销责令限期拆除通知书四川凉山殷女士从其哥嫂手中转让过来宅基地。1993年9月30日，殷先生（哥）的妻子梁女士取得用地面积为261.53平方米，其中建筑占地159.53平米，土地类型为住宅的土地使用权。2007年9月24日，殷先生获批同意其维修危房150平米，要求建成砖木结构的小青瓦面...
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【土地律师】2020年，征地拆迁3大重要文件，事关补偿！征地拆迁中，被征收人最关心的就是补偿问题。有的被征收人稀里糊涂签了协议发现晚了，有的看不懂评估报告，评估不合理，也找不出原因。有的因为补偿标准太低，到处上访，结果什么问题也没有解决。作为被征收人，想要提高补偿，就需要来了解究竟什么影响了补偿款?采用哪些方式可以提前救济，争取合理的补偿？1.房屋评估报告大家都知道，房屋评估报告是拆迁补偿的重要参考依据。所以有些拆迁方经常会在房屋评估报告中做些文章，房屋评估报告如果不合理，那么补偿就会很低。想要提高补偿，就需要推翻评估报告的结论。通常房屋评估报告审查需要看，房屋评估机构是否是被征收人协商选定还是拆迁方指定，评估机构和评估师是否符合资质，是否进行实地调查，评估报告是否送达被拆迁人人等等。对房屋评估报告不服的可以先复核后鉴定。2.补偿安置方案补偿安置方案通常是作为房屋征收决定的附件来公告的，补偿安置方案是计算被征收人补偿权益的重要依据，对被征收人的补偿权益产生极其重要的影响。国有土地上房屋征收，行政法规并未明文规定被征收人对补偿方案不服的救济途径，只是在房屋征收决定或者补偿决定的行政诉讼中，法院会对其合法性一并予以审查。实践中，国有土地上的房屋征收，因为补偿方案是房屋征收决定的附件，人民法院认为其不是独立行政行为。被征收人对补偿方案不服的，也不能单独提起行政诉讼寻求救济。集体土地征收，...
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为了进一步健全完善以《土地管理法》为核心的土地管理法律法规体系，近日，《中华人民共和国土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)在自然资源部官网公开征求意见。《土地管理法》修正案已于 2020年 1 月 1 日起施行，在土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等方面进行了较大幅度的完善，并作出了授权立法的规定，亟需在《条例》中对改革措施的具体操作程序和授权立法的具体内容进行明确。修订草案(征求意见稿)分为总则、国土空间规划、耕地保护、建设用地、土地的所有权和使用权的登记、监督检查、法律责任、附则，共 8 章 71 条。同时，自然资源部也就该草案的修改的必要性、起草过程、修订草案的主要内容进行了详细说明。构建国土空间规划制度修订草案首次增设国土空间规划专章，包括规划效力、编制要求、规划审批、土地调查、分等定级、信息化等6条内容。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据，土地开发保护建设活动应当依据国土空间规划。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。国土空间规划中涉及土地管理的内容应当包括国土空间格局、规划用地布局和用途管制要求等内容，明确建设用地规模、耕地保有量、永久基本农田保护面积和生态保护红线等要求，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可持续利用。全国国土空间规划由国务院自然资源主管部门会同相关部门组织编制，报党中央、国务院审定。...
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【土地律师】村民征地补偿款进了村支书腰包，老百姓太难了2017年3月，白衣阁乡柳北村棚户区改造，征用该乡吴屯村土地作为柳北村公共墓地，王文经负责协助白衣阁乡政府从事征地面积统计、上报及补偿款申请、发放工作。当时征地补偿标准4.6万元/亩、地面附着物补偿标准2465元/亩、青苗补偿标准1200元/亩。自从得知自己负责征地面积统计、上报及补偿款申请、发放工作后，王文经就动起了歪脑筋，打算从中捞一笔。除虚报自家征地面积外，王文经还把手伸向了村民地面附着物补偿款。最终，王文经按照4.9万元/亩的补偿标准(含征地补偿费4.6万元/亩、地面附着物补偿费1800元/亩、青苗补偿费1200元/亩)给群众发放补偿款，违规套取11万余元，除支付给古云镇王堤口村两户村民2万余元外，王文经非法占有剩余的8万余元。因犯贪污罪被判处有期徒刑1年3个月，并处罚金人民币12万元。土地管理法第四十七条第二款规定：“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”其中，土地补偿费针对被征土地，地上附着物和青苗补偿费针对被征土地上的附着物，安置补助费针对失地农民。前二项对象为物，系对物因征地受到的损失的补偿，基于损失与补偿的法律因果。后一项对象为人，系对征地后失地农民的劳力安置，该项是基于法律强制性规定。土地补偿费虽然属于集体经济组织所有，但集体经济组织可以组织村民参加的村民会议讨论决定，在...
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【拆迁律师】征地拆迁中，这6类行为，村委会不能干，干，就违法了！征地拆迁中，常常少不了村委会的身影，村干部常常借着村委会的名义来配合征地拆迁。作为村民，由于与村委会关系密切，开展征地活动，也最听村委会的号召。但是，需要明白，村委会并不是万能的，有些事情不能做，否则就是违法的，要承担相应的法律后果。1、村委会无权决定征收土地和房屋根据我国《土地管理法》第45条规定“征收下列土地的，由国务院批准……征收前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”由上述法条可以得知，征收土地至少需要省级以上政府进行批准。2、村委会不能代替被征收人签订补偿协议《村委会组织法》第36条规定：“村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。”拆迁安置补偿协议必须由被拆迁人本人亲自签署，村委会代签没有法律效力。3、村委会无权对被征收人的征地拆迁款进行分配根据我国《土地管理法实施条例》第26条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归所有者所有。……农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发给被安置人员个人。”4、村委会不能以租代征农民土地“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。 所谓“以租代征”，...
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【土地律师】土地确权与农村户口有关系吗？有户口没地的人能分到地吗不少地区已经完成土地确权了，就差颁证了。有的老百姓比较疑惑，孩子出生以后，就没有分地，这次能分到地，确权吗？土地确权和户口有关系吗？我的户口已经是城里了，土地会被收回吗？我们来看看，户口和土地确权有没有关系。农村土地确权跟农村户口有直接关系。农村土地确权跟户口当然是有关系了，户口即户籍，由公安机关户政管理机构所制作的，本集体村民的身份是户口体现出来的。农村土地确权是指土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。土地确权不是重新分配土地，而是对已经被承包的土地进行确权。没分到土地的，可以向发包方提出承包申请。如果农村集体经济组织有集体预留机动地、新开垦土地等可用于调整分配土地的，相关农户提出申请后，可采取民主协商、村民议决的方式决定是否对其给予调整分配。如果农村集体经济组织没有集体预留机动地、新开垦土地等可用于调整分配土地的，待以后具备条件后再解决。新修订的《农村土地承包法》第26条中有明确表示农民进城落户是否要交出承包地应当根据农民自身的意愿来定，不可强行收回农户土地。土地确权的目的之一就在于给予农民保障，让想要进城的农民没有后顾之忧，不用担心土地被收回。而且当地才完成土地确权，短时间内也...
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【拆迁律师】2020年，宅基地建房需满足5个条件，否则不能申请近日，有这样的问题咨询，农村四世同堂，三代单传7口人，96年建的砖房2层4个房间不够住，怎么申请宅基地？和父母同住了三十年，孩子要出生了，住在一起比较挤，怎么申请建房。为此，我们搜集并整理了相关的信息，如下宅基地申请的流程：1、符合条件的村民提出用地申请;2、村民小组、村委会讨论通过，并有80%以上社员签字同意;3、国土房管所派员现场选址勘察;4、申请人提交相关申报材料;5、张榜公布;6、乡镇人民政府审核;7、国土房管所补审后上报县国土房管局审核;8、上报县人民政府批准;9下发建设用地批准证书。”宅基地申请需要满足5个条件1、村里有空闲宅基地随着农村建房需求的增加，很多的农村地区都没有多余的宅基地了，很多的农民朋友申请了很多年都没有申请下来，而且在宅基地没有空缺的时候，是不允许更改耕地用途建房的，所以大家申请之前一定要了解清楚情况。2、申请人为村集体成员且年满18周岁毕竟农村的土地是村集体资源，只允许在村集体流转，也就是农村户口，同时也会在农村长期生活，不然宅基地的申请会很困难，当然，在农村有宅基地，在城里也买房的人，只要是该村集体的成员就不用退出。3、申请人满足“一户一宅”要求2019年9月，农村宅基地管理新政出炉，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和...
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